繰り上げ返済するほうがトク？

[かすみ]

現在、1960万残債があります。

2月に、住信で固定5年1.55％（その後優遇0.8％）17年
で借り換えをしました。
金利上昇の傾向を考えると、固定1.55％の間に、少しでも繰り上げ返済
した方がいいのかなぁ、と思っています。

でも、私がざっくりとローンシミュレーションしてみると、

　　　　　　　　　　　　　　　一年後　　　　二年後　　　　　　　　　　
　　1960万　　　　　　　　　　1858万　　　　1755万

　　1860万　　　　　　　　　　1763万　　　　1665万
（100万繰り上げ返済）
　　　　　　　　　　　　　　
　　差額　　　　　　　　　　　　95万　　　　　90万

となり、100万繰上げ返済しても、1年後、2年後の差額が100万以下に
なってしまうんです？？？？
そうなると、繰上げ返済にメリットがないことになるのですが、
間違っているでしょうか？

[2: 匿名さん]

ははは（＾−＾）

[3: かすみ]

>>02
えっ？　変ですか?

[4: 匿名さん]

総支払額で比較すれば分かるよ

[5: 匿名さん]

>>01
その金額だと
２月に１９６０万円借りたのと、
２月に１８６０万円借りたのの比較だね。
返済額がそもそも異なるでしょう。
１９６０万円の方は月額１０９３５３円
１８６０万円の方は月額１０３７７４円

どちらも同じ１７年返済だから、
残債額の比率はそのまま保持される。
最初の１００万円差は段々少なくなっていって当然だ。

何も繰上げ返済のシミュレーションになんかなっていないよ。

[6: ０５]

>>01
今年２月に１９６０万円１７年ローンを開始、
今年７月に１００万円期間短縮で繰上げた場合だと

来年２月には\17,575,285
再来年２月には\16,528,040
になり、１年丁度早く完済する。
金利が変わらなかった場合、
総返済額は\22,308,012−\21,995,776
で３０万円くらい少なくなる。
（繰上げする１００万円は、返済額に含めて計算している。）

同じく今年７月に返済額軽減で１００万円返済すると
８月以降の月返済額は１０３６５１円に変わり、
来年２月には\17,615,354
再来年２月には\16,637,649
になる。
総返済額は\22,173,314
１３万円くらい少なくなる。

ＥＸＣＥＬで月別に展開して計算する。
元利均等返済額はＰＭＴ関数で求める。
変なシミュレーションしないで
自分で式立てて計算すればすぐに理解出来る。

[7: かすみ]

>>06
細かい計算をありがとうございます！
つまりトクなのは、期間短縮の繰上げ返済、ということですね。

ＥＸＥＬで計算出来れば…。
出来るかなぁ、単純なEXELしか使ったことないので、わからないかも（泣）

[8: ０８]

繰上返済時の「戻し保証料」の計算方法って、知ってますか？各銀行で変わりますかね？(ちなみに三井は？)　残高に対する繰上金額の割合で、保証金を差し引くのですかね？小額で繰上返済をすると確かに総額返済が減り、余分な利息が減ります。ですが、小額を貯めておいて、何年後に繰上返済した方が、保証金返金と会わせ、得になるとか？（その年数の利息分を超えない程度の年数で）。私の場合、初めから保証金は返ってこない知識でいたので、どちらでも良いのですが、少しでも支出を減らせるのなら、知りたく思い、質問させてもらいました。

[9: ０５]

>>07
金額だけ見て目が眩んじゃだめ。
基本的には、手数料が同額なら返済額軽減で返済した方がいいんですよ。
「期間の利益」という言葉が理解できる人ならすぐにわかること。

期間短縮だとその権利を放棄することになるんで、
ある意味、無理な返済計画に足を突っ込むことになり、
以後は抜け出ることが出来ない怖い世界。

返済額軽減の場合は、総支払額は多くなるが、
返済分以外の期間の利益を放棄していないので、
審査時よりも債務返済分だけリスクが軽減されることになる。
そして、その後は返済額が減るから繰上返済の余力が増えることになり
収入が変わらなくとも、再度の繰上返済をする余裕が出来てくる。
それをそのまま投資してもよし、
リスクで突然の出費に使ってもよし、
返済に回してもよし、
と色々な選択肢が出来る。

金額だけで損得判断をしないこと。

[10: 匿名くん]

>>09　＝０５さん

お見事です！

>>スレ主さん

（失礼ですが）理解出来ました？

>>08

ゴメンナサイ。Ｔ＿Ｔ
知りません。

[11: 匿名くん]

>>08　（連投ゴメンよ）

あなたの借入先はＳＭＢＣだよね？

戻し保証料の計算方法が判ったら、繰上返済時に保証会社がとる手数料
（他スレ情報では1万円＋αらしい）も考慮されたし。

[12: 匿名さん]

戻し保証料の計算方法は銀行でも詳しくは知らないよ。
１０００万円３０年で保証料いくら？とかの話ならマニュアル見て即答してくるが、繰上げ
した場合の戻し手数料は保証会社に連絡して算出してもらうことになる。

以前に横浜銀行で繰り上げしたことがあるが、関連会社の保証会社に支払った手数料が１回
あたり１０５００円、１００万繰上げして期間短縮をした場合でも、戻ってきた保証料は
１万円いくかどうかだったよ。

既経過の保証期間は６ヶ月単位で繰り上げて計算されるので、融資実行日から半年の倍数
の区切りを超えないところで繰り上げした方が、保証料の戻りの面からは得だね。

[13: 匿名さん]

これまで３回繰り上げて、毎回迷わず期間短縮を選んでいましたが、
こちらの板を見て返済額軽減のメリットがわかりました。
次回からは返済額軽減にするつもりです。

自分なりに結構調べていたつもりだったんですが、
09さんのようにずばり指摘していたのは見なかったような気がします。
ナゼなんでしょうね。

[14: 匿名さん]

今の返済状況で生活がピッタリな（あまり余裕はない）方は返済額軽減もいいかもしれませんが、
結構余裕がある人はやっぱり期間短縮の方がメリットが大きいと思いますよ。
何と言っても総支払額の違いは大きいです。
公庫融資の場合は手数料も違います。
期間短縮型で3150円、返済額軽減型で5250円です。
今後収入の上昇が見込める方も期間短縮がいいのではないかな。

各家庭でそれぞれの返済のシュミレーションをしてみることをお薦めします。
返済期間、繰上げ予定回数、総支払額、手数料…表を作成して
自分に合う返済方法を考えてみては如何でしょう？

[15: 匿名さん]

>>13
＞09さんのようにずばり指摘していたのは見なかったような気がします。
実はそうでもないんですよ。
もうかなり下に下がってしまいましたが、下記スレッドでは何度も上がった話題です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
【おりこうな繰り上げ返済とは？】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
【おりこうな繰り上げ返済とは？その２】

[16: 13]

15さん
言葉足らずでした。この板のご指摘のスレッドで見たことを書きたかったのです。
ファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家が説明しているサイトでは、
まず期間短縮を薦めているような印象があります。

14さん
うちは現状では余裕があるのですが、
妻（私）がフリーランスなので返済額軽減にもメリットがあるかな
と感じています。

[17: 匿名さん]

09さんの言うことは概ね正解だと思います。ただ・・
＞期間短縮だとその権利を放棄することになるんで、
＞ある意味、無理な返済計画に足を突っ込むことになり、
＞以後は抜け出ることが出来ない怖い世界。
これは現状で余裕のある人（今後もその見込みの人）には
当てはまらないでしょうね。
14さんの言う通りケースバイケースで考えたら良いでしょうね。

[18: ０５]

>>17
借入の残金分全てに対して期限の利益を放棄することになりますから
年収制限で借入期間が２０年以上とされた人が、
期間２０年で借入して、３年短縮の１７年にした途端に、
当初の審査条件を超える条件の借入条件になってしまうし、
繰上げをした後では元の２０年に戻すことは出来ませんから
そのような表現の記述をしたのです。

投資などで調子が良く、
どんどん余禄が発生して
うまくいっているから返済を進めていた人が、
今度は投資で失敗して
逆にマイナスになってしまった
なんて事象だと、
ローン返済は逆戻りできないから取り返しがつきません。

[19: 匿名さん]

私は会社の業績悪化により、一度整理解雇に遭いました。
それまでは期間短縮で早期返済して早く楽になろうという考えでしたが、
また、いつ不測の事態（リストラや減給、賞与カット）が起きるか分かりません。
ですから、これまで返済額軽減型を選択してきました。
期間短縮型の方が、総返済額が多少なりとも少ないのは分かっていますが、
月々の支払いが少ない方が不測の事態には、対応しやすいと思っています。
月々の支払いが楽になった分は、また貯金なりして繰り上げに回しても良いし。
また、いざと言う時に物を言うのは現金ですから、
繰り上げ返済貧乏にならないようすることも大事だと思います。

[20: 匿名さん]

>15さん
過去スレ、すごい勉強になりました！
うちも年間100万くらいは繰り上げできそうなのですが、期間短縮以外ありえないと思い込んでいました。先のことはどうなっているかわかりません。このスレ（過去スレ）を読んで負担軽減で行こうと確信しました。
いいスレです。ありがとうございました。

[21: 匿名さん]

過去スレは最後まで全部読んだ方が良いと思います。
結論としてはケースバイケースですから。

>期間短縮だとその権利を放棄することになるんで、
>ある意味、無理な返済計画に足を突っ込むことになり、
>以後は抜け出ることが出来ない怖い世界。
そもそも繰り上げ返済は資産に余裕がある状態でするべきものだと思っています。
窮々になってまでするべきものではない。
手元にかなり余裕があって、これくらいは残してこれくらいは返済・・
という考えで繰り上げ返済するべきですよ。
私は期間短縮で繰り上げましたが、全然余裕ですよ。
無理な返済計画？抜け出ることが出来ない怖い世界？
有り得ません。
返済分と運用分、それぞれ考えバランスを取っています。
怖いのは、返済額軽減が絶対とか期間短縮が絶対とか言い切ってしまうことです。
本当にその人の状況や考え方によって違うものだと思いますので。

[22: 匿名さん]

>>21

>私は期間短縮で繰り上げましたが、全然余裕ですよ。
>無理な返済計画？抜け出ることが出来ない怖い世界？
>有り得ません。

人生に100%なんてあり得るのでしょうか？！
あり得ないと言い切るところがすごいです。
まず大丈夫だろうというのは現預金、換金性の高い有価証券、金など
流動性のある資産で２億円以上くらいからだと思っています。

極端な話、離婚して資産半分ずつわけて、養育費毎月８万とかもあるわけでして(^^;

[23: 匿名さん]

資産２億ある人が、養育費８マンは超せこいですねぇ。
知人の例ですが、毎月平均所得が１５０万で養育費他で５０万払ってます。
元嫁が資産家の娘の場合は、養育費貰い続けて元旦那との関係が続くよりも、いらないと断られるラッキーなケースもあります。
バリキャリの嫁も、はした金などいらんと断ったケースがある。

[24: 22]

>>23
いえいえ、資産２億と養育費８万は別の話です。
論理的に、繰り上げ返済する場合はいつも返済額軽減を選ぶべき、といいうことです。

つまり、
・資産２億以上あるなら、そもそも繰り上げ返済する必要はない。
・資産２億未満なら、資産面ではリスクゼロとはいえないので、
　返済額軽減を選ぶべき。

[25: 匿名さん]

私も期間短縮。返済軽減は毎月の返済分が減ってしまうので、だらだら無駄が多い。
余裕があって繰り上げ返済するのに、毎月の返済額がすこしばかり減ったところで
とても得した気分にならなくて。
期間短縮で返済期間が短くなったので、返済軽減での繰り上げ返済をしようかと
悩んでいましたが、現金でもってたほうが、好きに使えて良いみたい。

[26: 22]

>>25
かなり余裕がある家庭であればそう考えるのも無理はないのですが、
縁起でもないですが、
ご家族の一人が難病になったり、大黒柱のリストラ、父母の介護などが必要になれば
案外もろいものではないでしょうか。
幸せの中にあってはそんなことは考えるのは難しいですが、
実は世の中にありふれたこと
その場合期間短縮のために繰り上げ返済したお金はもう取り戻すことはできません。
毎月の返済額もまったくかわらないままです。
貯金でローン全額を返せる状態になっていれば、まあ安心なのかもしれませんが。

[27: 匿名さん]

そこまで、もろい家庭なら、そもそも家など買うべきではなかったのでは？
返済軽減で、軽減されるお金なんて、ほんの少しでしょ。
そもそも、そんな家庭では繰り上げ返済なんて考えられませんよ。
返済軽減をあえて選ぶ人はそれでも良いのですが、
毎月の返済額が減り、元本の減りが遅くなるのですから、やらないほうがましかもしれませんよ。
返済軽減のために使ったお金も、取り戻すことが出来ないのは同じです。

[28: 匿名さん]

>>22
返済額軽減で繰り上げ返済しても難病の家族がいたり大黒柱がリストラしたら生活困難になるでしょ。
それにいざとなったら金融機関に相談すれば一時期猶予してもらうことも不可能じゃない。
民事再生法の住宅資金貸付債権に関する特則もあるしね。

繰上げ返済の手数料が高い場合、遅くとも定年前や子供に教育費がかかる前に
完済したいなどという目標がある人は期間短縮でいいと思うけどな。
そもそも資産2億ってどこから来た数字なの？

[29: 匿名さん]

>>27
＞返済軽減で、軽減されるお金なんて、ほんの少しでしょ。
繰上返済金額が同じなら、どちらの返済方法を選択しても同じ。
後の返済時期と毎月の返済額で総返済額は変わるが、経済価値としては同じ。

＞返済軽減のために使ったお金も、取り戻すことが出来ないのは同じです。
繰上した金は取り返せないが、それ以外の部分の残債は何も影響を受けない。
期間短縮すると、全ての残債額を全て前倒して返済をしなければならなくなる。
この部分が決定的に違うことです。

総返済額が違っても、経済的な価値は同じですから、どちらが金銭的に得ということはありません。
以後の返済を強制的に早めなければならないか（期間短縮）、
返済した以外の部分はそのまま同じ時期に返済すればいいか（返済軽減）、
このことの違いです。

[30: 21]

>期間短縮すると、全ての残債額を全て前倒して返済をしなければならなくなる。
別に前倒しって意識はないけどね。
今までと変わらず毎月同じ金額を返済するだけのことでしょう？
そしてその期間が短くなるだけのことです。
私は今すぐにでも全額返済できるだけの資産はありますが、
10年間はローンを続けるつもりで、10年までを期間短縮しています。

[31: 匿名さん]

どう考えても繰上げ返済する余裕資金があるなら期間短縮の方がいいですよ。
私の銀行員の友人も期間短縮です。

[32: 匿名さん]

どっちでもいいんじゃなぁい。
それぞれの家庭に合った方で。
期間短縮はすべての金融で対応してるわけでもないしね。

[33: 匿名さん]

大きなリスクを抱えようとしてるときに小手先のリスクヘッジで安心
してるような違和感が返済額軽減派には見られる。なんか違うだろと。
それほどリスクを大きく見積もるのならば、繰上げはしないほうがいい。

[34: 匿名さん]

私も分かってるんだか、分かってないんだか、自分でも分かりませんが・・
＞毎月の返済額が減り、元本の減りが遅くなるのですから
これはちょっと疑問です。そもそも繰上げ返済は元本充当ですから、
返済額軽減でも、その時点スタートの元本が異なるだけで、返済額あたりの
元本の占める割合は変わらないのでは？
あ、でも曲線を薄く延ばした形になるから、そういう意味では減りが
遅くなると言っても正しい表現なのかな？

[35: 匿名さん]

そういう意味も何も、まさに減りが遅くなってるじゃないですか。

[36: 匿名さん]

短縮か軽減かは、どちらでも個々の家庭事情に合わせてでいいと思うけど
書き込むならせめて
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

ぐらい読んでから書き込みなよ。
いまだに、元本の減りが遅くなるなんて真顔で書き込んでいるとしたら笑止。
もう少し勉強した上で判断したほうがいいと思うけどなー。

[37: 匿名さん]

>>36
その２つのスレなら>>15で紹介済みです。
36さんのことではないけど、
どのスレでもそうですが、まだ100も超えていないのに、
最初からロムしてから書き込む人って意外と少ないような？
上がっているのを見て通りすがりに参加しているのか、
初心者なのか、ロムするのが面倒なのかは分かりませんが。
同じようなスレがあるのに気付かず、またスレを立ててしまう人もいるし。

[38: 匿名さん]

15で紹介されているのは知っていましたよ。
知っていたけど、見た形跡が無いし、もう隠れていたから上げたわけです。
そうでもしなきゃ結局見ない人は見ないジャン。

[39: 36=38]

追記
↑見た形跡が無いというのは、その後に「真顔で」書き込んでいる人です。

[40: 匿名さん]

勝手に笑止すんのもいいけど、脳内に隠れてる条件設定をちゃんと書きなさいね。
いかなる条件でも常に元本の減りは遅くならない、というならそれこそ笑止。

[41: 匿名さん]

返済額軽減を勧める人が想定してる繰上げというのは、過去スレみればわかるけど
手数料無料の毎月自動繰上げ、というもの。繰り上げ額は、返済額軽減繰上げをする前の額、
とすれば確かに期間短縮と元本の減りはかわらない。毎月の支払い額が減らないんだからね。
まあそういうからくり。

つうわけで、ごく普通の、手数料あり、年1回か2年に1回くらいどーんと繰り上げ、という人は
普通に期間短縮にしとけばいい。

[42: 匿名さん]

>>38
37です。
＞そうでもしなきゃ結局見ない人は見ないジャン。
再度掲載するのも親切だとは思いますが、
最初から読み直すのを促すのも大事だと思ったまでで、
36さんに意見をした訳ではありません。
ですから、私はそう言った意味、学習してもらいたい意味を込めて
↓こう書いた次第です。
>どのスレでもそうですが、まだ100も超えていないのに、
>最初からロムしてから書き込む人って意外と少ないような？
>上がっているのを見て通りすがりに参加しているのか、
>初心者なのか、ロムするのが面倒なのかは分かりませんが。

[43: 匿名さん]

>>41
なんだ、そうか。
何でもかんでも返済額軽減と声高に叫んでるヤツはそれがわかってないってことか。

[44: 匿名さん]

繰上げ返済として考えるからややこしくなってるだけで
要は新規で借りるときに
期間を３５年にするか３０年にするかって話と一緒でしょ？

最適の返済方法なんて個々の経済状況次第だし、
どっちの繰上げ返済にもメリットデメリットがある訳で
絶対に「返済額軽減」が正解だって感じで言われてもね・・・

[45: 匿名さん]

>>44
＞どっちの繰上げ返済にもメリットデメリットがある訳で
そう、ご自分にあった繰り上げ返済をすれば良いだけの話だと思いますよ。
下のは下記サイトから抜粋しました。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20050415A/index2.htm

無駄な利息を効果的にカット！「期間短縮型」
【期間短縮型の特徴】
■　毎月返済額（ボーナス加算額）：変わらず
■　残り返済期間：短くなる
※繰上返済の金額により短くならない場合もあるので注意しましょう。
【このような方にオススメ！】
■　将来の利息を大幅にカットしたい方
■　ローンの早期完済をしたい方

ローン貧乏地獄にはまる方も！「期間短縮型」
日本人は借金が嫌い！住宅ローンも借金と考えている方は、
「期間短縮型」のローン貧乏地獄にはまってしまうケースが多く見られます。
特に、何事もしっかりしている女性に多く見られます。

***********************************************************
将来のキャッシュフローを安定させる！「返済額軽減型」
【返済額軽減型の特徴】
■　毎月返済額（ボーナス加算額）：軽減される
■　残り返済期間：変わらず
【このような方にオススメ！】
■　将来の教育費負担などに備えるために、家計のキャッシュフローを調節したい方
■　マイホーム購入時に借り入れをし過ぎた方
■　今は共働きだが、将来の収入減に備える方（このケースは多く見られます）

矛盾だらけの「返済額軽減型」
「返済額軽減型」の使い方を間違えると、
折角貯めた繰上返済資金をドブにすてるようなことになりかねません。

[46: 38]

>37さん
申し訳ないですね。
36さんのことじゃないけど、のところを見落としていました

>41さん
不誠実な書き方ですね。
話の始まりはそうだったけど、あなたのレスには「期間の利益」が全く触れられていない。
最後の結論は、短縮型と軽減型の差額が、期間の利益を取るに値するか、だったはず。
借りている金額にもよるけど、あなたのいう年に1回か2年に1回繰上げできる人なら
差額は２０〜３０万のオーダーでしょう。
それだけの差額を払って期間の利益を取るか取らないかは人ぞれぞれ。
「期間短縮にしとけばいい」とあなたが決め付けることじゃない。
材料だけ提供して、選択は個人に任せればいいんだよ。

>44さん
絶対正解って、誰がどこに書いてあるのでしょうか？？
45さんのいうとおり、双方の長所短所を勉強した上で、好きなほうを選べばいいだけですよ？

[47: 38]

↑公正を期しての補足だけれども
フラットを利用している人は、期間の利益は考えなくてもいいよ。
フラットの場合は、途中で期間短縮の繰上げをしていても
期間の利益は保証される（再見直し＝期間延長に応じてくれる）から。

[48: 匿名さん]

やたらと期間の利益って単語が出てくるけど
ローン期間が長いのってそんなに有益なの？

[49: 匿名さん]

有益ってのとここでいう利益ってのは意味が違うと思うよ

[50: 匿名さん]

期間短縮にしろ返済額軽減にしろ
繰り上げ返済自体が期間の利益の放棄だと思うんだけど？

期間の利益が必要な人なら繰り上げ返済しないほうがいいよｗ