【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

[ひつじ]

個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。

[301: 匿名さん]

住信の特別を利用しようと思ってます。
私は頭金3パーセント弱です。
先日電話&FAXしたら、担当者の人が、「たぶん大丈夫」と言ってました。
指示されたいろんな書類等をもって銀行まで行くアポも取りました。
電話で約30分いろいろ聞かれたり説明を受けましたが、特別金利キャンペーンについては、審査落ちる落ちないは
頭金の多さではないような雰囲気でした。

[302: 匿名さん]

>>298
我が家はそれでもボーナス分をわずかですが組み込む予定です。
ボーナスが優先的に返済されるデメリットって何でしょうか？

[303: 匿名さん]

繰上げ返済のボーナス優先、私も気になります。
住信使いたいけど、ボーナス併用しないと厳しいし。
調べてみたのですが、利息軽減額の有利さでいえばボーナスにあてるのは不利のようです。。
ボーナスの不安定さを考えれば、返済不安の解消という点では優先もいいのかもしれませんが。

[304: 302です]

ボーナス併用予定ですが、おそらく我が家で計画している繰り上げ返済で、3回もしないうちに終わってしまう額です。
それだったら、ボーナス無しにしようか・・・でも、月の出費は極力減らしたいし・・・悩みます。

[305: 匿名さん]

３０２さん２９８です。ボーナス部分のみ先に返済されると、普通は全体の額はボーナス部分より、月々の部分の方が多いですよね。ボーナス部分優先ということは繰上げ時に金利の軽減の仕方が、ボーナスと月々と均等に払えた場合より少ないので同じ金額の繰上げをしても、総返済額が均等に繰り上げ出来るシステムより多くなるので、損と思い月々均等にしました。私は１９年の５月の手数料無料時期まで月１０万くらいは自由返済してその後は自動返済にしようと思っているのでそこまでより多くの元金を減らす方法を考えてそうしました。金利を払うのは＊＊臭いし、かといって短期の金利を選ぶのも心配なので。。。

[306: 匿名さん]

＞304さん

だったらボーナス無しにして早めに繰上返済すれば、
月々の返済義務額はどんどん減っていくのだから、
それでいいんじゃないですか？

[307: 匿名さん]

296
団信は一人で大丈夫ですが、共有者は全員連帯保証人になるのが基本です。

[308: 294]

>300
属性は、数ヶ月です。300さんより属性は小さいです。
年収も、そんなに多いというわけではなく、
日本人の平均年収くらいです。
職種は確かに、技術系？といえば技術系になるかもしれません。
ステップアップ転職だったので、毎月のお給料×１２
が前年の年収と同等くらいでした。

住信さんの話によると、住信は他の都銀と比べると属性は重要視してないとききました。
ただ、転職後の月収は「基本給」が多いと有利だそうです。
同じ40万でも、基本給40万と基本給25万＋残業や手当て15万は
かなり違うみたいですよ。
参考になれば幸いです。

[309: 匿名さん]

＞308
300です。
ありがとうございます。
基本給ですか…うちは給料の半分が手当てですので（残業・営業手当・皆勤手当等）それがだめだったの
ですかね？
確かに基本給×12の計算では返済率的に無理があります。
属性を多くして、残業手当等も見てもらえるまでなるまで頭金ためてがんばります。

[310: 匿名さん]

私も先日、説明会に行ってきまして今仮審査中です。
属性はステップアップ転職で１０ヶ月です。
職種は前職から技術系ですが、今年の見込み年収を見せたら残業代無しで
前職より年収は多いのですねって言ってましたので、やはり308さんの言ってることは
重視してるじゃないでしょうか。まだ審査通ってないんでなんとも言えませんが。
300さんが落ちたのは仮審査ですか？本審査ですか？
仮で落ちて本審査で落ちた方っていらっしゃるんですかねぇ？？

[311: 匿名さん]

>308
普通、銀行が求めるのは２年分の源泉徴収票でしょ。
基本給とか、残業とかは関係ないんじゃないの？
第一、給料明細みないと、そんなことは分かんないし。

[312: 308]

>311
普通は、源泉ですよ、もちろん。
でも、転職組は、今の会社の源泉がないわけですから、
数か月分の給料明細を出す必要があります。
そこで、基本給など、判断されるのですよ。

[313: 296]

307さんレスありがとうございます。
私も人づてに確認しました。
通常の銀行はそのようなので、「失業したり逃げなければいいよ」と
妻にも言われました。orz
最近は保証人にしなくてもいいはず、と不動産の担当者は言ってましたけれど。

[314: 匿名さん]

1日本審査通りました。
1,360万〜2.88%、30年固定を35年
1,000万〜1.10%、3年固定を35年
2月実行なので今の金利上昇がとても心臓に悪いですね。
そこで指摘して頂きたいのですが、
先日、預金連動型住宅ローンが売りの銀行さんでローンのシュミレーションしてもらったのですが
15年目でローン残債と預金がイーブンになりました。内容はこんな感じです。
借り入れ　　〜2,660万
購入後の貯蓄〜460万
年間貯蓄　　〜100万（共稼ぎなので年収900万くらい）
金利　　　　〜当初3年2.85%、その後4.0%を想定
ズバリ30年固定を15年にしちゃっても平気でしょうか？

[315: 匿名さん]

＞314
１３６０万なら１５年固定で大丈夫と思います。
１５年後はどれだけ残っているかは支払い方次第とは思いますが、元金が減るのでリスクは高くはないと思います。

[316: 匿名さん]

>>314
１５年間子供を作らないの？

[317: 匿名さん]

314です。
実は現在妻は産休中です。よって現在の年収は500万くらいです。
1年後に復帰予定なのでそれまでは有給休暇のよる給与と育児
休業給付金などが給付される予定です。
ちなみに昨年1年間で200万くらい貯蓄できたので産休中も年間100万
いかないまでも産後２人でカバーできると考えています。
マンションも妻の実家から5分くらいですし、妻の会社も30〜40分
の通勤圏内です。お互いサポートしていけば15年で平気かなと・・・

[318: 匿名さん]

15年で問題ないです。

[319: 匿名さん]

315さん、318さんご指摘ありがとうございます。
ちょっと15年固定ですすめていこうと思ってきました。
でも2月この金利、今の30年固定くらいになりそうな予感・・・

[320: 匿名さん]

318です。

319さん。10年固定でも十分問題ないです。

[321: 匿名さん]

320さん本当ですか？
3年固定のリスクヘッジのための15年固定なんですが、
問題ない理由おしえてくれませんか？

[322: 匿名さん]

補足ですが2,360万をローン2本に分けてます。

[323: 匿名さん]

>314
１１月後半実行予定のものです。
　１５年固定３５年　２．４５％　　　　１４００万　保証料一括
　　２年固定１５年　０．６（０．８％）　７００万　保証料上乗
で申し込みました。
毎月１０万ほど返済口座に入れて、余剰分を２年固定に自動返済し、
２年に一度位　１５年固定に１００万ほど繰上返済する予定です。
ある程度繰上げの予定があれば、１０年固定でもいけると思いますよ、自分はビビリなので１５年にしましたが。

[324: 匿名さん]

>323
なんで短期を保証料上乗せにしたんですか？

[325: 323]

>>324
自動返済で、余剰分を返済に充てる為です。

[326: 匿名さん]

>>325
長期ではなくて？よろしければ、シミュレートした内容を教えてもらえないですか？

[327: こまった]

土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているのですが、地場の工務店で建てるために
現金を残しておく必要があるので土地3150万に対して2850万の借り入れ、建物2450万に対して
1150万の借り入れにて仮審査の申込をしたのですが、土地に2000万、建物に2000万にしてくれ
ないと審査が通らないと言われました。住宅ローンとして借り入れを行うのに、こういうこと
ってあるのですか？
ちなみに同条件で東三さんの仮審査は通っております。

[328: 323]

>>326
上でも話に出てますが、自動返済を正しくシュミレートすることって結構難しいのです。
なので、お見せするほどのシュミレーションはないのですが、自分の計画では
毎月の支払いが１０万以下に収まるようにして、１０万との差額を常に短期に自動返済で繰上げし、
短期の利息が上がった場合でも毎月の返済額が上がらないようにコントロールする。
長期は、２年おきに１００万ほどを繰上げ（手数料払って）する予定です。
毎月の余剰を短期に入れて、年間の余剰を長期に入れるイメージです。
何故、長期を金利上乗せしなかったと言えば、長期の方が借り入れが大きいから０．２％の影響が大きいからです。

[329: とおりすがり]

みなさん、短期固定分に結構たくさん割り振ってますね。
私は、現在の情勢では、数年後に高金利（５％超）となる可能性もないことはないと考えてますので、
２６００万円中、２２００万円を３０年固定、４００万円を３年固定で１１月実行の予定です。
米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。
米国は住宅バブル（インフレ）の真っ只中で、日本とは状況が異なりますが、
日本も一部で外資流入によるミニバブルが生じてます（これまでの異常な量的緩和により、
行き場のないマネーが、投資先を探しています。最近の株価の急上昇もちょっと異常、近い
将来のインフレを先取りしているという話もあります）ので、日銀が量的緩和政策を解除
してしまうと、あっというまに金利を上げざるを得ない状況（＝インフレ）となることも
想定されます。
私は年間１００万しか繰上げ返済資金が確保できないので、いざというときに短期分を
完済できるよう、４００万円以上を３年固定へ割り振る勇気はありませんでした。
恐怖心をあおっているわけではなくて、家計を預かる身としては、最悪な事態を
常に想定しておくべきではないかと考えます。

[330: 匿名さん]

私も、短期＆長期で分割して借りることを検討したのですが、
短期金利が上がってしまいそうな状況となったとき、短期分を返済期間短縮で繰り上げ返済
しても、総返済額は分割しないときより減らないことがわかりました。
シュミレーションしてみればわかりますが、総返済額を減らすにはいかに完全に返済を
終了させるかにかかっているようです。

例えば
2000万　30年（5年固定）　1.5％
2000万　30年（30年固定）　3.0％
と分割した場合、5年後に短期金利が上がってしまったからと、
短期のローンを1000万繰り上げ返済した場合より、

4000万　30年（30年固定）　3.0%
と一本化したローンを5年後1000万繰り上げ返済した方が効果が大きいってこと。

当初の支払いを押さえるには分割は効果があるけど、恐らく数年でその効果は
吹き飛んでしまう可能性があります。

[331: 匿名さん]

私は短期分を小さくしました。

３１００万のうち２５００万を３０年固定、６００万を２年固定（ともに３５年）に分けました。
330 さんのようなシュミレーションもしてみて１本にしようかどうか悩んだのですが
短期分を完済することによる月々の支払額の減少に魅力を感じたため、２本にしました。
教育費がかかる頃に月々返済額が減っていると助かりますので。

[332: 匿名さん]

今更なんですが、>88を初めとする保証料の支払い方による計算ですが、

>１．35年（30年固定10月金利）
>（１）保証料一括払（2.58％）　31〜35年も2.58％とすると、
>借り入れ3000万円　返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
>（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
>借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円　返済総額45,947,647円
>なので（２）が283,610円すくなーい。

となってますが、実際には（２）で借り入れ額を減らした分を頭金に回しているので
（２）の返済総額は45,947,647円＋644,982円＝46,592,629円となり、逆に（1）のほうが361,372円
総支払額が少なくなると思いますがどうでしょうか？
※（１）の場合の頭金が０円で全額ローン（保証料だけ現金払い＝結局（２）の頭金と同額）だと
考えれば分かりやすいと思います。

[333: 匿名さん]

＞332さん

同じ額（保証料の金額）でも、保証料として銀行（保証会社）に払うか、
頭金を増やす（元金を減らす）かの違いで、（２）の方が良いと思いますよ。
どーでしょ？

[334: 匿名さん]

＞333さん

そうですね。
そのあたりは、皆さんぞれぞれの考え方次第だと思うのでどちらがいいかというのは分かりません。
（自動返済を利用される方は金利上乗せしか選択肢がありませんし）
ただ、単純に総支払額を比較するのであれば、（２）に頭金を足さないと計算が合わないのでは？
と思った次第です。

（あくまでも＞88さんが設定された条件上ですが）一括支払いの分を頭金に回して借り入れ金額を減らしても
0.2％の金利上乗せのほうが負担額が大きくなってしまうと言うことを、念頭に入れてメリットのある方を
選択されればいいかと思います。

そういう私もいまだに悩み中ですが・・・(^^;)

[335: 332]

失礼しました。↑332でした。

[336: 匿名さん]

あのー
ローンの返済総額の比較なので88さんのでよろしいかと思います。
物件の支払総額なら332さんの意見も判りますが。
自動返済とか繰り上げ時の手数料損とか考慮するならば、上乗せの方がお得だと思います。
少なく借りる事に意味がありますので

[337: 332]

＞336さん

いえ、ローンの返済総額ということであれば（１）の保証料一括支払いもローン外になると思うのですが、
どうでしょうか？
おっしゃる通り、判断基準は総支払額だけではなく手数料や返済計画によって人それぞれですので、
上乗せのほうがお得な方もいれば、そうじゃない方もいらっしゃると思います。
別に私は、一括のほうが正解だよと言いたいわけではなく、検討する比較の数字が間違っているのでは？
と思っただけですので、どちらを選ぶかは各個人の判断でよろしいかと思います。

[338: 匿名さん]

332さんの内容が理解できていないので申し訳ないのですが、
とりあえず簡素化した値です。

物件：4065万円
自己資金：1065万円
借入金：3000万円
全期間固定金利：3%

(1) 1000万円（頭金）+ 3000万円 * 3%（借入金） + 65万円
(2) 1065万円（頭金）+ (3000万円 - 65万円) * 3.2%（借入金）

3000万円 * 3% ＞ 2945万円 * 3.2%　ということではないでしょうか？

[339: 匿名さん]

>米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。

でも米国長期金利（＝長期住宅ローン金利のベース）は上がってないよね？

[340: 匿名さん]

[341: 匿名さん]

[342: 匿名さん]

[343: 匿名さん]

[344: 332]

＞338さん

えっとですね、条件をもっと単純にすると
物件：3000万円
自己資金：65万円
保証金：一括時→65万円、金利上乗せ時→＋0.2％
全期間固定金利：3.0%

総支払額は
(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 ＋ ローン3000万円 * 3.0%
(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 ＋ ローン2935万円 * 3.2%
で計算すると（１）＜（２）

ローンの総返済額は
(1) 3000万円 * 3%
(2) 2935万円 * 3.2%
で計算して（１）＜（２）
※結局のところ↑この部分の差額が単純に違いとなります。

となります。
で、これを前提として自動返済の必要性や自由返済時の手数料等、各自の支払い計画を加味して
判断されればよろしいかと思います。

[345: 332]

結局のところ、金利上乗せして不要となった事前支払い保証金を頭金に回して元金を減らしても、
＋0.2％の金利負担のほうが大きくなり、返済総額は増えてしまうと言うことです。
変動金利ではなく全期間固定金利で借りられる場合は、借入時に返済総額が確定しますので
元金を減らすことが重要かどうかは、その後の繰上返済計画しだいだと思います。

繰上返済の仕方によっては、金利上乗せのほうが最終的な返済総額は減るかもしれませんし
その辺は各自でシミュレーションされるしかないと思います。

ちなみに、344の条件で計算した時のローン返済総額は
保証金事前支払いが　3000万円×3.0％＝48,490,790円
金利上乗せが　　　　2936万円×3.2％＝48,843,389円
となります。
※返済期間35年、31年以降も同じ金利で計算、総支払額はそれぞれ約64万円上乗せ（頭金or保証金）

[346: 匿名さん]

>344,345
総支払額ということであれば、（１）の場合は、最初に払う６５万円を最後に足さないとおかしいのでは？

[347: 332]

＞346さん

↓足してますよ。
＞総支払額は
＞(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 ＋ ローン3000万円 * 3.0%
＞(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 ＋ ローン2935万円 * 3.2%
＞で計算すると（１）＜（２）

[348: 匿名さん]

30年と短期固定のミックスで、保証金無し（0.2上乗せ）にしようと思っている方いませんか？

[349: 匿名さん]

>348
うちはそうしましたよ。12月実行です

[350: 匿名さん]

３４８さん
私今月審査を出そうと思っていますが、
３０年と１５年で　２５００と９００くらいで計画しています。
３０年の方は保証料上乗せで　１５年の方は保証料一括払いにしようかと思っています。

[351: 349]

349です。
ちなみにうちは、1500万を30年固定で保証料上乗せ
1200万を2年固定で保証料上乗せです。
子なし夫婦、共働きなので、毎月10万くらいは繰上げにまわせそうですので、
自由返済無料が終わったら
自動返済で上限額と、口座残金を設定して
2年固定の方を10年未満で返す予定です。

[352: 匿名さん]

>>348

我が家もです。1800万短期と1500万３０年。
来年１月実行です。

[353: 匿名さん]

３５２さんの世帯収入は高いのでしょうか？
人事ではありますが、短期の比率が高いように思えます。

１０００万以上の収入があれば良いと思いますが。

[354: 匿名さん]

ここの人は固い人が多いですよね。
私は年収450万で2000万全部短期です！

[355: 匿名さん]

３５４さんは借り入れが２０００だから、そこそこ苦しいけど返済できるでしょ。
３０００くらいだったら、かなり苦しくなってくると思いますよ？

それにしても２０００全部短期はかなり勝負してきましたね。
来年度は１．６〜２％の間で長期金利が推移するそうですが、再来年以降はどうなるかわかりませんよ？

[356: 352です]

>353さん
そうなんです、実はちょっと迷っています。
世帯収入は７００万強です。最近の金利上昇にちょっとびびっており、組み合わせの変更を考えています。
担当の方に聞いたところ、金消前は金額割合の変更も可能とのこと。
短期1300
３０年2000に変更しようかなと思っているところです。

[357: 353]

>352=356さん
組み合わせの検討をされた方がよろしいかと思います。
もし５年くらいで、お子さんがお金のかかる時期にさしかかるのなら尚更です。

短期を１０〜１５年で返済されるならば、５〜７００が安全圏かと。
冒険するのなら１０００万程度じゃないでしょうか？

直近でまとまった額を繰り上げできるのであれば、作戦を変えても良いと思いますが。

[358: 匿名さん]

長期と短期のミックスの場合、繰り上げ返済の振り分け方が難しくないですか？
色々シミュレートすると1本のほうが簡単に期間も金額も短縮できそうな・・・あー、わからなくなってきた（涙）

そんな我が家は3270万の借り入れ予定。金利0.2％上乗せにします。例えば
2570万を30年固定
700万を2年固定のミックスにしたとします。

3270万を30年固定1本にすると、20年位で返済できそうなんですが、
ミックスにすると、どう振り分けてよいのか分からなくなってしまうのです。
2年固定を先に返済すると、長期はダラダラと残ってしまうし（意味わかりますかね）
どなたかよいアドバイスをいただけますと幸いです。
悩み過ぎて分からなくなってしまいました・・・助けてーです。

[359: 匿名さん]

金利がより高いほうを繰り上げ返済したらよいかと思います。
つまり短期の金利が2年先に長期金利を超えてしまった場合、短期を繰り上げ返済
したらいいのではないでしょうか。またそのときまだ長期金利を超えてない低い金利でしたら
長期を繰り上げ返済することで総額が30年1本より少なくなるのではないでしょうか。

[360: 匿名さん]

[361: 匿名さん]

[362: 匿名さん]

[363: 匿名さん]

2本立てで実行します。
3年固定と30年固定です。
　年間100万ぐらいを繰上げ返済予定です。
　1年目は、3年固定から繰上げします。　金利が↑しているため。
　2年目は、金利状況を見て決めます。
　　金利が→の場合は、50％：50％で、繰上げします。
　　金利が↑の場合は、短期を繰上げします。
　　金利が↓の場合は、長期を繰上げします。
　3年目は、短期の返済金額残金額で考えたいと思います。
　　短期は、元本均等にしました。
　もうすぐ実行予定です。

[364: 352です]

>>357さん
アドバイスありがとうございます。
金額割合は12月初旬までに決めて欲しいとのことなので、来月の金利動向を見ながら決めたいと思います。
繰上げは年50万程度の予定です。やっぱり短期はもう少し減らしたほうが安全でしょうか・・・
悩んでいるうちに、こんな時間になってしまいました。どうしたもんか（苦笑）

[365: 匿名さん]

住信にて借り換えを検討中です。（仮審査済）
残債が2500万で年数が29年程になり、
30年の固定が使えないとの事でした。

そこで相談なのですが、15年固定＋その後0.8優遇と
20年固定＋のちの優遇なしならどちらを選びますか？

繰上げは３年で１００万位のペースを考えています。
ご意見お願いします。

[366: 匿名さん]

365さんの場合収入が不明ですが、（仮に６００万として）
２０年固定を選択されると良いと思います。
理由としては、１５年後に見直しするとしたら、金利は今より３％以上上がっていると考えられるからです。
つまり、０．８％の優遇分は消し飛んでしまうでしょう。

２０年固定でも同じ状況（金利上昇）ですが、こちらが前者と違うのは残債がかなり減っているということです。
おそらく３〜５００万になっていますから、金利が４，５％になっていても苦しいですが、破綻することはないでしょう。

年収が６００万なら、私は２０年固定を選択します。

[367: 匿名さん]

借り換えようと思って支店へ行き聞いたら、５年ルールでだめだと言われた。
142さんは、大丈夫だったとのことだが。

[368: 匿名さん]

住信で、3月実行15年固定3000万の新規ローンを検討しています。
年収700万、専業主婦の妻と子供2歳ひとり（追加予定なし）の3人家族です。
キャンペーンの期間中1.6％優遇（終了後0.8％優遇）を適用するのと
デベ提携ローンで全期1.1％優遇を適用するのと
どっちを選ぶかは15年で繰り上げ返済できるなら前者、
できないなら後者を選ぶ、という単純な考え方でいいですか？
リスクとか、損益分岐点みたいなものをどうやって計算したらよいか
詳しい方のアドバイスいただきたいです。

[369: 匿名さん]

１５年までにいくら繰上げできるかを検討してみてください。
（お子さんが２人いるだけに、どれだけ精度のある見積もりが出来るか不明ですが）

安全に倒したいのなら仰るように後者です。

[370: 匿名さん]

>>368さん
▲1.4終了後▲0.9もありますよ。

[371: 匿名さん]

審査をお願いしましたが、いろいろと条件が付いたのでなんだかどうでもよくなってしまいました。
他の銀行や公庫ではすんなり通ったのですが、住信は審査基準が厳しいのでしょうか？
クリアできない条件ではないのですが、担当さんの対応は悪いし、支店が近くにあるというわけでもないし、なんだかなあ・・・。
確かに金利は安いのですがね。

[372: 匿名さん]

>367さん
１４２です。本審査も通り１６日に正式な契約となりました。
私たちが借りたのは２００４年８月実行ですので１年前です。
１番初めに伺った時から「本当は５年以上の方が対象ですが、大丈夫と思います」と言われ特に問題なく借り替えが出来ました。

やはり地方によって対応が違うのでしょうか？
１５年固定（保証料上乗せ）の２６年払いをボーナスなしで３０６０万の借り入れになりました。

[373: 匿名さん]

>368さんに似ているのですが、
住信で、3月実行30年2700万の新規ローンを検討しています。
購入マンションは、オール電化住宅で、またビジネスアドバンテージも利用できます。
そこで住信のＨＰ上ではオール電化住宅は１％優遇（固定・変動・上限）に適用されると記載されていますが、
キャンペーンとはと併用はできないのでしょうか？またビジネスアドバンテージの優遇併用できるのでしょうか？
もし、併用できるとしたらどんなパターンがあるのでしょうか？
固定30年ものと短期5年・10年の固定の分割のパターンでしょうか？
誰か知っている方教えて下さい。よろしくお願いします。

[374: 匿名さん]

本審査の書類に目を通していて気になったことがあります。
例えばご主人と奥さまでマンションを共有される場合留意点があることに気付きました。
銀行さんにも確認済みです。

共有者である配偶者が現在も仕事を持っている場合はいいとして、現在は専業主婦だとします。
住友信託さんでは、物上保証のみならず共有者が連帯保証者とならなければならないようです。
他候補の都銀さんは物上保証のみです。
皆さんはこのリスクどう思われますか? 専業主婦で共有者というのは余りいらっしゃらないのでしょうか?

[375: 匿名さん]

>>373
ご自分で直接、住信にお聞きになれば早いでしょ。！
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/service/loan/lc.html

[376: 匿名さん]

>374
私もこの前、住信で夫単独でローンを組むけれど、頭金の分くらいは持分を共有にしようと思ったら
住信では、共有名義にすると、奥さんは必ず連帯保証人にならなければいけないと言われました。
なので、共有名義はやめました。

また、婚約中というのはだめみたいで、結婚した後じゃないとだめっぽかったです。

[377: 匿名さん]

>376さん
有り難うございます。我が家は２分の1ずつの共有はもう決定事項なので、やはり他行さんの方がいいかなと
思っています。 今このリスクに気付いてよかったです。

[378: 匿名さん]

わたしは父親を保証人にしようとおもっておりましたが、
”保証人いりませんよ”と言われました。
保証人なしで契約です。

[379: 匿名さん]

妻が連帯保証人になるリスクって何ですか？

[380: 匿名さん]

>378
その保証人とちがうと思いますよ。
保証人は、今は保証会社がいるので、いりませんからね。

ここで問題となっているのは、連帯保証人ですね。

[381: 匿名さん]

私も妻が連帯保証人になるリスクについて知りたいです。
どなたかご存知の方いらっしゃいましたら教えていただければ幸いです。
ローン契約は夫のみで契約しますが，妻が親から受け取った贈与の関係で，
共有名義にしなければなりません。
そうなると，連帯保証人にならなければならず，なんとなく不安です。
他に，りそな，中央三井信託銀行，ＪＡ等が共有名義だと妻が連帯保証人にならなければならないようです。

[382: 匿名さん]

>378
マンションの名義が一人で、ローンもお一人で組まれる場合なんですよね。
それともお父様が共有されるマンションなのですか?

[383: 匿名さん]

382です。 すみません。間違ってキーを押してしまいました。 382は無視してください。

私が考えられるリスクのひとつは、妻が専業主婦の場合で連帯保証人になってしまうケースです。
団信でカバーされない事由で夫が支払いが困難となった場合、物上保証のみですとマンションを売却すれば
仮に残債>マンションの売値 であってもそれで良しとされます。
連帯保証人に妻がなってしまうと、残債分は遡求?されると思います。
まあ新築マンションの場合、残債>マンションの売値 ということはないと思ったのですが、仮に地震などが
おこりマンションの価値がほとんどなくなってしまった場合の事を考えると気をつけなくてはならないと
思います。
地震保険のことは考慮していません。地震保険でどれくらいカバーされるのかも気をつけねばならないですね。

[384: 匿名さん]

続きです。
私の担当者もこのような事をおっしゃってみえましたが、各人やはり担当者に確認された上で
判断された方がいいですよね。

それと離婚の時には面倒になりそうな気がするんですが、どなたか法律に詳しい方にフォローして
もらえれば有り難いですね。

[385: 匿名さん]

381です。
383番さん，ありがとうございました。参考になりました。地震のことは考えていませんでした。

[386: 匿名さん]

専業主婦のものです。
結婚前の貯金で頭金を私が負担し、ローンは主人が組みます。
マンション名義は主人でいいものと無知ゆえに進めておりましたが、
少しでも資金を出すと贈与税がかかるので、出した分での名義分配をしなくてはいけないと聞き、
慌てて共有名義を担当者に伝えて、3月実行予定ですが今のところ住信さんで考えております。
ですが382さんのお話を聞いて大変恐くなりました。。
単独名義にすれば何の心配もないのかと思いますが、私の頭金を入れないと買うことができませんので、
共有名義で連帯保証人となるしか道はないのでしょうか。。
他にこのような専業主婦の方はいらっしゃいませんか？
せめて物上保証人というのも、数少ない感じですね。
381さんを拝見すると大手では三井住友、東京三菱ＵＦＪあたりしかないということでしょうか。。
ちなみにソニーバンクも共有名義＝連帯保証人でした。

[387: 匿名さん]

来春実行で住信か某地銀で迷っています。
当初は私（妻、専業主婦）の貯金700万も頭金に入れ、共有名義にする予定でしたが、
某地銀でも担保提供者として連帯保証人にならないといけないといわれました。
何かあったときには借金を背負わないといけないと考えると気が重い上、主人の親が共有名義に
いい顔をしなかったため結局借入れを700万多くすることにしました。
その分利息も諸費用もアップですが仕方がないですよね・・・。
いまさらながら勉強不足だったと反省しています。

[388: 386です]

387さん
ありがとうございます。驚きました、実は私も700万なんです。
贈与税を曖昧にする額でもなく・・困っています。
387さんは借入れを増やしたとのこと、すごいですね！
お恥ずかしい話、我が家はこの700万を頭金にいれても、
低金利の住信でさえいっぱいいっぱいの状態ですので、借入れをこれ以上増やすなんて
到底無理で、購入自体を考える最悪の事態になってしまいます。。
387さんは余力があったのですか？失礼な質問ですみません。
その700万、すぐ繰り上げ返済で使いますか？
ご主人様の親御さんがいい顔をしなかったのは決心、ききますね。

[389: 匿名さん]

382です。私も今は専業主婦です。　長く働いていて貯金も増やすことが出来たので、マンションは自分の
資産として主人と2分の1の共有をしたいと思ってきました。自分の貯金も出しているのに主人一人の名義と
するとだと主人に何かありマンションを相続する際に相続税がかかる（その時の税制によると思いますが）
のも避けたかったですし。
共有について私ももっと色々勉強しなくてはいけなかったと反省です。

[390: 匿名さん]

連帯保証人ってそんなにリスクありますか？
私はなっています。
旦那さんがもし亡くなっても団信に入っていればローンは下りますよね。
自分に降りかかってくることといったらローン名義の旦那さんが蒸発したときぐらいでは
ないのでしょうか？
病気で働けなくなってもローンの支払いの責任は保障人にはこないはずでは？
連帯債務者なら別ですけど。
夫婦で購入する以上連帯保証人ぐらいはよいかと思いますけど。
自分だけリスク0%っていうのもどうかなと。

[391: 匿名さん]

連帯保証人は，夫が病気で働けなくなった場合，支払いの義務が生じるのではないでしょうか。

以下は，住宅ローン用語集（インターネット）からの引用です。
【連帯保証人】
『保証人には「普通の（通常の）保証人」と「連帯保証人」があります。
このうち、住宅ローンなどの保証人としては連帯保証人とされている場合が殆どです。
普通の保証人は「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」という二つの権利を有します。
債権者から返済を要求されても「先に債務者に請求せよ」「先に債務者の財産の差し押さえをせよ」
と言うことができます。つまり債務者が返済できないときに支払えばいいことになります。
ところが、連帯保証人の場合には、このどちらの権利もありません。
債権者は債務者に請求せず、先に連帯保証人に請求することもできるのです。
このように連帯保証人は、事実上は債務者とほぼ同等の義務を負うことになります
→このＵＲＬからの引用です。http://www.nomu.com/loan/dictionary/yougo_gojyuon.html#h02

どなたかもっと詳しい方がいらっしゃいましたら，コメント頂ければ助かります。

[392: 匿名さん]

390さん
自分だけリスク０％に固執するわけではなく、他の都銀さんで妻が連帯保証人にならずとも借り入れできる
選択肢があるわけなので、住友信託さんの魅力的なローン利率と他の都銀の利率、自由返済・自動返済の
魅力、すべてを考慮にいれ各家庭が自分達で一番よしとする方法を模索したいだけなんです・・・

うちはローン利率の差もそれほど大きくはないので、すんなり他の都銀さんに決めようかと・・

[393: 387]

主人は今はサラリーマンですが、今の仕事（設計）で独立する可能性があります。
事業をすると自宅を担保にして借金をするかもしれません。
持分があれば担保提供者として私も事業の借金の連帯保証人になる必要がありますよね。
ずっとサラリーマンって確約があれば共有名義にしたと思います。
あと完済まで絶対に離婚しないのなら（笑）
当初の借入れは1000万の予定でしたが、あてにしていた550万までの親からの贈与の特例が使えないこと
結局700万+αで2200万円の借入れになりました。
返済比率25％ギリギリで某地銀の本審査を通過しています。
住信はまだ審査していないのでこの金額は借りれないかも。

[394: 匿名さん]

共有名義にすることで、専業主婦の妻が連帯保証人になっているというケースで、ちょっとお聞きしたいのですが、
ローンの名義人である夫が死亡した場合は、勿論団信でカバーされますよね？

[395: 匿名さん]

>394
もちろんされますよ。

[396: 匿名さん]

395さんどうもありがとうございます。

[397: 匿名さん]

連帯保証人はやはり結果連帯債務者と同じ意味合いになるようですね。
旦那さんが蒸発まではないとしても、病気やリストラなどで返済が滞った場合
連帯保証人となっている妻は専業主婦だろうがなんだろうが返済を迫られる。
絶対される訳ではないが、同等に督促をする権利があるそうです。
390さんの仰る、リスク0％についてですが、
夫婦で購入したからとはいえ、子を持つ専業主婦に多額の借金が容赦なくふりかかるというのは
旦那さんと同じリスクで考えるのは無理があると思います。

[398: 匿名さん]

392さん
ちなみにどちらの都銀さんと悩まれていらっしゃいますか？
私も全てがひっくり返り、大変困惑しております。
参考までにお教えいただけたら幸いです。

[399: 匿名さん]

392です。 うちは三井住友です。
10年だと断然住友信託さんが魅力的で頑張って15年返済当初10年固定、
でいこうと思っていたのですが、連帯保証人の件が気になり・・・

三井住友さんではもともと20年でお願いしているのでそれでいこうかなあと思っています。
三井住友さんは10年とても高いので・・・
20年は2.72% vs 2。63% で住友信託さんと対して違わないですものね。
こうなったら0.09%は目をつぶります。
今思うと東京三菱さんにも審査お願いすればよかった。 東京三菱さんは10年もの金利低いですものね。
20年固定しか当初頭になかったので、自己責任、仕方ないです・・・

[400: 匿名さん]

397、398です。
392さん、教えていただいてありがとうございました。
やはり三井住友さんですか。ありがとうございます。私も初心に戻るとそうなります。
住信さんに比べると金利もアップしますので、併用でなんとかならないか、初心に戻り
ちょうど思考錯誤しておりました。。
ということは三井住友、東京三菱は物上保証人ということですよね。
住信さんの魅力は金利もさることながら15年固定、20年固定などが同じく低金利であることです。
私は30年ローンなので、三井住友さんにするとなると超長期の30年になります。
繰り上げ返済で定年までにと考え、実質20年ちょっとで完済しようと思っておりますので、
住信さんの固定20年というのが良いと思ったのですが。。
やはり力のない主婦としてはお恥ずかしい話なのかもしれませんが連帯保証人というのが気になります。
東京三菱さんの金利低めの固定10年ですが、後優遇が−0.4%と少ないので
ご選択されたものでよかったと思いますよ。