ブランズ新大塚ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2丁目1809-5
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩3分、ＪＲ山手線「大塚」駅　徒歩6分
総戸数：64戸
間取り：1LDK～3LDK（42.04m2～84.54m2）

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shin-otsuka/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[566: 匿名さん]

この東京都資料のP26によれば共同溝化に必要な歩道の幅は最低2.5mのようです。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/douro/chichuka/mudentyuuka-housin.p...
マンション前の新大塚駅から南大塚三丁目交差点までの歩道の幅を計ったことは無いですが、
感覚的に2.5m無い部分もありそうな気もします。

[567: 匿名]

>563さん
有り難うございます。
完全地中化はまだ観測報道段階ですし、オリンピック関連の予算化は来年度予算以降、
本格的に織り込まれるでしょうから、まだ予算化前に地中化を決定した訳では無いのでは？

もっとも、ご指摘の通り、2020年までに計画道路の実行と地中化を同時に進めるのは容易では無いでしょうね。

[568: 匿名さん]

色々とご心配のことと思います。
このマンションは計画道路沿いにはみ出ているのでしょうか？
私は当マンションと同様に計画道路沿いのマンションを購入しましたが、道路にはみ出ないようにスレスレに建設され問題点はマンションが倒れたときに同様のマンションが建てられない（半分になる）ということ。
マンションは５０年以上は倒壊しないと思いますのであまり気にしていません。
当マンションが倒壊したら（地震等で）、他のマンションも倒壊するでしょう？
気にいったマンションだったら気にせず購入した方がいいですよ。
東京都の用地取得・道路建設に関する部署に以前聞きましたが８０号線は計画されていないようです。
８１号線は計画ありとおっしゃっていますが、８１号線も長いので計画にのっているのは白山通りより駒込方面のようですよ。
いずれにせよ住民の説明や用地の買収、それが完了してから工事でしょうから、４０才以上の方はこの世にはいないかも？資産性を重視している方は購入を考えた方がいいかもしれませんが・・・

[569: 契約済みさん]

No.568さん
その最後の「資産性～」が一番、気になる点です（本音です）。30～40年先の建て替えや、いつ来るかわからない大地震の対策も大事なことと思っていますが、今の段階で差し迫った問題ではない。とても虫が良い話をしていると自覚しますが、引っ越しの予定もなく、転売・売却の予定もないですが、自分の買った不動産の資産価値が高い方がもちろん良いです。資産性を全く無視して購入するという方もいないのでは、と思います。これまた勝手ですが、30～40年後の建築行政など不透明ではとも考えます。
資産性云々とおっしゃるのは、差し迫った問題ではなくとも、やはり現在の不動産取引では不利に取り扱われているということでしょうか。

[570: 匿名さん]

>568
都市計画道路がある場合、そこにかかる部分には建物が建てられないってのが決まってる。ただ、道路建設のために用地買収されると容積率が足りなくなるので、建替えのときに現行通りの建物は建てられなない。容積率が不足する分、建替えると狭くなるので建替えは事実上不可能。
既存不適格になると、将来建て替えできないってことで、資産価値は確実に落ちる。計画道路が実施されてない段階でも既存不適格予備軍ってことで、当然不利になる。

[571: 匿名さん]

ここに限らず資産性について知りたかったら、近隣の仲介業者に聞いてみるのが一番。複数かつ、売主の系列は除外して聞くのがポイントかな。

[572: 匿名さん]

計画道路が進まない段階で、地中化だけ先行するってのはないでしょ。地中化で工事して、しばらく後に都市計画道路で拡幅工事なんて、完全に二度手間。税金の無駄遣いって批判されるのがオチ。

[573: 匿名さん]

>560
コンクリートが１００年持ったとしても、マンションとしては１００年持たないってのがポイント。

[574: 匿名さん]

>569
終の棲家のつもりであっても、人生何があるか分からない。いざ売りに出す必要が生じたときに、売れないと身動きが取れなくなる。資産性は考慮すべきだと思うよ。

[575: 匿名さん]

最悪、賃貸にすればいいんじゃない？
住みやすさでなく資産性を重視してマンションを購入する。そうっすね！
当然ですね。
このマンションは全然売れて無いんですか？
このマンションを購入した人は無恥ってこと？

[576: 匿名さん]

中古になって転売できずに、賃貸ってのが増えるのも問題。賃貸住民ってオーナー住民
よりモラルが低い傾向にあると言われていて、トラブル続出ってことも。そうなったら
風評でさらに売れなくなるという悪循環に。

[577: 匿名さん]

>574

ここのマンションの資産性高いみたいだよ。住まいサーフィンでももうかる確率８０％とか出てるし。

[578: 匿名さん]

住まいさーふぃんのS氏は提灯記事で有名。真に受けるなんて。

[579: 匿名さん]

氏の推奨物件って売れてないことの裏返しなんだよね。なのでお金を払って記事にしてもらう。

[580: 契約済みさん]

＞最悪、賃貸にすればいいんじゃない？　
って、それを言っちゃお終いでしょ。
予算内で住居（マンションでも戸建でも）を取得しようとすれば、どなたか書かれていたように、大なり小なり、良い点と悪い点がある。なので、どこのマンションも突っ込みどころがあり、それを突いたり、反論したり、傷をなめあったり、良い点を挙げて自己満足をしたりするのが、このマンションコミニティ。
このマンションは、建替え問題を理由とした資産性が問われている。マンション建替え問題をデータで見ると、全国のマンションストック数は約590万戸（H24年度末）、それに対しマンションの建て替えが行なわれたのは、完了済みと実施中の累計で約200件程度にすぎない！！。建替の事例が極めて少ない。ただ、今後毎年、約10万件ペースで築30年以上マンションが増えていくので建替え問題は社会的にクローズアップされるとはよく言われているとおり。それで東京都でも「分譲マンション建替えガイド」なるものを作成している。↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-04manshon.htm
その中でも既存不適格物件について触れられ、対策の一つとして「共同住宅建替誘導型総合設計制度」なるものを用意したので問い合わせ下さいとある。いやここで、このマンションの建替え問題の結論は出ません。

何を言いたいかと言えば、手っとりばやく資産性を確認したいのであればこの通り沿いの既存不適格予備軍マンションの相場を不動産屋さんへ聞くのが良いのでしょう（どなたか書かれていたとおり）。
マンション購入者が考えたくない問題、建替え問題は現時点では未知の世界（既存不適格問題だけでなく、合意形成、事業性から）。このマンションにおいては、他の良い点（駅近とか、都心アクセス、近隣教育施設等）と秤にかけてどの程度のインパクトと考えるかです。
　　↓
（契約済者からすれば自分は正しかったと肯定したい）

[581: 匿名さん]

>577
住まいサーフィンのこの物件の新築マンション時価は平米81万円で、
実際の販売価格の方が高いので、割高とされている。

[582: 匿名さん]

>契約済者からすれば自分は正しかったと肯定したい
結局ここがポイント。契約しちゃったから自分の判断が正しかったと信じたいから、
検討者とは視点がずれる。ここは検討板。契約者は住民板ってのがこの掲示板のル
ール。

[583: 匿名さん]

＞５７８
予想通りのリアクションだわ。定番ね。素人の勝手なネガよりは、少なくとも根拠があるわよ。

[584: 物件比較中さん]

資産性だけで言えば、既存不適格マンションで計画道路が事業化されていない場合は、中古価格にほとんどはねない。これが、事実。この物件の同条件の価格も周辺物件に比べて落ちてないよ。（ちなみに不動産屋に確認済み情報。）ネガっている人は、逆に確認してから書き込んだらどう？

ただし、物件周辺の中古相場は、正直、ぱっとしない地域だよね。だから、この物件の資産性が高いかというと、まーそこそこっていう感じかな。所詮は、中古価格は需給だから。高い中古価格でも購入したいっていう人が出てこない限りは、高値では売れない。地域的に微妙な感じ。

ただし、この物件は、駅近で便利な立地だから、築浅なら、高値転売もありえるかも知れないけど。

[585: 匿名さん]

将来、道路ができたら既存不適格になるって設計するデベの姿勢がね。容積率に余裕もたせて
おけば何の問題ないのに。
　
きっと、売ったらお終いなんだろうね。