３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[2: 購入経験者さん]

スレ主よりも年収・借入額は低いですが
同じく2005年4月にＭＵＦＧで2年固定で借りました
うちは結局、ソニーに借り換えすることにしました
自分としては短期固定はもうコリゴリ・・・っていうか
心配性の自分の性格には向いてなかったので
ソニーの全期間固定です。
デべ提携だったので全期１％優遇がありましたが
ＭＵＦＧだと10年固定でも店頭金利が3.9％ですよね
優遇されても2.9％、ソニーなら全期間でも同じくらいの金利ですからね

[3: あれれ]

一度短期の固定で組むと、同銀行で長期固定に切り替えは出来ないと聞いたのですが
銀行によって違うんですか?

[4: 購入経験者さん]

我が家は今月から変動に移行しました。
平成１６年にりそな銀行から４７００万を３年固定で借り　先月固定期間を終了しました。
三井住友で１０年固定も検討しましたが　保証料・手数料で１００万も払うことがもったいない
毎年繰上げが可能であることや　メインバンクを変更したくないことからこのまま放置でいます。
世帯年収は夫５００万・私３５０万ですが（共に自営業代表者）課税所得よりも余裕があります。
返済額予定表を見ても気にならない楽天的な私には変動派だと思います(^・^)

[5: 借換えました]

本日ＭＵＦＧから借替えます。
２００４年３月スタートの３年固定(28年ローン)１.２５％(全期間1％優遇)が終わり、
ＭＵＦＧだと３年固定でも２.２％、１０年固定なら２.９％になるので優遇を感じ
なくなり、１０年固定２.１％で借換えることにしました。
諸費用込みで２５００万を借換、保証料・手数料等で約６３万掛かりますが、
ＭＵＦＧから保証料約３３万が戻ってくるので実質３０万の持ち出し。
持ち出し３０万ならば、３年１.２５％の優遇金利分で、お釣りはくると判断。
それとこれが最大の理由ですが、高二と中二の金食い虫がいて、もうすぐ恐怖の
７年間を迎えるので最低１０年を固定することを目的に安全策に走りました。

私もそうでしたが借換える場合には少し気になるところが３点あります。
①１年後の残高は５３００万弱だと思いますがその際の担保評価は？
　収入が高いので頭金入れてクリア可能とは思いますが。
②１年後の金利が見えない(まあ大きく下がることはない？)
③金利によっては当初の数年利息ばかり返済するようになります。
　【現在1.25％】元本約１３５万＋利息約　６５万
　【来年2.20％】元本約１１５万＋利息約１１５万
　【来年2.90％】元本約１００万＋利息約１５０万　※１年間のイメージです
　これを計算すると保証料・手数料以上に金利に敏感になりました。
　１.２５％は本当にありがたかったです。

[6: スレ主です]

＜No.5さん
大変参考になります。ありがとうございます。
私も現在MUFGでローン中です。ご指摘のように1年後の金利が見えない（むしろ現在の金利より
上昇する可能性が高い）ので、今年の夏〜秋頃に借り換えを検討中です。
借り入れ額が多いので、１．２５％の低金利は非常にありがたいのですが、来年まで暢気に
待つのではなく、積極的に借り換えを考えています。
私も借り換え時は10〜15年固定にするつもりです。
10年固定２．１％にされたようですが、ちなみにどちらの銀行ですか？住友信託？
具体的には、ソニー銀行や住友信託を検討しています。

[7: 住まいに詳しい人]

>>05
３０万円じゃ済まないでしょう。
借換すると、抵当権の抹消や新たな設定、新たなローンの事務手数料などがあるから、
もっとかかります。
そのあたりも正しく情報開示してくださいね。

[8: 借換えました]

借換えた銀行は武蔵野銀行です。が４月から２.３５％に上がってしまいました。
２月から相談してギリギリ間に合ったようです。
地銀メインに探しまくって見つけ、現在でも１０年固定で魅力的なのは以下です。
①②は私は残念ながら営業エリア外で討ち死にしてしまいました。
①長野銀行１.９０％　②第四銀行１.９５％　③八十二銀行２.１０％

>>07
私の残高２５００万と残期間２５年が皆さんと大きく違うのでは？
保証料と抵当権設定の登録免許税が大きく変わってくるはずですから。
抹消費用はわずかです。仮に私の残高が５０００万なら保証料は単純に２倍ですから。
ＭＵＦＧはインターネット申込みで１０５０円の手数料だけです。
武蔵野銀行側は
①保証料431,425円　②手数料31,500円　③印紙代20,400円　④振込手数料840円
⑤司法書士等抵当権関係費150,700円　　以上で635,915円です。

[9: 匿名はん]

うちも同じく2005年4月入居でMUFGで２年固定で借りました。今年３月で固定が終わり現在変動金利にて借りてます。SBIと新生銀行に借り換え審査依頼をし、SBI低金利ですが事務手数料借り換えの際４．２％かかりますので審査は通りましたが却下しました。新生銀行はそろそろ返事が来るころです。ソニーに比べて金利は少々高めですが、繰上げ返済方法に魅力を感じここで審査が通れば借り換え予定です。MUFGにて保障料を３５年分払い済みなので、その返済金で借り換え時の手数料すべてが払えそうです。ちなみにMUFGの１０年固定（優遇後）と新生銀行３２年固定の金利が同じくらいです。うちはミックスで借り換え予定ですがね。

[10: 匿名さん]

私はMUFG2005年7月実行で35年2500万3年固定で1.25%(1%優遇)です。
金利上昇基調の中、来年まで判断を先送りするか、
今すぐにでも借り替えた方がいいのか迷っております。
借り替えるとすれば、色々見た中では新生銀行がいいのかな、
と思っていますが。。。

[11: スレ主です]

皆様、いろいろとご意見ありがとうございます。
一つ質問なのですが、現在の三菱のローン借入時に保証料を１００万以上支払ったのですが、
もし、現在借り換えしたら、どれくらいの金額が戻ってくるものなのでしょうか？
今日現在で残金は、５４１７万です。

ちなみに１００万を繰り上げ返済した時は手数料を引いて、２７０００円位戻ってきました。
お分かりの方、教えてください。宜しくお願いします。

[12: 購入経験者さん]

>>11
我が家は2005年5月に旧ＵＦＪから借り入れて
今月、ジャスト２年で他行に借り換えましたが
最初に払った保証料の８割弱戻ってきましたよ

[13: 匿名さん]

＞どれくらいの金額が戻ってくるものなのでしょうか？

こちらのサイトではないのですが、同様の質問に銀行員が答えていましたので参考までに・・・
金融機関ごとに手数料の金額が違うので、現在利用中の期間に問い合わせるのが一番だそうです。

[14: 13]

期間ではなく、金融機関の間違いでした。訂正します。

[15: 13]

参考に・・・
＞「保証委託手数料」ならば返還されません。手数料ですから。
「保証料」については、一括前払いをされていれば、既経過分と手数料を差し引いて返戻されることが多いです。ただし、あくまでも「多い」としかお答えのしようがありません。
その点については、既借入先の銀行ではなく、保証会社・保証機関と締結した「保証依頼書」、「債務保証委託申込書」、「債務保証委託契約書」といった、保証契約について記された書類を見ていただくしかありません。どこでも一様に…というものではありません。

[16: 借換えました]

０５です。
私も戻ってくる保証料がいくらになるかが借換のひとつの判断基準でしたので
融資支店窓口経由で保証会社確認のうえ概算(万円単位)を教えてもらいました。
例えば「７月の返済日に一括返済した場合いくら戻ってくるか」でＯＫでした。
実際殆ど差はありませんし、一番確実すぐ(電話でＯＫ)に教えてもらえます。
融資条件が皆さん全くバラバラですから、ここで相談できないと思います。

私の場合は、前に書いたローンの内容で
当初(一括支払)保証料４９万８千円で、今回戻ってきたのが３４万８千円でした。
でもこれは私の融資条件の場合でしかありません。(参考にできないと思います)
月曜日に電話して、混んでなければ１時間もあれば悩みは解決しますよー！

[17: 匿名はん]

大体先のことも考えず、目先の美味しいエサだけに飛びつくからそうなるんだよ。
これから先、日銀が利下げすることは当分ありえない。
むしろ日銀は利上げしたくてしょうがない状態。

3年前なら利上げ前の超々低金利で長期固定借りれた時代。
35年固定で２％前半で借りれてたのにね。
残念と言うかなんと言うか・・・・

やはり人間、欲を出しすぎると失敗するって言う事なんでしょう。
自業自得だね。

[18: 大学教授さん]

確かに。日本の金利は世界的にみても飛びぬけて異常なほど低すぎます。
アメリカの約１０分の１の政策金利です。

これからは日銀も利上げのペースを叙々に上げていくでしょう。
そうしないと日本はアメリカやユーロ圏から故意に円安誘導をしていると
為替操作国のレッテルを貼られる可能性があります。

その点においても今後日本の政策金利が今より１０倍になっても、なんら不思議ではありません。
バブルの時は今の金利の１５倍以上だったのですから。

これから変動の方は地獄みますよ。本当に・・・

[19: 近所をよく知る人]

心配なら借り換えすれば大丈夫だ。
３年固定で１％くらいのとこはいくらでもあるよ。

[20: 匿名はん]

３年固定の１％って最近はあんまりみなくなりましたよね

[21: 匿名さん]

>18

為替は確かに無視出来ない問題ですが、おそらく円安を懸念しての急激な利上げはあり得ない
でしょうね。

あり得ないですが、仮に日銀が円安是正の為に金利をアメリカと同じ5.25にしたら急激に円高に
なりますよね。そうすると今の日本の景気を牽引して来た輸出関連企業（トヨタホンダキャノンなど）
が当然大幅な減収減益になりますよね。新聞見れば解りますが、賃金が上がったり雇用が改善
しているのは主にそういう企業ばかりです。その企業が軒並みダメージを食らえばどうなるか。
内需型企業が潤い出すまで円安は実は必要だったりするのではないでしょうか。

ちなみにアメリカも住宅バブル崩壊などでドルが下落し、ユーロやポンドなどで市場最安値を
更新しました。もちろんユーロから故意にドル安を誘導しているなどのような意見は
出ていません。結局ユーロ圏の経済が強い事の裏返しがユーロ高です。同じように円安は
日本経済の弱さが反映しているだけです。事実G8でも円安は議題に上っていませんし、
中国の為替介入には躍起になっているポールソン財務長官も円安に関してのコメントは無いです。

>その点においても今後日本の政策金利が今より１０倍になっても、なんら不思議ではありません。

確かに不思議は有りませんが、為替を理由に10倍になる事は先に述べた通りあり得ません。
なるとしても経済成長率が今の10倍くらいにならないとまずあり得ないでしょうね。
というより金利が上がってもいいからそういう時代が是非来て欲しいですね。

>これから変動の方は地獄みますよ。本当に・・・

いつかそういう日も来るかもしれませんね。確かに。でもそう言われ続けてすでに10年近く。
実際は10年間変動の人はおいしい思いをして来ているのも事実です。
地獄を見るのは何年後かは誰にも解りませんし、見る前にローンが終わるかもしれないのも
事実です。確かに何も考えずに変動にするのはどうかと思いますが、浅はかな知識で
さも近い将来変動金利が今の10倍になるなんて言い方もどうかと思います。