３年固定が来年４月で終了です。残り３２年ローン・・・

[入居済み住民さん]

２００５年４月に入居し、３５年ローンがスタート。ちょうど２年終了。繰り上げ１００万１回実施。
新築で６３００万、当時の借り入れ５７９０万の状況。現在の年収１０００万、
当時は低金利だったため、３年間だけ固定にしましたが来年４月で終了です。
現在の金利が１．２５％ですが、ローン残は５４３０万・・・
このまま来年４月に同じ銀行（三菱）で１０年固定にするか、いっそのこと借り換えするかを検討しています。皆様のご意見をお願いいたします。
ちなみに３７歳のサラリーマンで一馬力、子供２人（４歳・２歳）です。

[5: 借換えました]

本日ＭＵＦＧから借替えます。
２００４年３月スタートの３年固定(28年ローン)１.２５％(全期間1％優遇)が終わり、
ＭＵＦＧだと３年固定でも２.２％、１０年固定なら２.９％になるので優遇を感じ
なくなり、１０年固定２.１％で借換えることにしました。
諸費用込みで２５００万を借換、保証料・手数料等で約６３万掛かりますが、
ＭＵＦＧから保証料約３３万が戻ってくるので実質３０万の持ち出し。
持ち出し３０万ならば、３年１.２５％の優遇金利分で、お釣りはくると判断。
それとこれが最大の理由ですが、高二と中二の金食い虫がいて、もうすぐ恐怖の
７年間を迎えるので最低１０年を固定することを目的に安全策に走りました。

私もそうでしたが借換える場合には少し気になるところが３点あります。
①１年後の残高は５３００万弱だと思いますがその際の担保評価は？
　収入が高いので頭金入れてクリア可能とは思いますが。
②１年後の金利が見えない(まあ大きく下がることはない？)
③金利によっては当初の数年利息ばかり返済するようになります。
　【現在1.25％】元本約１３５万＋利息約　６５万
　【来年2.20％】元本約１１５万＋利息約１１５万
　【来年2.90％】元本約１００万＋利息約１５０万　※１年間のイメージです
　これを計算すると保証料・手数料以上に金利に敏感になりました。
　１.２５％は本当にありがたかったです。