パークホームズ目白ザ・フォレスト

[マンコミュファンさん]

一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/

所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[201: 匿名さん]

道路拡張に関して、昨年の「豊島新聞」のバックナンバーを見つけました。

目白通りまでの工事を求める声がだいぶ強そうです、

http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201205/20120509_01.html

[202: 匿名さん]

これ以上、無駄な道路作らなくていいですよ。

[204: 匿名さん]

延焼遮断だからあったほうがいい道路計画ですよ。

[205: 匿名]

販売開始の前に、近隣との住民反対運動はちゃんと解決して貰わないと困りますよ！

販売開始して契約した後に、周辺で「反対」と登りが立ったり、ビラまきがあるのはやめてくださいよ。

巻き込まれれて、住み辛くなるのは、安くても、絶対にゴメンですからね、三井不動産さん。

[206: 匿名さん]

ここはネガばかりでポジ情報はないんでしょうか？

[207: 匿名さん]

確かに、東日本大震災があって、もしこの都心に来たなら..
と身近に考え出した人は多いと思います。

無駄な道路だったら、他に使い道もある税金ですが、有事の時に確保すべき
道路やその他設備施設というのは、急務なのも分かります。
出来るところからやっていくということになれば、この道路も、すぐそこまで
立派な広さを持って出来上がっている道路だけに、決まれば急ピッチで進むのでしょうね。

その意味も込めて、この土地をデベロッパーに買って貰ったのかもしれない..

そう思うと、いずれ壊されるであろうこの優美なエントランス（駐車場駐輪場の数も含めて）の
一番価値を感じえる部分が無くなるのはきっと速く..それを加味できるか？
まだまだ心の葛藤があります。

それにしても、間取りhpでもっと公開してもらえませんかね？
せめてクランクの部屋があればまだ救いにもなるのですが。

[209: 不動産業者さん]

販売した時と、数年先の落差がすごく激しそう。

サブエントランスなんて、めちゃくちゃ小さくなるし、駐車場は確実になくなる。
イメージとしては、昭和の団地だね。

[212: 匿名さん]

この辺りのマンションでは、ブランズ、シティ立教南、ウエストゲートは反対運動やってましたが、入居前にはどこも静かになってました。
何が目的でそこまで悪く書くのか不思議です。

[216: 匿名さん]

反対運動は、もともと計画道路ができることによって、85％という非常識な割合になることを言っているわけだから、問題の根っこは同じことじゃないの。
つまり、入居したあとに、反対も道路も自分たちにどう影響するかってことですよ。

[220: 匿名さん]

１８０万なら４戸買いたいです。

[222: 匿名さん]

幅広い道路ができると基本資産価値が上がると聞いたことがあるのですが、ここの場合は違うんでしょうか？

[223: 匿名さん]

敷地が削られるときは別。

[224: 223]

とは言え、180とか200とか、ありえない数字を書かれてもなぁ。

[225: 周辺住民さん]

シティハウス池袋立教南の1LDK40平米が13万で賃貸に出てる。
ここが坪290だと38平米で3380万でしょ。
少し上乗せして14万で貸して諸経費抜いて手取り11万くらいだとして、利回り3.9％だよ。
道路の要素もあるし出口戦略と資金調達コスト考えたら坪290では難しい。
坪250の2950万で4.5％だから、それくらいなら買っても良いかなぁ。
道路の件があるから売却考えるとハイリスクハイリターンで面白い物件だとは思う。

[230: 匿名さん]

この辺で一般的に目白と言うのですか？
目白と呼ぶ地域は広いのですか？

[232: 匿名さん]

学校も目白の学区でないみたい。
なんちゃって目白。

[233: 匿名さん]

東池袋周辺のマンションが文京の森と謳うのと同じです。

[235: サラリーマンさん]

仮に道路が出来たら削られた土地の分はお金で幾分戻ってくると言ってたね。
坪300で見ときますか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[236: 購入経験者さん]

高田馬場住所なのにマンション名に「～目白」って付いてるものもあるよねｗ

[237: 匿名さん]

以前は前の公園まで「目白」でした。
豊島区の住居表示が行われた時、目白は西武線の南側で仕切られて、
北側は西池袋に編入されました。
住民の猛反対があったそうです。
ちなみにこのマンションの場所は「雑司が谷」という地名でした。
昔の雑司が谷は範囲が広かったんですね。

[238: 匿名さん]

＞２３５ 計画道路の金なんて当てにさせるなよ。保証できのか？？
まとまった土地なので、たぶん没収はかなり早いよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[239: 匿名]

無知ですいません
没収となった場合の既存建物の撤去費用は誰が持つ事になるのでしょうか？
国？デベロッパ？管理組合（住民）

[249: 周辺住民さん]

以前に三井が近くで分譲したマンションは、真南が計画道路になる。
売れればそれでいいの？三井さん？
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/006/...

[251: 周辺住民さん]

ベランダから工事現場が目の前に見える位置に住んでます。
上り屋敷公園で浮浪者は見たことがありません。
昼間は子供の遊ぶ声がうるさいでしょうけど。
公衆トイレの匂いが気になることもありません。
ただ土埃が酷いので、トイレの件も含め1階2階は避けた方が無難とは思いますが。

環境はとてもいいですよ。
すぐそばに住んでる自分も、ここにこの大きさのマンションが出来るなら
無理してでも買いたいと思ったくらいですから。
目白云々はどうでもよく、池袋駅からリアル徒歩10分でこの閑静さはすごいです。
便利なスーパーもすぐ近くに出来ましたし、小学校・中学校も近くにあります。
モデルルームもほぼ出来て、自分も見学する気満々でしたがここ見て大分テンションが下がりました。
確かに劇場通りがここまで延びてしまうと環境は激変しますからね・・・

あと、周辺住民の反対運動と言っても、コピー用紙を壁に貼ったくらいのささやかなものです。
近隣住宅にのぼりが立つような派手な物ではありません。

[252: 匿名さん]

うちも近所ですが、この辺は閑静な住宅地で住みやすいところです。
251さんの言われるとおり、浮浪者や反対運動のノボリなど見たこともありません。
ノボリといえば、近所のリアルスイートというリート物件の入居者募集ノボリには頭にきました。
狭い道路の両脇に１００メートルくらいノボリを立てまくってたので車が通れなくて。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[260: 匿名さん]

コピー用紙を壁に貼ったくらいのささやかな反対運動と言っても、
そういった問題提起を周辺住民から起こされている以上、
無視するわけにはいかないと思います。
たかが紙一枚と楽観せず、現実の状況を見極めることが必要だと思います。

[265: 周辺住民さん]

反対運動なんてないも同然ですよ。
写真の通りコピー用紙がひっそりと貼り付けているだけです。
実際販売されてしまえば70世帯vs数軒なので多勢に無勢です。
上り屋敷公園に浮浪者はいませんしトイレも匂いません。

ただ、クリティカルにネガ情報なのは劇場通りの延伸です。
片側2車線なので、交通量は半端ないと思います。
豊かな森を携えたはずのマンションが、敷地を60％もえぐられ、幹線通り沿いの窮屈なマンションに早変わります。
それを便利ととらえるかネガティブととらえるかは人によると思いますが、自分はちょっとないなという感じです。
すぐ近くの賃貸マンションに住んでいるので、期待していたんですけどね。

このマンションから1ブロック離れた西池袋3丁目にも巨大マンションが建築中です。
そちらはそちらで祝日も工事をし、早朝にも重機を搬入すると言うことで近隣と揉めていて胡散臭いのですが、
ちょっとそちらも注視してみようと思ってます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[266: 匿名]

それはなんという名前のマンションですか

[268: 匿名さん]

不適当なレスが整理されたね
やっと買いたい人同士の情報交換ができる

[269: 匿名さん]

74号線無理でしょう。
目白以上に下落合地区が猛反対しますよ。

もう待ち構えてます。
昔から下落合、中落合地区は西武の高級分譲地でしたので、目白=高級の牽引役の街でした。
豊島区目白は、下落合のあやかり組ですが、徳川さんがいるため、昔から下落合地区と共同戦線です。
しかし、地名からか地価、環境は、下落合のほうが高いのにお金持ちの流入は、ここ10年以上
目白のほうがたくさん流入しています。

安い不動産賃貸探すなら、目白より下落合へなんて不動産屋の記事にあるくらいです。
実際は、目白台と下落合、中落合、西落合が目白ブランド牽引してきたんですけどね。

[270: 匿名さん]

前の方に出てる豊島新聞の記事だと、
とりあえず目白通りまでの延伸を要望してるらしいよ

[271: 匿名さん]

道路できても２０年後とかでしょ？
立教裏の道路もかなりかかったよ。

[272: 匿名さん]

そのへんの見極めは非常に難しいと思います。
たとえば２０年後、道路計画が進んでいるかもしれないし、
今のままかもしれない。

仮に今後道路計画が進められたとして反対運動を他の住民と共にするのかどうか。
計画以前からこの周辺に住んでいる人は反対運動をするかもしれませんが、
計画があることを知った上でこの物件を購入した場合、
反対する権利はあるのかどうか。

池袋から徒歩圏内は魅力的です。
さらに検討を続けたいと思います。

[273: 購入検討中さん]

坪270~280が妥当だろう。

[274: サラリーマンさん]

価格発表まだかね。
坪300弱だとは思うけど。
計画があろうがなかろうが、弱気価格は出さないデベでしょう。

[275: 匿名さん]

なんで道路が20年後って話が出てくるの？
20年後かもしれないし、来年かも知れないよ

こればかりは行政の方針次第だから

[276: 匿名さん]

来年できる訳がない。
行政が決めたからって早急に事が運ぶものじゃないよ。

[277: 周辺住民さん]

実際に道路が出来るのはもっと先でも、
「道路作るから収用します。いついつまでに立ち退いてね」は来年でもあり得るでしょう。
そうすると、エントランスや駐車場がいつなくなるのかと心配しながら
周りの土地がどんどん歯抜けになっていき、空き地が資材置き場になり、車止めが増え、
殺風景になっていくご近所さんを眺めるしかありません。
現地を見ればわかりますが、近くのマンションはすでに収用を見越して変な位置に出入り口があったりするし、
道路予定地上はボロ家や軽量鉄骨っぽい家しかありません。
「道路が出来ない」は楽観的すぎます。

このマンションの道路予定地も以前はテニス場で、それは今後の収用を見越してだと思っていました。
そんな場所にまさか、わざわざマンションのエントランスを作るとは思いませんでしたが・・・

[278: 匿名さん]

このページの上のほうにあるYahoo!不動産のリンク先、
物件詳細トップの完成予想ＣＧ画像が変わってる。

サブエントランスを手前にして、
奥のメインエントランスが見えない絵になってる。
いろんな反響を見て変えたのかな。

個人的には将来取り壊すメインエントランスなんか作らないで、
その分、道路開通に備えた二重窓とか高機能の換気設備とか、
そういう部分にコストをかけてもらいたい。

[279: 匿名さん]

三井さんはいちいちこんなところ見ないでしょう。
下の物件のコンセプトのところにメインエントランスはしっかりとのってるじゃないですか。

[280: 匿名さん]

取り壊すのはマンション住人なんだから、壊しやすいのにしてほしい。

[281: 匿名さん]

計画道路ができることになっても私たち個々の居住場所には、
直接影響がでるような設計にはなっていないし、
そこだけにこだわりすぎて他の良いところが注目されなくなるのも
もったいないと思います。

池袋交通の便は本当に良いですよ。
都心へのアクセスは申し分なし。
休日に遊びに行く時は最近横浜みなとみらい方面へ直通できるようになりましたし、
湘南新宿ラインで鎌倉へ直通、お台場へも直通電車があります。
ちょっと旅行気分を味わいたければ西武線レッドアローに乗って秩父方面へ、
また日光への直通電車もあります。
このような駅へ徒歩でいけるところも魅力であると思います。

[284: 匿名さん]

駐車場廃止と駐輪場の移設さらに解体を自分たちでやらなきゃいけないのは萎える。

[287: 匿名さん]

>>281

＞個々の居住場所には、直接影響がでるような設計にはなっていないし

壁の外側は庭だろうが幹線道路だろうが関心がないのですね
とてもドライな割り切り方で素敵です
生粋の都市住人とでも言うのでしょうか　憧れます
でもここは環境が良く価格もたぶん高いので、そういう方は少数だと思いますよ


おっしゃっている交通の便だけ評価するなら、
池袋駅徒歩圏に山ほどマンション売ってますよ
ええ、有り余るくらいに

[288: 匿名さん]

計画道路ができても最近の道路計画は舗道は広めにとってあるし、
街路樹を植えたりするから空間が広く感じるようになるのではないでしょうか。

なまじ隣もマンションなんてことになると、
敷地面積一杯に建物をつくって圧迫感が生じるかもしれません。
計画道路ができるメリットもあると思います。

[289: 匿名さん]

たしかに、シティハウス立教南も圧迫感はないですね。

[290: 匿名さん]

＞２８８　

このマンションの広い敷地が削られることが問題であって、
隣にマンション云々というのは論点がズレてます



＞２８９

住友の立教南でさえ１ｍくらい道路から引いてるんですよ
建物と歩道の間に狭いながらも緑地があって木が植えてあります

こちらは（近所住民の方の図によれば）建物の壁＝道路境界線
草１本生えるスキマもございません

[291: 匿名さん]

昨日は子供を連れてお花見がてら工事中の現地を見てきました。
大きなクレーンが２つも立ってフル回転してました。
一年中で一番きれいな時だと思います。

[292: 匿名さん]

さくらが綺麗ですね！
目の前が公園のマンションは眺望がふさがれないのがいいですね。

[293: 匿名さん]

昨日現地周辺を回ってみました。
桜が満開、ただ天気が悪かったのでお花見している方はいませんでした。

大型クレーン２台が動いていましたがかなりの騒音でした。
ミキサー車もエンジンかけっぱなしでかなりの騒音。
土曜日なので自宅でゆっくりしたい近隣さんには、大変な迷惑だと思いました。

入居すれば近所づきあい町会の集まりで一緒になるので、
自分達のマンション建設で迷惑をかけてしまったということを、
頭の片隅においておくことも必要かなと思いました。

[294: 匿名さん]

まあ、それはどこのマンションも一緒で、ここだけの話じゃないしな。
ここは駐車場、駐輪場がなくなることと、土地補償金のバランスをどう考えるかだな。

[295: 物件比較中さん]

関東はマンション自体過剰供給気味なのよ。
ここが完成する時は今まで通りの値段で売れるだろうが
ここに限らず20年後は何処も過剰供給の後として価格下落は間違いない。
さあ買え社築共よ

[296: 匿名さん]

すっかり静かになりましたね、この掲示板。
現地ではモデルルームの建物も完成して販売も秒読みって感じです。
価格が正式発表になるまでは書き込みもないでしょうか。


そういえば反対の掲示を出していたお宅の１軒が取り壊し中ですね。
敷地が広いから庭にするのか、それとも賃貸マンションでも建てるのか。
西よりの部屋に影響があるかも知れません。

[297: 賃貸住まいさん]

土地勘がないので伺いたいのですけど道路というのは公園の反対側にできるのですか？
マンションの北側を通るということでしょうか？
あと資料請求したらHPに出ている3つ以外の間取りも出ていますか？

[298: 匿名さん]

北側を通ります。皆さんご存知の通り実行に移されたら敷地の5割程持っていかれます。

ここは場所的に文京地区であり殆どが3LDKタイプです。この物件は完全にファミリー向けなので1LDKは4戸しかない
道路計画なんて大したデメリットでは無いですけどね。ちなみに道路の計画は少なくとも3年間は実行に移されないがそこから先の未来は誰にも分からない。
価格は･･･周辺物件とまったく同じだと思いますね。むしろデベが三井だから周辺より高め設定かも。

坪200なんてドリーム見たい人は来世でお願いします。

[299: 購入検討中さん]

ってか半分以上削られてかなり横長の敷地に
なるわけだけど、建物は残るとして何がなくなるの？
駐車場？駐車場？誰かランドプラン教えてもらえませんか

デメリットないはずがないと思うわ笑
もちろん行政からたんまり金もらえるならべつだが。
それはない

坪200はありえないが坪300近くで買う物件でも
ないだろ。近くの三井のパークホームズだって
坪260ぐらいだったような

[300: 匿名さん]

＞２９９

ランドプランは　＞１６３

道路計画図は　＞７９

[301: 物件比較中さん]

>>300 すみません見てなかった。教えていただいてありがとうございます

それにしても鬼畜すぎるｗｗｗｗｗ見て吹いてしまった。都市計画道路なかったらお洒落そうな低層邸宅なのに
通ったら建物だけしっかりした横長アパート

しかもエントランスが消えてサブエントランスしかのこらないで駐車場まで消えるなんて…

あと問題は既存不適格にはならないのかな…大きい道路沿いだから容積率が緩和されるから大丈夫なん？

これ仮に自分が住んでる間は（１０年とか）大丈夫だったとしても絶対リセールの時も響くでしょう。
中古で買う人だって絶対嫌でしょ

デメリットはないとか言ってる人いるけど営業としか思えん。行政からたんまりお金はいるの？どうなんですかね

[302: 匿名さん]

大きな買い物なので不安になりますよね。
あとは実際に営業活動がはじまったら、営業マンに直接きいてみるのも一つの方法ですね。
無名のわけのわからない不動産会社ならいざしらず、
ここは大手のゼネコンが手掛けているわけですから、
おかしな計画をしているはずはないでしょう。
そんなことにしたら名前に傷がつくことにもなりかねないのですから。
当然計画道路の件、近隣からの反対の件、さまざまな問題も
納得のいく回答、解決策を用意しているのではないでしょうか。

現段階で計画道路のことをこれ以上詮索して、
その他のここの物件の良い部分が薄れてしまうのももったいないでしょう。

[303: 購入検討中さん]

いや都市計画道路がなくなるならいい物件だよ南向きで、南側は公園で、池袋近いのに
静かな環境。まだ仕様や設備など情報がないからわからんがグレード高そうだし、あえて欠点あげれば、
道が狭いことや夜道はすこし不安だろう。

ただ都市計画道路通ったら一気にしょぼいマンションになるね。

あまりにもリスクが大きいから都市計画道路の話題にならざるえない

[304: 匿名さん]

リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。あとはそのリスク分をキチンと価格に反映してくるかが全てかと。立地的に自分で50年住む前提で買う人はあまりいないでしょうし。

[305: 匿名さん]

敷地が5割持っていかれたら保証金は少し出る、その分リセールで割引して売れば良いだけの話。
駐車場は徒歩圏のマンションは余らせてるのが現状であり無くて困るのは全体の2割程度よ。
駐輪場も消えるからこれが痛いと思う人はだいぶ多いと思うけどね。
ただリセール考えないなら管理費安くなりそうだし、でかい道路出来たら買い物施設など出来て生活便は上がるはずよ。
そもそも冷静に考えると分かるが、ルート上にある全ての土地所有者に許可取りながら買い上げていく流れだよ。
その数100件以上であり、ごねる奴がいたら進まない。最速で3年後からスタートしたとしてその後何年掛かるのかと。

と考えると見えてきただろ？ひょっとして当たり物件じゃねと
お前ら少しのリスク取らねーくせに当たりに出会いたいお花畑か？

[306: 匿名さん]

20年はかかりますよ。
東武ストア前の道も20年以上前から虫食いみたいに徐々に買収していきましたから。

[307: 匿名さん]

敷地の半分がもっていかれるということは、当初敷地1090坪の半分の545坪を都が買い上げてくれるということでしょ。
土地坪300万として16億3500万だけど、保証として若干高めで買ってくれるでしょ。71戸で分配したら平均2300万。
半分壊した後のマンションを2300万下げれば売れるかどうかというと、微妙な気もする。

[308: 匿名さん]

保証ではなく補償な。
道路はできなくても売れたとこから解体更地だから、
補償金もらったら早いとこ道路つくってもらわないと
歯抜けとフェンスがやたらある最悪な景観になるわけよ。
大塚から東池袋の都電沿い歩けばわかるよ。

[309: 物件比較中さん]

マンションは土地＋建物＋宣伝費などいろいろ上乗せされて坪３００とかで売り出してんだぞ

土地自体が坪３００なわけないだろ、土地だけだったらもっと全然安いわ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[310: 匿名さん]

土地の評価なら、良くて坪１６０万位では？

[311: 匿名さん]

私の経験では相続路線価の1.3から1.5倍位の平米単価です。

[312: 匿名さん]

土地自体は坪300万くらいだ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[313: 匿名さん]

＞３１１

１．５倍とすると３１０さんがおっしゃる値段にほぼ近くなりますね

同じ豊島区でも住所が目白だったら坪あたり１００万は高いのに・・・

[314: 匿名さん]

大雑把にいいますと、拡幅道路を基準路線として、
そこに幅8メートル、奥行12.5メートル、100平米の整形地があると仮定します。
不動産鑑定事務所複数に依頼して、この仮定の平米単価を算出してもらいます。
それを参考にしながら基準の平米単価を決定しますが、相続路線価の1.3から1.5倍が多いです。
実際に買うさいには、買い上げる土地の形状に応じて、基準の平米単価に修正を加えます。

[315: 購入検討中さん]

じゃあ、デベが、この、土地買い取った時、
いくらで、かいとったの？
坪300なんかで買い取るわけないよね

[316: 匿名さん]

>>307
1世帯2300万も出ないから
雑な計算してんじゃないよ。
概算で言えばその半分出ればﾎｸﾎｸ状態な。

[317: 匿名さん]

そうですね。
土地の値段が坪３００万なんてどこの話？
最近やや上昇傾向とはいえ、その半分ちょっとくらいでしょう。

多少の補償金が入ることと、エントランスや駐車場駐輪場が無くなって道路騒音と排気ガスまみれになること
とてもつり合うとは思えないのですが。

[318: 匿名さん]

桜は散ってしまいましたが、
新緑がさわやかに感じられる季節になってきました。
公園の緑が楽しめる東側の部屋が人気になるのでしょうか。

[319: 賃貸住まいさん]

ホムペにこうやって書かれてた↓

※【お詫びと訂正】平成２５年３月３日まで掲載していた内容に誤りがありました。お詫びさせていただくとともに訂正させていただきます。バイク置き場台数：１８台→８台。敷地面積：３５９７．１９平米→３５９２．１９平米。　※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。

[320: 匿名さん]

モデルルームの建物に不動産会社名、物件名のロゴが入りました。
ついにいよいよ営業開始なのでしょうか。
人気は公園の前の部屋になるのでしょうか。
当たり前のことですが良い部屋から売れていくのでしょうね。

[321: 匿名さん]

このスレには資料請求して具体的に検討してる方は少ないようですね

真剣な検討者はここ見ないか・・・

[322: 匿名さん]

初めは検討していましたが、今は...

やっぱりあまりに土地が削られることと、早くからクローズアップされている
エントランスのイラスト（これに惹かれて興味を持った方も多いと思います）が、
その売りの部分が無くなるという事で、初めほどの検討はいたしておりません。

何か、それを超えるような魅力が見いだせると別ですが、今のところは、
積極的検討ではなくなりました。
早くに目をつけていたのに、（土地が減る物件とは知らず）残念です。

[323: 購入検討中さん]

うちは、２Ｌ希望だけど、最上階、坪280前後なら、
真剣に検討します。

道路の件を、何処まで価格に反映させるかによるなー。

[324: 匿名さん]

いくらマイナス要素があるとはいえ、
坪300万以下ということはないでしょう。
最近は都内の物件、かなり強気ですから。

[325: 匿名]

>>321
資料請求しましたよ。そして今検討から外す方向です。
不安定な要素がでかすぎます。
たとえば隣の敷地にマンションが建つ、っていうのと同じようなものと割り切りできるか？
自分は無理です。
将来、結果的に安かったなと思える可能性もあるけど、どうしても逆の危険性を
重く見積もらざるを得ない。

[326: 匿名さん]

区役所タワーが平均＠３５０～３６０とか。
となるとこっちは敷地削られるマイナスを入れても＠３２０くらいでは？

ウチは永住前提なのでここの検討順位はだいぶ下がってますが、
環境がいい間だけ自己居住で道路ができたら賃貸に出す、という覚悟ならアリかと思います。

[327: 購入検討中さん]

あっちは免震で地下鉄直結で共用施設や
グレードがこことは違いすぎるわ。
俺はモデルルームいってきたけどね

あそこのタワーも割高だが西池袋で都市計画道路で半分削られるリスクあって
平均300越えは割高です。

まああっちが高いから三井はしめしめと思ってるかもね

ここも免震だったら坪330とれるけどね

[328: 購入検討中さん]

あの東池袋駅とこのへんの、相場は違うよ

あのへんは再開発で高くなりすぎた

[329: 周辺住民さん]

区役所タワー350はアウルタワーがあの状態なのにかなり強気だねぇ

[330: サラリーマンさん]

ホムペに小さい間取りが出ないですが資料請求したら出てましたか？

[331: 匿名さん]

小さい間取りは得意客の投資家に売っちゃうんじゃない？
エントランスから一番遠くて住みづらそうだけど

[332: 匿名さん]

ファミリータイプばかりかと思ってましたが３８㎡もあるんですね。
この辺りは賃貸需要もありますからね。

[333: 匿名さん]

賃貸ならいいかもしれませんね。
ファミリータイプの部屋を賃貸してくれる投資家さんいないですかね。

[334: 不動産業者さん]

竣工と入居が同時期って突貫も突貫であり得んよ・・・
手直しもナシと考えているお粗末さ・・・
ご愁傷様物件・・・
残念・・・

[335: 匿名さん]

334様
本当ですね。
記憶違いかも知れないですが以前は３月上旬竣工だったような。
工事が少し遅れ気味で、だけど消費税の関係で引渡しは年度内に、ということでしょうか。

突貫工事は気になります。
ただでさえ今は職人不足でクオリティが気がかりなのに。

[336: 匿名さん]

業界ナンバーワンデベで職人不足で突貫工事になることなどありませんよ。

[337: 匿名さん]

業界ナンバー１とか財閥系とか、
そういう信頼が全く通用しないのがマンションですよ
三井三菱クラスでも欠陥問題はあるし、
無名なデベでもいい物件がある

[338: 匿名さん]

話がループしてるな(笑)
買いたくないなら来ないで結構、どの道70余人しか買えないんだから(笑)

[339: 匿名さん]

今日の午後に現地前を通ったのですが、
上り屋敷公園でエレキを弾いてる方がいました。
昭和歌謡風の、亡くなった田端義男さんのギターっぽい音が鳴り響いていましたが、
あの方は毎日いるのでしょうか。
子どもの歓声は我慢できますが、あの音が毎日聞こえるとしたらイライラしそう・・・

[340: 匿名さん]

ある程度の騒音は仕方ないのではないでしょうか。
ここのマンション建設に関しても近隣住民に騒音の被害を我慢してもらっているわけですから。

[341: 匿名さん]

いよいよ明日からですね
ウチは申込が遅れたのでＧＷ後半ですけれど・・・
明日行かれる方、おおよその価格情報をお願いします！
（予算オーバーなら別物件の下見会に切り替えます）

[342: 匿名さん]

341さん

びっくりの価格でした

詳しくはモデルルームで

[343: 匿名さん]

342さん
是非、教えてください。
高くびっくりですか？
いく必要ない価格なら、やめようかな…。

[344: 匿名]

驚きの価格でした。同感です。心から興味があっただけに残念。
都市計画道路の事業が実行された場合、駐輪場はやはりなくなり、トランクルームの部分を使用してシェアド自転車のような形で自転車を共有する方向になるのではないかということでした。もちろん管理組合の決議が前提なのだと思いますが。

坪300は3階でもあたりまえの世界でした。2階でもそれくらいだったかな。5階に至っては推して知るべしということで。1階だけは群を抜いて安いという印象でした。270くらい。まあ安いとまでは言えないかもしれませんが、比較論で言えばという意味です。

[345: 匿名さん]

本当にびっくりでしたね
皆さん帰る時のテンションが低いのがわかりました。

あの値段なら本物の目白で新築が買えますよ。
デベは中小ですが。

いろいろ難ありであの価格設定、私はリタイアです。

[346: 匿名さん]

一番大きな部屋はいくら位なのでしょうか？？
金曜日行くのですが、皆さんの様子を見る限り、
行く意味もないなおかなと・・・
リスクが高い割に、値段も高いのですね。

[347: 匿名さん]

いえ、モデルルームは一見の価値がありますから是非。

いろんな意味で伝説のマンションになると思うので。

[348: 匿名さん]

伝説？！ですか。
それは興味本意ですが、面白そうですね。
素人でもわかるレベルの、伝説ですか？
一見の価値の内容をご教示願います。

[349: 匿名さん]

ブリリア区役所とここ、価格の勘違い具合はここのほうが上かも。

近くのパークホームズやブリリアガーデン、坪単価で100万近く安かったんじゃ？

[350: 匿名さん]

でもこの辺りはあまり分譲マンション出ないから、地元の人の需要で捌けちゃうんだろうなと。
公園横はここくらいですから。

[351: 物件比較中さん]

実際道路どうなんだろうね。通らないならつぼ300~でもおかしくない
マンションだと思うが。通って残ったあとの敷地や施設を考えると
とてもじゃないが冒険できない。

仮にリセールだす時も購入希望者に都市計画道路の
告知義務あるんだよね？売れると思うか？笑

[352: 匿名さん]

周辺で売れ残ってるマンションはないですから売れると思いますよ。

[353: 匿名さん]

ここの物件は都心のターミナル駅に徒歩圏内、にもかかわらず周辺は比較的静かな環境、
大手のデベロッパーか手掛けて信頼度は申し分なし、
このような好条件がそろっているわけですがその反面計画道路というネガな部分も
あるわけでそれをどう判断するかということになります。
そもそもすべての条件を満たしている物件など無いと思います。
ここの物件は計画道路が出来た場合も見据えてしっかりした設計がなされていると思います。
周辺の相場に比べて若干高めかもしれませんが、中小のデベの物件も比較対象になっているようです。
そう考えると大手の信頼できるデベロッパーの物件は多少高くても十分元は取れると思います。
なんだかんだいっても良い部屋から売れていくのではないでしょうか。

[354: 匿名さん]

上記で述べられた好条件が揃っている物件なんて山程ある。一方で、計画道路が出来て敷地半分奪われるなんてネガティブ物件なんてそうあるもんじゃない。全くもって、反面と言える程度には思えないのだが。

[355: 匿名]

5階だと340くらいでしたね。さすがに想定の範囲外でした。結局、リスクは不可抗力的な要素があるので承知せざるを得ないとして、そのリスクをどれだけ価格に織り込んでくれるかというのが一番重要なことだと思っていますが、この値付けを妥当と思うお客さんがどれだけいるのかなと、素人ながらに思ってしまいました。初球にしてもずいぶんなハイボールという感じ。

[356: 購入検討中さん]

申し訳ないけどここで３４０出すならまだクヤクションに出したほうが資産価値維持できそう。あっちも割高だと思うが
ここは普通に耐震だしね。まあタワマンはいやだっていう人もいるだろうが

坪３００買えないこともないけど、自分は２５０～２７０でようやく検討するレベル。
道路通った時のあの削られ方はすごいよ、絶対リセールのときも影響あるレベル

まあ都市計画道路の計画自体なくなる可能性もあるんだっけ・

[357: 匿名さん]

だいたい個人の自転車も置けなくなるなんて、公営の団地でもあり得ません。
自転車はサイズや仕様が多様ですからシェアサイクルなんて嫌。

エレベーターて各戸内に入れるとしてもサイズと位置の関係で無理っぽい。

道路計画が取消になるとか、三井はそういう裏情報でも持ってるのかな？


前の方が書いたとおり、クヤクションのほうか数倍マシ。
公園フロントとは言うものの大きい児童公園。御苑や芦花公園のような有り難みはない。

難ありだから手頃な値段を期待してました。
買えない者の僻みです。

[358: 匿名さん]

いやいや、僻みじゃないですよ。
そういうリスクを織り込んでいない価格に、当方も驚きました。
中途半端な価格過ぎる…

[359: 匿名さん]

タワマンが嫌で低層希望、地元需要だけでそれなりに売れそうだからこその価格設定でしょ。
戸数もそこそこな上に、エリアの供給少ないし地縁がある人が買うから行けると踏んでるのでしょう。
ここであーだこーだ言っても価格は変わらないし
高いと思う人は素直に撤退したほうが時間の無駄にならないのでは...

[360: 匿名さん]

マンションは一物多価の世界。小規模物件では市場参加者の大多数が高すぎると思う値段でも、その値段でOKな人が供給戸数分居ればいい。

[361: 匿名さん]

プレミストもあの値段で完売しましたしね。

[362: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが高いですね
しかも低層階は床など色のセレクト不可との事、、、
突貫工事で既に発注してしまったんですかね。
何もかも残念です。
っていうか、道路が通ったら半分の敷地がなくなるってことは古くなった時
建ぺい率の問題で同じ規模では建て替えられないってことになりません？

[363: 匿名さん]

三井はかるーく値下げしてくる。戸数が少ないが、売れ残れば買い得価格になるでしょう。

[364: 匿名さん]

偶然でしょうけどすぐ近くの「パークホームズ目白」中古のチラシが入っていました。
築５年、７２．８８㎡　３ＬＤＫ　２階　５，４８０万円
坪単価だと２５０万をちょっと切る感じ。

これくらいが妥当なのでしょうね。
新築で公園前とはいえ、道路問題を抱えたこの物件は↑の中古程度の値段が妥当に思います。

[365: 匿名さん]

2006年築なので厳密には築7年だよね。
当時の分譲価格坪230万円くらいの筈だから、ちょっと上乗せしたくらいか。
当時の土地値やマンション価格は安かったからね。
今はデベも無理しないと土地が買えないから、販売価格に上乗せせざるを得ないのでしょう。

[366: 購入検討中さん]

こんな都市計画道路が通って西池袋の立地で坪３００～って出す奴いるの？笑
最初ちょっと削られるだけかなと思ったら半分ぐらい削られるし、残った後の敷地は
すっごい横長のいびつな敷地

都市計画道路の計画がなくなるなら３００～でも買っていいけどなあ

[367: 匿名さん]

話ループさせるなよｗ
3年は工事始まらないのが確定してて、仮に始まっても最低100世帯との交渉。
最悪工事が現実化しても補償金が得られる。

これで要らない奴は来なくてよろしい

[368: 物件比較中さん]

永住するならともかくリセールの時高く売れると思う？
例え１０年たって、売るときに都市計画道路のこと説明して高値で売れると思う？

まあ補償でいくらもらえるかだよね。それは三井は説明してくれるの？

[369: 匿名さん]

ここは低倍率で完売する。

祭りは終了です。

[370: 匿名さん]

問題はマンションの場合、土地収用法の特例が多いから、
マンション住人同士でいがみ合いが起こることだね。
詳しくはグランスイート六義園のスレッドへ。
事業認可がおりるはずがないから、実際に事業認可がおりて悲喜こもごも、土地収用の専門家みたいな人まででてきてなかなか勉強になります。

[371: 購入検討中さん]

370さん、有難うございます。グランスイート見に行き熟読しましたが、大変参考になりました。もちろん自分で裏付けを取って真偽は見極めたいと思います。それにしてもあちらは荒れてましたね（笑）

第三次事業化計画の優先整備路線に指定されている敷地が対象のようでしたので、その点はこちらとやや様相が異なりましたね。

あちらでもどなたかがご指摘されていましたが、計画道路のリスクを十分に承知した上で購入検討したいものです。分野が専門的過ぎてなかなか理解が進まないのが大変ですが。

[372: 購入検討中さん]

びっくりガードから山手通りを結ぶ補助172号線は20年近くかかったけど、問題はその間。
敷地が空いたところを逐一フェンスで囲っていくから虫食い状態で異様な雰囲気。初めて
見たときは、「ここは地上げか何かが解消されないまま放置されたやばいエリアなのか」
と思った。そんな状態が何年も続く。

[373: 匿名さん]

>>372

50年弱かかってるよ。

[374: 匿名さん]

ここの周辺のマンションを見るとどこも狭い敷地に
無理やりマンションを建てたのではないかと思われるものもあります。
敷地いっぱいに建物を作るので圧迫感があり窓をあけても
お隣さんの壁などという状態もめずらしくありません。
また近隣とのトラブルのもとになる可能性もありそうです。
その点ここの物件は計画道路も含めて四方を道路に囲まれて、
近隣との境界を気にすることもなく良いとは思えないでしょうか。
大手のデベが計画している分高級感があるため多少価格が高くなりますが、
その分パフォーマンスは十分とも思えます。
都心のターミナル近くでこれだけのものは
今後出るかどうかも含めて検討する価値はありそうですね。

[375: 物件比較中さん]

>374

営業さん、夜遅くまでご苦労様です。

[376: 匿名さん]

今後でるかどうかなんて、
この物件の北側も、
三井が農中から買った社員寮跡地で、
三棟建てのマンションを計画中ですよね。
年内は社員寮を立て壊し工事で、出来上がるのは、再来年でしょうか？

[377: 匿名さん]

北側のあの土地もマンションになるなら、南側が道路になるにしても明らかに土地としてはそっちの方が良いからなぁ。ここは値付けどうするかが興味深かったのに、本当に340とかなら道路計画なくても躊躇うレベルだわ。

[378: 匿名さん]

ここ、ディスポーザーありますか？
浄化槽の設置スペースがなさそうですが。

[379: 匿名さん]

ディスポーザーなし。残念。
食洗機は、パナ。
間取りによりカップボード(背面収納)あり。
ミストサウナなし。

[380: 匿名さん]

隣の兄弟マンション（パークホームズ目白）にはミストサウナあったよね。
いらない設備でも上位だし、流行が終わったってことかな。

[381: 物件比較中さん]

計画道路があるから、この値段は高いね

[382: 匿名さん]

この値段出してディスポーザーなしって、どんな罰ゲームよ？
多少管理費が上がってもいいから付けるべき。

まさか３７８さんが指摘したスペースの問題？
そんなに敷地の余裕ないの？

[383: 匿名さん]

北側の物件ですが今から取り壊しだと販売は来年以降？
消費税がアップしてからになってしまうのでしょうか。
南側が計画道路になるとするとベランダ側が
騒音や排気ガスの影響が出る可能性があるかもしれません。
値段にしても今回の物件に比べて大幅に安くなる可能性もあまりないでしょう。
そうすると消費税アップ前に購入できる今回の物件のメリットも
かなり出てくると思います。
立地条件などはほとんど変わりませんからね。

[384: 購入検討中さん]

ディスポーザーもミストサウナもないんですね・・・
値段を高くして、設備はケチったってことですか。。。

[385: 匿名さん]

383さん、営業お疲れ様です。

[386: 匿名さん]

え！ディスポーザーないんですか？
見てなかった…
値段はとりあえず確認にいこうかと思ってましたが検討外かな。
三井って東口のタワマンにもディスポーザーいれてなかったりしますよね。設備けちってもうけ重視なの？

[388: 匿名さん]

ゴミ置き場は建物１階の西端ですよね。
公園ビューの部屋からだと、生ゴミを持って歩く距離が長い。
7,000万円出すのはちょっと躊躇う。
これからの季節、少し油断すると匂うし。

[389: 匿名さん]

道路できるなら北側の物件の方が明らかに良いでしょ。敷地削られないから容積率の緩和とかのメリットをフルに享受できるし。

[390: 匿名さん]

パークホームズ目白トレサージュ。

[391: 匿名さん]

>>388
えっ、このマンション、ゴミは各住人が各々出すの？
今住んでるマンションは地下にゴミステーションがあって、
そこに置いとけば管理人さんが勝手に出してくれるので、
マンションって普通そういうものだと思ってた・・・

[392: 匿名さん]

違う違う。
そのゴミステーションがエントランスと反対側の西端にあるの。
朝の出勤ついでに出そうとすると大変。

[393: 匿名さん]

今日モデルルーム見に行きました。
価格が高いと思ったのですが、実際はどうなのでしょうか？
購入できる人は限られると思うのですが・・・。
販売員の方は、とても強気で、驚きました。

[394: 匿名さん]

＞393

過去レス50くらい読んでください。

[395: 申込予定さん]

http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201205/20120509_01.html
豊島新聞をみると推進派がいるようですね。
どこまで実現性があるのか心配です。

[396: 匿名さん]

＞３９３
強気なのですか？
私も近々予約の日なのですけど。

この値段で売れてしまうのなら見に行っても無駄でしょうか。
連休最後に不愉快になるのもイヤだし・・・

[397: 匿名さん]

396さん

393です。部屋によっても値段は異なりますが、
3LDKで7000万の部屋がほとんどです、
そして、モデルルームの部屋は、2階で7500万くらいでした。
周辺の中古相場が坪225万程度ですので、リセールの際は、
2000万くらい損を覚悟しないといけないかもしれません。

計画道路の件もあるので、かなりリスクが高い物件で
あるのは間違いないと思います。

強気というのは、買えないなら、いくらでも客いるから
時間の無駄という接客態度でした。

[398: ９３１]

ありえないな、この価格だったらクヤクション買ったほうがまだ地震に対しても資産価値の維持に関しても安心できる

ここは７０㎡で６０００万が適正だね。それでも都市計画道路の事考えると微妙だが

[399: 匿名さん]

板橋の価格で池袋に買えると思ってる人がいるなんて。

[400: ９３１]

板橋は７０㎡で５０００万ですよ笑

こんなリスクある物件であって池袋のほうでも西のほうなのにこんな割高つかまされる人かわいそう

近くのパークホームズ目白なんか全然安かったのに笑

もし計画道路通って１世帯１０００万円もらえるなら考えるけどありえないし笑