一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/
所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-01-17 20:04:32
パークホームズ目白ザ・フォレスト
| No.1 |
by 匿名さん 2013-01-17 20:17:41
削除依頼
いい場所ですね。だけど、敷地の一部都市計画道路っていうのが
気になります。静かな住宅街なんですけどね。 敷地のどこらへん通るのかな |
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|---|---|---|
| No.2 |
by 匿名さん 2013-01-18 22:23:34
上がり屋敷のとこにできるのか
あの辺は夜道暗そう |
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| No.3 |
by 匿名さん 2013-01-18 22:34:33
隣がパークホームズ目白だから、ここはフォレストを入れたんだね。
うち近所だけど、この辺は道が狭いし専門学校生が多く、スクールゾーン、一通など車持ちには不便ですよ。 隣の公園には夜中まで若いのがたむろしてます。 小学校近くの広い青空駐車場が閉鎖されたけどマンションが建つのかな？ |
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| No.4 |
by 匿名さん 2013-01-18 22:41:16
営業さんの話によると敷地だいぶけずられるみたいだけど、既存不適格物件になるんじゃないの。大丈夫？
確かに人気の少ない場所ですが自分は池袋駅に近いのに静かで好きな場所なだけに気になります |
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| No.5 |
by 匿名さん 2013-01-19 11:10:20
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| No.6 |
by 匿名さん 2013-01-19 11:14:04
西池袋というアドレスが気にならなければ、ここは買いだと思います。
（もちろんお値段次第ですけれど） 環境がいいし池袋と目白が使えるのが便利。 池袋警察署がすぐ近所なので治安もいいです。 目白駅前の再開発ビル、来春にはクイーンズ伊勢丹がオープンするそうです。 |
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| No.7 |
by 匿名さん 2013-01-19 11:28:04
１ヶ月くらい前に撮影した現地です
敷地南西から 背後のタワマンは右が芸術劇場横の賃貸 左がタワーグランディア 
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| No.8 |
by 匿名さん 2013-01-19 11:33:01
続けて失礼します
現地を東側から撮影 左手に見える南側の公園、 このマンションの目の前にトイレがあるので念のため。 
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| No.9 |
by 匿名さん 2013-01-19 12:58:40
この辺って容積率どのくらいまでＯＫなんですか？２００％ぐらいなんじゃないですかね
都市計画道路で半分近く敷地削られてしまうらしいですけど 環境もかなり変わるし資産価値にかなり関わってくると思うんですが… 立地が好きな場所で低層の豪華なマンションっぽいので気になる。まあこんなとこで聞くより営業さんに聞いたほうがいいですけど |
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| No.10 |
by 匿名さん 2013-01-19 20:35:05
豊島区の都市計画図で見ると容積率３００％ですね
計画道路（補助７３号線）で約半分取られても既存不適格にはならないと思います すぐ裏が道路になってしまうわけですが 上の画像で見る限り冬でも１階まで陽が当たりそうで やはり南側が公園というのは魅力的です |
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| No.11 |
by 匿名さん 2013-01-19 21:20:47
あれ、補助７３号線って上がり屋敷公園の大半を潰して目白のほうへ通す計画じゃなかったの？
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| No.12 |
by 匿名さん 2013-01-19 22:53:58
南側に道路が通りそうだね。
「補助73号線」 ttp://chinchiko.blog.so-net.ne.jp/2005-09-22 公園、ほとんどなくなりそう。 |
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| No.13 |
by 匿名さん 2013-01-20 00:11:55
計画があること自体嫌だけど、実際どうなんだろうね笑
住民の猛反対あるらしいけど |
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| No.14 |
by 匿名さん 2013-01-20 09:53:54
>>11
上り屋敷公園をつぶすというのは誤報 豊島区の都市計画図がネットで見られるから確認したほうがいいよ 公園はそのままで、このマンションの敷地の北半分をスライスするように通ってる でもこの計画、実現するか微妙 高齢化で都内の車が減ってるし、 公共投資も今後は「既存施設の更新」に振り向けられるだろうし ある意味で賭けかも知れないね |
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| No.15 |
by 匿名さん 2013-01-20 14:03:10
>>14本当だ。区のやつ見ると上がり屋敷は避けてるね。このマンションの北側
だけど図で見る限り相当削られてないか？笑 自分詳しくないんですけど道路通ると容積率の制限とか変わるんだっけ これもし道路通されたら、立て直しするにしてもかなり横長の長方形の敷地になるな |
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| No.16 |
by ビギナーさん 2013-01-21 14:09:40
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| No.17 |
by 匿名 2013-01-22 00:11:47
目の前の公園は夜浮浪者溜まってますか？池袋とは思えない閑静な環境が気になってるんですが、池袋だけにそこが気になります。
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| No.18 |
by 元周辺住民さん 2013-01-22 08:13:24
10年前〜5年前まですぐ近くに住んでました。道は細いですが治安は良いですよ。桜の時期には若者がいることもありますが気にならない程度です。
立教側にスーパーもできたみたいだし(かつてはスーパー砂漠だった)また池袋住むならこの辺りが第一希望ですね。 |
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| No.19 |
by 匿名さん 2013-01-22 10:49:15
西池袋なのに目白の名前？
これで値段も目白価格だったら無理だなぁ 既存不適格の可能性アリだし… |
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| No.20 |
by 匿名さん 2013-01-22 10:55:04
西池袋二丁目のマンションはマンション名に「目白」がつくのが多いです。
ここの隣の三井の兄弟マンションも「パークホームズ目白」です。 |
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| No.21 |
by 不動産購入勉強中さん 2013-01-22 11:00:09
パークホームズ目白は時期が違うけど安かったよね。
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| No.22 |
by 匿名さん 2013-01-22 13:41:26
「なんちゃって目白」なら安いかも知れませんね
心配なのはＨＰのＣＧにある間口の広いエントランス、 道路作る時はあれが全部取られちゃうんでしょ？ ただ東西に長いだけの賃貸っぽくなりそうですね |
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| No.23 |
by 匿名 2013-01-22 19:20:23
道路が通っても共用部の破却とかは発生しないように計画するんじゃないですか？
その辺は財閥系ですから、しっかりやると思いますけどね。 |
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| No.24 |
by 匿名 2013-01-22 19:23:56
考えてみたらすでに都市計画があるわけですから、その部分にはそもそも堅固な建物は建てられないですね。
敷地3500、のべ床5700という数字を見ても、推定ですが敷地が削られることを想定して不的確にならないよう 計画されていると思われます。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2013-01-23 01:09:36
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| No.26 |
by 匿名さん 2013-01-23 20:41:55
少し寂しい立地だけど、良いなと思う。
でも、このスレ読んでると、三井はどういうつもりなんだろう？ 腹が立ってきた！ |
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| No.27 |
by 購入検討中さん 2013-01-23 20:44:49
都市計画道路の予定なければ敷地が広くて豪華な低層マンションですごいよさげなマンションだったのにな。
住民とかがすごい反対してるとはいえ行政だからこの先わからん 三井は売れると思ってるんだろうか |
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| No.28 |
by 匿名さん 2013-01-24 11:47:18
都市計画道路って、ある意味賭けですね
ここの道路計画も５０年以上前からあるみたいですし でもマッカーサー道路みたく突然動きだす計画もありますし・・・ 今の環境のままなら静かでいいですけど、裏に幹線道路が通ると落ち着かないでしょうね |
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| No.29 |
by 匿名さん 2013-01-24 11:57:53
三井だから大丈夫とか財閥だから大丈夫とか過信は禁物ですよ…
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| No.30 |
by 匿名さん 2013-01-27 11:52:20
＞16
貼ってくれた図を見ると、上のほうの（北）池袋公園西の、未着工の哺73道路予定だけど動き出してる。 昨年散歩に行った時町内会の掲示に、いよいよ道路出来ることになったって張り紙があった。 3.11震災を受けて急遽動き出したとあったような・・。 既存不適格になるんで無ければしっかりした道路できるのは悪くない。 近くの立教南側の新しい道路は、出来る前は細い道に車が入り込んで歩きにくかった。 ただしここの道路予定地が駐車場だったりすると、道路広くなって車楽になったと同時に駐車場なくなりましたなんてことに。 その点確認ですね。 場所、環境的にはいいですよ。 西池袋って住所がちょっと・・ですけど。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2013-01-28 07:31:37
>30
駐車場が平置22台というのは道路計画部分だから。 ずっと敷地内であるなら機械式にして台数増やしますよ このエリアでこの価格帯ですからね 機械を設置しても償却期間到来前に道路になっちゃう可能性があるってことです そうしたら敷地内駐車場ナシのマンションです 個人的には運転しないからいいのですが、 このあたりは流しのタクシーを捕まえにくいのでそれが気掛かりです いっそ道路ができてくれたほうが老後は安心かも |
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| No.32 |
by 匿名さん 2013-01-29 07:40:22
>>31さん
近辺に住んでいますが、確かにタクシーはつかまえにくい場所かと思います。そして私が借りている 駐車場はここの近くに借りていますが２万６千円です。大体相場的には３万円位みたいですね。 もし物件を購入するとしたら、機械式だと結構出すのに時間はかかるしこのままの駐車場のままで もいいかなとか考えています。 |
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| No.33 |
by 物件比較中さん 2013-01-30 10:50:25
いい場所にあるマンションですね。
買い物は専ら池袋のほうがいいと思います（７分）。 上野秋葉原方面は池袋から、 新宿渋谷方面は目白からと使い分けのできる場所というのが自分的には魅力です。 西部池袋線って1駅隣は何駅でしたっけ?? 乗る人はそっちに行ったほうが近いような。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2013-01-31 11:34:10
ああ、確かに※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますね。 という事は、耐震性のある地震に強いマンションは建てられないという事になりますか？ 敷地内に施設を建てても、簡単に撤去できるものと言う意味ですかね？ |
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| No.35 |
by ご近所さん 2013-02-01 00:31:10
それって法律用語ですよ。恐らく都計道内に限り
・2階建て以下 ・地下× ・鉄骨造等 の建物となるはずです。（ここって住居系ですよね？） ただ、収用に伴って道路が拡幅されると容積率も緩和されて（幅員m×40%） 既存不適格を回避できる可能性ってないんですかね？ 一般的には容積率超過になってしまうとは思うのですが ここって300%に対し200%弱と、制限受けてるみたいじゃないですか。 ちなみに知ってる方教えていただきたいのですが 収用金って、原則、管理組合にプールされるんですか？ 区分所有者に還元されるのであれば、引っ越しなどもしやすくなるので 建て替え時の面積が減ってしまっても、問題解決のハードルは 下がると思うのですが、その辺いかがなのでしょうか。 |
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| No.36 |
by 匿名 2013-02-01 16:40:39
グランスイート六義園のスレに詳しくのってるよ。
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| No.37 |
by 匿名 2013-02-02 20:32:08
目の前は緑が広がり、池袋の景色もありと。駅まではちょっとあるけれど遠いという距離ではなさそう。駅からのアクセスはいろいろ便利だし、車なしでも行けるかもと考えています。
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| No.38 |
by 匿名さん 2013-02-03 00:43:21
車ある方が不便な立地ですよ。
近所の月極駐車場に置いてますが車上荒らしに遭いました。 マンション敷地内だと大丈夫なんでしょうけど。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2013-02-03 13:26:24
>38
そう言えば何年か前ですが、 このすぐ近く（30m以内）の細い路地で口の開いたアタッシュケースを見つけたことがあります 届けたら西口の繁華街で置き引きだかひったくりだかされた被害品だったそうです その時は近くの池袋警察署に行ったのですが、 この付近は池袋署と目白署の管轄が入り組んでて手続きが面倒でした 池袋署で説明された時の記憶では、 このマンションの土地と向かいの公園は管轄が違うらしいです こっちが目白署で公園が池袋署・・・逆だったかも知れません 昔は向かいの公園までが目白だったとか、そんな関係で管轄が違うそうです |
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| No.40 |
by 匿名さん 2013-02-03 15:53:53
お値段が気になる。
HPにハイグレードってあるから、坪330くらい？？ |
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| No.41 |
by 匿名さん 2013-02-03 19:29:05
三丁目の駐車場だったところ（パークホームズ目白から第三小よりに８０メートルくらい）に
リプランってデベの５階建てマンションが建つようです。 このあたりもマンション建設が増えてきましたね。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2013-02-03 20:05:37
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| No.43 |
by 匿名さん 2013-02-03 21:38:56
42さん
40です。サイトの物件内容の項目にあります。 相場は280くらいなんですね、ありがとうございます。 三井は高いイメージが強くて。 (物件内容) http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html |
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| No.44 |
by 匿名さん 2013-02-05 19:42:28
>41
エコビレッジ |
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| No.45 |
by ご近所さん 2013-02-09 11:12:51
エコビレッジ、進んでます？
最近見たけど工事始まってない。 いずれにせよ、こことの競合は苦しそう。 三井不に売らないかな。 |
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| No.46 |
by 匿名さん 2013-02-10 14:29:36
車上荒らしや引ったくりなど、意外と物騒な場所なのですね。
池袋は治安がよろしくないのは周知の事実ですが、 池袋警察署がある西池袋は比較的治安がよいと言う話もありますね。 販売は6月ですが、価格はいつ頃公表されるんでしょうね？ |
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| No.47 |
by 匿名さん 2013-02-10 14:50:52
西池袋は住宅地ならではの軽犯罪はありますね。でも池袋では治安は良い場所です。
東池袋ほど物騒な犯罪はなかったですね。 |
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| No.48 |
by 匿名さん 2013-02-10 15:01:41
西池袋ですからねー
イメージは良くないですよ 本当の目白じゃないのに目白を名乗るマンションは多いですが なかなか売れ行きは芳しくないですよね ここも相当安くしないと厳しいんじゃないかな |
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| No.49 |
by 匿名さん 2013-02-10 19:22:05
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| No.50 |
by 匿名さん 2013-02-10 20:13:48
場所がどうのこうのより都市計画道路で敷地が半分ぐらい削られるのが痛すぎる
高値で買う人なんているの？ |
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| No.51 |
by 匿名さん 2013-02-11 13:39:11
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| No.52 |
by 匿名さん 2013-02-13 15:58:54
私も50さんの意見と同じです。
買うときはいいけど、その先どうなるのか、年を取ってその次を考えるとき ちゃんと売れて、貸せて、価値も下がらないか..等とても心配。 と言ってもお値段もまだわからずなのでどう判断するかですが..。 （地元の人が、20年ぐらいは道路は完成しないいじゃないの？とか言ってましたが絶対はないのでワカリマセン） 先日現地を見に行きましたが、現地付近は今は静けさもある場所で良いと思いました。 公園は、予想していたよりショボイ印象。 行ったときは、怪しげな感じの人もいまして、日ごろはどんな雰囲気の公園なのだろうと 思いました。 大人の夫婦には活用度が少なそうな公園（児童公園っぽい）でした。 値段も分らないけど..これだったら都心の小さなタイプのほうが将来動かしやすいかな..迷います。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2013-02-13 16:03:06
＞51さん
同感です！ 道路ができて、いま売りにしているHPのイラスト（優雅なエントランスのデザイン）のこの門が 無くなるイメージ図も欲しい、、、（だってこれも結局は壊されるんでしょ？勿体ない..） でないと、判断のしようがありません。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2013-02-15 15:25:36
ＨＰの情報がほとんどないので、価格や間取りが分らない中検討のしようもないけれど..
公園がある分、日昇確保は良いのですが、公園である以上54さんが言われている側面は あるんでしょうね。 もっと庭園風な公園なら、鳥や猫もひょこりしながら大人も寛げるのでしょうが、 つくりが児童公園で、手入れもあまりよろしくなかった（印象）ところを見ると、 54さんのような使い方がなされているというのも分ります。 時間があれば、もう一度時間を変えて現地見学してみたいと思います。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2013-02-16 15:23:50
＞５５
そうなんですよ ＨＰの「コンセプト」のページにあるような公園ならいいのですが、 これは西武線を越えた目白側にある目白庭園 上り屋敷公園は設備も使われ方も大きめな児童公園って感じです まあ、これだけ子供が多いということは子育てしやすい環境とも言えるのでしょうけど 同じくＨＰの「パークフロント」のページ、 空撮写真の下に上り屋敷公園の写真があります これは公園の南側から北側、つまりこのマンションの建設地方向を撮影しています この向こう側に５階建てができるとイメージしてください 写真の右手、大欅の下に長屋門のような構造物がありますが、これは公衆トイレです 毎日巡回清掃が来ていて清潔ですが、 公園利用者のほかに外回りの配達員や運転手の方たちの利用も多いです ちょっとバイクやトラックを停めてということが多いので、念のため |
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| No.57 |
by 匿名さん 2013-02-20 22:43:35
公園の雰囲気が何となく見えてきました。
情報ありがとうございました。 後は、詳しい物件の情報が出るのをひたすら待つしかありませんね。 広告が早いと、何も決まっていません..と（常套句）しか言われない時期が長く、 検討しているものからすると、イライラ（笑）させられますね。 せめて検討していたことを忘れさせるような期間どりはしないでほしいです。 |
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| No.58 |
by 匿名さん 2013-02-21 00:41:53
検討しているのですが、
この地域ですといくらくらいが 相場なのでしょうか？ |
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| No.59 |
by 匿名さん 2013-02-21 00:46:26
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| No.60 |
by 匿名さん 2013-02-21 14:32:35
池袋の相場といっても様々
南側公園はプラス要素だけど 幹線道路開通で敷地の半分が取られるのはモロにマイナス要素 坪300で買う人がいるのだろうか・・・ |
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| No.61 |
by 匿名さん 2013-02-23 09:28:25
折角買うんだったら、羊頭狗肉にはなってほしくない！
半分減ることって、どう考えたらいいのだろうか？ |
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| No.62 |
by 匿名さん 2013-02-23 15:07:38
計画道路は甘く見ないほうがいい
池袋の西口と大久保百人町・北新宿を経て新宿西口を直結する それぞれどんなエリアかはご存じの通り このマンション付近では工事が始まる気配はないが、 目白通りとの交差点付近では一部立ち退きが完了し、教会などもセットバックして改築、交番も廃止で空き地になった さらに予定経路上にある新宿区中央図書館も来年には移転取り壊し決定済み 着々と進んでいることを忘れずに |
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| No.63 |
by 匿名さん 2013-02-23 15:54:32
どうも、最上階で坪300くらい、一階で230くらいみたい。
適性価格でしょうか？？ |
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| No.65 |
by 匿名さん 2013-02-23 16:41:30
5階は300くらいで1階は250くらいなら売れそうだね。
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| No.66 |
by 匿名 2013-02-24 01:13:16
道路開通後には容積率が緩和されて不的確にはならない見込み、
だという見通しが立てば売れる価格かな？ ま、既存不適格がどれだけ実影響あるかっていうのもかなり微妙なとこだけど・・・ 立て替え時までは特に問題ないのかな？ |
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| No.67 |
by 購入検討中さん 2013-02-24 02:28:29
まあ時期が違うから比較はできないかもしれんが、
近くのパークホームズ目白って坪270ぐらいじゃなかったっけ平均。 ここ都市計画道路とかリスクあるのにそんなすんの？ |
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| No.68 |
by 匿名さん 2013-02-24 12:59:53
見に行ったのはずいぶん前だから良く覚えてないけどパークホームズ目白は230くらいじゃなかったかな？
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| No.69 |
by 匿名さん 2013-02-24 14:34:52
なんだかんだで相場は上がってるよね。今三井で230なんていう物件は環八の外側も苦しいか。
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| No.70 |
by 匿名さん 2013-02-24 14:59:19
パークホームズ、フェリアルやブリリアも安かったよね。
それでも当時は高く感じたけど。 目白のライオンズやガーデンヒルズも今考えれば安かった。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2013-02-25 00:23:01
子供が遊ぶ場所はあまり無さそうですけど、
場所が便利なので、早期完売しそうですよね。 |
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| No.73 |
by 匿名 2013-02-26 00:33:44
財閥系は駅から10分以内なら強いだろうな
それを見越して吹っかけてくるのは間違いない。 大体庶民の予想を1割上回る坪290ってところでしょう。チョイタカ |
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| No.74 |
by 匿名 2013-02-26 00:36:22
財閥系は駅から10分以内なら強いだろうな
それを見越して吹っかけてくるのは間違いない。 大体庶民の予想を1割上回る坪290ってところでしょう。 38.49平米が3382万円なので3380で来るね。ほぼ決まりですよええ |
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| No.75 |
by 匿名さん 2013-02-26 10:01:31
ここ良いですね。
ただ…計画道路気になります。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2013-02-26 10:57:07
都市計画道路の地図見て削られた後の敷地みてみなよ、すごい買う気失せるよ。
住民反対強そうだけど、行政も強行しそうな雰囲気だし、どうなるかわからん 都市計画道路なかったら坪３００でも買ってたな。池袋近いわりに落ち着いた住宅街だし |
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| No.77 |
by 匿名さん 2013-02-26 12:45:33
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| No.78 |
by 匿名さん 2013-02-27 13:38:28
「計画道路の予定地なので、堅固な建築物は建築できません」というやつですね。
都市計画道路開通後の敷地内の図面は、どこかで見る事ができますか？ そもそもここは、公式ホームページでも敷地計画が載っていないんですよね。 発売は6月なので、全容が見えるのはもう少し先なのでしょうか。 |
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| No.79 |
by 匿名さん 2013-02-27 15:23:57
近くで地味に反対運動が起きてるようで、
その掲示板に建物配置図がありました（たぶん三井が出したものでしょう） 計画道路、北側は建物の壁がそのまま敷地境界線といった感じです そのぶん南側もギリギリ一杯で余裕がないですね もちろん道路工事が始まらないうちはマンション敷地なのでしょうけど、 長く住むつもりなのでかなり気持ちが萎えました 写メしてきたので見づらいですがアップします ご参考になれば幸いです 
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| No.80 |
by 匿名 2013-02-27 22:11:21
非常に参考になりますね。ありがとうございます。
反対運動というのは、道路計画に対するものですよね？それともこのマンションに対して？ 時期が違うと正面比較はムリですね。 東池袋のエアライズたわー、これから販売の区役所タワー、どちらも東京建物のタワーで近接ですが、 価格は３割以上ちがってくるんじゃないですか。設備の差とかはこの際枝葉の問題で、やはり 各種経済環境の変化は大きいですよね。 |
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| No.81 |
by 匿名 2013-02-27 22:20:27
連投すみません。
前向きにとらえれば、建物の形状はよさそうですよね。 簡素な造りとしても、北側に一本外廊下を通せば、各住戸ワイドスパンをとりやすそうです。 全住戸南向きで、公園ですから通風や採光は将来的にも高い確率で保証されるでしょ。 眺めや雰囲気のよいたぐいの公園じゃないけど、池袋からの距離との兼ね合いを考えると 希少感はあるかと。 |
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| No.82 |
by 匿名さん 2013-02-27 22:23:23
>79さん
ありがとうございます。この計画図によると、マンションの建物以外の メインエントランス、エントランスホール、中庭はおろか駐車場も駐輪場も 削り取られてしまうという感じなんでしょうかね。 そうなってしまったらこの物件の魅力度は大幅に下がりますね・・・ |
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| No.83 |
by 購入検討中さん 2013-02-27 22:37:21
建物の形状のどこがいいんだよ。営業か？
長細い長方形なんて地震に対して不安定に、決まってる。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2013-02-27 23:37:09
８０様
反対運動はこのマンションに対するものです 検討とは直接関係ないのでアップしませんでしたが、 この図と一緒に張り出されている文書の写メもアップします 
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| No.85 |
by 匿名さん 2013-02-27 23:47:04
建ぺい率は大丈夫でも容積率がオーバーなんじゃ？
緑地も何もないマンションになるのか… |
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| No.86 |
by 匿名さん 2013-02-27 23:57:39
補助73号の計画ですが、劇場通りの北側から池袋本町を抜けて下板橋に至る区間は東京都の特定整備路線候補になっており、おそらくこのまま指定されるでしょう。指定された区間は概ね10年以内の完成を目指すとされているので、着工も近いと思います。北側延伸が優先されたのは、①「木造密集地域で災害リスクが高いこと」と②「下板橋から中山道に至る道が既にできていること」の２点が評価されたのだと考えらています。
このマンションが建つ予定の区間はおそらくその後の整備になると思いますが、交通量を捌くというよりは防災目的で、延焼遮断帯の性格が強い道路ですので、交通需要の減少による計画中止という可能性はあまり期待できない気もします。中山道まで通ってしまうと、南も目白通りまで、となる可能性は十分あると思います。反対が強いという話もありますが、当地よりやや北側の補助172号線も昨年開通しましたし、そこまで住民の力があるかは微妙なところではないでしょうか。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2013-02-28 00:22:12
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| No.89 |
by 匿名 2013-02-28 00:39:16
81です。
形状云々は読んでの通り、 外廊下だと、平べったい形状の方が開口部を広く取りやすそうという意味で書きました。 構造の安定性について、専門的な知見を述べた物では、一切ありません。 が、ＨＰにもう間取りが出ているのですね。平凡なナロースパンの田の字プランでがっかりです。 |
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| No.90 |
by 匿名 2013-02-28 00:44:38
反対運動やってる人のネガが強く出てきてますね。感情的な方では無さそうなんでリスク評価には参考になりますが。あまり意見が片寄らないようになるといいですな。
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| No.91 |
by 匿名さん 2013-02-28 15:36:37
詳しい写真の資料ありがとうございます。
久しぶりに見て、いろんな意見があり参考になりました。 やっぱり、皆さん気になっている物件については、ちゃんと調べているのですね。 道路については、住人の方が、20年位は出来ないんじゃないかなぁ..と言っていらっしゃいましたが もしかしたらそれより短い期間となってしまうかもしれないですね。 この物件を住宅サイトで見つけ、ゆったりとしたシンプルで品の良さげなエントランスが気に入って この物件をより知りたい！間取りはどんなだろう？もしかしたらついに私たちにピッタリな物件が現れた？ （価格が合うかは別として）と、思っていたのですが..現地も見て歩いたのですが..フゥ.. やっぱり、いろいろ問題（しかも半分減るって...）が出てきて、本当にため息です。 他いくつか、違う地域でも気になるマンション頭の中で競合させていますが、 第一印象のお気に入り度が高かっただけに、どうしようという感じです。 間違いなく、見た目と資産価値は減りそうな気がするので、困っています。 |
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| No.92 |
by 匿名さん 2013-02-28 20:09:26
計画道路はかなり時間がかかることが問題だと思います。実際に着工となると、順次用地を確保して次第に空き地ができという感じに進むので、完成後は容積率が増えたり道が整備されて良いこともありますが、事業期間中は良いことは何も無いですからね。172号も約２０年かかってますし、ただ単に敷地が削られただけ状態が長く続くリスクも考える必要があると思います。
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| No.93 |
by 匿名さん 2013-02-28 21:48:00
＞９２
たしかに立ち退きが進むまでの、街並みが歯抜けになっていく光景はキツいですね。 立教前の新しい道路も１０年以上そんな状態が続いてました。 ところでエレベータが１基しかありませんが、 低層５階建てとはいえ少ない気がします。 横幅８６メートルもあって、長い廊下に１５戸が並ぶことを考えると、 ２か所に欲しかったなと思います。 |
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| No.94 |
by 匿名さん 2013-02-28 22:28:33
気持ちはわかるが、70戸にEV2基だと管理費が高いよ。
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| No.95 |
by 匿名さん 2013-03-01 01:52:44
だってＨＰのここに→ http://www.31sumai.com/mfr/X1126/outline.html
「ハイグレード」って・・・ 都内でも分譲中は４物件しかないよ、三井のハイグレード物件。 |
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| No.96 |
by 匿名 2013-03-01 05:27:40
金持ちはケチが多いからね。エレベーター１基は正解でしょう。
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| No.97 |
by 匿名さん 2013-03-01 11:05:05
まあ２、３階でエレベーター使うのは
子連れや荷物持ち、体が不自由な人 住人の半分が使わないと考えたら１基で足りるかも知れない グレード感はないけど |
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| No.98 |
by 匿名 2013-03-01 21:03:35
まあ、グレード感上げるならエレベータ増設の前にやるべきことがあると思われるから、
１基は妥当じゃない？そこだけがんばられてもアンバランスになるし。 |
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| No.99 |
by 匿名さん 2013-03-02 12:20:06
でも・・・エレベーターホールがないんだよね
１階も、長い廊下にほかの部屋の玄関と並んで乗り口があるだけ 北側へはみ出せないのが理由だろうけど 引越の荷物搬入とか大変そう |
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| No.100 |
by 購入検討中さん 2013-03-02 14:19:41
計画道路について、三井は何かしらの裏付けがあると思います。
行政との繋がりの深い会社だし、賃貸でなく分譲にしている。 何の根拠もないなら三井も並以下の不動産屋だ。 |
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| No.101 |
by 周辺住民さん 2013-03-02 16:25:24
裏付けなんてありようがないと思うのですが。地域の道路なんてのは行政の意向以上に、地域住民の意向に左右されます。池袋本町のように町会がまとまったりすると、急にあっさりと進んでいったりするもんです。
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| No.102 |
by 購入検討中さん 2013-03-02 17:06:59
補足
計画道路は公共事業で、民間の立ち退きと違い、土地収用でる権利があります。 法的には、住民が反対しようと実行できる事業です。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2013-03-02 19:46:57
＞１００さんの書いてる意味がわからない
裏付けって何ですか？ 都市計画図もあるわけだし図面で道路の位置も決まってるのに。 優雅なエントランス、中庭、駐車場、駐輪場も無くなる。 それを前提にして買うか買わないかでしょう。 個人的には駐輪場が無くなるのが一番困る。 |
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| No.104 |
by ビギナーさん 2013-03-02 21:13:20
さすがに駐輪場は建物内に作るんじゃないの？
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| No.105 |
by 匿名さん 2013-03-02 21:19:03
壊すものなのに、なぜあれだけ優美に（豪華に）作り、
それを売りのような広告作りをしたんだろう。 そこに惚れて、この物件を検討しているとガッカリ感が、 地面に叩きつけられたような感じです。 間取りも、今あるものは全部田の字ですね。これも残念と言うか.. クランクしたタイプは一つもないのでしょうか？ |
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| No.106 |
by 購入検討中さん 2013-03-02 22:27:25
100です。
裏付けと言うのは、計画道路が見直されることです。 都市計画の見直しがなされれば、当分事業化されることはなくなります。 その情報が三井にはあると想定されます。 でなせればあえて分譲できないと考えます。 計画道路の確度が高ければ、それなりの企画すると思います。 今の計画図面をみる限り、そのような気がします。 いち不動産屋の直感ですが |
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| No.107 |
by 匿名さん 2013-03-02 22:47:15
>>106
もしそんな情報が三井にあるなら、 容積率を余らせて建物を隅に寄せたマンションを建てるでしょうか 半端な開発をするよりも見直し発表まで土地を塩漬けにするのでは？ そうすれば本当に立派なマンションになるのですから 夢物語で割高な買い物をすれば後悔すると思います |
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| No.108 |
by 匿名さん 2013-03-03 00:39:19
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| No.109 |
by 匿名さん 2013-03-03 17:11:19
＞108
私もそのように思って、いろいろ情報が出てくるまでは、資料請求（個人情報の垂れ流し）とか モデルルームはまだ控えようと思っています。 ご意見の中に地元では買収（土地収用）が着々と進んでいるという情報もあり、 やはり動き出す予定のある計画道路のような気がしています。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2013-03-04 09:15:56
>106
都市計画道路の見直しというのは、都区部においては極めて希です。この路線の状況を考えたら、それこそ天下の三井不動産なら、その可能性がないことが分かった上で土地を仕入れて計画立ててるでしょうよ。 容易に壊せる配置なのは確度どうこうよりも、そもそも法的にそういうものしか建てられないからです。 |
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| No.112 |
by 匿名さん 2013-03-04 15:25:33
あの..全部田の字なのでしょうか？
HPで間取り沢山見れたらいいのですが.. |
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| No.113 |
by 匿名 2013-03-05 00:04:32
値段が強気で来るのは容易に想像できる。
だって人が集まらないなら値下げすればいいんだもん。 坪290～300で決まりでしょう。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2013-03-05 11:16:53
>113
それくらいはするでしょうね 道路のことは調べないとわからないし、 環境と立地に惚れ込んで将来のことを二の次にする方たちもいるでしょうし。 この場所ならそういう客を71人集めることは可能でしょう |
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| No.115 |
by 匿名さん 2013-03-05 14:22:38
流石にこの条件で300は最上階でも無いと思うが、どうなんだろ。道路の件はかなりの重要事項だから、財閥系なので説明はかなり固くやるでしょうし。新宿とか見ると割高なマンションはホントに売れ残るからね。
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| No.116 |
by 匿名さん 2013-03-05 14:26:23
流石にこの条件で300は最上階でも無いと思うが、どうなんだろ。道路の件はかなりの重要事項だから、財閥系なので説明はかなり固くやるでしょうし。新宿とか見ると割高なマンションはホントに売れ残るからね。
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| No.117 |
by 匿名さん 2013-03-05 14:29:22
坪300の場合、70㎡の３ＬＤＫで6500万円
じゅうぶんあり得る値段でしょう 道路計画がなければ。 |
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| No.118 |
by 物件比較中さん 2013-03-05 14:31:13
まあ明らかに東と西じゃ東のほうがいいしね。もちろん静かな環境求めてる人は本来ここらへんはよかったんだが
大通り通されるととそれもなくなるだろうし それだったら明らかに東のほうが住みやすい 池袋の駅近なのにゆったりとした落ち着いた環境で広い敷地の低層住宅という好環境が失われたら資産価値なんてガタ落ちだわ。もちろん行政からどんだけ金入るのかは知らないけど そのへんは三井から詳しく説明あるだろう |
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| No.119 |
by 物件比較中さん 2013-03-05 14:33:29
都市計画道路なかったら坪３００以上でも余裕で売れると思うよ。
そんぐらい今の敷地の広さは魅力。だけど半分ぐらい削られて残った後の敷地はすごい横長のへんな地形 容積率が緩和されて建て替えできたとしてもかなり横長のマンションだろう |
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| No.120 |
by 匿名さん 2013-03-05 18:10:09
そう、我が家はそこが心配。
と言うか、知って残念！ため息です。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2013-03-05 21:07:49
＞７９の画像に出てる数字を基に自分なりに計算してみましたが、
道路予定部分は敷地面積の58～60％前後になりそうです。 つまり約４割しか残らない、と。 この道路計画さえなければ本当にいい環境なんですけどね いっそ地下に通してくればいいのに。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2013-03-06 15:57:37
敷地が４割だと、容積率400％まで拡大されても今の延べ床面積がギリギリですよね。建蔽率はエントランス部分などを除いても、果たして80％に納まるんですかねぇ。まぁそもそもそこまで拡大されるかも分からない話ですが。都市計画道路ってのは厄介なもんですね…。
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| No.123 |
by 匿名さん 2013-03-11 08:25:23
それにしても、HP情報が何も更新されませんね。
価格帯早く決めてほしいなぁ。 それで、ある程度分別は付くのに。 間取りも全部知りたいですね。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2013-03-11 17:30:49
＞１２３
細かい情報や間取りは資料請求すれば送ってきますよ ＨＰは現状以上に更新しようがないのでは？ それにしても目白ばかりを強調して、池袋にあることを忘れさせるＨＰですね 目白価格にしたいんだろうなー |
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| No.125 |
by 物件比較中さん 2013-03-11 17:33:43
都市計画道路通った後の敷地考えたら坪２６０程度でも躊躇するレベル
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| No.126 |
by 匿名さん 2013-03-11 22:55:19
資料請求なんてあまり意味無いの知っているから..
HPと大きく変わる情報は無いの。（イメージ先行の） 個人情報だけ流すことになるのがうちは苦手。 個人的には、ザックリ価格出るまでは動かないのです。 無駄足は避けたし。品定めされに行くのも苦手。 その間に、他のマンションも調べたり検討できるでしょ。 時間は効率的に使いたいし。 そのうち、この物件の詳しい情報が固まってきたら、 それから動きます。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2013-03-11 22:58:33
サラリーマンなので6000万なんて無理です。
5000万前後が人生の中から見る、我が家の安心ギリギリ価格だと思う。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2013-03-11 23:31:27
残念ながら5000で出ることはありません。
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| No.129 |
by 匿名 2013-03-11 23:53:28
くだらない
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| No.131 |
by 匿名さん 2013-03-12 12:37:05
裏の道路ができたら中古が5000以下で買えると思いますよ
もっと安くなるかな 南東隅に小さいエントランスと、 駐輪場駐車場のないマンション・・・ |
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| No.132 |
by 匿名さん 2013-03-12 15:13:26
駐車場はまだしも、駐輪場がなくなるのは痛すぎる。それくらいは設計の時点で考えてあると思いたいが…。
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| No.133 |
by 匿名さん 2013-03-12 16:13:46
池袋駅近のマンションで自転車使う人多いですか？
うちのマンションの駐輪場はがら空きですが。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2013-03-12 16:34:47
ファミリータイプのマンションなら使う人多いのでは？
商業施設が隣接してるとかならともかく… |
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| No.136 |
by 購入検討中さん 2013-03-12 22:29:09
確かに計画道路が実行されたら、
住環境が大きく変化する上、 駐輪駐車場が無いダメ住宅になる。 こんなの買うのはリスクが大きい。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2013-03-13 00:42:14
駐輪場がどの位置に計画されているかは、
資料請求した人ならわかりますよね？ まさに計画道路の場所 道路ができたら代わりに置くようなスペースは皆無。 近隣の反対もわからなくもない。 とにかく南側が超ギリギリで、上り屋敷公園の空間を借りてる感じ。 ボールが飛んできたり、伸びた枝がこっちにぶつかったり、大変なことになりそう。 |
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| No.138 |
by goro 2013-03-13 09:39:02
南側と東側に近隣の反対運動の標識が地味だけど薄気味悪くでてます。
東側は、ちょうどショールーム建設地の横のゴミ置場の壁に詳しい抗議文がでています。 行政が動くのかも。 計画道路の面積を確認申請で建築法で合法としているので、道路ができたら既存不適格で、マンションは半分以下に縮小、駐車場や駐輪場は無くなり、マンションとしての体はなさなくなる。 計画道路なんて、明日始まってもおかしくないので、土地はすべて没収されて、わずかな補償金が入る仕組み。 あの建築を行政が許可しているところが不思議。 あと、マンション南側は道路に面してギリギリの作りなんだけど、前の前は公衆便所があったり。 もうすこし、色々と調べてみます。場所だけは良いので。。 |
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| No.139 |
by ユミ 2013-03-13 20:16:47
ここは現場を旦那と見に行ったけど、即パスでした。
その理由は・・・飽く迄も個人の意見として感想書いておきます。 工事現場近くまでいくと、強烈なアンモニア臭が！！！！ ぷーん、ぷーん、こりゃビックリ。 季節にも違うと思うけど、鼻のいい私は一気に萎えて、現場を立ち去りました。 そうです、南のベランダ側方向に巨大な公衆便所があったのです！！ うわーー、あの臭いだ！旦那は無言になっちゃった。 パンフ見れば一目瞭然だけど、南の道路との間に殆どスペースが無い。 なので、住んだら、トイレの強烈な臭気で窓は絶対に開けられそうにない。 外に洗濯モノ干してもアンモニア臭に変わった尿が付くかと思うと吐き気がして逃げ出しちゃいました。あの場所のベランダで寛ぐ自分の姿が滑稽になりました。 あんなに接近してれば、毎日トイレのお客さんとこんにちは状態。 フォレスト目白ってイメージから程遠いような。。。。。（失礼） やはり、南側の公園にモロ寄りすぎてるんですね、このマンション。 折角なら、もっと北に寄せてグレード上げたのを建てればいいのに。 というわけで、公衆便所とアンモニアにはショックがおさまらない（笑）。 それと、このご時世、給料も上がらないし、一生の買い物なんだから、住民運動予告があるマンションは避けたいと思って。子供に肩身狭い思いさせたくないし。 結局、住居環境って、近隣との相性が一番大事なのですよね。 マンションって買うまでは夢が広がるけど、ババを掴んで一生後悔しなくないので。。 以上、経験談として。。 来週は中野の方を物色しに行きます。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2013-03-13 20:30:14
同じ人が張り付いてネガってるようですね。
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| No.141 |
by 匿名 2013-03-13 22:14:00
うん、この手のネガは全く付加価値がなくて要らないね。どうせならもう少し頷けるネガにしてほしい。
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| No.144 |
by いつか買いたいさん 2013-03-14 08:58:39
住民との紛争, 計画道路, 余裕の無い作り等, 話の内容が半分それ以下であっても手を出したくないイメージ.
大手の設計とは思えない. 自分の個人的な経験では, 買った後一番面倒で大後悔するのが近隣住民との問題, それに計画道路で行政が絡むとどうしょうもなくなる.買う前は好い事しか言わないけど, 買った後は自己責任で大手は知らぬ存ぜぬ. |
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| No.145 |
by 匿名さん 2013-03-14 09:29:27
いくらで売り出すかわからないけど、
買った瞬間に坪230万くらいの価値になりそう |
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| No.146 |
by 匿名さん 2013-03-14 12:28:44
１階中住戸でも坪230はないだろうねぇ
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| No.147 |
by 匿名 2013-03-14 13:33:24
230万ですか？？こっちは、収益マンションとして見ているだけだけど。
土地の計画道路が通った場合は、子供の世代には倒壊している不動産資産と割り切った大金持ちの別宅用なの？ 現実的に想定されるのは、この土地の全体面積の約6割を占める計画道路が決まった場合だよ。その場合、駐輪場も駐車場もエントランスも庭も無くなって、南も北も道路超スレスレの軍艦マンションに生まれ変わるってこと。 おまけに、撤去費用やら予想できない積立金やコストがモロ跳ね上がって、価値暴落になるリスクは無限大。貸すにも貸せなくなる。 あと、数十年かけてやっと計画道路が始まった場合でも、マンション壊したら建蔽率の関係で大きな建物は作れないんで、しょぼい小さなマンションで70世帯が住めってこと？ 年とって現実と理想のギャップに絶望しないか不安。 目白方面に繋ぐ道は切望されているので、計画道路は本町のケースのように住民と政党の推進派が動けば一発で推進されそうだし、長年検討はされているんで、いつ通告されるか分からない。立教通りも即撤収だったそうだ。 道路作る土地の没収は、強権で何とでもなるから。 ここはデベが何を考えているのか、サッパリ分からない。 |
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| No.148 |
by 購入検討中さん 2013-03-14 22:18:19
場所は最高だと思うのですが、何でこんなに前評判悪いのですか？見た目のイメージは最高なんですけど。
住んだ場合のリスクは何ですか？ 詳しい方、教えてください。 電話で計画道路予定と住民問題を聞いたら、答えがとても曖昧だったので心配なです。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2013-03-14 22:30:09
収用されたら個人にかなりの補償金がはいるから、
安く目白辺りに住みたいならおとく。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2013-03-14 22:53:36
騙されないように言うけど, 目白じゃないじゃん, あそこ.
あと, 補償金ってのも, 計画道路だと大体は強制執行なので僅かなレベルでしょうな. 金額保証はありえないです。 一番の問題は、色々な人が気付いているけど、駐車場も駐輪場もなくなっちゃって、限られた空間に住むということですよ。デベロッパーは売ったモノ勝ちなので、最後の最後まで話を曖昧にしてなにも保証しません。 素人は高層マンションが安心。 |
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| No.151 |
by 物件比較中さん 2013-03-14 23:21:44
なんで高層マンションが安心とう結論になるんだよバカ
高層とか低層が問題じゃなく都市計画道路がある物件がいろいろ問題なんだろ そしてここはちょっと削られるわけではなくかなり削られる 都市計画道路がないならいい物件だよ。ただこの計画道路は執行される可能性が低くはないと思うからよく考える必要がある |
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| No.152 |
by 買い換え検討中 2013-03-15 00:01:15
結論はどうでも良いよ。 計画道路の執行はかなり可能性が高いと考えた方が良い。既に劇場通りからの道が接続される計画になっている。池袋消防署付近は執行準備中の道幅になっているので明らかだ。
6割りの土地が削られたら、滑稽な建築物でしかない。安くても失うモノが大きすぎて、一生モノのマンションにするには無理がありそうだ。 |
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| No.153 |
by 匿名 2013-03-15 13:19:09
＞152さんの仰る通りで、3.11の震災を受けた震災対応の必要性で、計画道路の整備は水面下で急速に進んでいる。要望は各所から出されている。
土地没収は計画がはじまったら すぐに手続きが開始される。 そのとき、住民の車や自転車おくスペースあるのか？ 着工は少し先だろうが、工事の音と振動が激しくなる。まとまった土地だけに、すぐに収納されそうだ。 まことに、やっかい。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2013-03-15 13:39:33
補償金は金銭です。
土地の補償金は個人。 上物の補償金は管理組合にはいり、その補償金で管理組合が解体します。 土地の補償金総額は、整形地であれば、相続路線価の130から140パーセントくらい。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2013-03-15 13:44:35
別の視点で。
もし道路が完成したら、 池袋と新宿西口を繋ぐ幹線になる。 便利になるし、空間ができることで防災のメリットはある。 反面、騒音と排気ガスは確実に酷い。 アプローチが良くなるから住居以外の利用（事務所やサロン）の部屋が増える。 安ければ買ってもいいけど、 目一杯頑張って買うには躊躇する。 |
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| No.156 |
by 匿名 2013-03-15 18:16:44
たしかに便利になるけど、車や自転車どこ置くの？？
計画道路以外は建物なのでスペースないじゃん。 道路ができるのに、全く余裕ないんですけど・・・ 買った後は、自分で勝手に確保しろってこと？ この物件、とても違和感あるのは私だけでしょうか？ マンションを研究している私としては、稀に見る怪しさ。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2013-03-15 19:29:09
本当に道路ができた後の自転車置場が問題ですよね。
建物周囲に敷地の余裕が全くないので。 おそらく三井は何も考えてないでしょう。 エレベーターに乗せて各階の自室前に置くことになるのでは？ でなければ完成した道路の歩道に置いて近所から顰蹙を買ったりとか。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2013-03-15 20:02:50
心配しなくても東長崎など郊外に住んでる連中が通勤のためにマンション周囲に自転車置いていきますよ。
池袋駅周辺だと撤去されるけど、ここは駐輪禁止区域外ですからね。 |
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| No.159 |
by 購入経験者さん 2013-03-15 20:42:00
違法駐輪を前提に建てるってことか！？
ひどすぎる 三流デベロッパーの物件の方がまだましだな |
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| No.161 |
by 匿名さん 2013-03-15 22:48:22
＞１６０
マンション購入検討者でこのサイトを見る人はごく一部。 詳しい将来像を知らぬまま、三井の説明と現地の環境に惚れ込む人も多いでしょう。 道路で敷地が削られることより、道路で便利になるとプラス判断する人も。 三井とすればそういう客が７１人いればいいのですから、 ここは高く売り出すと思いますし、また売れると思います。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2013-03-15 23:03:47
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| No.164 |
by 重 2013-03-15 23:17:00
匿名さん、わざわざアップ有難うございます。
道路で無くなるのは、半分以上（６０％以上？）の北部分の土地。 駐車場、駐輪場、中庭、エントランスホール、メインエントランスが全部壊されちゃうという設計ですね。 目の前の大きな公衆便所が描かれていないのは、なぜ？ 臭いものには蓋をしたいってことかな（笑） ちなみに、気持ち悪い反対運動予告文があるのは、南西と北東だと記憶しています。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2013-03-15 23:20:03
７１邸くらいなら地元の人間の需要だけで完売するんじゃないでしょうか？
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| No.166 |
by 匿名さん 2013-03-15 23:23:20
駐輪場がなくなるのはいたすぎるよ。
不便だし、リセールもきつい。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2013-03-15 23:32:35
将来サブエントランスがエントランスになって、西側トランクルーム部分を駐輪場にしろってことみたい。
南の敷地の余裕がまったく無いから、公衆便所前って部屋は売れるんだろうか？ |
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| No.168 |
by 匿名さん 2013-03-15 23:42:41
サブエントランスをしっかり作ってる三井さんは偉い。
しかしせっかくの敷地がもったいないよなあ。 こんなところに道路作らなくてもいいだろうに。 立教裏の道路も通行量すくないぞ。 |
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| No.169 |
by 匿名 2013-03-15 23:50:04
＞１６５
ここは、地元事情に詳しい人間はまず手をださないだろうね。。。。ご安心を＜笑＞ 池袋であの計画道路は大昔からかなり有名。池袋警察と消防署の通りに繋がる計画。 新宿の大久保方面の工事始まったのも良く知られているので、震災対応に備えて池袋もいよいよ始まるという様子。 計画道路は、いきなり始まるので立教の通りでは撤収騒ぎで一時大騒ぎになった。 歩けば気づくけど、道に連なる家は全て取り壊しが直ぐできる軽装な建築になっている。 まったく現地の諸事情を知らない人達だらけになると思う。 三井も変な土地を掴まされたと後悔してるはず。 |
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| No.170 |
by 匿名 2013-03-16 00:07:46
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| No.171 |
by 匿名さん 2013-03-16 00:12:44
メールボックスも元々サブエントランスに作ってあるんだね。
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| No.172 |
by 重 2013-03-16 00:51:30
エントランスにしろ駐輪にしろ最低限の対策、というかポーズは取っているんですね。ここはさすが財閥系です。
でも、計画道路の遂行による環境劇的な悪化はどう争ってもリスクとして免れそうにありませんね。 玄関の前が大きな道路になるので、健康にはまずよろしくない。 肝心の価格なんだけど、土地削減、撤収費用、住民運動による風評被害やストレス、公園の便所臭さ等のマイナス査定を入れて、坪195万前後が妥当というのが正直な感想です。 計画道路付物件は、無知な人が買った直後に価値が暴落して、プロの中古市場で二束三文でリセール、すぐさま得体の知れない人の溜まり場になっちゃうケースは良く聞きます。つまり物件としての流動性は皆無という無難な想定です。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2013-03-16 01:13:38
気になるのはエレベーターホールが全然ないこと。
東側から４軒目の脇、廊下で乗り降りすることになりますね。 狭いし落ち着かないし通りにくそう。 こんなのＨ社施工の物件でも見たことありません。 部屋を削ってエレベーターホールを作ってくれたらいいのに。 |
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| No.174 |
by サラリーマンさん 2013-03-16 01:36:53
キツキツ過ぎる設計ですよね。７１世帯ということは、２５０人以上入居する計算だけど、５０００万前後くらいのマンションでエレベーター１台ってあり得るの？とてもファミリー向けとは言えないと思うんだけど。
部屋とか内装を自慢するよりマンションの構造を少し改善してほしい。とりあえず明日工事現場の見学行きます。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2013-03-16 01:46:37
この計画道路の主たる目的は延焼遮断です。
交通量ではないんです。 |
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| No.179 |
by 物件比較中さん 2013-03-16 10:34:56
サブエントランスを用意していることは、そのうち計画道路できちゃいますよ！ と最初から三井不が客に伝えている
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| No.182 |
by 匿名さん 2013-03-16 12:53:43
どうやら悪材料出尽くしましたな。
後は販売開始を待つのみ。 |
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| No.184 |
by 購入検討中さん 2013-03-16 13:56:49
計画道路に関してですが、再来年までの実施計画には入っていないようです。
とりあえず入居後3,4年は大丈夫ですって販売するのかな(笑) 管理組合からのクレームが目に浮かぶな。 |
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| No.185 |
by 匿名さん 2013-03-16 14:07:40
万が一、坪２００を切ってくるなら、３戸くらい買おうかな？
自分じゃ住まないけど。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2013-03-16 16:36:35
ずっと玄関にいるわけではないので問題ないでしょう。
交通量もそんなに増えないと思います。 |
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| No.190 |
by 不動産業者さん 2013-03-16 16:45:39
計画道路推進は都議会や豊島区議会議員や地元住民の支持派が水面下で慌ただしく動いている
震災に備えた街作りで、公約する議員もいるので、政府のマスタープランを前倒ししてここ数年で行政通達があるのでは 大の三井さんならそんな情報知っていると思うけど、完売するまでは口が裂けても言わないだろうね お茶を濁して売り切るのであろうか。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2013-03-16 17:07:29
敷地が削られるマイナスと大通りに面する容積率のプラスとではどちらが大きいですかね？
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| No.193 |
by 匿名 2013-03-16 17:12:49
会社に入りたての時に第一京浜沿いのマンションに住んだ事がある
廊下側が道路で、２、３階廊下は通路が煤で真っ黒になるくらい汚かった。 うちの１１階の廊下は黒くなかったから、見た時にはゾッとしてすぐ引越した。 そこまで交通量多くないだろうけど影響がないとは俺はとても言えない |
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| No.195 |
by 匿名さん 2013-03-16 19:42:19
今日現地行ってきた。
多分本当だと思うけど反対のちっちゃなポスター見る限り、新しい道路出来ると境界が外廊下ぎりぎり。 南側、公衆便所も4メートルくらいの狭い道路はさんで目の前。 これは本当かどうか・・ポスターによると道路除外すると85パーセントで建築される。 てことは駅前商店街ビルのように敷地一杯に建つということになる。 このこと三井はどう説明してるんでしょうか？ だったら自分で聞いて来いってってのは無しにしてね。 モデルルーム行って色々と書かされるのはいやです。 |
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| No.198 |
by 匿名さん 2013-03-16 22:32:32
だから・・・
本来ならマンション建てるべき土地じゃないんよ 道路になる部分は三井のリパークにでもして、 残る部分は戸建てを並べればそれなりキレイな街並みになったのに 無理矢理マンションにするから、にっちもさっちも・・・ |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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