固定金利期限到来

[あき]

２年前にマンション購入、２年固定１．２％優遇により０．８％金利で３０００万３５年ローンくみました。月々４８０００円、ボーナス時２０万で年収５００、嫁は専業主婦で私３２歳です。この２年間は苦しくもなく平和な日々でしたが、遂に来月固定金利の期限となります。引き続き１％の優遇はうけれるのですが、2年1.6％3年1.75％5年2.4％7年2.6％10年2.65％・・・・やはりアップしてるんですね。２年前に楽観的であった自分がいけないのですが、今回は3年固定にしようと思っています。できれば繰り上げ返済もしたいと思いますが、手数料２万円もったいない気がしますので、
繰上げ返済するつもりの貯金を月々の返済にあてたほうがいいのかなと思っております。いずれにしても３年後が怖い。まだ決めかねていますのでご意見いただけませんでしょうか？

[23: 契約済みさん]

３５年固定は購入時にしか使えないんでしょ？
今なら３５年間３％以下で借りられるわけだし。
私は３５年間フラットでいきます。

[24: 匿名さん]

それが賢い選択です。

[25: 匿名]

3年後には30年を超える超長期は無くなっている可能性も考えた方が良いですよ。
銀行も商売ですから、儲からない商品は排除しますよ！

[26: 匿名さん]

いやフラットは銀行の商品じゃないし。

っつか、フラット35選ぶ人ってまじめに35年間払うつもりなわけ？
普通35年で借りても実質20年以内に返済終わるでしょ？なのでローンのタイプなんてさして問題なし。

むしろフラットじゃないと安心出来ないような人は逆に危ないと思いますが？

[27: 購入経験者さん]

たしかに、何かの雑誌で、35年で借りても繰り上げ返済をして20年前後で完済する人がほとんどという記事を読んだことがあります。
でも、フラット35を選ぶ人は慎重なだけであって、別に危ないという訳ではないのでは？
金利に一喜一憂する必要がなくなりますし。例え返済に35年かかっても、35年間の生活の見通しがたつし。人生何が起こるか解らないし。
それより、35年かけないと返済できないローンをぎりぎり組んで、且つ、それが変動や2年〜10年の短期固定の人の方が非常に危ないと思います。
短期固定金利と銀行は言うけれど、2年〜10年の固定金利なんて所詮、変動金利なのでは？
それこそ、20年以内で完済できる人で少しリスクを取る人向けのローンだと思います。
で、リスクを取らない人は、フラット35で繰り上げ返済されるのではないでしょうか？

[28: 匿名さん]

間違えなくこれから金利はどんどん騰がっていきますよ。
日本の今の低金利は異常なんです。
それがわかってる人は変動なんかにしないです。

[29: 匿名さん]

未曾有の金余り・運用難ってことだな。
長期金利は未だに１．６％前後をうろうろ、
日銀が笛を吹けど市場は踊らずってことだ。
需要と供給の関係から言うと
余った金を運用したい人＞＞金を借りたい人
この状態は今後も延々と続く。長期金利は上がりようがない。
そういう状態で今後短期金利を１％も２％も上げるのはあり得ない。

[30: 匿名さん]

超長期を2％後半の金利で借りました。
はっきりいって、こんなバーゲン金利で借りれたものを、
あせって繰上げ返済するつもりはありません。
のんびりまったり返済していきます。

昔のように、公庫の金利でさえ5%を超えていたような時代には、
繰上げ返済は有効だと思いますが、
3％切るか切らないかの低金利なら、繰上げできる余裕資金を
ドルコストでインデックスに分散投資した方が、期待利回りが大きいです。

[31: 匿名はん]

日本の長期金利（新発10年物国債）の行く末を左右する米国の新発10年物国債、
インフレ懸念再燃により（コアＣＰＩ前月比０．２Ｐ上昇）またじわじわ騰がりだしています。
日銀の利上げにもかかわらず、金利が下がりぎみだったのは米国の新発10年物国債が
米国の利上げ打ち止めにより下落していたからです。
日本の需給面からしか考えてない人はかなり危険です。

[32: 匿名さん]

＞＞３１
いや海外面から言ったらそれこそ上がりそうにないんじゃ？アメリカなんて今後利上げ当分無いでしょ？じわりじわりって・・・政策金利が5.25（短期）なのに国債利回りは4.8（長期）だぜ？今アメリカは短期と長期金利が逆転してるくらい先行き不安材料盛りだくさん。

＞＞２７
例えフラットだろうとギリギリで借りた人は危ないと思うが？余裕資金が無い人ほど長期を選んでうちは長期固定だから大丈夫と安心するほうが危険です。自分の将来の収入は保証されていませんからね。ローン破綻原因のほとんどがリストラですから。

＞＞３０
確かに低金利で借りてそれ以上で運用出来れば問題ないですが、住宅ローンは金額が大きいです。仮に3000万借りてるのなら別に3000万用意して運用しないと利息分は稼げません。計6000万必要って事です。金利３％の利息がいくらか計算した事あるんですか？繰り上げ返済して元本減らす方が下手な運用よりよっぽどお金は手元に残ります。もっとも繰り上げ返済分を運用って言ってるくらいだから借りたお金と同じくらいの額を運用に回せるだけ余力があるとは思えませんけどね。

それをやるなら短期や変動で借りて長期との金利差分で浮いたお金を運用に回し、（金利上昇時は相場も上昇する可能性が多きい）金利上昇局面で繰り上げしたほうが、いいと思います。

[33: 匿名さん]

いろんな意見がありますが、検討結果３０年３年固定で決めました！

[34: 匿名さん]

今読んでびっくり。
3000を年収500で返すのに、3年固定だけ？
ミックスにすればいいじゃん。
もう決めたのか・・・。失礼。

[35: 購入経験者]

＞32
27です。
ごもっともです。
あと、誤解があったらいけないので書いておきますが、私は住宅金融公庫時代に20年返済2.75％(10年目以降4％)で借りて繰り上げ返済をし6年で完済しました。
ので、基本的な考えは32さんと一緒です。
年収が低い時代に、モデルルームに行って年収の5〜6倍のローンを組まないとマンションが買えないことを知り返済表を見て「すみません、場違いでした。お手数をおかけしましたっ。」という気持ちで帰ったこともあります。

ちなみに、もともと3年で完済する予定でしたが、途中で日経平均が8500円になった時があり、そこで繰り上げ返済資金といざという時の貯金を全額、日本株にぶっこむというギャンブルをし、得た利益が大きかったので、30さんの言うことも否定できないです。
結果オーライでよかったのですが(今、日経平均16700円）、そんな思い切りの良い私も3000万円返すのに3年固定だけというギャンブルは怖いです。
決めたしまったのなら余計なお世話ですが…。

[36: 匿名さん]

金利が上がれば長期固定に借り換えすれば良いのでは？今の低金利は利用するには３年という期間は最適かと

[37: 契約済みさん]

金利上がれば長期固定に、と思ったときには、
長期固定の金利も上がっている訳だが。

[38: 匿名さん]

3年後、借り換えしたいときにはもう上がってるわけで・・・。
36の理論は変動ならわかるけど、3年でも固定なわけで。
3年後借り入れ残高まだまだ残ってるから、3年後奥さんがばりばり働けば
金利上昇にも耐えられる。
ばりばり稼ぐ自信があるのでしょう。ものづくりできるみたいだし。
自信がある人とお見受けした。またはギャンブラー。

[39: 匿名さん]

このスレは長期固定派が多いのかな？世間は短期派が多いですが・・・

[40: 匿名さん]

このスレだけじゃないよん。
リスク多い人には長期すすめるよー。無謀スレでもそうだよー。
余裕ある人は3年、変動やって、どんどん繰り上げする方がよい。
目先の損得大事だが、家計が回らなくなるリスクを背負うほうが危ういといってるのだよ。

[41: ０８]

>>39
具体的に、何を聞きたいんですか？
短期固定は、期限がくるたんびに変動以外に変更する場合は、
手数料かかる金融機関が多いですね。

[42: 匿名さん]

世間てどこの世間?
無謀ローンのトビの世間ではないでしょうね?

[43: 匿名さん]

考え方は自分が一番正しいからね

[44: 匿名さん]

＞短期固定は、期限がくるたんびに変動以外に変更する場合は、
＞手数料かかる金融機関が多いですね。

そうでもないよ。
三井住友と三菱東京UFJは、窓口なら有料だがインターネットなら無料。
みずほは、マイレージ何たらというポイント制で付き合いが深ければ無料になる。

[45: 匿名さん]

はじめまして。
住宅ローンをフラット３５で組む予定です。
いろいろ本を読むと、今の低金利が異常。
私のような低所得者は、金利上昇で逃げ道が無くなるリスクは絶対避けたい。

35年で低金利（３％台）で借りて、余裕資金は海外で運用します。
ベトナム株式なんて、1年で市場平均が3倍以上になりました。

変動金利借金と資産が日本円だけの組み合わせは、とても危険だと思います。

[46: 匿名さん]

新興国に投資するなんて住宅ローンを変動で借りる以上にハイリスクだと思いますが？ベトナムってあんな市場規模の小さい所、何かのきっかけで一気に資産無くなりますよ。

本当にリスク分散且つ日本円が不安ならばより安定的な海外債券ものや外貨で持つほうがいいと思います。もちろん一部を新興国に投資してハイリターンを狙うのはかまいませんが。

[47: 匿名さん]

10年前の中国株も、日本人には誰も見向きもされませんでしたね。
今じゃ雲泥の差。知らなければなんでもハイリスクって言うんでしょ。

[48: 匿名さん]

とりあえず短期組が勝ち組になりそうな経済状況だね、銀行も低利で得た客の流出を防ぐ！？

[49: 匿名さん]

>47

マジで言ってんのか？
中国なんて自国に有利なような閉鎖的な相場、為替も介入。株式相場はすでにバブル気味。
日本の経済成長期以上に公害垂れ流し
http://konn.seesaa.net/article/5499899.html
確かに株価は急上昇したけど（自分も２年前に買って約2.5倍になった）これからは
ちょっと危険だと思います。本当は北京オリンピックまで持ってるつもりだったけど
この前の上海株暴落で危険を感じたのでもうちょっと値を戻したら売るつもり。

新興国は正直ハイリスクですよ。特に今騒がれているBRICsやVISTAなどはすでにかなりの外国人が買いまくってますから小さなきっかけで暴落する可能性は大きいです。この前の世界同時株安の時もほんの数日で数百万消えた人が沢山いるんじゃないですかね？中国株なんて約10%下がりましたからね。

世の中ハイリターンでリスクが無い物なんて存在しません。高い収益を得るにはそれなりのリスクが生じます。住宅ローンも同じ。株式投資も同じ。

[50: 購入経験者]

ベトナム株はこの間ニュースの特集でやっていましたね。
日本人観光客がツアーで現地の会社を訪問し話を聞いて回り、現地で株口座を開設している内容でした。
日本人がきたら相場はお仕舞いという言葉もあり、実際その通りなので、その特集をみて今からベトナム株に投資するのはリスクが高いなと思いました。
中国株も然り。
もちろん、リスクに見合ったリターンが期待できると判断したならGO!GO!なのですが・・・。
すでにベトナム株には日本人が集まりだしている分、今から投資を始めるのは相当知識がいると思います。
数年前に始められていて、すでに利益が出ているなら余計なお世話ですが・・・。
私は、自信がないので海外投資は比較的リスクの少なめの物にしています。どちらかというと日本が駄目になった時の為の分散投資です。
投資の世界はハイリスクはハイリターン、ローリスクはあくまでローリターンなので、個人で投資する場合はどんなに知識があっても知っているから大丈夫ということはないです。
・・・と思います。

[51: ビギナーさん]

リスクというのは振れ幅（ボラティリティ）のことですから、急激に上がったものは急激に下がる可能性を秘めているということ。
中国株もしかり。
今まで急激に上がってきた＝ハイリスクということ。


ところで住宅ローンの話に戻ると、
変動や短期固定を選択しても問題ないのは、リスクテークが出来る人
すなわち、収入に余裕があったり資産を持っている人。
こんな属性の人であれば、仮に金利が上昇しても支払い続けるだけの余裕があり、「今後金利が低く続く方に賭け」て万一予想が外れても破綻することはない。

他方、上記とは逆の人（ローンの支払いがぎりぎり）の場合には固定金利を選択すべき。
変動や短期固定を選択してぎりぎりの支払いなら、将来金利が上がった場合に資金ショートでローン破綻に。

長期の金利変動なんてプロでも予想が外れるのですから、素人の思い込みで低金利に賭けるのは危険というか無謀です。

まあ、マンションを売る方は売った後のことなんてどうでもいいので、直近の支払いが楽な短期固定を勧めてくることが多いようですが。

[52: 購入経験者]

もう一つ追加で一言。
本当に知識のある人で、数年後のハイリターンを予測してリスクのある投資をしている(今、種をまいている)人は、その投資先や内容を掲示板に書いたり人に教えたりしません。
素人で個人投資なら特にね。
人に教えるならある程度相場が上がってからでしょう。
(プロ投資家の)著名人なら、公表することによって、自分の投資いている方向に人を導いて、相場を上げ利益を上げて、(たぶん)一抜けして逃げるってこともできるでしょうが・・・。

[53: 匿名さん]

長期、短期の議論は尽きませんが、私が思うに
長期でも短期でもローン支払いがぎりぎりでローンを組むこと自体が信じられません。
短期ローンで将来金利上昇したり、長期固定ローンで収入が少し減ったりしても、
節約すればたぶん大丈夫でしょ？
それでも破綻しそうだと思う人は賃貸が無難なのでは？

もちろんリストラとかのケースは別ですよ。そんな時は長期も短期も一緒ですから。

[54: 匿名さん]

短期か長期かが問題じゃなくて返済比率が高いか低いかが問題なのかと思います。
もちろん同じ年収ならば長期のほうがリスクは回避出来ますが、高年収の人が3000万を短期で回すのはさほどハイリスクとは思いませんが、低年収の人が3000万を無理して長期で組んで安心だと勝手に思いこむのは危険です。さらに家族構成や、自身の勤めている会社の規模や将来性、購入する物件の資産価値（駅近など）などによってもリスクは変わって来ます。その辺をトータルで考えなければ単純に短期長期を語れないのではないでしょうか？

[55: 匿名さん]

＞53
モデルルームを見て舞い上がっちゃうんでしょうね。
気に入った物件は当然、人気があるのでどんどん売れていくし。
マスコミや世間は今がチャンス！と煽っているし。
無謀なローンを組んだ人の書き込みは言葉の端々に甘い考えが見え隠れしています。
この掲示板を見ていると(失礼ですが)おもしろいです。

[56: 匿名さん]

借金大国の日本円だけしか持ってないこと自体、大変なリスクです。

[57: 匿名さん]

＞56
外国への分散投資は当たり前の時代ですが・・・？
当たり前のことを書いて何が言いたいのですか？
でも、日本に住んでいて住宅ローンがある以上、もしもの時の為に生活費1年分(欲を言えば3年分)確保した上でされた方が良いと思います。
さらに言うと、住宅ローンが無いならばリスクの高いベトナム株などにかけてもいいと思いますが、
住宅ローンがある方は安定した国の債権や外貨貯金にされた方がいいと思います。
株をされている方はご存じでしょうけど、投資内容が国内国外に関わらず株式投資のみというのは分散投資になっていません。

[58: 匿名さん]

>57
そこまで考えて住宅ローンや貯蓄、資産運用している人がどれほどいますかね？
おそらくほとんどの人はモデルルームで舞い上がってローン選択時に短期じゃちょっと不安になってネットなどで調べて長期なら安心と勘違いして貯蓄も大して無く、リスクを考えて分散投資する資産運用なんて考えもしてないでしょう。

[59: 匿名さん]

私、資産運用で外貨やってますが、とても参考になるブログがありまして、そちらで住宅ローンのネタが出てました。下手なプランナーの意見よりよほど理論に基づいた説得力のある意見だと思いましたのでリンクを貼っておきます。

http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/50885961.html

古い記事のリンクも読んで見るとこの方の見通しがいかに的確かが解ります。
最終的にはご自身の返済能力でどのタイプのローンを選択するかが大事と締めていますが、長期固定が必ずしも良い訳では無いとも言っています。

[60: 3月入居]

大変参考になりますね。

私も10年国債利回りをチェックし続けてきました。
イールドカーブはフラットニング傾向にあるといわれ続けており、
今日も長短金利差縮小、という記事が出ていましたね。

ただ、私の場合は、
金利上昇リスクに耐えられるほど裕福ではないので、
長期固定で金利上昇リスクを回避しました。

逆に「金利が上昇しないリスク」を抱えたことになりますが、
金利が上昇するリスク＝破綻 vs 金利が上昇しないリスク＝あ〜あ、損したな、
の比較衡量の結果、家計のリスクマネジメントとしては長期固定を選択して正解と思っています。

逆に言えば、金利上昇リスクを抱えても耐えられる人にとっては、
金利が上昇しないリスクも考えて、変動や短期固定で組むのもよいのだと思います。

そもそも、長期金利も短期固定・変動金利も等価なので、
どちらが損、得、という議論は愚か。
リスクマネジメントの視点で考えるべき。

[61: 3月入居]

金利上昇＝破綻、は言い過ぎで、実は結構余裕はあるのですが、
将来の支払額が確定しないリスクが嫌、固定費用化したかった、
というのが正直なところです。

短期金利は上昇しているので、変動はイマイチと思ってますが、
10年固定vs35年固定となると、微妙ですね。
ただ、優遇のマジックで、固定期間明けは優遇幅が縮まったりするので、
10年と35年の金利差くらいなら、長期固定にしちまおうかと。

さらに私はとってもチキンなので、
転売や借換したくなるリスクというのも考えて、
元金均等返済にしました。

[62: 3月入居]

もう1つ。
私の知り合いで、1年固定にしてしまい、
最初の固定期間だけ大きな優遇があるタイプだったので、
固定期間明けに優遇が0.4%になってしまい金利が上昇し、
苦しいから本当は10年固定にしたいけど優遇が0.4%なので余裕が無く、
止むを得ず3年固定で我慢をしている、という人がいます。
そういう人は、いいように銀行に食われているだけだし、
そんなたくさんローン組んではいけないと思います。

[63: 匿名さん]

>>59
為替王は、FX取引に関してはプロフェッショナルだけど、
住宅ローンはここの住人の知識レベルと同じくらいだよ。

この人の見解も少し参考にする程度にしたほうがいい。
鵜呑みにしたら大火傷するよ。

[64: 匿名さん]

自分の今までの人生と同じ年月の借金を背負うこと自体、私には信じられない。
ついでに言うと、その内の18年〜22年は親に養ってもらっていた年月でしょ?
組むなとは言わないがそれなら、もっと勉強して、リスク管理しようよ。

[65: 匿名さん]

>>63
FX取引で儲ける為には即ち各国の金利情勢を如何に読み当てるかなので
為替王がFX取引に関してプロフェッショナルならばイコール金利情勢にもプロフェッショナル。よって住宅ローンに関してもプロフェッショナルという事になる。

少なくともここの住人や、口先だけで無責任な発言しかしないFPよりは実際為替相場（金融相場）で儲けている人の意見のほうが遙かに信用出来るな。

[66: 匿名さん]

>65
甘い考えですね。視野も狭い。
あなたも住宅ローンギリギリで組んだくち？

[67: 匿名さん]

>66
負け惜しみですか？
どの辺が甘いか言ってみ

[68: 匿名さん]

59さんへ
資産運用で外貨をされているとのことですが、どのくらいの投資をして年間の利益がどのくらい出ていますか？
参考までに教えてください。

[69: 匿名さん]

>>65
今回の円高局面は無事乗り越えられましたか？
レバを上げている人は痛い目を見たようです。
まだ、114MID〜115MIDに落ちるリスクはたぶんにありますが．．．

[70: 匿名さん]

>>65
為替王の言うことを鵜呑みにすることほど怖いものはないよ。

為替王は、金利差だけに着目して、為替のトレンドを見極めている。
しかし、本当は実体経済を反映するものだ。

バーナンキ率いるFRB理事たちや、グリーンスパン、福井ら主だった面々は、
円キャリーの巻き戻しリスクの警鐘を鳴らしている。特に最近は声高だ。
もうそれが近いと、肌で感じているんだろう。

でも、為替王はそんなことはおかまいなしに、ドル高円安予想を宣言している。
当たればすごいと言われるだろうけど、外れる可能性もかなり大きい。

もし、為替王の予想が外れたとき、あなたはストップレートを見極める自信がありますか？
それとも為替王に死ぬまでついてくつもり？

[71: 匿名さん]

いろんなお話しが飛び交っていますが、私は中長期固定にした方が良いと思います。
将来の金利なんて誰にも分かりませんから、素人考えでは少しでもリスクを減らすべきかと。

将来金利が下がっても「悔しい！」だけですませられますが、金利が上がった時「返済できません」は通じないのですから、10年以上で固定しておきましょうよ。
その上で仕事を頑張り、収入Upさせて、繰り上げ返済していけばいいのでは？

[72: 匿名さん]

バーナンキもグリンスパンも（ついでにポールソンも）円キャリーについて語った事はほとんどありませんよ。ベージュブックにもただの一度も出た事なんてありません。アメリカはどちらかと言うと円安は容認。むしろドルが強い方がいいとすら思ってる感じです。唯一警戒っていうか文句言ってるのはビッグ3ぐらい。（ブッシュに掛け合って相手にされなかった）ちなみにグリンスパンはそんな事一言も言ったことありません。住宅バブル崩壊で今年末には米経済は後退するとは言いましたが。（その後株価暴落で責任感じたのか撤回発言）

どちらかと言うとECBのトルシェのほうがそーいった発言は多いかな？でもそれはキャリー巻き返しによる警戒よりもむしろユーロ高での貿易不利を警戒しての発言。G7で正式に円安が議題に上らなかったのも日本が為替介入しておらず、経済のファンダメンタルズを反映した結果が今の円安との意見が多かったからです。

唯一去年の11月頃、日銀が円キャリーの事について調査しているとの報道があり、その後福井総裁が円キャリーに対して警鐘を鳴らしました。その後一気に円高が進み、114円くらいまで行きました。12月利上げ説も急浮上しましたよね、確か。しかし、日銀が円キャリーで騒いだのはこのときだけで、その後の決定会合で議題に上った事は無かったと思います。一ヶ月後に公開される議事要項は必ず見ていますので間違いなとおもいます。（利上げ見送ると円安容認したと思われると審議員が言ったことはあります）

円キャリーに関しては確かに危険要因をはらんでいますが、言われるほどでは無いというのが最近の認識だと思いますが？今回の会合で議題に上ったように米住宅バブル崩壊に伴うサブプライムモーゲージの問題の方がむしろ重要視されているように見受けられます。（会見では問題無いと言ってますが）

確かに為替王の言葉を鵜呑みにするのはどうかと思いますが、少なくともあの人はテクニカル的な考えだけでは無く、実体経済を充分加味して当面日米の金利差は縮まらないと読んでいると思いますよ。

結局は為替も金利も経済のファンダメンタルズによって決まるのです。決して今が低すぎるからとか安すぎるからなどの理由で動く物ではありません。