元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[762: 匿名]

>760
それって破綻リスク対策ではないよね？
4000万円借りられる人＝年収800万～だし、その例で125%との差額の月78万円のせいで破綻する人居ないのでは？
余分にお金が掛かってもいい場合は激変緩和できるという、元利のメリットは多くの人が前から指摘済みと思う
選ぶ人も選ばない人も居るでしょ位にしか思わないかな
あと4000万ならオプション料は10万くらいじゃない？
ただし、このオプションは適用されるとメリットもあるが追い銭とられる

[763: 匿名]

月ではなく年78万円です
月なら間違いなく破綻する。なぜ気づかなかったんだろう

[764: 匿名さん]

＞＞７６２

４０００万ならオプション料はだいたい３万くらいじゃないかな。
追い銭取られるか家手放すかの選択

[765: 匿名さん]

>>762

破綻するとかしないとかそういう極端な話ではなく、急激な金利上昇局面で月々の返済額の選択権がどちらに有るかがポイント。

元金均等は強制的に金利上昇に合わせてMAX上昇。元利均等は先送りする事もMAX上昇分を返済する事も選択権は借り手に有るってだけ。

このオプションを捨ててまで数万円取りに行くなら元金均等を選べばいい。

[766: 匿名さん]

5年１２５%ルールを極端なあり得ない限り無く可能性の低い例にどうしてもしたいひとがいるようだね。
このルールは金利が変動した時点でとても有効なルール。一番のメリットは金利が少しでも動いて月々の支払額、元本、利息の割合が変化した場合、自分の返済計画に基いて返済額の決定権を自分が持っている事。

でも元金均等だと決定権は銀行側に有るので自分ではどうしようもないわけ。

で、その決定権を得るための対価が数万円の保証料の差。

もちろん金利急騰時には破綻するかしないかって話にもなるのかもしれないけど、そんな極端な話じゃなくって、

月々の返済額を借り手が決めるか貸し手が決めるかの違い。で、そのコストが数万円。

[767: 匿名]

>766
125%ルールそのものを否定してる人は、ほぼ居ないでしょ
いまさらそんなに力説しなくても、125%は破綻対策じゃなくて自由度だって、何百レスも前から指摘されてるんだからさ

上がると思うから固定にする派
上がらないと思うが万一に備える派
備えはあるから今のメリットを選ぶ派

別にどれを選んでも間違ってないんじゃない？
金利がどう動くかは分からないが、ちょっとした損得の差はあっても誰も不幸になることはないでしょ

[768: 匿名さん]

金利があがれば何かを犠牲にしなければならないってレスがあったけど、その通りだと思う。
元金なら返済しなくてはいけないために月2回の家族での外食が1回になったり、毎年の海外旅行が国内旅行に格下げになったりするかもしれない。
でも元利なら支払いを先延ばしにする選択肢がある。
子供と過ごせる時間はそんなに長くないよ。

[769: 匿名]

>768
子供と過ごせるってフレーズ流行ってるの？
よそでもたまに見かけるけど

[770: 匿名さん]

ちょっと金利上がったくらいで何らかの我慢が発生するなら変動選んだらダメじゃない？

[771: 匿名さん]

>>761
後々破産する人もいれば、
5年〜10年猶予あったおかげで助かる人もいるでしょう。
最初から対策をしつつ、万が一ダメだった場合もさらに5年〜10年対策する期間あった方が有利なのは間違いないでしょう。

125％ルールのおかげで一時的に助かった人が後々破産する確率が100％だと主張する方が無理があると思いますが。

[772: 匿名さん]

>770
我慢とは書いてなかったと思うが意訳したのかな？毎月貯金出来る額が減るのも犠牲のひとつでしょ。

[773: 匿名さん]

>>767
誰も不幸になることは無いってのはちょっと？ではあるが、まぁほぼ同意です。
ただ>>766はその125％ルールのメリットを否定している人に対するレスだとおもうよ。

[774: 匿名さん]

元利の方が完全に優れていると主張したい派
元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金の方が完全に優れていると主張したい派

様々入り乱れてるのが誤解の原因になってるんだろうな

[775: 匿名さん]

元利派は程度の差はあれ皆保証料の面では元金にメリットがあると認めてそうだが、元金派には意地でも元利のメリット認めたがらない奴いるな。
全ての面で元金が優れているという結論にならないと気が済まないんだろうな。

[776: 購入検討中さん]

というか、一部の元金の人は、そもそもローンの仕組みを理解していないからだと思いますよ

元金のほうが総支払額が少ないと思っている人が多々居られるから、話がかみ合わない。
それには、特定の条件（期間が元利と同じ、繰上げ返済なし）が必要なため、別に元金の場合が総支払額が少ないわけではない。

ちなみに私は、「元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派」です

[777: 匿名]

ちょっと質問させてください。
最近新築マンションを買うことにしてローンについて調べていて悩んでいます。

物件価格；4000万円
頭金；1300万円
借入金；2700万円

30代前半（年収1200-1400万円）＋専業主婦＋就学前児童2人の4人家族です。

返済に余裕があれば元金均等がメリットと聞いていたのですが、ここを読んでいるとわからなくなってきました。

0.725%26年変動元金均等（初回返済103,600）→総返済額2977万円、手数料387,000円
0.725%24年変動元利均等（毎月返済103,000）→総返済額2964万円、手数料457,000円

結果5-6万の違い（元金均等が多い）ですが、元金の方が教育資金が必要な時期に毎月返済額が下がってて
（全体からすると微々たるものですが）いいのかなーと考えていたのですが、
この状態でさらに繰り上げ返済を考えた場合、支払利息の減少分と保証料の返還で
さらに元利均等の方がよりお得になっていったりするのでしょうか？
収入の全力で戸建を考えていたときは倍の返済額を考えていたのですが、それならもっと短期間で早く返すべき？？


>>721　さんの、

現在、ゆとりがあるが、将来は不安で、できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元金

現在、ゆとりがあり、将来的にもゆとりがある。できれば繰上げ返済は、あまりしない
　　→元利、期間を短く

繰上げ返済で、状況を見ながら、自分で計画的に返済したい
　　→元利、期間長め

当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
　　→元金、元利どっちでもいい

のどれでもなくて、
現在ゆとりがあって、将来的にもゆとりがあって、繰り上げ返済をする、
という人はどちらが適しているのでしょうか。（上記3、4番目に該当する？？）
取り留めのない文章になってしまいましたがアドバイスをいただければと思います。

[778: 購入検討中さん]

777さん

残貯金額によりますが、777さん例だとどっちでもいいと思います。好みの問題です。
月々のローン額を一定にして、家計のやりくりを簡単にしたいという理由だけでも元利でも良いと思いますし、保証料を少しでも安くしたいという理由で、元金でもよいと思います

おそらく住宅ローン控除がなくなった10年目くらいに一括返済されてしまうと思いますので、保証料の差もほぼないと思います。（銀行によりますが）

[779: 777]

>>778　さん

さっそくのお返事ありがとうございます。

預金は諸費用など払うと残り800万円くらいになります。
（給料1年分くらいは残すと聞いたものですから。）
確かにローン金額一定だと家計がわかりやすいですね。
特に今自分でEXCEL手打ちでつけているものですから…（笑）
お昼休みの間に返信いただけてよかったです、ありがとうございます。

もし他の方もご意見ありましたらお聞かせください。

[780: 匿名さん]

>777さん

私もどっちでも良いと思います。
提示の例ですと、初期返済額を揃えられているので、
繰り上げ返済の自由度の観点でいうと、元金の方がよさそうです。

元利にするなら期間を延ばして月々の額を減らして、繰り上げした方がよいでしょう。


うちは777さんと同じく、子供が大きくなるタイミングで
少しでも自由度を持たせたく、元金にしてます。
10年後、減税終了後に、子供が中学に上がる前に繰り上げて行きます^_^

[781: 匿名さん]

返金される保証料は保証期間経過分が差し引かれて
最初の5年くらいで返金される保証料が大きく減ってしまうので
10年とかたってからの繰上返済なら保証料の戻りがあるというのは
あまり考えない方がいいんではないかと思います。

住友信託は保証料の返金時に振込手数料とられたと思うので
毎月こまめの繰上すると保証料の戻りもその分も減りますが
元金均等の場合は繰上げとは違うので手数料かからず繰上可能なので
保証料返金に何らかの手数料かかる銀行なら選ぶ価値ありです。

毎月の返済額は元金でも元利でも全く同じ場合
元利は最初の利息部分が多い分の差が多少出ます。
月々数百円とか数千円だと思いますが積み重なると
多少はまとまった額になるのでその差と保証料の差は出るかと。

[782: 匿名さん]

>>776

期間を揃えて繰上げなしで比較することは、
借り入れ時点では特定の条件とは思いませんね。

ローン申し込みでは、金額と返済年数を設定するわけですから。
その時点での総返済額が元金の方が少ないのは紛れもない事実。

繰上げを行う方が大半かもしれませんが、
やはりそれはあくまでもオプションでしかないのですよ。

条件設定をあれこれ考えることは否定しませんが、
ご自分の設定条件だけで相手型を否定したい方が
どちらにもいらっしゃるようでみにくいですね。

[783: 匿名さん]

ここで議論されているほど繰り上げ返済って一般的じゃないんじゃないの？

少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
なのは明らかな気がします。
つまり、元利均等の方が銀行の受け取る利子の総額の期待値が大きいと
いうことだと思います。

借りる側は、自分の事情をもっと詳しく考慮できるので、
人によって、どちらが有利かはここでの議論のように変わる可能性は
あります。ただし、将来のことは確定的には予言できないので、
よくわからない人は、銀行が嫌ってる元本均等を選択すべきじゃないか
と私は思います。

元本均等を希望したけど、売主の提携ローンに元本均等の選択肢が
なかったので、仕方がなく元利均等で変動を借りてます。

[784: 匿名さん]

銀行の設定が無いから元金有利とか意味分からない。

何度も出ているが元利と元金の差は保証料の数万円だけ。
それ以上でもそれ以下でも無い。

[785: 匿名さん]

同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
当たり前ですね。

ちゃんと、繰り上げ返済はここでの議論ほど一般的じゃない
んじゃないですかと、最初に断っています。

[786: 匿名さん]

>>777

元利35年で借りて年間返済額が120万になるように毎年繰上げるのがいいと思います。月々の返済額が10万円ってのが居心地良さそうみたいなので。

元金で借りてしまうと金利が上がると月々の返済額も上昇しますので計画が立てにくいですね。元利で長く借りて月々10万円になるように繰上げれば5年間の住宅ローンの出費は固定出来ます。5年後の見直しではさらに月々の基本返済額が減っているでしょうから同じように年間120万円になるように繰上げすれば、結果的に24年で完済出来ます。

将来の不安は無いようですが、人生何が起こるか分かりません。これ位の保険は掛けておくべきでしょう。

[787: 匿名さん]

数万円の差で済むのは5年とかで完済したり借りる額が2000万円未満の場合ですよね。

計算だと借入額がもう少し大きかったり返済期間が10年とか15年だと数十万円の差はでました。

[788: 匿名さん]

同条件で見れば、初期の何年かは負担が大きいが、それに耐えられるなら元本均等が有利。

[789: 匿名さん]

元金の人繰上げしないんだ？

繰上げって一般的にみんなするもんだと思ってた。
特に金利上昇リスクに何の備えも無い元金均等は繰上げ必須ではないの？繰上げしないで不安にならない？

変動スレでは変動で借りる以上、繰上げは当然って感じだったけど。

[790: 匿名さん]

>>787

3000万円で10年後に一括返済した場合、元利と元金の保証料の差は2万円。

元利が元金の初回返済額以上を毎月返済して行けば元利の方が総返済額は低くなる。

[791: 匿名さん]

>777
余裕があるなら正直どちらでもかまわないでしょう。
＞（全体からすると微々たるものですが）
の通り、誤差の範囲です。
この低金利では元金の元本圧縮効果などたかが知れているので、結局どちらも繰上げるなら手間も手数料も変わらず、同じ期間なら保証料の分だけ、あなたの想定どおり元利を若干期間短縮するなら保証料と繰上げない場合の総支払額の総和が等しくなり、リスクは元利のほう低いので、どちらでも好みで良いですがあえてどちらと言われると元利を勧める程度です。

>783
繰上が一般的かどうか？と言う質問であれば、一般的でしょ。
借りる期間は20年以上が大半で、返す期間は20年未満が大半なんだから。
積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。

＞少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
＞用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
＞なのは明らかな気がします。
これは単に元金で借りる人が、元利で借りる人より圧倒的に少ないからであって、儲かる・儲からないは関係ない。

[792: 匿名さん]

>787
3000万35年で保証料の差額が16万とかなのに、数十万の差ってどれだけ借りるつもりなの？
ついでに、保証料は期間が短いほうが安いのも理解できてる？
10年とか15年で数十万も保証料の差額が出るとすると軽く億を越えるよ？

[793: 匿名さん]

> 積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。

こちらの意味です。

退職金で残金を返してしまう人とか短期間固定で
変動切り替え時にまとまった金額の繰り上げ等は多そうですね。

でも、ここで議論されている繰り上げはちょびちょびとコマメに
返す繰り上げですよね。そうでなければ、元利均等の方が
利子総額は高くなってしまいます。

そんな返し方をする人は多くはないんだろうなと思っただけです。

あと、元金均等が希望が少ないって本当ですか？
昔（昭和40年代：私の父親の世代）は、元金均等が一般的だったはずです。
父も他の選択肢なしで、元金均等で返してました。

[794: 匿名さん]

知識と智恵がある人は得をして、知識が無い人は損をする、と言うだけの話でしょ？
中途半端に知識を持って智恵がない人は元金が最強と思っているみたいだけど。

後、これだけ低金利だと元金はメリットが無い、と言うより正確に言うと元利のデメリットがほとんど無い。
金利が高い時は元利だと初期はほとんど利払いで元本がなかなか減らないと言うデメリットが有ったが、今は初期からガンガン元本が減っていくので、当然元金の需要は減る。

[795: デベにお勤めさん]

> 同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
> 払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
> 当たり前ですね。

当たり前ですが、誤解を招く言い方だと思います

返済期間を同じにしたら、確かに元金のほうが、減り方は早いです。
しかし、それは、初期の支払額が多いからです。元金だからではないです
例えば、初期支払額を同じにしたら、元利のほうが元本の減りは、早いです。

元金、元利で総支払額が変わるのではなく、月々いくら支払うかで変わります（繰り上げ返済含む）

[796: 匿名さん]

777を見ると、初回の返済額を合わせたら元利のが得。返済期間を合わせたら元金が得。返済額を合わせたらどちらも同じでok?

[797: 匿名さん]

>795

当たり前ですよ。利子が同じ仮定ですから。

だから、コマメに繰り上げ返済する人なんか実際には少ないだろうから、
繰り上げが遅れた分だけ、利子を多く払って元利均等の方が損をする
と言ってます。

この言い方の方がよかったですか？

少なくとも私は毎月毎月繰り上げ返済なんかしたくないし、
私が借りてる銀行は繰り上げ返済手数料を取るので、
そんなことは却って損を発生させます。

[798: 匿名さん]

毎月の返済額をあわせる必要が無いのなら、元利が元金の初期返済額と合うように期間を短縮すれば、利子を多く払って元金は損をするとも言えるよ。
それに元金だろうと、この低金利で元本の多い返済初期に定期的に繰上げないと言うことは、金利が予想以上に上がるリスクには対応する気がないと言うことでよい？
正直、最近の元金さんの投稿を見ていると、

　堅実な人：元利向き
　ギャンブラー：元金向き

な気がしてきた・・・。

[799: 匿名さん]

わかった、わかった。

何でも知ってる、元金全否定の元利の方が最強でいいですよ。

少なくとも元金最強なんて言ってる人は、ここ最近のスレ見る限り見当たりませんがね。

[800: 匿名さん]

ま、両極端な人はごく一部の人だけであって、ここでまともな意見を述べてくれる人の大半は、どっちも一長一短でどちらでもよい（ひとそれぞれ）と考えてそうですね。

[801: 匿名さん]

そうです。
一部の愉快犯がスレを煽っているだけです。

[802: デベにお勤めさん]

> だから、コマメに繰り上げ返済する人なんか実際には少ないだろうから、
> 繰り上げが遅れた分だけ、利子を多く払って元利均等の方が損をすると言ってます。

だから、別に繰上げ返済をしなくても、元利が損するとは限らないって言ってるだけですよ。
繰上げ返済をしないなら、期間を同じにするなら元金が得する。初期支払額を同じにするなら元利が得する

あとは好みの問題。

[803: 匿名さん]

>>798
変動を選んでる時点で多かれ少なかれみんなギャンブラーでしょw


変動だけど元利だったら、違う とかいうようなやつが万が一いたらただのアホかと思うわ。

[804: 匿名さん]

>798

銀行で住宅ローン借りたことある？

毎月の返済額をいくらでローンを組んでくれますか？
っていう要望が通りますか？
いくら借りて、何年間で返済ですか？しか聞いてくれませんでしたよ。
私は３度借りたことがありますが、３度ともそうでした。

しかも、こちらが要望した元金均等は選択肢になく、
元利均等だけで、繰り上げ手数料は1回数千円から数万円。

これが現実ですよ。
コマメな繰り上げなんて、一部の繰り上げ手数料無料の
住宅ローンでしか意味をなしません。

毎月の返済額指定の住宅ローンにいたっては、組める銀行が
あったら、ぜひ紹介してください。

[805: 匿名さん]

＞繰上げ返済をしないなら、期間を同じにするなら元金が得する。初期支払額を同じにするなら元利が得する

これが結論でいいじゃん。

[806: 匿名さん]

逆切れされてもな・・・。
ずっと、元金は保証料で数万～10万程度得をしますよ、元利は元金より返済自由度が高くリスクヘッジしやすいですよ、とは言えこの低金利だと元金も元利もほとんど誤差の範囲だから好きなほうを選べばよいよ、どちらかと言われたら元利をお勧めするよ、と言っているのだが。
ただし、変動金利で借りている以上は元金だろうと元利だろうと金利変動リスクを負っているわけだから、ヘッジするためには固定3％との差額程度を目安にして、出来たら毎月だけど手数料や面倒だと言うなら年1回でいいから、計画的かつ継続的に繰上げたほうが良いよ、とも言っているけど。

[807: 匿名さん]

今日の元利さんは、いつもの極右とは違うのね。
言ってることがまとも。

[808: 匿名さん]

金利変動リスクを銀行ではなく借り手が引き受ける引き換えとして、変動金利は固定金利より金利水準が低い。当然ですが。

[809: 匿名さん]

別に切れてなんかいないが、
短い間隔の繰り上げ返済が常識みたいな話が多いから、
それは世の中の現実と違うんじゃないかと指摘しているだけだよ。

第一、繰り上げ返済が手数料無料の住宅ローンって、
そんなにゴロゴロあるの？
ネット銀行なんか例に出さないでよ。
ネット銀行を提携ローンに指定している業者なんか知らないので。

私は都銀でも第一地銀でも第二地銀でも借りたことがあるけど、
どこもダメだったよ。もちろん、私が借りた３行が偶然だめだった
という可能性は否定しないけど。

[810: 匿名さん]

繰上げに関しては当然、元金とイコールになる様にやるのは現実的ではないのは分かってるよ。あくまで比較する際の目安。

当然より多く繰上げた方が元利だろうと元金だろうと得な訳で、元金か元利かは関係ない。

たまに繰上げしなかったらとの前提で語る人いるけど、繰上げしなければ手元に資金が残るので比較する意味が無いと思う。

[811: 匿名さん]

>803
確かに金利上昇リスクのある変動で借りているなら元利でもギャンブラーだし、金利上昇リスクしかヘッジせず収入減のリスクには無防備な固定を選ぶ人もギャンブラーだね。
そういう意味では、多かれ少なかれローンを組む人は全員ギャンブラーだよね。
その中では、元利で借りて固定3％との差額程度以上を計画的かつ継続的に繰上げる元利が、総合的にもっと低コストで最大のリスクヘッジを得られるだけだね。

>804
昨年後半実行だけど何か？
自分は比較的凝り性で調べたり考えたりするのは苦にならないタイプなので、逆にこっちから色々「こうすればどうなる？」とか確認したよ。
知識の無い人が損をするのは、住宅ローンに限った話じゃないでしょ。