元金均等返済と変動金利

[ビギナーさん]

元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？

（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）

金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？

元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？

[1001: 匿名さん]

でも、元利だと、
返済15年目以降、普通50歳代以上に
なったら、元金より多く返済しなきゃならないよね？

健康問題や早期退職、大学受験、仕送り等々
出費が多くなりがち、

月々返済額の少なってる元金のほうが
自由度が高くて、破綻リスクが少ないと思います。

[1002: 匿名さん]

>998
もちろん人によるだろうけど、住宅ローンブログとかみてるとちょっと支出が増えてきたとか大した理由もなく繰上やめちゃう例が多いんでそう思っただけ。住宅ローンのリスク軽減は少しでも早く元金を減らすことでそれには変動が一番だから変動にしてるので、実際のところ自由があるかどうかなんて変動で借りてるんだったら考えなくてもいいんじゃないかと。

元利のリスク軽減ができるとすれば125％ルール適用時の一時期だけだと思う。

[1003: 匿名さん]

返済の自由度があるってことは破綻する確率が下がるってことだろ

[1004: 匿名]

ここの人ってもともと破綻リスクを過大に見積もり過ぎじゃない？
10年で返せるのに35年で借りて、3%との差額を繰り上げて、予備費はあるが減らしたくない
それぞれは別の人なんだろうけど違和感持つ人は居ないみたいだし
なんというか石橋叩き過ぎでしょ

そのうち、ローン借りたら破綻リスクがあるから、全額現金以外あり得ないとか言い出す煽りが出そう(笑)

[1005: 匿名さん]

>>1000
元金の意見見てると、元利のメリットは返済の自由度であり破綻リスク低下にはあまり効果がない。ただし０だとまでは思ってない。ということだから、

僅かでも保証料減らしたいなら元金
返済の自由度が欲しくて僅かでも破綻リスク減らしたいなら元利

だったらいいんじゃない？

[1006: 匿名さん]

>>1004
破綻するリスクを過大に見積もってたら
僅かでも破綻するリスクを減らしたいなら元利
という表現にはならないでしょ
過小評価してるからこそ
破綻するリスクを減らせるのは僅か
と言っているんじゃないですか

[1007: 匿名さん]

>1001
繰上を前提にしないならね。

元金でも元利でも、繰上を含めた年間の返済額(※)が同じなら、後半になっても毎月の約定返済額は　元利＜元金　となります。

(※)厳密には毎月の返済額だけど、年間にしても誤差と言える程度の差しかない。

[1008: 匿名]

>1001
出費が多くなりがちの時は月々の支払いが少ないより現金持ってた方がいいだろ。
元金は他に優先すべき事があっても流用できずに住宅ローンに強制シフトさせられるだけ。

[1009: 匿名さん]

>1006
おーい、その｢僅かでも｣は、破綻するリスクではなくて、減らすの方にかかっていると思うんだが？
僅かでも減らす、であってリスクの大小については言及してないでしょうに

[1010: 匿名さん]

>1007

>年間の返済額(※)が同じなら、後半になっても毎月の約定返済額は　元利＜元金　となります。

同じ借入額、同じ金利、ほぼ同じタイミングで同じ額を返済したら、返済額は、ほぼ同じになると思うのですが・・・

また、元金均等返済も、１６年目以降、元利均等と同じ額となるように、
繰り上げ返済していけば、先に、完済すると思います。

[1011: 匿名さん]

>1010
君全然理解出来てないね。

[1012: 匿名さん]

>>1011
あなたの方が他人を理解しようという気がない自己中のようですね。
前提が違うということが理解してあげられないのですから・・・
これだから元利（の一部の人）は反感を買うのですよ。(´・ω・｀)

>>1010
ここで出てくる元利の人は、計画的な軽減繰り上げがごく当たり前のようですから
月々の支払額はずっと元利＜元金で、元利の自由度は保たれるということじゃないですか？
ここまでスレが進むと、丁寧に前提条件まで説明してくれる人は残念ながら少なくなってしまうようです。。。

[1013: 匿名さん]

>>1009
そのとおりですね。
>1006は言葉の使い方を間違ってますね。「わずかでも減らす」つまり元利の効果を過小評価しているという意味になってる。

[1014: 匿名さん]

>>1004
まぁ本気でそう思っているなら石橋叩きすぎだと思うが、必要以上に「破綻リスク」を取り上げているきらいはあるな。
可能性がゼロでないことは決して否定しないが。。。

[1015: 匿名さん]

ここにいる元利の大半の人はまっとうなことを言っているのですが、ごく一部に「自分が最強」「（そもそも前提条件の違う）元金の人は誤っている」「正してあげなければ気が済まない」といった押し付けがましい方がいらっしゃいますね。

ひとそれぞれなんだからほっときゃいいのに。

[1016: 匿名さん]

完済までに見積もってる期間とか余剰資金とかいざという時の備えもそれぞれ違うからね。
破綻リスク軽減効果あり派は15年から20年くらいで完済予定だったり
10年完済もできそうだけどちょっときついかなとかなら元利のリスク減らす効果はありそうだけど
5年完済も余裕とかの人が元利にしただけで助かるのは相当なレアケースだし。

元利にすることで破綻リスク減らせるかは人それぞれ。

[1017: 匿名]

どう考えても保証料の差以外は全てのリスク対策として元利が勝ちなのに勘違いする元金さんがいるから長くなる。

[1018: 匿名]

繰り上げ返済による保証料の払い戻しについて疑問。

ガンガン繰上げして保証料も払い戻してもらったら元金元利で数万円の差って書いてる人多いですが、
そもそも保証料の払い戻し手数料で1万円とか取られるんだから、
減税期間10年過ぎてから繰上げしたって保証料あんまり戻ってこないんじゃないの？
数千円から1万円ちょっと繰り上げて払い戻される保証料なんて微々たるものでしょ？
毎月繰上げとか言ってる人はそのたびに払戻手数料1万円なんてむしろ足が出るんじゃないの？
（実際に追加徴収されないにしても、差引マイナスはゼロ円払戻）

こう考えると繰上げ前提だと保証料払戻手数料が無料の銀行っていうのも検討の余地ありだな、と。
でもいまいちどの銀行が手数料無料か調べ肉ですね。
ざっと見るとＵＦＪは3150円、三井住友信託10500円、みずほやりそなは10500円（ネットでやると無料）・・・ですね。

[1019: 匿名さん]

今どき払い戻し手数料取る銀行は少数派。特にネット経由だと無料って所が多い。

そもそも借り入れ金融機関を選ぶ際、その辺も考慮して借りるべき。
それと、元利派を石橋を叩きすぎとの意見が有ったけど、本当にそうかな？みんなデフレ低金利の長期化で麻痺してない？
4,5年前は金利上昇にもっと敏感で変動で借りる際は誰もが対策を取っていたよ。

ようは対策に掛かるコストをどう捉えるかだよ。変動で借りる人は固定にする事によるコスト増分を効果に対して見合わないから金利上昇に対しては自分でリスクヘッジする事を決断したわけでしょ。

長く借りて短く返す。これをやることで掛かるコストは最初から短く借りるのと変わらない。コストゼロなんだから選ばない手は無い。
元利で借りて繰り上げる。これをやることで掛かるコストは保証料の数万円。

人生最大の買い物だし何十年と付き合わなければならないし失敗は許されないのだから石橋を叩いて渡るのは当然かと。
っと考えて元利均等と元金均等を比較検討して元利均等を選択した自分。もちろん、保証料の数万円の差によるコスト増による効果として見合わないと思って元金均等を選ぶ人もいるでしょう。

逆にもし仮に元利も元金も保証料が同じならば元金を選ぶ理由は何も無いわな。

[1020: 匿名さん]

>>1013
元利の効果を過小評価してるってことを言いたいわけだから合ってるんじゃない？

[1021: 匿名]

>1019
取らない銀行増えたが少数派ではないよ
大手が取らなくなったけど地銀はいまでも取るとこ多い
また、金利上昇に対する対策は基本的に固定にするか、借り入れ減らすかしかない
125%は返済総額が減るわけではないのであくまでも緊急避難の効果
長く借りて短く返すってのも要は借り入れ減らすの一形態。35年フルならもっと借りられるからね
あと、長く借りて短く返すも、保証料差額はあるからコストゼロではない。35年と完済予定期間の保証料差額の3～4割がコスト
大した金額じゃないし125%ルールとは比べ物にならないくらい効果は絶大だけどね
結論に異議は無いけどいろいろ微妙に間違ってるよ

[1022: 匿名さん]

元利の125％ルールは長く借りて短く返すというのと同じようなメリットだけどね

[1023: 匿名さん]

>>1021
だいたい言いたいことを言ってくれてる。ありがとう。

総じてでないにしても「自分の周辺がすべてだと思っている人」や「わずかな可能性を肯定しながらも無意識に全否定的な単語を用いてしまう人」が散見されるのが残念。

[1024: 匿名さん]

元金さんも繰上げ前提なのだから払い戻し手数料をコストと考えると条件は同じでしょ？

それともより多く繰り上げると手数料が増えるとでも？

[1025: 匿名さん]

元利は、元本の返済を返済後半に先送りする
返済方法。

さらに、返済初期はローン減税もあり、
しばらくは、低金利が見込める環境な中

不確実な、返済後半に、より多く返済しなければならない
自由度が高い点などまったく無いにもかかわらず

自由度が高いと、勘違いさせた上、
保証料まで、多く払う必用がある方法

今の経済情勢な中、デメリットばかりで
メリットはまったく無い

返済ギリギリの35年まるまる
かかって完済する人向けと思います

[1026: 匿名さん]

一つ疑問なのだけれど、元金さんは元利より保証料が少なく済むから元金を選んだとの主張でしょ？

なら、元金で借りた際の初回返済額になるように元利で借りて期間を短くすれば総返済額をさらに少なく出来るのになぜそうしなかったの？

[1027: 匿名さん]

>>1025

貴方のような書き込みが荒れる原因だと思いますよ。
元利は先送りするのでは無くて、先送りするかしないかの選択権が借り手に有るだけです。

これを自由度と捉える訳です。

[1028: 匿名さん]

>1021
払戻時に保証会社の事務手数料はネット経由だと無料でも、返金のための振込手数料はとられるところが多い。その場合、繰上返済の額にもよるけど半年に一回とか数ヶ月に一回のほうがいいね。

調べた限りでは、三井住友は振込手数料も無料なんだけど当初10年間で経過済みになる保証料の割合が他より大きいという話をちょいちょい聞くので、それを考えると、手数料の差はほぼないのかもしれない。

結局のところ、いつどれくらい繰り上げるかで、最終的にどれだけ返って来るかはわからないので、元利の保証料の差の数万円はあくまで最低コスト。借りた銀行や返し方によっては最大十数万円の差になるので数万円っていう断定はどうなんだろうか。

>1024
元利のほうが繰上返済すれば元金より多く払ってるので繰上た時の戻りも多いだろうって理屈。

ただ元利のほうが経過済み保証料も多いので余程がっつり繰上返済しない限り10年完済でも3,000万円借りたら約7万円程の差が出るはず。もちろん銀行や借入額や返し方次第でそれ以下やそれ以上もありえるので、平均的には順調に繰上していけば数万円が元金と元利の保証料の差。

[1029: 匿名さん]

>1026
借りる額が減ると住宅ローン控除の枠が余るから。

[1030: 匿名さん]

せっかく理論的にデータで元金と元利の相違点を示して議論が収束しても、また新人が来て振り出しに戻るね。
その上その新人がやたらと自分の知識不足に気づかず攻撃的だったりすると、流石にげんなりするな。
とりあえず元金と元利には一長一短がある事に納得せず、どちらかが絶対有利と考える人は、一度このスレを最初から全部読んでから書いてくれると助かるのに。

[1031: 匿名さん]

>1021
>1028
125％ルールの適用や自由度を行使したらその時点で数万円にはならないですよね？実際に行使した場合のコストが数万円じゃないならコストが数万円とはいえないのでは？

[1032: 匿名さん]

>1028
自分が返金手数料が掛からないと確認できたのは、三井住友銀行と三井住友信託銀行。
3000万35年の例だと一切繰上せずに元金と元利の保証料の差が16万程度、10年後に全額繰上げのケースでみずほ銀行のイメージ図を見ると6～7万程度の差額になるので、どちらも定期的に繰上げていた場合はもうちょっと差が縮まるね。

とは言え、銀行や返済期間により大きく前後するので差額は数万ではなく10万前後と言うべきかもね。

[1033: 匿名さん]

>1031
その自由を得るためのコストが10万前後、自由を行使するためには追加コストが必要だけど何らかのアクシデントが発生したからなので、生活の質を落として追加コストを避けることも出来るし、追加コストを掛けて生活の質を維持することも出来る。
同じケースでは、元金だと生活の質を落とすと言う選択肢しかなくなるよ。

[1034: 匿名]

このスレで結局、元金のメリットは保証料の差だけと理解して保証料を必死に主張してる元金さんも元々選択時は保証料の差より金利を多く払わなくて済むとか勘違いして元金にした人の方が多そうだね。

[1035: 匿名さん]

>1032
三井住友信託は振込手数料はかかりませんでしたか？
パンフレットには振り込み手数料を差し引いた上で返金とあるので。

[1036: 匿名さん]

>1033
なるほど。正確には、自由度を得るためのコストは最大で十数万円、自由度を行使できる権利（オプション）が数万円のコストってところでしょうか。

今のままだと数万円で自由度が行使できるようにも読めるので一応正確にしときたくて。

[1037: 匿名さん]

>1035
個人のブログなのでURLは書かないけど、三井住友信託銀行2011年3000万35年0.775％の変動元利でローン実行した人の繰上げ払戻保証料明細写真に
　振込手数料(実費)　　* ￥0
　*振込手数料は弊社負担とさせていただきます。
と書いてあるよ。

[1038: 匿名さん]

>>1034さんは>1030を読んでくれ。
もう「勘違い」とか聞くのうんざり。あなた自身が勘違いさんですよ。

[1039: 匿名]

>1038
元金で保証料以外のメリットを主張してる人は勘違いだろ。

[1040: 匿名さん]

>>1029

借りる額は変わりませんが？期間が短くなってその分支払う利息が減るので元金で借りるより総返済額は低くなります。

なので、低コスト最優先ならば元金で借りるより元利で期間を短縮して借りた方がより効果的です。

[1041: 匿名さん]

>>1039
だから、ひとによって違うでしょ？一長一短あるって言ってるんだから。
問題なのはあなたの言い方にあると思ってます。。。ふぅ。

[1042: 匿名さん]

過去スレより

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[1043: 匿名さん]

＞1040
返済期間を短くするなら、

同じく借入期間を短くした元金のほうが、
より返済額が少なくなりますよ。

[1044: 匿名さん]

>>1043

自身の月々の返済額の許容範囲が元金均等の初回返済額と仮定する訳です。

月々幾ら住宅ローンを負担出来るかを前提に最も総返済額を少なくする方法は元利で借りて期間を短くするのが最善です。元金で同じ条件で期間を短くすれば許容範囲を超えて返済不能となる訳ですから意味が有りません。

上記のような最善を選ばずに何故中途半端な元金均等を選ばれたのか理由がどうしても解せないのです。保証料が数万円得だとの理由が最大のようですが、だったら元利で短く借りた方が得なわけですから。

[1045: 匿名さん]

＞1042
それ、肝心な額が書いて無いよ、
10年後に、一括繰上する金額が書いてない。

比較するなら、10年後の借入残高も考慮しないと

[1046: 匿名さん]

>>1043
返済期間と初期金額、そろえる条件が異なれば、結果も異なりますよね。。。

短く借りる（早く返す）方が、総返済額が低くなる。
元利とか元金とか関係なく、繰上げだろうが期間短縮だろうが、概ねこの結論にたどりつきます。

[1047: 購入検討中さん]

１０４３さん

>＞1040
>返済期間を短くするなら、
>同じく借入期間を短くした元金のほうが、
>より返済額が少なくなりますよ。

それは意味がないよ。元金の場合、審査は、初期支払いの額で決まるので、同じ借り入れなら元利のほうが期間が短くできる
簡単にいうと、元金の場合の初期支払いと同じ額になるまで、元利だと期間を短くできる。

つまり、元金で借り入れ期間を短くするなら、元利ならさらに短くできるってこと。

[1048: 匿名さん]

>>1045
一括繰り上げ（全額返済）と読みましたが、違いますかね？

[1049: 匿名さん]

借入期間を延長・・・出来ない
借入期間を短縮・・・出来る（繰上）


返済初期の、元本返済を先送りしているだけなのに、
（先送りのつけは、返済期間の後半に現れます）
使途自由な、お金と勘違いしやすい、返済方法と思いますね。

先行きの読みにくい、返済後半こそ、
返済額が少なくなり、余裕があるほうが
先々、自由度が高いと思います。

[1050: 匿名さん]

＞1084
それぞれ、何円、一括繰上するのかしら？