住宅ローンの借換

[借換検討者]

現在、残債2500万弱、残り期間29年7ヶ月、当初10年固定2.15％で
借換、当初10年固定1.95％の29年を検討しています。
借換諸費用は25万円、保証料はどちらも無料です。

固定期間の10年間で比較すると
返済額は17万程の軽減で、10年後の残債は同じ時期を比較すると
30万程こちらも軽減になるので借り替えたほうが良いかと思っております。
ところが、借換先のローンセンターで話をしたら、普通借換える時は
返済額から諸費用を引いてプラスにならないとしないと勧めないと言われ、私が残債まで比較しないのかと聞くと、比較しないと言われ驚きました。

一般的に住宅ローン借換の目安で残債1000万円以上、金利差1％、残り期間10年と良く謳われておりますが、これは全てを満たすのがセオリーなのでしょうか？このセオリーは保証料が高かった昔のセオリーだと思うのは自分だけでしょうか？

以上、長文ですが皆様の御知恵をお貸し下さい。お願いします。

[22: 匿名さん]

>>20さん

＞１２月にソニーで借換え５０００万／３０年／２．８６２％
＞
＞１月中旬に２月の３０年金利がまた下がったので、１月にいったん変動に変更（１．６２５％）
＞
＞２月中旬にわかる３月超長期が２月金利（２．７６２％）より高ければ、２．７６２％の固定に変更。３月超長期が２月より低ければ、変動継続。

ソニーを知らない人には、なんのことやらって感じでしょうね（笑）
固定期間中に変動に戻し、下がった金利で再度固定できるなんて、メガバンクではあり得ない。
繰上をどんどんして、22年で完済予定なら、次の固定期間は20年でいいような気もしますが。

[23: 匿名さん]

4年前、りそな銀行で当初１％優遇・その後固定0.4%優遇（変動は0.5%優遇）で2年固定、2年固定で借りてます。
今回借り換えを検討し、三井住友から通期1.2%優遇の条件でOKが出たので、ダメもとでりそな銀行に交渉したところ、通期1%優遇にするとのの返事がきました。
借り換えの諸費用や手間を考え、このままりそな銀行で更新することにしました。

意外とすんなり回答が来ました。本当は1.2%優遇まで行けば言うことなしですが、、、

交渉する価値はあると思いますよ！

[24: 匿名さん]

私も交渉価値はあると思います。

私の場合は２００３年、当時の東京三菱銀行から当初３年０．９％で
借り入れました、一昨年に当初期間終了し金利は７年固定で３．７％
(優遇０．２％）に、今年になって借換えの検討開始、今週ソニー銀行
の本審査を通ったので、三菱に期前完済を申請したところ、ご来店し
ていただければ金利見直しのご相談に乗るとの事、「本審査通過して
いるので」と伝えるとその場で、現行金利から１％優遇の２．７％と
固定期間終了後も１％優遇を手数料無しで提示されました。

支店ごとや旧ＵＦＪ系と旧東京三菱系で対応違うのかもしれませんが・・・。

結局、私の場合は、提示いただいた条件が借り換え後の条件に届かな
かったので、ソニーでいく事にしましたが。

[25: 匿名さん]

№１６さんへ

私も三菱さんで返済中です。

新生銀行への借り換えを準備していましたので、三菱さんに完済手続きの流れを聞こうと電話で問い合わせた際に「組み換え」という形でキャンペーン固定10年が適用になりました。

「組み換え」は借り換えと同じで本審査を通過しなければ適用されないとの事で、新生さんで本審査で準備していた謄本等の資料はそのまま三菱さんへの本審査資料として流用しました。

私の現在の返済は、
短期固定(固定後−１．０％優遇)＋超長期固定のミックス返済で、残り３３年です。

交渉の余地有りではないでしょうか？

[26: 匿名さん]

へー。私はだめでした。同じ様な条件なのに。

[27: 借換検討中]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080208-00000160-jij-bus_all

結構、これからまだまだ住宅ローン借換客獲得争いは激化するのかな？

もうちっと様子見ようかな。

[28: どちらが]

どなたかアドバイスお願いします。

返済期間２５年でボーナス払いなしの現在の状況から

A　借り換えと同時に返済期間を５年短縮させて２０年にして
１０年固定のMUFJへ借り換えしてボーナス払いを入れようか

B 現在と同じ状況のボーナス払いなし２５年で５年固定の金利の安い
M銀行で年間５０万の繰上げ予定にしようか・・・

現在の支払い状況と比べると

Aの場合は現在より月々約１万８千円安くなりボーナス時２３万×２

Bの場合は現在より月々約１万円安くなり年間５０万の繰上げ予定

年間支払い額はAの方が多く単純な計算では当然Aの方が
総支払額が安く済むのですが

シュミレーションなどしてみたのですが固定期間も違い将来どのくらいの金利上昇に
なるのかもわからないのでどちらを選択したほうが良いのか・・・

[29: 購入経験者さん]

ボーナス払いはやめた方がいいのでは？
金利も５年たつとわからないので10年固定の方が
安全な気がします。
もしくは15年固定などで繰り上げ短縮していくとかもありかと。
期間も22〜23年あたりではどうですか？
残額がわからないのと、収入がわからないので適当ですが。

３月の金利はどうなるでしょうね。

[30: 匿名さん]

現在以下のようなローンを組んでいます。
三菱東京UFJ銀行で2006年11月実行
１．1500万円　超長期　3.22％
２．1600万円　固定2年 1.4％（1.2％優遇）

1．の超長期の金利が高いので同じ三菱東京UFJ銀行の
特別金利キャンペーン（当初10年固定）に借り換えたいと思っていましたが、
上記のキャンペーンについて以下のような制限にひっかかっています。
・同一勤務先に3年以上勤めている（転職したため、現在の会社にはまだ2年しかいない）
・当行の住宅ローンのお借り替えにはご利用いただけません。（同じ銀行内の借り換えは無理？）

上記の制限については交渉や相談なので解決できるケースもあるのでしょうか？
No25さんの組み換えという手段も使えないかご存知の方がおられましたら
教えていただけないでしょうか。

[31: 周辺住民さん]

>30

25さんのケースは特別扱いで、ここで「普通にできる」と語られるようなものじゃないです。
ですので直接銀行と交渉しなければ全く結果は見えませんよ。

[32: 匿名さん]

まず無理ですね。
三菱は金利競争に巻き込まれる位なら、客を失っても構わないと言う態度ですから。
あと支店内裁量が無いので、窓口で頑張っても無駄と思われます。
まあよほどの条件があれば、本部決済に掛け合うことがあるかもしれませんがね。

[33: 匿名さん]

>32

「まず無理」という断言はできないでしょう。
すべてはその人の属性によるのではないですか。実際に25さんみたいなケースもあるのですから。

たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、28さんがご自分の属性に自信があるようでしたら、チャレンジしてみてもいいのでは？
(ただし、「こういうケースを聞いたけど、ウチも」では通らないですよ。あくまでご本人の属性ですから。普通に公務員とか上場企業勤務だけではダメな気がする。＋αの何かが必要...ウチにはその+αはなさそうだが)

[34: 匿名さん]

33です。間違えました。失礼しました。

(誤)たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、28さんが...
↓
(正)たしかにかなりレアなケースだとは思いますが、30さんが...

[35: 匿名さん]

>>30
そもそも同じ銀行で、固定期間の変更や借り換えできるの？
普通出来ないよ。
契約書読んでください。

[36: 匿名さん]

>>33
三菱東京ＵＦＪは、固定金利終了後０．４％優遇を、１．０％までは考えてくれます。
それ以外の、たとえば、10年固定の１．８５％などのキャンペーンはＮＧです。
個人の属性も関係なくＮＧです。
１．０％優遇は、０．４％優遇よりましですが、他行に借り換えれば、
もっと、有利なローンが組めます。（費用はかかりますが、、、、。）

[37: 30]

みなさんアドバイスありがとうございます。
基本的に同じ銀行内ですので根本的に無理みたいですね・・・
他行のよいキャンペーンなどが出てくるのを待つしかないかなという感じです。

[38: 匿名さん]

旧住宅金融公庫１本だけの借り入れで残債2000万　

公的機関から銀行への借り換えで特にデメリットになることってないですよね？？

[39: 契約済みさん]

>>38
特にデメリットは無いと思いますが、借換は確か一ヶ月前に申込だったと思います。

[40: 匿名さん]

書類には確か一ヶ月って書いてる。
でも実際は3週間くらい前だったけど大丈夫だったよ。

[41: 匿名さん]

>>39
>>40

ありがとうございます。

銀行金利が安くなっているので２年後には公庫の金利が自動的に４％に上がるので
今のうちに金利の安い銀行の固定に借り換えしようと思ってます。