ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚３丁目39番5他（地番）
交通：山手線「大塚」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩7分、都電荒川線「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数：65戸
間取り：2LDK～3LDK（53.69m2～67.02m2）

公式URL：http://www.lefond.jp/minami-otsuka/
売主：株式会社サンケイビル・フジ都市開発株式会社
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【タイトルを正式名称に変更しました。　2013.1.18　管理担当】

[1: 匿名さん]

このルフォンの立地は中々良いね。
大塚駅の改札から信号等も無く駅から確かに3分で歩けるし、
駅からの動線上に100円ローソンやスーパーもあるので利便性は高い。
また、山手線の線路から距離もあるので騒音の不安は少ない。
都電の線路からも1ブロック離れているので気にならないだろう。
天祖神社のすぐ近くなのて歴史的にも地盤は良いだろう。
難点は商業地域なので日照に不安がある点か。実際現地を歩くと地上は暗め。
接している道路は広めなので、中層階以上なら問題は少ないか。
また、東側角部屋なら日照は良さそうだね。

この大塚の潜在的な新築マンションとしては、南大塚通り沿いの新大塚駅近のブランズと、
三業通り沿いの住友不動産が今見えている物件かな。竣工時期もほぼ同じなので、
いずれも年明けの春先くらいに販売開始かな。
この中ではルフォンが立地面では最も優れていると思うが。

(東急不動産)
階数 地上14階/地下1階
構造 鉄筋コンクリート
敷地面積866.05㎡
建築面積470.23㎡
延床面積5,215.95㎡
着工 平成24年10月1日
完成 平成26年3月31日
建築主 東急不動産株式会社

(住友不動産)
地番　東京都豊島区南大塚1丁目1650-15
階数 地上9階/地下0階
構造 RC造
敷地面積578.99㎡
建築面積366.60㎡
延床面積1,929.00㎡
着工 平成24年10月20日
完成 平成26年3月14日
建築主 住友不動産株式会社　

[2: 匿名]

ほぼ同意。
立地では日当り以外は申し分ないね。超大手デベの2物件よりも立地は優れているな。
ただ、70平米超の部屋が無いみたい。三人家族が限界になるので、ファミリー向けとしては厳しいかな。

まあ駅ビルの完成に向け大塚のマーケットは熱くなりそうだね。

[3: 匿名さん]

大塚はごちゃごちゃした街だからなあ

日当たり悪いのってうれしくない

肝心な南方面　高いマンションじゃね？

[4: 匿名さん]

現状の南方方面で最も高い建物は7階建てですね。
まあ、将来どうなるかはわかりませんが。

[5: 物件比較中さん]

単身だったら日当たり悪くても問題ないですが、
ファミリーで日当たりが悪いと色々と大変ですよね。
洗濯物も乾きにくいし、なにより冬場は寒くて光熱費が高くなりますよ。
自分なら日当たり良い部屋が良いなって思います。

[6: 匿名さん]

東側の角部屋なら東側に抜ける道路の正面なので、
低層階でも午前中は日当たりが良さそう。
南方の高い建物は7階建てならば、8階以上であれば日当たりは良いのでは。
ただ、商業地域なので将来どうなるかはわからないが。

4人家族の我が家には67㎡では部屋が狭すぎるので、残念ながらこの物件はパスかな。

[7: 匿名さん]

大塚の潜在的な分譲マンションとしては、
このルフォンと、>1で挙げられている住友不動産・東急不動産の他に、
北大塚1丁目高台の興和不動産があるね。タワーレジデンスの裏手の高台。
駅歩5分くらいで、線路から離れていて、真南は公園、周辺の用途地域は第一種中高層地域、
高さ制限有りなので環境変化の可能性も低く、日照の不安は無い。
まだ建物が取り壊された段階で建築計画は未定だけど土地の広さから、
分譲マンションであるのは間違いないでしょう。
立地面では他の3物件よりも優れているのでは。
まあ、山手線外側なので資産価値的には劣るかもしれないが。

[8: 匿名さん]

少なくとも昨年くらいのパークホームズなんかよりは全然良さげだ。
ブランズと住友はよく分からんが。まとめて検討できるのはこの辺で探してる方にはいいかもね

[9: 匿名さん]

ブランズのほうが広めそうだな

[10: 匿名さん]

場所は大塚駅からも近いし、池袋も自転車圏内。夫婦二人なら十分かな。
ただ子どもを考えるとなるとちょっと狭いですね…。
キッチンからバルコニーに出られるのはポイント高いです。

[11: 物件比較中さん]

坪３００～　？？

[12: 匿名さん]

坪300～330くらいですかね
今の経済状況だとこれでも高いくらいですが

[13: 匿名さん]

南大塚、高台だから坪３００ちょうどくらいかな？

[14: 匿名さん]

三菱地所が関わってるからザ・レジデンスついたのかな

[15: 匿名さん]

タワーレジデンス裏の北大塚高台の物件について、建築計画が掲示されていました。
やはり分譲マンションですね。立地はかなり良さそう。

名称　（仮称）ハイコート大塚
地番　東京都豊島区南大塚一丁目27番1号（地番）
階数 地上7階/地下0階
構造 鉄筋コンクリート
敷地面積1,502.064㎡
建築面積903.25㎡
延床面積3,677.23㎡
着工 平成25年5月中旬
完成 平成26年9月末
建築主 新日鐵興和不動産株式会社
設計者　株式会社AO竹田設計
施工　未定

[16: 匿名さん]

北大塚高台なのに地番は南大塚なの？

[17: 匿名]

まあ単に書き間違えだろうね。

[18: 匿名さん]

今日折込チラシが入ったけど、
ディスポーザーやキッチンの天板等、設備面は悪くなさそう。
高層階なら今は眺望も抜けるだろうし、あとは価格を見てだな。

[19: 匿名さん]

駅から近くて良いよね。仕様も悪くない。この戸数でディスポーザー付きなのは有難い。
平均坪300万円切るなら買いたいな。

[20: 匿名さん]

三菱地所さんが売るんだと、手数料が高そうで心配だ。
それが物件価格に乗ってくる訳でしょう？

プライドが高そうな分、聞きたい事も聞け無さそう。

ハイコート大塚ですか..私もちょっと見てみます。

[21: 物件比較中さん]

先日、物件の場所を確認に行って来ました。
なかなかに便利な所だなぁ～って思いました。

欲しいです！！

でも・・・最終的には
お値段次第ってところなんですがね^^;

早く、事前案内会の連絡来ないかなぁ～

[22: 購入検討中さん]

坪280あれば買いたい

[23: 物件比較中さん]

階や向きによっても違うけどどうも坪３３０近くになるっぽい

北大塚の免震タワー買えばよかったかもそれだったら

いくら北と南は違うといっても設備とか地震対策全然違うしな

[24: 匿名さん]

平均坪330ですか。。駅ビルが出来て利便性が格段に増すことを考慮しても、有り得ない水準ですね。

[25: 匿名]

坪330なら普通にもっと都心部に買うよ。

[26: 購入検討中さん]

300前後でしょどう考えても

[27: 物件比較中さん]

事前案内会の連絡入りましたね～


南東側の中層階の坪単価が300位だったら、購入したいです！！
それ以上なら断念かなぁ～

[28: 物件比較中さん]

大塚だとさすがに駅から3分歩いただけでは商業エリアからは抜け出せない立地ですねぇ。まあこの便利に贅沢を言ってはいけないですよね、できるだけ上の階を希望すればいいわけですし、マンションを出ればもう何でもあるというのですから利便性の面はレベルが高いなあと。というより山手線で不便なわけがないですよね（汗

ちょっとご神木にでも触れがてら現地見学といきましょう。

この立地で近隣には自然環境も多いようです、都内では珍しい便利さと自然の合わさった場所を想像しています。

[29: 匿名さん]

駅前なのがうれしいですね
利便性も良いので通勤にも便利
管理費がどのくらいなのか気になります

[30: 匿名さん]

事前案内会は資料請求されているかたには
そろそろ届いている頃でしょうか？？
駅まで近い事ですし、
設備も食洗機・ディスポーザー・床暖となかなかよろしいので
お値段もそれなりにしてしまうでしょうか？？

[31: 物件比較中さん]

事前案内会の招待状、昨日届きました

楽しみにしています♪♪

価格・・・
どうなる事でしょう^^;

[32: 購入検討中さん]

平均300前半ぽいですなー
あともうちょい安ければなー

[33: 匿名さん]

バルコニーの戸切り、完全に密封ではないですね。 外壁にタイルも貼っていない。 サッシ低い。窓の金具安っぽい。正直、坪300は出したくない。。

[34: 物件比較中さん]

外観は安っぽいですよね

事前案内会行った方価格はどんな感じでしたか？

[35: 匿名]

３LDKでもコンパクトな感じですが設備仕様は一通りそろっている感じがします。
ウォーキングクローゼットもあれば家具もそれほど持ち込まなくてもいいですね。
駅に近いのでメリットはあります。

[36: 購入検討中さん]

現地行ったけど周り電線多すぎだろ笑

近いのは魅力だが、環境はやっぱり大塚だなあ
という印象。

[37: 匿名さん]

再開発があった街でないと、
電柱地中化は難しいんですよね。
電線が多いというのは確かにそうです。

でも駅からの近さというのは
自分にとっては大きなメリットですね。

[38: 匿名さん]

長期優良住宅のマンションではないですよね？

[39: 匿名]

予定価格帯が53.96〜67.02平米で、4000万円台〜6300万円台とされているので、坪単価で250〜310万円くらいかな。


この利便性でこの価格帯なら安い方では？

[40: 匿名さん]

確かに安いね。
もう少し広さがあれば・・残念です。

[41: 物件比較中さん]

安くはないわ、いろんなとこケチってるやん

[42: 物件比較中さん]

先日　事前案内会に行って来たものです。

疑問点などの説明は、きちんと対応してくれましたよ。

後は、どの部屋なら我が家に最適なのか検討し、
他物件と比較しようと思っている段階です。

ちなみに、けっちている点って、どの様な点を見て思われましたか？

14階建なので仕方ないと思いますが、
免震構造なら、尚良かったのに、と思っています。

でも利便性が良いので、我が家にとっては検討の対象です。

[43: 物件比較中さん]

タワーじゃないのに乾式壁とかさ、セキュリティー面なんかエレベーター前にもロックや着床制限とか厳重な
マンション増えてきてるのに風除室通ったらすぐ部屋これるし

あとモデルルーム行ってないからわからないけど３３の人が言ってるじゃん
階高や天井の高さも気になる

個人的に外壁は微妙な感じ…

しょうがないけど電線の量の多さとか周りの囲まれ感とかすごいし
まあ駅前の商業地域だからしょうがないんだけどね

中高層じゃないとお見合いになったり日当たりも良くなさそう

ただ利便性は否定できないし設備なども悪くないので
現地やモデルルーム行った人はレポしてくれるとありがたいです

あとは売主や建設会社もあまり存じないのでどうなのかなとは思ってます

[44: 物件比較中さん]

事前案内会に行って感じた事

確かに構造面で、一部乾式壁を使用していますね。
全部がRC壁じゃない事はおっしゃる通りでした。

天井高240～245や、ハイサッシじゃない事は残念な対象ではあります。
ただ、アウトフレーム構造なので、室内に大きな梁がない事は利点と思いました。
バルコニーの奥行きが広く、
手すりにガラスフレームを採用している事で、広く感じました。

モデルルームはオプションが多く、洋室などは参考にならない点も有りましたが
３ＬＤＫを２ＬＤＫに変更してあった為、リビングを広く取り２ＬＤＫとして
使用したい方にとっては参考になったのではないでしょうか。

利便性は申し分ないと思いました。
駅から信号なしで３分で現地に着く事や、
南口にアトレが出来る事（25年秋予定）で、買い物等々、今後楽しみな面でもあります。

建物の外観・・・
おっしゃるとおり、確かにもう少しお洒落感があると、もっと良かったです。

すべて満足とは言えませんが、価格面、今後の大塚の発展を期待して
我が家は、検討をしている所です。

一度、足を運ばれてみてはいかがですか？
百聞は一見にしかず。。。って言いますから。

[45: 匿名さん]

売主は株式会社サンケイビルとフジ都市開発株式会社ですよね。
実は私もここを検討しはじめるまではあまり存じ上げない会社でした。
どちらもフジサンケイグループで、実績としてルフォンシリーズやクレヴィアを
てがけているんですよね。

[46: 匿名さん]

クレヴィアシリーズは伊藤忠都市開発ですよ。

[47: 物件比較中さん]

玄関と廊下がタイルとかゴージャスだと思いますが私はこれが初めて、皆さん絨毯を敷いたりするものでしょうか。

裸足では通れないなあと住む前からおかしな緊張を持ってます。

傷とかどうなんでしょうね、そんな簡単に付かないとは思いますけど傷ができた場合の補修はどうするのかとか、経験者の方のアドバイスがあると助かります。

[48: 匿名さん]

廊下がタイルだと見た目はいいけど、常にスリッパーか靴下を履かないと冷えてつらいです。

[49: 匿名さん]

大塚は候補に今まで入れていませんでしたが、洋食屋多いですね。
駅が２箇所はいいですが・
デザインはいいですし、スパイスラックもあり、デッドスペースも活用されているのでいいなとは思いますが、玄関ホールタイル…。
実家の玄関がタイルでしたが、冷たいということで今タイルカーペット敷いていますよ。

[50: 匿名さん]

榊さんのレポートの評価はどうだったの？