ルフォン南大塚 ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚３丁目39番5他（地番）
交通：山手線「大塚」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩7分、都電荒川線「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数：65戸
間取り：2LDK～3LDK（53.69m2～67.02m2）

公式URL：http://www.lefond.jp/minami-otsuka/
売主：株式会社サンケイビル・フジ都市開発株式会社
施工会社：木内建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

【タイトルを正式名称に変更しました。　2013.1.18　管理担当】

[51: 匿名さん]

とにかく通勤などに便利な立地ですよね。
通勤に都電を使ってましたが、朝は意外と本数が多いです。
目の前じゃないので音は気にならないですよね。
大塚もセキュリティが気になるエリアなので、内廊下は有難いかな。
食事や買物は池袋がほとんどでしたが、アトレが出来たら便利になりそうで楽しみです。

[52: 匿名]

廊下がタイルなんて実際行ってみないとわかりませんでした。　
HPではモデルルームとか公開していないので。
各部屋が廊下に面しているので、リビングに行くにもお風呂に行くにもトイレに行くのも廊下を通るということですよね。おしゃれだけど実用的にスマートにこなさないとですね。

[53: 匿名さん]

Cタイプはプライバシーが確立している感じですね。
家族で生活時間帯が違う場合は
良いのではないかと思います。

ただ廊下の分、居室が狭くなっているような
そんな感じもします。

[54: 匿名さん]

私はきっちり廊下があった方がいいのですが・・・
結構好みが分かれるのかもしれないですネ
設備面では床暖・ディスポーザー・食洗機と
欲しいなと思っているものが揃っているので嬉しいです

[55: 購入検討中さん]

3Lで6千万は高くないですか～？？立地、設備を考えたら妥当なの？

[56: 匿名]

高いと思います。10年後は㎡60万前後でしょうね。

[57: 物件比較中さん]

これで高いなら郊外行くしないですね

[58: 購入検討中さん]

交通アクセスを考えたら高くないけど周りの環境はひどい。三方向道路といっても周りの建物に囲まれててある程度
高層階行かないと抜けないし日当たりも微妙

電線がすごい多くて景観もよくない

まあ大塚ってそういう街だし駅前の商業用地だからしょうがないんだけどね

交通利便はいい

[59: 購入検討中さん]

この辺って昔どんな土地だったの？地盤いいのかな

大塚の免震タワーレジデンスって平均いくらぐらいだっけ。３００前後だった気がする　　
ここが２００後半なら北大塚でも免震のほう買えばよかったのかな

[60: 匿名さん]

床のタイルは冬冷たいよ。廊下にも床暖つけるなら、ああするのもありだと思うけど。

[61: 匿名さん]

この規模でディスポーザーありってのは、管理費を要チェック。浄化槽の設置が義務付けられるけど、小規模だと一戸当りの維持費が割高になる。管理費が一般的な設定だと、管理組合の収支が赤字になるリスクが高いと考えておいたほうがいい。

[62: 購入検討中さん]

内廊下だけど６５平米の３Ｌｄｋ　でディスポーザーなし機械式駐車場なしで特に今日豪華な共用施設がない４０戸
ぐらいの物件見に行ったけど　管理費修繕費　２９０００とか言われて高すぎだろって思った

ここはディスポーザーあり機械式駐車場あり内廊下で高くなりそう

３ｌｄｋのやつで２００００後半ならまだ許せるけど。それぐらいでやっていけるのかな

[63: 匿名さん]

>62

駐車場の維持費は、駐車場使用料でまかなうから、管理費で判断すると間違えるよ。

機械式で駐車場使用料無料なんて破綻するのが目に見えてる物件もあったりする。管理計画もチェックしておいたほうがいい。長期修繕計画って重要事項として説明するけど、管理計画って説明されずに、月々管理費がいくらですでおしまい。チェックしないと、入居後にしまったということになる。

[64: 購入検討中さん]

ここ入居しそうな層って一般人だよね？笑
大塚ってあっちの筋の人とか水系多いらいしから笑

[65: 匿名さん]

三業通りは昔の花街だからお水系は多いだろうけど、ここよりも免震タワーの辺り。

[66: 匿名さん]

子供を公立に通わすつもりなら評判を確認した上で判断すべき。学力レベルも。

[67: 買い換え検討中]

大塚でこの3L6000マンて高くはないよね？

[68: 買い換え検討中]

値段だけで言ったらね。ただまだモデルルーム行ってないから判断できないけど
値段にはそれなりに理由あるよね。大手施工、大手デべじゃないしなんていっても
今のマンションとしては天井やサッシが低い。セキュリティとかも最低限しかないし

あと管理費や修繕費高そうだけどここに文句たれてる人いないならそうでもないのかな
まあモデルルーム行ってみるか

[69: 買い換え検討中]

まあ６７㎡で６０００万だせるならタワレジのほうがよかったと思うよ

[70: 購入検討中さん]

客観的にブランズとここどっちがいいですかねえ。

あっちも同じぐらいの相場かもしれない

あっちはデべは大手だけど

[71: 匿名さん]

低地で満足するか中腹かの選択。

[72: 購入検討中さん]

ここらへん低地なの？　
新大塚のほうは高いけど

[73: 物件比較中さん]

ブランズの場合もっと高そうな気がするな

[74: 匿名さん]

床のタイルは冷たいのですね。。。
玄関から廊下がタイル敷きだと高級感がありますし、掃除も簡単で良さそうに思えますが
冷え性の方にとっては厳しいかもしれませんね。
ここでは宅配レンタカーシステムが気になりますが、車はエントランスまで配車してくれるという事
なのでしょうか？

[75: 購入検討中さん]

レンタカー置くスペースあるからそこまで持ってきてくれるんじゃないかな

管理費修繕費は最初の５年までは安いけど、１５年、２０年たったらめっちゃ高いけど
これどうなん？リセールに響きそう

[76: 購入検討中さん]

管理費修繕費１５年越えたあたりから高くない？リセール響きそう

[77: 物件比較中さん]

すみません二回同じ内容のこと書いてしまいました(>_<)

[78: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げと定期的な一時金徴収は、未納を引き起こす原因となりうるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

[79: 物件比較中さん]

修繕積立金の事ですが、５年ごとに引き上げる計画なんでしょうか？

ちなみに、いくら位（何％位）引き上げかご存じの方がいらっしゃたら教えてください。

[80: 匿名さん]

＞＞５１さん
アトレは今住んでいる駅にもあるのですが、美味しいパン屋さんが入っていたり、
成城石井なんかも入っていたりします。結構お総菜なども豊富なので、ちょっと
手抜きをしたい時なんかは買ってしまったりします。アトレにどの様なお店が入るのか
とても楽しみです。アトレができるとますます便利な駅になりますよね。

[81: 購入検討中さん]

ここって昔なんだったの巣鴨村？畑？台地の中腹部分？大塚駅あたりよりはちょっとあがったところだよね
旧癌研どおりから三業通りあたりまでは川だったらしいし

まあ高台とはいえないのかな。役所行けば古地図見られるかな

[82: 匿名さん]

中腹ですね。

[83: 匿名さん]

駅にも近くて、落ち着いた感じの外観ですね。
専用部分の廊下が石なのは、ちょっと気になります。
お掃除とかはいいのですが、確かに寒そう。
スリッパを履いていればいいのかもしれないですが、どうなのかな。

[84: 匿名さん]

モデルルームの入っている建物に、まいばすけっと（スーパー）が入るね。
ますます買い物に便利になるな。
部屋が狭く我が家の購入対象にならないのが本当に残念。
立地面は自分の中ではここ数年の巣鴨/大塚の物件の中では最も気に入っているのに。

[85: 物件比較中さん]

モデルルームの入っているビルに、
まいばすけっとがはいるんですかぁ～

よいですねぇ～(^^)v

生活に必要な施設が近くにあると
何かと便利で暮らし易くなるんで、大歓迎ですね。

[86: 購入検討中さん]

確かに商業地域で将来、羨望や日照面でどうなるかわからないという点と電線の多さという点以外はいいですね
あの電線は景観的にいただけない。サンモールの電線の多さについても、区に意見を出したらしいが、将来的に
なくしてほしいなあ

あとエントランスホールももうちょっと豪華なソファなどおいてもらえないのか笑
まあ高級志向じゃないからなあ

[87: 匿名さん]

確かに環境変化リスクは否定できませんが、
現時点で既に高い建物に囲まれているので更なる大きな悪化はあまり想定し難い点、
また、東方向や南方向は広めの道路の為日照は確保されると考えられる点(特にCタイプ)、
から許容範囲かなとは考えています。
確かに電線はイマイチですね。早く共同溝化して欲しいです。

[88: 購入検討中さん]

恥ずかしい、良く見たら羨望じゃなくて眺望ですね笑

確かにファミリータイプはないですね。。

[89: 匿名]

北大塚の新日鉄興和まで待とうかな。あそこは環境良さそうだ。

[90: 購入検討中さん]

その新日鉄の環境どうですか、けっこう夜は寂しい通り？あと高台だからけっこう坂きつい？

[91: 匿名]

新日鉄は、夜の人通りは多くは無いけどコンビニがあるし結構明るい。

坂はあるけどキツイという程ではない。勾配はルフォンへの坂と大差は無いのでは？
フラットを求めるなら巣鴨から歩いても7〜8分くらいなので、巣鴨を利用するという考えも。

マイナス点は宗教施設が目の前にある点、巣鴨・大塚の抜け道になっているので車が多少通る点かな。

[92: 購入検討中さん]

ハイコートって新日鉄の高級ブランドだっけ？リビオは知ってるけど

なんか低層の敷地広めの高台邸宅って感じだね。現地みてないけど

高くなるのかな？？利便性は南大塚のほうがいいけどね

ここも中高層階で５５００ぐらいだったら買いたかったけどなあ

[93: 匿名さん]

ハイコートは元々は興和不動産のブランド。
ブランドの位置付けは詳しくないけど、過去は浜田山・青山等の億ションのある物件に付けているので、
ハイエンド物件に付けるブランドと思います。

価格は高いと思いますよ。隣のヒルズ山手大塚は99年築で未だに坪200万円前後で取引されています。
平均300万円超くらいになるのでは・・

[94: 匿名さん]

新大塚のブランズと比較検討していて迷っています。同じ方いますか？

[95: 匿名さん]

いますよ(^ ^)

[96: チャラ男]

ルフォンよりブランズのほうがいい

[97: 匿名さん]

私はブランズよりルフォン派。
通勤に山手線を利用しているのでルフォンの方が便利。静かな立地であるのも良い。
また、ブランズは計画道路の存在が問題かな。

[98: 匿名さん]

ルフォン→囲まれており、日照がよろしくない。
ブランズ→南向きは日当たり良好、大手デベ、道路計画さえなければ完璧。惜しい。

[99: 購入検討中さん]

確かにね、自分も最初は利便性の良さや日照を考慮して断然ブランズ派だった。外観もブランズのほうが好み。
ルフォンは日照が微妙だから、道路計画と日照どちらを取るか迷う。価格もルフォンのほうが高い。

[100: 匿名]

二重天井に二重床、宅配ボックスとしっかりしているところですね
レンタカー配車サービスも他にはないサービスでちょっとしてお出かけに便利そう