リビオ阿倍野王子町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目2番27、55（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「西田辺」駅 徒歩13分／阪堺電気軌道上町線 「北畠」駅 徒歩8分
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上11階建
総戸数：40戸
間取り：3LDK・3LDK＋WIC
専有面積：64.05㎡~68.70㎡
アルコーブ面積：1.59㎡~3.12㎡
バルコニー面積：14.90㎡~29.22㎡
サービスバルコニー面積：1.11㎡・1.69㎡
駐車場：全18台（平面式10台、機械式8台定）
自転車置場：全80台（スライドラック式58台、平面式22台）
バイク置場：全1台
ミニバイク置場：全4台
予定販売価格：2,600万円台～3,300万円台
予定最多販売価格帯：2,800万円台（10戸）
分譲後の所有形態：敷地・建物共用部分は共有、建物専有部分は区分所有
販売開始予定時期：平成25年3月中旬販売開始予定
建物竣工予定時期：平成26年2月末
入居予定時期：平成26年3月末
事業主（売主）：新日鉄興和不動産株式会社 関西支店
販売提携（代理）：東京建物不動産販売株式会社 関西支店
販売提携(復代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
設計・監理：株式会社都市建築研究所
設計図書閲覧場所：（竣工前）「リビオ阿倍野王子町」マンションギャラリー（竣工後）「リビオ阿倍野王子町」管理事務室
物件URL：http://livio40.jp/
施工会社：岩田地崎建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
[スレ作成日時]2012-12-28 00:46:07
リビオ阿倍野王子町ってどうですか？
| No.151 |
by 入居予定さん 2014-03-18 18:23:29
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削除依頼
駐車場や駐輪場がかなり空いているようですね？
駐輪場はまだしも駐車場が埋まらないと２年目から管理費の値上げがあるそうです。 機械式の維持費も高いし、将来はどうするんでしょう。 |
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| No.152 |
日鉄からの管理費等は6月から引かれるんですよね？４月５月分も一緒に引かれるのでしょうか？
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| No.153 |
私も駐車場の空きについては管理費の増額が気になっており、
以前から販売担当に確認をしていました。 内覧会の説明時に、当初ロッカーをリース契約予定だったが 月額管理費コストが下がるようにする為に、リースを止めて 買取にし、駐車場の空きを補填する形にしたようですね。 しかし駐車場空台数分を全て補うのは無理だし、 分譲マンションの駐車場は住人以外に貸すのも難しいし、 いくらか想定した管理費より上がるとは思いますね。 ちゃんと月額が、このままならどの位上がってしまうのかを 教えてもらいたいですね。 車離れが進んでいるために、分譲マンションの 空駐車場は社会問題になっていてますね。 販売側も気にしてロッカー買取にしたとは思いますが。 全く補填しない業者も多いみたいで、まだましなんでしょうが。 引き渡し時に、それぞれの空台数は確認しておきます。 |
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| No.154 |
将来的に車を買うかどうか、もしくは車を手放す予定があるかどうか、
管理組合が発足したら駐車場の利用台数について皆さんの予定を確認する必要がありますね。 特に維持費（メンテナンス代）がかかる機械式部分は、全台埋まらないなら思い切って平置きに改修しないと・・・ その際の工事費用は高額ですが、場合によっては管理組合で借金をしてでもやるべきなのでは？と思います。 長期にわたってかかり続ける維持費を管理費に分配してしまうと、半永久的に管理費は高くなります。 車に乗らない世帯は関係ないと、保有世帯のみに負担を負わせて駐車場代を高くするようなことをすれば ますます車を手放したり、敷地外の駐車場を契約する人も現れたりして問題は深刻化します。 マンション内の駐車場料金より近隣の月極の方が安いとなると、必ず外で借りる人が出るものです。 新築時は駐車場が足りなくて抽選だったマンションでも、住民の高齢化とともに空き台数が増えるのはよくあるようですが、 新築の段階で余ってしまう状態では、将来的にも埋まらない可能性がかなり高いと思います。 |
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| No.155 |
追加です。
単純計算ですが、仮に20,000円の駐車場が10台空いていればひと月あたりの管理費収入は200,000円不足。 それを40件で分配負担と言うことになると、１戸あたり5,000円の増加になってしまいます。 かなり大きな問題だと思います。 |
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| No.156 |
初期の設定で管理費、修繕積立金を低めにする販売会社が多くて、実際築10年とか20年位の中古マンションのチラシ見てると管理費、修繕積立金の高さにビックリしますね。
まず駐車場金額設定が高過ぎると思います。 個人的な意見ですが、せめて専用駐車場なので15000〜20000円以内じゃないと借りないかな。 シミュレーションを管理会社に再提出してもらって管理組合で協議する必要があると思います。 |
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| No.157 |
そうですね。
駐車場代が高くて車を手放した入居予定の方も居るかも知れません。 新築の場合、大概はデベの関連会社が管理会社になり、 管理修繕の計画も管理会社の言う通りに進んでいくものですが、 管理組合の意思疎通が取れて来ると色々問題点が出て来るものだと思います。 この駐車場の空き問題は、住民にとっては喫緊に方向を決めるべきだと思うので 入居後は皆さんで相談して良い解決策を探して行きたいですね。 |
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| No.158 |
横から失礼します。
駐車場の話しですが、やはり駐車場代が高くて入居前に所有の車を手放そうとして見積もりを取っています。 駐車場代が13000～15000円ぐらいなら、借りようとしてました。 もう埋まりましたが、近くで15000円で募集はありましたよ。 |
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| No.159 |
恐らく駐車場15000円ですと、既に契約済の駐車場8台としても、その方達の値下げが発生します。
その場合は2〜3台数増えても合計金額は変わらないので、ほぼ満車に近い状態にならないと難しいんじゃないでしょうか。 まずは管理費の内訳（駐車場、駐輪場、エレベーターの保守等)が適正なのか、まさか満車で事業計画立てるはずは無いとは思います。8割程度の計画なら、あまり心配は無いとは思います。 管理費が気になっていたら、修繕積立費は大丈夫なのか気になりました。 数十年後に外装塗り替えしたり費用かかると思いますが、きちんと先々の計画、修繕積立費の推移がわかる資料があるのかも気になります。 |
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| No.160 |
分譲マンションの買い替え組です。
ここは駐車場稼働率84％で収支計画を立てていますね。 管理費会計初年度予算案をご覧ください。 できれば駐車場代の半分を修繕積立金に回すような資金計画が理想だと言われます。 そういう意味では駐車場代収入への依存度はかなり高い方だと思います。 ただ管理費の削減方法は色々あります。 管理人（実際は清掃と設備のメンテナンス要員）の週あたりの出勤回数を減らすとか、 共有部分の床の重点清掃を年２回から１回に変更するとか・・・ 一番効果的なのは、管理組合で合議の上管理会社数社に見積もりを依頼し見直すことです。 以前のマンションで、数社の管理会社に競わせると、３割以上安くなりました。 もっと究極は住民による自主管理。 実際に築年数の古いマンション等で年金生活の人が多かったりするところでは 住民の方が当番制でゴミ置き場や廊下の清掃を行い、植栽の手入れもしている場合もあります。 自主管理となると、昼間の時間が自由になる人が多くないと無理です。 しかしマンションは一軒家と違い、自室以外は美観維持に労力を使わないで済むのも大きな魅力です。 適正な管理費で安心して任せられるのなら問題はないのですが・・・ 大規模修繕に向けた資金計画表は管理会社が必ず作成しているはずです。 昔のマンションは大規模修繕の際、１戸数10万～100万単位の資金を一括で拠出するなど とんでもない事例も多々あったようですが、そうなると払えない住民も出て来るので、 今は一時金の必要が無いように、まともな管理会社は３０年程度先までのフローは作ります。 |
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| No.161 |
子育て世代にとってはローンを払い続けるのも大変なのに、自分の車を自分のマンションの駐車場に入れるのに年間二十万以上は厳しいです。
でも借り手が少ないと管理費が上がるんですね？ 駐車場をマンション以外の人に貸すのは無理なんでしょうか。 |
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| No.162 |
管理組合は社団または公益法人で、営利を目的とせず、収入は維持管理などの補填にまわすことが前提となります。駐車場の外部貸出は、収益事業なので、通常の法人扱いとなります。
社団で22～30％ 公益法人であれば22％、法人であれば30％の基本税率です。詳しくは税理士か管轄する税務署で調べてください。法人税は利益に掛かります。消費税は売上に掛かります。収益事業なので経費は認められます。 賃貸の収益で、駐車場全体を修理・維持管理する場合は、駐車場全体が収益事業とみなされるでしょう。（これも様々な見解はあると思われる）敷地・区画または設備を明らかに分離している場合は別と見なされるケースもあります。 外部貸しにして、その管理を任せれば、契約や納税などで管理会社の手数料は増加します。トラブルも増加します。手数料そのままで、または利益が出ずに手間だけが増えるのであれば、管理会社は引き受けないと思います。 |
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| No.163 |
もう堅い話はやめましょう！！
とうとう来週から引越しが始まりますね。鍵引渡し日の日に早々と引越しされる方も多いみたいですね。 |
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| No.164 |
163＞買えないけど買ったんですね？
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| No.165 |
162さんの話は難しすぎるけど、160さんの話はなかなかためになりますね。
今後の話し合いの参考になると思います！ |
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| No.166 |
164さん、ツッコミありごとうございます（笑）買いました!!
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| No.167 |
もう住まれてる方どうですか？
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| No.168 |
仕事の都合で4月入居。
内覧会の時に「施行はけっして丁寧とは言えないな」と思いました。 床の平行、ネジ取り付け位置、接着剤の拭き取り、バルコニーの塗装、石切etc…。 けっして高級マンションではありませんが、「三千数百万の買い物がこれか…」と少々落胆しております。 実際に生活を始めてみれば、ぱっと見では気付かなかった不具合も必ず出て来ると思います。 先に出ている駐車場の運営も含め、買って終わりでは無く、 消費者としての当然の権利はきちんと主張して行きたいです。 (単なるクレーマーにはならない様に) 住民の皆さんも、アフター保証がある事を忘れずに、 気になった箇所はすぐに問い合わせを！ |
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| No.169 |
窓ガラスが少しヒビ入ってました
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| No.170 |
引っ越してから兄貴(某ゼネコン)が見に来て、やはりベランダの吹き付け塗装は「ずいぶん下手くそだなあ」と言ってました。
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| No.171 |
凄く静かなのは良いけど駐輪場に止めてる自転車もまばらだし、まだ入居者少ないのかな？
気になる点をあげると 結露が酷い。 フローリングがミシミシ鳴る。 ベランダの風が強すぎるし、大した雨でも無いのに水浸し。 まだ1週間なのに駐輪場の床が汚れてきてる。 あと、誰も表札付けてないけど付けないのですかね？ |
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| No.172 |
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| No.173 |
風強いですね（笑）でも風通しが良いって事で!!
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| No.174 |
本当、風通しがよいですね～
でも風が強いのは施工会社のせいじゃないですよ! |
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| No.175 |
本当に夜静か、今までは道路沿いでうるさいとこに住んでたから余計に静かに感じる。
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| No.176 |
>169さん
ガラスの割れは、すぐにでも管理会社に連絡を！ 保障等どうなるか分かりませんが、一度ヒビが入ったのであれば、 少しの衝撃で割れる恐れがありますからね。 >171さん 結露は換気対策が必須ですね。 換気口閉め切ってたりしませんか？ 嵐でも無い限り、開けておかなければ密閉度が高いので 温度も湿度もこもってしまいますから。 床鳴りはアフター点検の際にでも施工会社にやり直してもらって下さい。 170さんも言ってる通り、かなり雑な仕事をしている様なので きっちり尻拭いしてもらわないと。 エレベーターホールの、エレベーター乗り口上の仕上げもすごく気になります。 茶色の板目をしたカッティングシートを張っているのでしょうが、 相当ボコボコしてて格好悪いですね…。 施工会社に関しては 「有名ではないけど、中堅どころできっちり仕事している」 と販売営業には説明されてたんだけどなぁ…。 |
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| No.177 |
エレベーターの声もでかい（笑）
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| No.178 |
新築だから期待してたんですけど…
上階の音が結構響きます。 皆さんの家はどんな感じですか？ |
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| No.179 |
178さん私のところだったらスミマセン！
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| No.180 |
私も上階の音、結構気になります。歩く音と何か引きずるような音？よく聞こえますね。自分自身も音に気をつけて生活するようになりました。
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| No.181 |
それは二重天井じゃないからでは？
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| No.182 |
>１８１さん
構造はちゃんと二重天井ですよ。 それと二重天井は本来配管設備のメンテナンスの利便性を目的としたもので 防音の為ではないんです。 物を落とした時は、逆に間の空気層で反響してうるさかったりします。 個人的には音は気にならないレベルだと思いますが・・・ |
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| No.183 |
でも内装はオシャレやと思います、白のフローリングで!!
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| No.184 |
床が白いと部屋が明るく感じますよね。
今の住居がフローリングですが、茶色なので。 壁は白ですが。 ただ、白だと気をつけて生活しないと傷が目立ちそうですね。 椅子にも足カバーをつけたりしないと。 あらっ？もう完売ですか… |
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| No.185 |
どなたか大型犬を飼ってらっしゃる？
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| No.186 |
めっちゃ犬の鳴き声が聞こえてくる…窓閉めても相当吠え声が入ってきますね
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| No.187 |
うちも聞いた（笑）
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| No.188 |
間違いなくウチのマンションからですね・・・
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| No.189 |
うちは聞こえないですが、大型犬は飼えないはずですからねー。
ダックスとか、小型でも野太い声の犬も居ますから、そんなのかな？ |
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| No.190 |
犬の鳴き声、最近は聞こえてこない。一時期だけだったのかな。
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| No.191 |
あの…
駐輪場出入り口に置かれているカートは何でしょう？ あれって必要なんですかね？ ハッキリ言ってああいうのん置いて欲しくないです。 |
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| No.192 |
物置でしょ、誰かが物置ないとドア開けられへんとかクレームいれたんやろ。
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| No.193 |
物を置いてドアを開けるためですか？
私もなんだろう…と思ってました。 |
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| No.194 |
駐輪場側入り口横のカートですが、
必要な人には助かる物でも、不要な人にとっては「景観を損ねる」等不満の種になりますよね… 個人的には不要派であり、かごの購入は管理費から出されているのか…が気になります。 細かい事なんですがね。管理費は小さな積み重ねが将来大きな差を生むと考えていますから。 駐車場の運営費の事もありますし、長い目で細かい部分も考えて行かないと。 |
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| No.195 |
駐輪場のドアノブの上も手書きで開け方書いてるし、このマンションはアナログか（笑）犬吠えとる吠えとる
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| No.196 |
確かにあの駐輪場のドアは開けにくく不便だけど、カートはないな。
ダサすぎる。 貼り紙に関しては、管理人が一応パソコンで打ち直したものに代えてはくれてるようだが…貼り紙だらけになってきているのが問題。 住人が把握できていればいい訳だし、貼り紙は最小限にすべき。 |
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| No.197 |
ゴミ置き場、駐輪場入口を含め、わざわざ書かなくても住人なら鍵の開け方位は理解してるはず。
このマンションは頭が悪い住人ばかりですよと言わんばかりなので、さっさと外して欲しいんだが。 駐輪場入口前のカゴについても貧乏臭いし、こんなのが置いてるマンションは賃貸でも見かけた事が無いので、さっさと撤去してもらいたい。 いつになったら管理組合の会合やるんだろうか。 勝手に、変な仕様にされても困るので、そろそろ皆さんの意見を聞きたいですね。 |
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| No.198 |
以前の住居も3月引き渡し、3月末～4月入居のマンションでしたが、最初の管理組合総会は６月でした。
竣工３か月検査の後にするんじゃないかと思います。 住民同士の意思疎通が図られて、共有部の不具合を団結して指摘されない為の、管理会社の悪知恵じゃないかと（笑） |
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| No.199 |
今日、自転車置き場のカートも貼り紙もなくなってました！
管理会社の人がここを読んでるのかな？ それともどなたかクレーム入れたんでしょうか。 |
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| No.200 |
引っ越し養生が外れてスッキリしましたね。
あまり気づかなかったけど、エントランスとかホールとか 案外“和テイスト”なんですね。 |
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