オーベル西葛西について

[買い換え検討中]

オーベル西葛西はどうですか？
便利そうなエリアで、バルコニーが広々してるのが気になってます。
情報をお持ちの方、一緒に検討出来たらうれしいです。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ober.jp/nishi-kasai/
所在地：東京都江戸川区西葛西2丁目10番5、6（地番）
交通：東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩11分
間取り：3LDK
専有面積：72.73平米～74.76平米
売主：大成有楽不動産株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

[201: 物件比較中さん]

結構決まってますね。
3分の1は契約済の花がついていました。
増税前に引き渡される物件だからでしょうか？

[202: 匿名さん]

201さんへ
最近ですか？

今日モデルルームに行きましたが、
半分ぐらいは花があった気がします。。。
(もちろん商談中は除いて)
どのタイプも均等に決まっているようでした。

[203: 匿名さん]

入居まで半年を切って、まだ半分残っているって遅くないですか？

[204: 購入検討中さん]

そうかもしれませんね～。

近所にできる新築マンションを見学してから、
決める方もいるのではないでしょうか？
最近販売開始ところもあるようですし。

[205: 匿名さん]

週末、モデルルーム見に行きます。

[206: 匿名さん]

今行くとギフトカードもらえるからお得です

[207: 匿名]

ギフトカードネタ復活の予感ですね。

[208: 匿名さん]

ギフトカードが目的の人が多いのは、西葛西という街にそういう人が多いって事？？前にも盛り上がってたけど、そんなに欲しいのかね。

[209: 匿名さん]

どれぐらい決まってるんですか？

[210: 検討中]

最上階ってもう決まってるんでしょうか？

[211: 匿名さん]

ハッキリしたことは忘れてしまいましたが、営業の方が『～階以上は決まった』と言ってた気がします。よって、最上階はもう決まっていると思います。キャンセルが無ければ。

[212: 匿名さん]

ガーデンズさんの掲示板では直床が話題になってました。
オーベル西葛西も直床ですが、実際どうなんでしょうね。

[213: 匿名さん]

一定量がガーデンズに行ってしまいましたかね。あっちの方が静かで交通量が少ないのは事実だし。オーベルの
メリットが霞んでしまっています。

[214: 物件比較中さん]

ガーデンズさんのモデルルームも見ましたよ。
あちらのつなぐプランが好きだったのですが、
予算オーバーでした。
間取りにこだわる方はもどってくると思います。

[215: 物件比較中さん]

昨日、別のスレッドで「南向きワイドスパンはいい」というお話を拝見しました。
こちらまさにその通りの条件ですね。

特に中住戸が東・西の暑い日差を避けて最も柔らかく明るいお昼の日当たりを享受できる環境で良いそうです。

私はこれを念頭に探してこちらの物件に辿り着きました。

Ｂタイプがこの条件に当て嵌まります。
ただリビングサイドの洋室2部屋が少し日当たりが少ないように思いますね(汗)
ドアでなくスライドで窓面積が大きいほうが理想だったかなあと。

[216: 購入検討中さん]

私は行船公園と宇喜田公園が近いのがとても気に入り購入を
検討しています。小学校が遠いようなのですが第五葛西小学校が
近そうなのでこちらが学区になってくれればいいのにと思いました

[217: 周辺住民さん]

清新一小は江戸川区内でも学力トップらしいですよ。

近いのが一番いいですが多少離れてた方がいい運動になると
思います。(私の小学校は山の頂上で…まぁいいか…)

この辺りは大きな公園が多くていいですよね。

[218: 匿名さん]

近年、登下校中の事件、事故が多いので、学校が遠いのは気になります。
低学年の足だと結構かかっちゃいますよね。

[219: 匿名さん]

あと２年もすれば、近くに大きなマンションが二つも完成するので、そこに住んでいるお友達と一緒に帰ってくると思うので心配は少なさそうです。

[220: 匿名さん]

通う小学校は選べると聞きました。近い西葛西小を希望するのも有りかなと。

[221: 匿名さん]

お友達と一緒でも事件事故には遭うので、あまり関係ないかと。
選べるのはいいですね。

[222: 匿名さん]

ここの間取りはやはり良いですね。本当のワイドプランでした。

[223: 購入検討中さん]

レジデント、ガーデンスは2020年東京オリンピック決定後に価格発表しているので、割高感がありますね。
完成も2年後ですから、それまでの価格上昇、人件費上昇も見込んで価格設定されているのでしょうか??
2年後の完成を待つのであれば、その分の家賃も含めてオーベルの方がお買い得感がありますね。
おそらく今後、割引されると思いますが、それでもオーベルよりもお買い得になることはないのではないでしょうか??

上記2物件に比べると、南向きのワイドスパンであるので、下層階でも日当たりは十分ではないかと思います。
レジデント、ガーデンスの西向きの部屋よりはたとえ下層階であってもオーベルの方が魅力的かなというのが我が家の印象です。駅11分で上記2物件の7分には劣りますが、実際歩いてみるとそんなに距離はかわらないという印象でした。その分、イオンに近いですし。

葛西橋通りというのも気になりますが、2重冊子で防音、断熱対策もしっかりできておりガーデンスも同じ設備ですので遜色ないのではと思います。

MRで聞くと、レジデント、ガーデンスのMR見学後、ついでに立ち寄る方がかなり増加しており、下層階でもこちらの方が…という理由で人気が出ているようです。

[224: 匿名さん]

そうですよね。
ただ、もう少し近かければな。

[225: 匿名さん]

表通りが一生騒がしいので、我が家はキャンセルしました。

[226: 物件比較中さん]

225さんへ
どこで決めたんですか？

[227: 匿名さん]

オーベル東陽町です。

[228: 匿名]

私もオーベル東陽町考えましたが駐車場の高さに断念しました。

[229: 匿名さん]

葛西橋通りがマンションの北側で北側は二重サッシなので、音は大丈夫と判断しました。日当たりや見晴らし、予算や間取りを考えるとありかなと思います。イオンと動物園のある公園が近いのはいいですね。

[230: 匿名]

西葛西と東陽町で駐車場代がそんなに違うんですかね？

[231: 匿名さん]

どちらにしてもオーベルを選ぶなんて、通ですな。

[232: 匿名さん]

二重サッシはそのとおりだけど。
毎日玄関から出るとき、穏やかがいいし、子どもも心配ないのがいいよね。

[233: 契約済みさん]

購入された皆様。

ローンは変動で組みますか？
フラット(35年固定)で組みますか？

[234: 匿名]

千葉銀行の変動で考えてます。

[235: 匿名さん]

229さんと同じ意見です。
南向きワイドスパンで、日当たりがいいのはほんといいですよ‼

[236: 契約済みさん]

そうですよね。
近所の新築2件だと低層階か向きが悪い棟しか狙えなかったので、
良い物件を見つけたと思いました。
一生住むかもしれないので、日当たりは大事です。
将来売却することになったら価格にも影響しますからね。

[237: 匿名さん]

目の前のマンションと駐車場が一つの建物に変わる可能性は一生無いのでしょうか？
素人考えながら、オーベル西葛西ほどの高さは無理にしても、5階建位は建つ可能性はあると思ったので、買うなら6階以上かと。

[238: 匿名さん]

確かに駐車場は空地ですが、隣のアパートと一緒に建てても5階くらいなら、一緒に立て替えるメリットはなさそうです。たぶん
土地の持ち主も違いそうですので。モデルルームで日陰のシミュレーションも見せてもらいました。既に確定している１９階と比べたら心配ないと思いました。

[239: 匿名さん]

たしか南側は住居系の地域だったはずなので高いものは出来ないです。賃貸マンションは古くないので、建て替えはないと思ってますが。

[240: 匿名さん]

２３８さん

既に確定している１９階と比べたら心配ないと思いました。 って何をさしているんですか？

[241: 匿名]

私も気になりました。
19階とはどこの事でしょうか？

[242: 匿名さん]

入居時期が3月下旬だそうで消費税増税前の駆け込みに間に合うマンションのようですが、
学校を転校したり新入学するにはもう少し早めの入居が望ましいのではないでしょうか？
学校の手続き上、3月下旬入居で4月1日入学などは可能なのでしょうか？
事前に入学説明会などもありますよね。

[243: 物件比較中さん]

もう完売してしまったでしょうか？

[244: 匿名さん]

ホームページ見たらわかりますが、まだ募集中です。ガーデンズとかと見比べているひとも多いでしょう。
消費税５％ならいい間取りです。

[245: 申込予定さん]

高層階は最上階東角部屋がキャンセルで空いてます。中層階も残り少ないです、下層階はまだどのタイプも選択できそうですよ。南向きがやはり、よさそうです。2年後の物件よりは、消費税5%ですし、それまでの家賃も含めるとお手頃なんじゃないですかね…2年後の物件の西側よりはこちらの南向きの方が良さそなので、我家はオーベルで決定しそうです‼

[246: 契約済みさん]

この掲示板も落ち着きましたね。
前まではライバル物件の営業と思われるネガキャンが
目立ったのですが、なくなったようで良かったです。

近所の2物件の掲示板は大荒れですね。
全部の書き込みが入居者ではないと思いますが、
もしそうなら住みたくないと思ってしまいます。

[247: 匿名さん]

時期は違うものの近所の物件含めて見れば見るほど迷いますね。

価格も価格ですし。

[248: 匿名さん]

私も南向きなのが良いんじゃないかと思っています。
仮に将来的にリセールしなくてはならなくなった場合、
南向きというのも大きなセールスポイントになりますから…。
駅から少々距離があるのは難ですか、
お値段的にそれが反映されているのは非常にいいなと思います。

[249: 匿名]

リセールを考えると駅からの遠さがネックでしょう。
駅距離が10分を超えると下落率が大きくなりますよ。

[250: 契約済みさん]

先日オプション会に行きました。
マンションを購入したという実感が沸いてきて楽しみになってきました。

[251: 契約済みさん]

バルコニー側の外観も見えるようになりましたね。
日当たりも良さそうです。

駅距離の件はもう近くても向きが悪い物件よりはいいと思います。
あとここの間取りが好きです。

[252: 契約済みさん]

間取りいいですよね〜、一般的な田の字と違いますし‼
確かに駅からの距離、葛西橋通りですが南向きで日当たりいいですし、それに見合った価格なのが魅力ですね‼
我家は妻の一存で南向きのオーベルに決定しました。花火も見れますし。
近隣2物件と検討されている方の参考になれば幸いです。

[253: 匿名さん]

隣のマンションの者ですが、昨日見たら、窓側の覆いが明けられていて、全貌が見えました。
ワイドスパンは、本当に広いな、と感じました。狭いマンションの2戸分くらいあるんじゃないでしょうか。
ゆったりとしたスペースは本当に羨ましいです。バルコニーが広いので、低層階でもある程度開放感があると思います。
低層階は、朝、晩は結構光が入るんじゃないかと思います。目の前はマンションがありますが、斜め方向には両方とも抜けていますので。
上層階の眺めは最高でしょうね。近くに大規模なマンションが2つ建設予定ですが、そこからは距離が少しあるため、恐らく日光がさえぎられるような影響はないと思います(今は、すごく大きい平地になっていて、周辺の空が一気に広くなったので、旧NTT、旧明治安田の土地は違和感を感じるくらいものすごい開放感です)。

[254: 購入検討中さん]

今残ってるのはどの部屋になるんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[255: 入居予定さん]

オプション会参加しました。
オーダー家具の設置を提携業者にするか自身でこれから業者を探そうか迷っています。
同じものをつくるにしてもオプション会で紹介された物の多くが割高に感じてしまって…
皆さんはどうする予定ですか？

[256: 契約済]

私もオプション会で紹介された商品は割高に感じましたので、他で探そうと思っています。

[257: 申込予定さん]

253さん：葛西橋通りの騒音はどんなもんですか??
254さん：高層階はほぼ花がついてますが、中層階、低層階であればどのタイプも空いていましたよ。
　　　　　6階低層になると価格もグッと低下します。5階だったかな…。

[258: 契約済みさん]

256さん：他ってどんなところがあるんですか??

[259: 匿名さん]

253です。
葛西橋通りは、時間帯によっては、うるさいです。目の前に信号があり、信号待ちのトラック、ダンプがいると、結構響きます。
ただ、慣れます。年に何回か、とても疲れている時には、排気音がとても気になることがあります。
また、排気音を改造したようなうるさいバイクと、救急車の音が気になることもあります。
我が家は北側（葛西橋通り側）が寝室なので、余計に気になるのかもしれません。
上の階ではあまり気にならないかもしれません。
ここのマンションは窓が2重ではありませんが、防音ガラスみたいのを使っていたと思います。
新築マンションは恐らく2重窓だと思うので、それだと騒音も気にならないレベルまで軽減されると思います。
それでも、車が通っていることには気づくくらいの小さい音はすると思います。

日中に南側のリビング側の窓を開けていたら、恐らく葛西橋通りの車の通る音はするでしょう。ただ、１ヶ月もすれば慣れると思います。音に非常に繊細な方の場合、残念ですが、大通り沿いの物件なので、我慢していただくしかないでしょうね。

参考になれば幸いです。

[260: 匿名さん]

音に神経質気味です
今住んでるマンションは築年数が古く窓のゴムが劣化して家の中でも外で遊ぶ子供の話し声が聞こえるほど
ですが夜になると静かすぎるくらいで、外を歩いてても少し距離のある窓を開けてる2階のお宅から食器の音が聞こえるくらい
外が多少にぎやかな方が近所同士の音が聞こえなくて気楽ですよ
マスキング効果のような感じですね
車が通るとホッとしてしまいます

[261: 匿名さん]

260さん
なるほどです！

[262: 検討中の奥さま]

先週日曜日わざわざ見に行きました。
保険説明会もあるみたいです、混んてます。
で、フロントの子は冷たいなあ~（−＿−；）

[263: 匿名さん]

マスキング効果…なるほどです。
些細な音を些細な音で打ち消すというかんじでしょうか。
まぁ、最近の建物なら、ぴっちり窓をロックしてしめておけば
ある程度の音は消せるでしょうけれど、
全く静かな環境だとそれでも気になってくるでしょうしね。

[264: 匿名さん]

騒音に関しての情報ありがとうございます。
やはり騒音は結構するんですね。
窓を開けて生活できないのはデメリットになりそうですね

[265: 匿名さん]

私もオプションが割高なので外部業者にお願いしようと考えております。
現在はネットでマンションのオプション会で扱っているものと同等のオーダー家具を
安価で扱う業者をピックアップしているところです。
「マンション　オプション　家具」などで検索するといくつか出てきますよ。

[266: 匿名さん]

静かすぎると上階の音が気になり自分もかなり気を遣います
騒音防止と信じて周りが油断する二重床よりはマシですが
窓を開けられないのは騒音よりも排ガスの方が大きいでしょうね
今の家もワイドスパンなんですが隣と距離があるので快適ですよ

[267: 匿名さん]

お買い物も便利だし、いいなと思っているのですが、小学校までの距離が
ちょっと気になるんですよね。清新第一小学校は集団登校などあるのでしょうか？
学校自体は全校生徒700名と割と大規模な学校ですよね。葛西周辺は公園が多いので
子育てにはすごく向いている地域だと思います。なのですごく魅力なのですが、
やはり気になるのが小学校までの距離なんですよね。

[268: 物件比較中さん]

>>267

けっこうなマンモス校ですね。

それだけ生徒さんが多いと登下校時の周辺の交通誘導もしっかりされているのではないでしょうか。

仰っている肝心の登下校時の距離ですが、それだけの生徒さんがいると必然的にかなりの距離を歩く人数も多いはず。尺度としてどれぐらいの人数が遠距離通学をしているか直接学校に伺ってみるのも良いと思います。

多数が遠距離とわかれば感覚が変わって遠く感じなくなるかもしれないですから。

[269: 匿名]

清新一中は来年度から西葛西二丁目全域が学区域に加わったため、区域外受け入れができない状況になっているようです。もっとも最近では、西葛西中、葛西三中など周囲の学校の学力もかなり上がってきていて、進学実績も、それら二校との差がなくなってきているのが現実のようです。

[270: 匿名さん]

２６９さん
情報ありがとうございます。恥ずかしい話、公立の小学校、中学校ならどこも
一緒だと思っていたのですが、色々物件を調べていき、周辺の学校を調べていくうちに
同じ公立でも力に入れているものが違かったり、学力が違う事に気づきました。
子供の環境作りは親の役目ですから色々調べなくてはいけませんね。

[273: 匿名さん]

評判の良い学校に入れたとしても、結局子供は親しだいの所がありますので、
頑張っていかないといけないですね。
もちろん学校という環境づくりには親も役割を果たさないといけないでしょうし。
それにしても公立でこんなに差が出るのってどうなんでしょうねぇ…。

[274: 匿名さん]

ここは間取りが本当に素晴らしいなと思っていたら
間取りブログさんでも、かなり高評価にかかれていました。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1933.html

[275: 匿名さん]

>274さん
ご指摘のブログを閲覧させていただきましたが、間取りについてはべた褒めしていますね！
その上で駅からの距離、価格、管理費、総戸数の少なさと言うウィークポイントもしっかり
指摘しているので信頼できると感じました。
(つまりは広告費を受け取っての営業目的でないということですね)

[276: 匿名さん]

275さん
このブログでは色々な地域の間取りがマンション自体の簡単な考察と共に載せてあり、かなり多くの物件を見た上での比較がされています(本当に間取り好きなんだと思います)
しばらく読んでいるとどういう間取りがよいかわかってきて、オーベルの間取りを見た瞬間、きっと評価高いだろうな思い検索したらやはり掲載されていた形です。

[277: 匿名さん]

公平に判断されているのはいいですね＞274さん

駅から徒歩10分以上とのことでリセールの際に厳しくなる可能性はありますが
自分的には暮らしていくのになら十分メリットはアリと感じています

もっと駅に近くなるとその分お値段も上がりますし
全体のバランスが良いように思えます

[278: 匿名さん]

ウォールドアのドア部分が目立たないように別の壁際に倒せたり、
二重サッシだったり、廊下面積を敢えて狭くしてあったり
かなり住む人の事を考えて作られているのは感じます。
駅までは遠さは私としてはあるように感じますけれど、
１つ１つの仕様の良さは評価ポイントじゃないかななんて思います。

[279: 匿名さん]

駅まで、男性の足だと8分くらいですよ。自転車で通っている方もいますが、十分歩ける距離です。
西葛西、6年住みましたが、本当に便利です。また、様々な物件を見ましたが、オーベルのこの間取りは見た中では一番良いと思いました。

[280: 匿名さん]

モデルルームのフロア、タバコ臭くて酔いそうでした。

[281: 匿名さん]

大成有楽不動産株式会社って、ずいぶん評判悪いですね。
営業の人がなんか怪しかったです。

[282: 匿名さん]

281さん

どう怪しかったんですか？

[283: 周辺住民さん]

タバコは確かに。少しは考えて欲しかったね。
坂上忍を優しくしたような営業さんは、自分に都合の悪い話も説明してくれた。

[284: ビギナーさん]

あとどのくらい部屋が残っているのでしょうか？

[285: 匿名さん]

低層階はまだ残っていますよ。HP掲載のモデルルーム使用のお部屋もお値打ちかもしれません。

[286: 匿名さん]

大型商業施設がある南砂町が隣駅ですが、これはメリットになるんでしょうか？
近隣の方は南砂町行ったりするんでしょうか。
それとも西葛西に何でもあるから、電車に乗ってまで隣駅に用は無いのでしょうか？

[287: 匿名さん]

西葛西在住です。天気のいい日は自転車か徒歩で南砂町のスナモに行くことがあります。買うのは主に衣料品、小さい家具など、メガネ、本、ユニクロ、靴などです。

以前は西葛西に無印良品があったので、雑貨はそこを利用してたのですが、閉店したので雑貨買う時はスナモか、もっといいものを買う時は有楽町、銀座まで出かけます。
銀座までは電車で20分かかりません。有楽町の無印良品、ロフト、プランタンなどもすぐ行けますよ。

[288: ビギナーさん]

ハザードマップが公表されました。
ここは免震構造ではないようですね
また、コンクリート強度はいかがなものでしょうか？

[289: 物件比較中さん]

288さん

ハザードマップが公表されたって、どこで公表されてますか？

西葛西の新築で免震構造ってありますか？

[290: 匿名さん]

ハザードマップ
検索したら古いのは出てきたのですが新しいのは見つかりませんでした
どこで発表されたのでしょうか

西葛西、少なくとも今のところは免震構造のマンションってないようですよ。
どうしてなのでしょうね。
免震はタワーマンションの方が有効だからでしょうか。

[291: ＯＬさん]

すぐ近くのスターツグループ　アルファグランデ西葛西が免震マンションのようですね
やはり地盤の心配をするなら免震の方が安心でしょう

[292: 匿名さん]

＞No.287さん
遅くなりましたが、ありがとうございます。
やはり南砂町に行くこともあるのですね。
サイクリングがてら買い物に行くのも楽しそうですね。
西葛西では物足りないとも言うのかもしれませんが。

ハザードマップと言われているのは下記のニュースじゃないでしょうか。
東京はどこも真っ赤に見えますね。
http://www.yomiuri.co.jp/science/news/20131220-OYT1T01465.htm

[293: 匿名さん]

287です。
日常で使うほとんどのものは西葛西で手に入ります。イオンの上の階でもキッチン用品なども手に入りますし。
ただ、ずっと西葛西で買い物をしていると、それほど広いエリアでもないですし、ちょっと買い物に飽きる時が
時々ありまして、30分くらいかけて他のエリアに買い物しにいくことがあります。

南砂町のスナモは、駅の出口からもちょっと歩きます(5分くらいでしょうか)。
晴れた日だと、自転車で15-20分くらいかけて行ってみるのも良いかな、と思います。
歩くと、そうですね、40分くらいはかかるかもしれません。でも、晴れた日は風も気持ちよいですし、飛行機が
飛んでいるのが見えたり、葛西臨海公園の観覧車が見えたり、広い空を見ながら散歩がてらに買い物に行くのは
気持ちよいですよ。
家具系だと、南砂町にニトリがあるので、うちは家具はほとんどそこで買いました。ニトリも駅の出口から5分くらい
って感じですね。

[294: 匿名さん]

普段は全然西葛西で自分も大丈夫だと思います。
服を買ったりちょっと大きな買い物がしたければ別の街に出ればいいだけで。
日常的に不便な点はないんじゃないのかな。
SUNAMOは自転車だったら結構近いですよね。
自転車だと持って帰れる荷物の量に限界があるけれど。
そういう時は車で行こうかと思ってます。

[295: 匿名さん]

エントランス周辺がほとんど出来上がりましたね。駐車場も出来ていました。今日は、植木を入れて、土入れをしていました。絵玄関にスリッパが沢山用意してあったので、そろそろ内覧出来るようになるのかな？

[296: 匿名さん]

>292　リンク先なくなってるようです。

こちらどうでしょう↓
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/bousai/koujo/n_hazardmap.html

そういえば江戸川区の明日の成人式は新小岩駅の総合文化センターで行われるようですね↓
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/shisetsuguide/bunya/bunkachiiki/sogo...

[297: 296]

あれ。
でも新小岩は葛飾区では。。

合同でしょうかね。

[298: 購入検討中さん]

昨日、ガーデンズ見たあとに時間が
ありましたので、オーベルを見に行きました。

うちの予算だとガーデンズは
あまり良い条件の部屋は買えませんでした。

オーベルだと広い部屋が買えるので
検討しています。

ガーデンズ、レジデントプレイスと
比べてオーベルに決めた方はいらっしゃいますか？

その時の決め手など聞かせて頂きたいです。

[299: 匿名]

私もレジデント、ガーデンズよりもオーベルが気になっているのですが、まだ残っているのでしょうか？
今週末にモデルルームに行く予定です。
先に知っておきたいので、どなたか情報をお持ちの方教えてください。

[300: 契約済みさん]

決定的な理由は理想的な間取りとバルコニーの広さですかね。
大規模にこだわって相当悩みましたが、価格が違うので、
考えが変わるのに時間はかかりませんでした。
レジデントさんとガーデンズさんの二件だと
日当たりが悪そうな階しか検討できませんでしたが、
こちらの物件では上層階狙えました。

入居が楽しみで休みの日はほぼ家具屋と電気屋に
行ってます。