住宅ローンと「親ローン」について教えて下さい

[契約済みさん]

住宅購入初心者です。
こちらの掲示板を初めて拝見させて頂きました。
知識をお持ちの片が沢山いらっしゃるので、書き込みさせて頂きます。
アドバイスを宜しくお願い致します。
（以前同じような内容を質問されている方がいらっしゃったらすみません。
見つける事が出来ませんでした・・・・・）

来年３月に5000万のマンションを購入予定です。（契約済み）
両親に2000万借金し、20年間で返済予定です。
返済するので『相続時の課税制度』は使わなくて良いと思うのですが、
無利子で借りると贈与税がかかるのでしょうか？
また、その場合は年率何％で借りたら良いのでしょうか？
銀行に定期預金で預けていても金利0.5％も無いと思うので、
年利0.5％で借りても贈与税はかかりませんか？

住宅ローンは、2000万で組む予定です。
住宅ローンについてもあまり知識が無いので、5〜10年固定で検討しています。
マンションの提携銀行を進められ、そこを検討しているのですが、
10年固定でお勧めの銀行ローンがあれば教えて下さい。
ちなみに、今のところ年収等での仮審査はＯＫ出てます。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－4 親族からお金を借りるべきか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5579/

[2: 匿名さん]

私も同じことを考え(親ローン2000+銀行ローン2000)ましたので、なにかの参考になればと思い返信します。
ただし、私も素人でネットで調べた結論ですので、どなたかもっと詳しい方の回答があればそちらを参考にされるほうが良いと思います。

まず親ローンですが、無利息だと本来銀行で借りるとつくはずの利息分は貰った物=贈与とみなされ贈与税が掛かってしまうそうです。
では利息をつけて借りると、今度は親の方に利息分の収入が発生しますので、親に所得税かかる可能性があるそうです。
また親ローンにありがちな、余裕があるときだけ支払ったり、銀行完済後に親への支払いを開始などですと、返す気がないとみなされ贈与税がかかる可能性があるとのこと。

私の場合、ここまで調べて手に負えないと思いましたので、銀行から4000万とりあえず借りる事にしました。
そして、親からは毎年110万ずつ贈与税の掛からない枠内で譲り受け、それを繰上げ返済に充てる事にしました。
ただし、この110万ずつにも問題があって、連年贈与に引っかかる恐れがあるので確実ではありません。もし気になったら返信くれれば調べた範囲で詳しく説明します。

そんなわけで、私の場合。
・銀行から4000万、35年ローンで借り入れ。金利タイプは変動か10年固定。
・毎年200万ずつの繰上げ返済(親から110+自己貯金90)で、13年ほどで銀行は完済予定
・銀行への返済中は養育費や修繕費の積み立てはせず、自己貯金もほとんどを繰上げに回す(いざとなったらその年の繰上げしないでその分を宛てればよいから)
・銀行への完済後親へ借りた分だけ返済(こちらも年110万以内でコツコツ)
ということにしました。でもまだどこかに落とし穴がありそうで、まだまだ調べ中です。

[3: 匿名さん]

親ローンとしないなら、『相続時の課税制度』を利用して、贈与税を回避して、2000万円一気にもらったほうが絶対にいい。

02さんような110万円づつ繰り上げ返済では、銀行ローンの利息で大幅に損をします。繰上げは早くするのが鉄則ですし、親から2000万円も協力してもらえるなら、頭金のして銀行からの融資を2000万円にしたほうがいい。

支払い総額でシミュレーションしましょう。

[4: 匿名さん(No.2です)]

>>3さん
そうですね。ローンでなくていいならかなりの大損です。

説明不足でしたが、私の場合、親から借りる2000万は親の老後費用なので、
返せないと困りますし、老後と考えていますが数年後に大病を患ったりすれば必要になるお金でもあったので、いきなり全額貰って宛てるのは怖いといった事情があったためです。

スレ主さんの場合も贈与というより、親ローンとなっていたので、返さなければ困るお金と思った(贈与とは書いてないので)ので似たような感じであればと思っての返信です。

親がなんのために貯めていた2000万なのかというので状況がまったく変わると思いますので、こんなケースもあるという程度に受け取ってもらえれば幸いです。

[5: 匿名さん]

＞2000万借金し、20年間で返済予定です。
金利３％としても年間の金利は元利金等で年平均４０万弱です。
これを贈与として基礎控除１１０万を適用すれば無利子でＯＫです。
ただし、期間は定め支払い記録を残すべきです。
金銭消費貸借契約書をつくり通帳に規定の返済額を振り込みます。
最初から３％金利にしておいて１１０万年額で支払いを割り引く手も
あります。

[6: 匿名さん(No.2です)]

スレ主さん差し置いて申し訳ないんですが、私もかなり興味がある質問で行方がとても気になるので便乗させてください。

>>5さん
親ローンを2000万を20年3%で借りたら、毎年平均利息は40万弱で単年で見れば110万以内にひっかかりません。
しかし、ローンですから毎年確実に贈与されていくわけで=連年贈与とみなされる可能性はないのでしょうか？
2000万を20年3%で借りると利息分は700万くらい？になりますので、700万に対する贈与税が適応されるような気がするのですが。

[7: ビギナーさん]

お近くの税務署に相談するのが一番ですよ。
脱税の話ではなく、節税の話なので丁寧に教えてくれるでしょう。

[8: 匿名さん]

>>05
＞金利３％としても年間の金利は元利金等で年平均４０万弱です。
円が抜けてるけど、払う側はそれで問題ありません。

貰う側のことも考えないとね。
金融業者でなければ、貰う利息は雑所得になります。
他の雑所得も含めて年間で２０万円になると、総合課税で申告が必要。
ただし貰う側が金融業者の人だと、いくら少なくとも２０％の分離課税だよ。

[9: ０８]

>>06
利息分の連年贈与は考えなくともいい。
ちゃんと、返し続けることで元本を返済していることが確認されれば。
税務署が見ているのは、元本が贈与なのか貸付金なのかという点です。

[10: 匿名さん(No.2です)]

>>9さん
なるほど。そういうものなんですね。税金難しい・・・

それであれば、
・2000万を20年3%(もう少し低くてもよさそうだけど)で親から借りる
・借りたことを文書に残す。
・実際の返却は2000万円÷20年(240ヶ月)=毎月83,333円
・利息分は払わない(親からの贈与とする)が、年110万は超えないので申請も必要ない
・毎月必ず親の口座に振り込んで履歴を取っておく
とすれば、目をつけられないってことですかね？

普通な気がする反面、だったらなぜ無利息だと贈与税がかかるとかとか言われてるのか不思議です。
もっと高額のケースで騒がれてることなのでしょうか。

[11: 匿名さん]

ついでに言うと年払いでの契約書にしておくと楽です。

というか、最初から５５０万の住宅資金連年贈与の手続きしておいて
バッファーをもたせておけばいいでしょう。

[12: 匿名さん]

一番安全なのは、親子共有名義にしておくこと。親に払う親ローンは
親名義の通帳を作って貯金します。
親に送金していることになりますから、両親のうち所得のない一方を
扶養親族として所得控除できますね。
まぁそこまでやらないまでも、いずれは相続で自分のものになる。
兄弟ともめないことが前提ですが。
売却時親が高齢で存命だったりすると司法書士が会いにいったりと
若干大変な面がでてきます。

[13: ０８]

>>11
＞最初から５５０万の住宅資金連年贈与の手続きしておいて
今はこの制度はありません。
数年前に廃止されています。
今は相続時精算課税制度だけ。

＞年払いでの契約書にしておくと楽です。
これは当然です。
毎月振込みしていたんでは、手数料が大変だし、手間もかかる。
半年なり１年単位で、問題はありません。
（１０年後とかの支払い方法だと、贈与と見做されます。１年程度単位での支払いにしないと、贈与と見做されます。）

私もカミサンの親に２度借入しましたが、年払いでした。
契約では数年間無利息にして、数年後から利息を付ける契約としました。
２回とも、利息が付く前に途中で繰上返済をしました。

[14: ０８]

>>12
それは相続税対策としては有効ですね。
負担付の相続だと、時価評価。
負担無しの相続だと、固定資産評価額。
あなたが言われているように、相続する家族で揉め事が起きなければいいけど。
持ち主としては複雑だろうね。

[15: 匿名さん]

>>13
そうでしたか。失礼しました。税制は勉強さぼっちゃいかんですね。
すいません。

[16: ０８]

>>15
＞税制は勉強さぼっちゃいかんですね。
政府や役人が何を考えているかを考えると、ついていけますよ。
何もガリ勉をする必要はありません。

[17: 契約済みさん]

スレ主です。
みなさま、とても親切丁寧なアドバイス有難うございました！！！
税務署に相談するというのも一つの手段でしたね。
2000万を年利3％で借りても年間110万円以内なので無利息と同じ
というアドバイスを受け、正直少しホッとしました。
大切なのは、借用書と毎月必ず親の口座に振り込んで履歴を取っておくという事ですね。
私も02さんと同じで返さなくてはいけないお金です。
（私の場合、兄弟が何人も居るので、今の時点で私だけ貰う訳にはいきません）

もし税務署に行く時間があれば、確認して、また掲示板に書き込みさせて頂きます！
親切なアドバイス、本当にありがとうございます。
また何か情報があれば教えて下さい。

[18: 空マリン]

この度、住宅購入金を嫁の父と母それぞれかき集め、2千3百万円借りる事になりました。家の名義は、私と嫁半々で共同名義にしました。贈与税をかいくぐるために、嫁の口座に振込んで貰ったものを、2回に分けて私の口座に移して契約時の支払いをしようと思うのですが…、それで良いのか不安で…。
また、借用書も自作で作成して良いのか？収入印紙の有無や一枚に私と嫁連名で両親の連名に返すという作成でも良いのか？宜しければ誰か教えて頂けないでしょうか。

[19: 匿名さん]

>>18

>贈与税をかいくぐるために
脱税だ！
管理人は当局に協力し速やかに
個人情報を提供していただきたい。

[20: 匿名さん]

>>18

そもそも借りる分には贈与税はかかりませんよ。
ちゃんと返すんでしょ？

借用書を作って、その借用書に合致するように
貸す人から借りる人へ、お金を動かしましょう。
その方が、おかしなことにならずに節税できますよ。

共有名義にする事で贈与税が発生しないか心配ですが、その話は長くなるので省略。

[21: 匿名さん]

借用書はお互いの合意で作成。印紙税は2万円（貼らなくても借用書自体は有効）。債権者も債務者も連名は可能（連名がいいかどうかは別問題）。