2009年購入者さん、住宅ローン内訳、変動？固定？ミックス？

[匿名さん]

2009年購入者さんにお尋ねします。
住宅ローン内訳、変動？固定？ミックス？
どうして、そのローンにしたのか、内容にしたのか教えて下さいませ。

[22: 今年購入予定]

すみません、横から質問です。
変動金利で当初期間優遇はどうなのでしょうか。
住友信託では当初5年間1.6%優遇で、0.875%となっています(H21年3月)。
知識不足かもしれませんが、住宅ローン減税で1%が払い戻されれば
差し引き0.125%の儲けとなるのでしょうか。

[23: 匿名はん]

>22
単純に0.125%の儲けではありません。
住宅ローン減税は年末(12月)の残高の1%が税額控除されます。
支払利息はローンの返済期間により変わります。
ちなみに年初の残高が1000万で35年返済の時の利息は86,513円、
税額控除が97,554円ですので11,041円が得になります。

[24: 今年購入予定]

>23
22です。さっそくありがとうございます。
でも、やはり金利をもらう事になるんですね。
長期的にみたリスクはありますが、
検討してみようと思います。

[25: 匿名さん]

>>22
え？当初5年間だけの優遇？
全期間1.6％優遇って聞いて契約したのですが‥‥

[26: 20]

>>21
いやらしい突っ込み入れてすみませんでした。
それにしてもわずか12年間でのおそろしいほどの
金利の変動でしたね。

ここの掲示板で当時を知らない人々が口々に「金利は当分上がらない」
と吹聴しているのを見るにつけ危うさを感じます。

[27: 入居済み住民さん]

>>26
そうそう、優遇1.6％だ1.7％だって、うちが一番優遇幅勝ち取ったとか言ってるけどね。
金利が3％も5％も上がっちゃったら、そんな優遇なんて吹っ飛んじゃうのにね。

って書き込むと、その前に固定に切り替えるとか言うけど・・・。

10年とかせめて20年くらいで返せる人はいいんじゃないですかね。

[28: 匿名さん]

え？
５％上がったとしても、優遇幅は大事だと思うけど？

[29: 匿名さん]

多少上がることはあるかもしれないけど、この不況を乗り越えるに１０年
少子化で国内総生産じり貧が見えてるのに、５％超えるなんてあるんだろうか

[30: 匿名さん]

>>29
そんなこと誰もわからないよ。
可能性は低いかもしれないけど、ゼロじゃない。
リスクを感じるなら固定、大丈夫だと思うなら変動、リスクに対する対価をそれなりに払えばいいだけ。

[31: 匿名さん]

ミックスにするメリットをあまり感じません。リスクヘッジしているようですが、変動ほどの低金利でもなく、フラットの金利も割高感があり、要はいずれかに決められない人が選択している中途半端な選択かと。

[32: 匿名さん]

わずか一二年前まで全期固定が住宅ローンのベターって言われてた時代だったのに、一年そこらで、変動が当たり前って考えてる人が出てきたのは危険な事だよ。
固定は上乗せ金利でリスクヘッジを、変動は繰上することによって金利上昇時へのリスクヘッジをする。

本当に短期間で返済しようと考えている人ならともかく、２０年３０年借りていこうと思っている人は、今一度シミュレーションして考えたほうが良い。
変動、ミックス、短期中期固定、全期間固定、人それぞれ魅力や動機は違うけれど、長いローン生活でそれが本当に通せるのか、途中誤差が出たとしても立ち回れるのか、他人の意見に惑わされずに、今一度、自分が一番納得できる返済方法を考え直してみてください。
余裕があり計画さえ万全に整っていれば、おそらくどのプランでも大丈夫だと思います。

あと、全期間固定やミックスで考えている人は、フラット以外へも目を向けてみてください、銀行は3%以下まだまだ多いですし、三大疾病等の保険が付いてくるところもあります。

[33: 匿名さん]

>>27
住宅ローンの平均返済期間は２０年切るよ。
もちろん人の条件によるけど固定で組むのは賢くないよ。

[34: 匿名さん]

私は頭金２０％、諸費用を現金払い、借り入れ３０００万、貯金３００万という状態で、
３０００万を当初優遇の１０年固定で借りようと思っていたのですが、

三井住友だと、抵当権１本でいくらでも分けられると聞いて、
例えば、以下のような組み方も選択嗣としてあるかな、と思うのですがいかがでしょうか？

１０年固定１５００万
５年固定５００万
変動５００万
変動５００万

上記の４本のローンを走らせつつ、年間で少なく見積もって１５０万ほど繰り上げできるので
１０年の間に１０年固定以外を消す予定です。
繰り上げる順番としては５年固定＞変動＞１０年固定、ですが、
もし、金利が上がりそうなら、５年と変動を入れ替えます。

印紙代がよけいに６０００円かかるのと、管理が面倒くさいという
デメリットはありますが、変動が優遇後の数値で４％程度に上がった場合に、
１本は短期固定に切り替えて、１本は貯金の３００万を繰り上げにあてて、
２００万程度にしてそのまま変動。これなら、大したダメージはないと思います。

これだと、１０年固定だけでいくより、はるかに利息を減らすことが
できると思うのですが、間違ってますか？
落とし穴がありそうでしたら、ご指摘ください。

[35: 匿名さん]

その苦労と面倒を仕事に使ってもっと稼いだら？住宅ローンマニアじゃないんだから。

[36: 匿名さん]

>>34

>変動が優遇後の数値で４％程度に上がった場合に、１本は短期固定に切り替えて、

ってさ、変動が優遇後に４％程度に上がった時に、短期固定の利率はいくら？

「固定にするなら金利が低い時」っていうのは、そのあと金利が上がるからでしょう。
で、「金利が高い時は変動」っていうのも、そのあと金利が下がるから。

金利が上がってから、固定にするってのは手遅れだよ。

[37: 匿名さん]

３４です。

３６さんありがとうございます。
変動の金利の動きに合わせていたら手遅れってことですね。
ちなみに手遅れにならないタイミングとはどう考えると良いでしょうか？
優遇が１．５％なので、例えば、３年固定の店頭金利が４％くらいまで
きたら、変動が低金利でも、危ないと見て、切り替えたほうが無難なのでしょうか。
変動と短期固定の関連性がよくわからないもので、ご教示いただけると有り難いです。

素人ですので、単純計算で４本くらいに分けた方がお得だな、などと思ってしまいます。
ですので、間違っていれば、ぜひご指摘ください。

[38: 匿名さん]

>>37
変動と短期固定の関係については、金融機関のパンフレットでわかりますよ。
簡単に言えば、変動が一番金利が低く、固定期間が長くなるに従い金利が上がります。

これは、銀行としては、金利を上げたいのに上げれないってのは避けたいってことです。

いまだと超長期固定で2.7％、変動で0.975（優遇1.5%）くらいで借りれますので、これで
同額（1500万ずつ）を借りておけば平均1.84%です。

で、金利が上がらない時期（5年から10年くらいかな）に変動を先に返してしまえば、
ローンについての減税もあるので、10年間で大きく金利が上がらなければ、平均金利
1.84以下が確定します。
あとは固定を繰り上げていけば、平均で１％半ばとか前半の金利になることもあります。

変動だけではなくて固定を考えるのは、返済期間中の金利の上昇が大きかったときの
リスクヘッジですから、中途半端に10年固定とかを選んで、その返済を後回しにすると、
優遇幅が減った時に、市場金利も高くなっていて、返済の金利が一気に高くなる可能性
もあるので、あまりリスクヘッジになっていません。

それなら全部を金利の安い変動にしても一緒でしょう。

それと、中途半端な期間の優遇は、銀行としてはその期間に返しきってもらえない方が
利益が大きくなるわけです。
つまり、当面の支払いを安くしておいてお客さんを囲い込んでおいて、後から高めにする
ってことです。
10年固定を借りておいて、それを10年以上って計画するってことは、銀行の策略にそのまま
乗っかってますので得策ではないですね。

[39: 匿名さん]

>>38
もうちょっと勉強した方が･･･

[40: 契約済みさん]

もうこのレスは、立ち上げメンバーは見てないでしょうね。

私見ですが、2009年10月現在の固定金利、ちょっと高いように思います。
なんで、もうちょっと落ち着いた頃に固定へ変更するというのは良い手かもしれません。
とはいえ、10年固定の3.5%を低いとみるか、3.3%を低いとみるか、判断は非常に難しいですが。。。
下がんないかもしんないし。。。
と、固定金利も上がると予想している人が、いつでも固定に変えられるように。。。と考えるのはナンセンスです。
素人が何かに気付いた時、固定金利ははるか先を行っています。予測は非常に難しいです。

私は今回、変動1本としました。2009/10月の私の実質金利は1.175%です。
フラット35の店頭金利は2.8％ぐらいだったかな～。
だから、毎月3%の支払だと思って、ローン返済口座に入金していっています。
住宅ローン減税分もこちらに入れていっています。ボーナスも。
ある程度貯蓄できたところで、繰上げ返済分と、未来の金利上昇リスクに備えるというやり方を取っています。

結局のところ、今の低金利でギリギリのローンを組むというのは超危険ということです。
固定金利でも間違いなく支払いが可能という借入金額内で、後はどう変動を組み入れていくか、リスクにどう備えるかというのが重要なのだと思います。

[41: 匿名さん]

金利優遇が少ない＝リスク