中央三井信託銀行って・・・

[匿名さん]

どうなんでしょうか？あまり借りてる人いないですか？
金利は魅力的な気がしますが・・・

[801: 匿名さん]

799さん

書き込みありがとうございます。実は、私も気になって、電話して聞いたところです。
同じ答えでした。

したがって795さんの書き込みは間違いです。いや、もしかしてアルファスタイル
設定しない場合は、合っているのかもしれませんけど・・・。
うちはアルファスタイル設定しているし、中央三井で借りてアルファスタイル
設定しない人はいないと思うので、799さんの書き込みで間違いないです。

[802: 匿名さん]

東京三菱UFJみたいに、保証料無料ないの？誰か聞いて！

[803: 匿名さん]

そのへんは皆さん契約する前に確認しないんですかね？
私がこちらにしたのは繰上で保証料をとられない点もよかったからです。
振込み手数料はしかたないですよね。

でもアルファスタイル設定ないとかかるんですか？
私が聞いた銀行の人はそれに関係なく無料と言ってた気がするんですけど・・・
もらったパンフにも無料って書いてあるけどアルファスタイルのことまで出てたかどうか忘れてしまった。

２、３ヶ月おきに３０、４０万くらいで気まぐれに繰上してます。
額は人によりますが、うちは保証料は毎回１万くらい返ってきてますよ。

[804: 匿名さん]

うちはアルファスタイルお断りしましたよ。
繰上げ返済の時期や金額が大体決まってしまっているので。
アルファカード作るのにかかるお金と、これから先予定している繰上げ返済の回数を計算したら
必要ないなと思いまして。もちろんネットで返済します。
あと、アルファカード作ると、根抵当が付くのがちょっとイヤだったのもありますね。

[805: 匿名さん]

>振込み時に発生する410円

420円では？（400円＋消費税）
私が前に繰上げ返済したとき、差し引かれた振込手数料は105円だった。
これは、戻し保証料が5000円くらいだったからだろう。

この銀行のHP掲載の手数料によれば、中央三井の本支店間（同一名義のぞく）の振込手数料は、
振込金額１万円未満で105円、１万円以上３万円未満で210円、３万円以上で420円。

１回で、３万円以上も保証料が戻るということは、借入後の早い段階で相応の金額を返済することとなるはず。
いずれにせよ、大した金額ではないから、こまめに返済していくつもり…。


>根抵当が付くのがちょっとイヤ

担保物件の不可分性があるから、抵当権（普通抵当）が付いていて残高が１円でもあれば、理論的には余分に根抵当がついていようがいまいが、銀行側に首根っこ押さえられていることには変わらない。
心理的に違いはあまりないと思うけどな…。まあ好みの問題でしょう。
合理的に考えれば、繰上返済手数料の合計額や、貯めて返済するまでの金利負担が、余計な根抵当権設定費用を払ってもペイする金額になるかどうかだけに帰着するね。

ところで、
たぶん銀行側が提案する利用者側のメリットは、アルファスタイルで借入資金枠を確保しておいて、手元の現預金を薄くできるということなんだろうけど、あんまり手元預金残高を薄くするのはやっぱり不安ですよね？

[806: 匿名さん]

αスタイルは、根抵当の登記と、返済が終り不要になったときの根抵当を外す費用と考えると、往復びんたで６万はかかるかなと思っていますが、皆さん、どう思いますか？

変動をローンに組み込んだ場合、恐らく、変動の方を繰り上げていくことになるかと思うのですが、ネットを活用すると、２０回以上の繰上げでもまだ回収できないのかなあと思って、やめようかと考えています。

[807: 匿名はん]

ふつうはネットからの繰上手数料が２６２５円。
根抵当の登録、抹消で６万かかるとすると２３回は繰上しないと元がとれない計算。
よほど毎月とかしないと１５年や２０年の人は意味ないでしょうね。
うちは３５年で、こまめに繰上予定でしたので元はとれますよ。
誰もが作って意味のあるものではないですね。

[808: 匿名さん]

ローン完済時の抵当権抹消と一緒に手続きすれば、安くすむのではないでしょうか？

[809: 匿名さん]

８０２さんへ

ありますよ。私もつい最近比較検討してました。
ただし金利が０．２％高くなるので、
３５年全期間優遇で借りる予定とかならば、
長い目で見るとちょっと損ですが。

それでも今時点なら、例えば変動金利ではＵＦＪより
金利は低いですね。あちらは頭金相当額２０％
とか条件ありますが、中央三井信託は無条件ですね。

[810: 匿名さん]

アルファスタイルのメリットは、保証料変更手数料も無料なところだと思っています。

確かに、本当に特になるかどうかはわかりませんが、そんなの結果論でしょう？
”私は年に1回しか繰り上げしない”、なんて決められる人がいるのでしょうか。
繰り上げは、借金の返済という意味では、こまめにやったほうがいいことがわ
かっています。なんらかの投資利益が、返済金利より上の場合を別として・・・

安心していつでも繰り上げできるという気分もかなり大事だと思います。

[811: 匿名さん]

繰上返済が安心してできないってことあるのですかね？
確かに余分な「負担感」がないことってことは、繰上げ返済を気軽に出来る要素となり、結果的に総負担を減らせるかもしれないが…。

通常は、１年とか半年の資金剰余を一定額額見込んでおいて、その期間で区切って繰上返済していくパターンが多いでしょう。１ヶ月とか２ヶ月で10万円以上の資金剰余が出てくれるならいいけど…。
ただ、もしもそんなに剰余が出るのならば、元々の返済計画に余裕をとりすぎた、（極端に悪く言えば余分に借りすぎ）っていうことでは？

うちの場合は２０回以上の繰上げ返済を見込んでいて、かつ将来一次的に支出が増える場合の借入支出枠の確保（親の介護資金等※）との両面の観点からアルファスタイルを契約したんですけどね・・・。

※教育資金など長い期間支出が続く費用はそもそも最初の返済計画において織り込むべき。

まあ、人それぞれの資金計画もありますしね。

[812: 匿名さん]

＞そんなに剰余が出るのならば、元々の返済計画に余裕をとりすぎた、（極端に悪く言えば余分に借りすぎ）

そうなのかもしれないとは思います。私は、借りられる年限をいっぱいの25年に取りました。
借金額は、年収の約2倍です。したがって、返済は余裕があります。繰上げ返済は、月々の
返済額の減少にしています。前に、住宅ローン借りたときは、期間短縮にして失敗したか
なと思ったからです。繰上げ返済しても、月の返済額が減らないと、達成感や安心感が
全くないのです。

気分はすごく大事だと思っています。繰上げ返済して、月々の返済額が減ると、安心感が
あります。もっと短期でも良かったのかもしれませんが、わたしは、気分を大事にしてい
ます。金利が高ければ、こんな方法は取らないかもしれませんが・・・。こんなに金利が
低い時代でも、返済額における金利部分の額は結構なものがありますね。でも、いいです。
なにか借金するようなことが生じた場合でも、繰上げ返済額で調整できるので、すごく
気にいっています。この金利で新たに借金できるわけがありませんから・・・。

[813: 匿名さん]

>>811
自分の物差しだけで判断しすぎです。
月に10万以上余る返済の方も結構いるでしょ。
家だけにお金かけるのは嫌だな。

[814: 匿名さん]

>>813さん

そっか〜。
うらやましいですね。

「結構」はいないと思ういますけどねぇ…。
現実的には、返済負担率が25％を超える人が多数派だと思いますよ〜。たぶん。
よって、年収1000万円の場合、通常返済が250万円、繰上返済120万円以上で、負担率37%以上となるから結構きつい。（同様に、年収800万円なら、40%になる。）
子供がいなくて、奥さんに収入がある等なら10万以上余るかな…。

なお、「人それぞれの資金計画もありますしね」と書いているから、自分の物差し「だけ」で判断「しすぎ」ではないと思いますよん。そんなに批判しないでくださいな（Ｔ Ｔ）

ウチのモノサシは、当初借入額が年収の約2.1倍、期間20年で返済負担率約16％。借入後１年半で年収の1.8倍（返済額減少式の繰上げのため、負担率は14%に微減）

なかなか、月10万円以上を安定的に余らせるのは難しい。道はまだまだ遠いです…。

[815: 匿名さん]

デペ提携で金利優遇1.6なので他は検討せずにここに決めました。

一回50万以上なら繰上げ返済の手数料が無料とのことで、
私の場合は女性専用ローンで契約しました。
ネットバンキングも便利そうですね。
これから色々勉強して上手に返済していきたいです。

[816: 匿名さん]

中央三井に金を借りたことを生かしたいなら、前のほうのメッセージを何回も読み直すことを
おすすめします。最近の１００メッセージだけで充分だと思いますが・・・。

[817: 匿名さん]

契約前に引っ越しをしたいもので、本審査と住民票住所を変更します。
契約時には氏名と実印だけ記入するのでしょうか？
現在の住所も記入しますか？

[818: 匿名さん]

あれ？　契約前に引越しってできましたっけ？

私は契約から引越しまでに日が少なくて結構大変でした。で、契約前に
引越しできないかと聞いたら、だめといわれたような・・・・

[819: 匿名さん]

>>818
一旦別の住居に引っ越ししてから入居予定なのです。
金消は新住所で行いますか？審査時の住所ですか？

[820: 匿名さん]

審査時と違っていても良かったと思いますが、問題は印鑑証明の住所です。

あれこれ変更すると面倒だったような気がします。

[821: 匿名さん]

全期間１．５優遇をもらいましたが、保証料上乗せで１．３％優遇にしました。
一括で保証料を払うのがもったいなかったのと、２０年くらいで元が取れると言われたのですが、その前に借り換えしてしまうかもしれないと思ったのです。
これって損ですか？

[822: 匿名さん]

＞これって損ですか？

そんなもの気にする必要なし。誰にも先のことなんかわからない。

もう実行なんですよね。あとは、どうやったら、早く、楽に返せるか考えましょう。

[823: 匿名さん]

そうですよね。ありがとうございます。
実行後にここを知ったので・・・みなさん色々考えていて勉強になります。

[824: 申込予定さん]

ここもメガと同じように（というか遅れて）2月から変動金利下がるそうですね。

1.6優遇で０．８７５％だって！！

融資を受けるのが２月の終わりか３月はじめ頃になるみたいなんで
正直、変動と固定の両建か変動１本か迷いますね〜。

ここの掲示版見て勉強中です。

[825: 匿名さん]

こういうときだから、全期間固定＋変動が良いのではないでしょうか。

私は変動1本にしてしまいましたが、インフレ懸念が出てきたので、まずかったかなと
思っています。もちろん、いますぐインフレではないですが、３，４年後には、
インフレとなる可能性があります。微小のインフレが世の中の進歩には好ましい
のですが、ハイパーインフレにならないようにコントロールするのは難しいと
されています。

10年固定というのは全然駄目でしょう。かえって危険です。10年終わったときに、
優遇が減る設定が普通だからです。10年後なんて、どうなっているかわかりません。
10年終わったときに、ハイパーインフレだったら、悲劇です。

というわけで、全期間固定＋変動の組み合わせをおすすめします。ここの全期間固定
は高いから、別のところにしたほうが良いと思います。

[826: 匿名さん]

中央三井でローンを組みました。
諸経費等の支払いのタイミングが知りたいです。
ローン実行時に振込みか、実行後引き落としとか・・・
同行でローン組まれた方お願い致します。

[827: 匿名さん]

諸経費の振込み証がないと、鍵を渡してもらえませんでした。

銀行からは、鍵の引渡し日にデベに振り込まれます。こちらは、確認証なし。

したがって、微妙な差で、諸経費の振込みが先ということになります。
デベは三井レジデンシャルでしたが、デベによって違うのかどうかよく
わかりません。

[828: 匿名さん]

827です。

すいません。ちょっと違いました。諸経費の振込みという項目はなく、諸経費込みの
残金の振込みという形でした。諸経費かどうかは関係ないと思います。あくまで、
銀行ローン以外の残金という形です。いずれにしても、鍵の引渡し日までには、
払う必要があります。

[829: 匿名さん]

>827さん

826さんの質問は、銀行や保証会社や司法書士に対する諸費用（印紙、保証料、登録免許税、司法書士報酬）をいっているのでは？

もしそうなら、実行時までに振込だったような気がしますよ。

[830: 匿名さん]

お金には名前ついてないから、残金、あるいはローン以外のお金ということで一括だと
思いますけど。

うちは、”ローンの残金払ってください”と言われました。実行はしてなくても、
”残金”扱いのようですね。

[831: いつか買いたいさん]

しかしながら、
金利がインフレになるとしても、
どのくらいまで上がることがあり得る範囲内なんでしょうね！？

35年ローン
変動金利
35年通期で常に-1.6%

という条件ということは、
現在の固定金利にプラス1.6%を超えることが今後なければイイわけですが、
実際5%あたりまで金利がいくことは・・・

あるっちゃあるのです・・・よね

[832: 匿名さん]

1990年に長期金利は8%を超えてますが、たぶん、それ以上になることはないと予測しています。

http://www.yu-cho-f.jp/research/old/pri/reserch/monthly/2001/157-h13.1...

8%で返済額をシミュレーションしてみました。25年返済ですが、月の返済額は1.8倍ほどになり
ます。うちは、食費＋管理費＋修繕積立金＋駐車料＋電気代＋ガス代＋携帯電話台を払ったら
何も残りません。生活費がボーナスに食い込むおそれがあります。厳しい。

[833: 匿名]

826です。
参考になりました。ありがとうございました。

[834: 入居済み住民さん]

そんなに悩まなくても、変動にして金利が上昇してきたら、固定に変えればいいのでは？
今の間に少しでも繰り上げておけば、金利アップへの備えにもなりますよね。
変動から固定は、手数料なしでいつでも変更できると聞きました。変動の金利アップのお知らせが来てから変えることもできるそうです。私も、今10年固定にするのは不安と思いました。これから10年、必死で耐えて、そのころに景気回復して高金利になっている可能性が高くないですか？なってなかったら、日本はかなり殺伐とした国になってるんでしょうね。

[835: 入居予定さん]

変動一本で、３月入居予定です。

ところで、この銀行のローン保証料が他行より高い（と思われる）のは、

金利が他行よりやや低めだからなのでしょうか？

[836: 匿名さん]

別に悩んでない。シミュレーションしてみただけ。

私もオール変動なので、必死で繰り上げします。

少なくとも3，4年は、インフレにはならないと思う。もちろん、素人考えだし、
絶対などということはないけど。なお、インフレの予測はプロでもできないと
されているので、自分の考えでやったほうがいいようですね。

[837: 匿名さん]

>変動にして金利が上昇してきたら、固定に変えればいいのでは？

そのタイミングを決断するのが難しいと思うけど…。
まあ、その考えは昨今の誰でも解るような世界的利下げ局面だからできるんだろうね。

去年も、上がり始めたと思って１０年固定にしたら、今度は大きく下がってみたりするし。

むしろ、なんらかの要因（中東情勢の本格的悪化による石油危機と物価の急騰など）で金利が高騰したら、ちょっと考えてる間に手遅れになったりするのは危険。
かといって、自分でコントロールできる期間が限定されちゃう３年固定なんかも危険かな…。

ま、今なら変動でスタート、ちょっとでもやばくなったら１０年固定に変更、反転したら借換えでしょう。

836さんのように、極端な例も考えて冷静に試算しておくことは重要だと思う。

[838: 匿名さん]

だけど、一般的には、変動ーー＞固定は簡単でも、固定ーー＞変動は難しい。

この銀行が固定ーー＞変動ができるのはどういうわけなんでしょうね?　前々から
疑問に思っているのですが・・・。相当の費用を要求されるんでしょうか?
優遇率が低くなるからいいのかな?

確かに、固定に変更したら、すぐ金利さがったりしたら、悲劇だなあ・・・・。
一時的にハイパーインフレになったとしても、長く続くわけがないと思って
います。まあ、素人なので、本当のことはわかりませんが・・・・。

だけど、この不況を抜けた後の日本って、どうなるんでしょうかね。人口は
すでに下降局面だし、不況抜けたらまたガソリンあがりそうだし、少なくとも
ミニバブルがはじける前の状態に戻るとはとても思えないのですが・・・。
自動車が売れる時代なんて二度と来ないような気もします。アメリカの自動車
メーカーを助ける声が大きくないのは、たぶん、アメリカでも自動車が売れない
のは一時的な落ち込みではないと考えているからではないでしょうか。

[839: マンションほしい]

インフレ懸念なんてあるのかなぁ。
今はないといっていて、3，4年後のインフレ懸念なんて分かるのかな？
その根拠を知りたいです。

[840: 変動金利]

で借りようかなって思っています。
中央三井って1.6%優遇で、
0．875なんですか?
まだ、銀行には確認してませんが、
そうであれば実に魅力的ですよね?
新住宅ローン減税が実現すれば、5000万円までは
１％減税されるのですから、むしろ借りていた方が儲かっちゃう。
しかも、手持ちの金融資産を取り崩して頭金なんてつくらなくても
(それでも貸してくれるという前提ですが)、少なくとも１％以上の
利回りで運用できていれば、借りれば借りるほど得ってことじゃないですか。
（もちろんいつまでこの金利が続くかという問題はありますが）
でも、株式などのインフレに強い資産を沢山持っている人にとっては
すごく有利に見えるのですが、どうでしょう。

[841: 匿名さん]

>838

>この銀行が固定ーー＞変動ができるのはどういうわけなんでしょうね?　前々から
>疑問に思っているのですが・・・。相当の費用を要求されるんでしょうか?
>優遇率が低くなるからいいのかな?

すみません、ちょっと↑がわからないので教えていただけませんか。
中央三井信託は、固定→変動の切り替えができるのですか？
(それができるのはソニー銀行だけだと思ってましたので)

固定期間終了後(たとえば3年固定にして3年後)、変動にできるのはどの銀行でもできますが。
(できるというより新たに固定タイプを選ばなければ、自動的に変動になりますよね)

[842: 匿名さん]

>3，4年後のインフレ懸念なんて分かるのかな？

素人だし、根拠は薄弱ですが、ゼロではないです。今、アメリカでは、大量の
国債を発行しつつあります。日本も税収が減るのに、出費が増えれば、大量
発行せざるをえません。埋蔵金はすぐ尽きるでしょう。

大量のお金が出回れば、次に来るのはインフレです。

マイルドなインフレはデフレ対策としてはいいのですが、マイルドを過ぎて
ハイパーになってしまう危険性があるのですが、この制御は相当むずかしい
というのがマクロ経済学の教えです。

[843: 匿名さん]

ここで住宅ローンを組もうと思いますが
40歳前なので保険をつけようかと思います。
皆さんは３大疾病の100%、50%、ガン保険のどれを選択されていますか？

[844: 匿名さん]

変動2本にして、片方に三大50％つけました。
100％で良かったかな？とも思っていますが、
そこそこ繰り上げる予定であれば、保険の面からもローンを2本に分けるのは有効だと思います。
ちなみに、30代半ばです。

[845: 匿名さん]

三大疾病なんてナンセンス。
よーく条件読んでみた？

[846: 契約済みさん]

ナンセンスな理由を教えてもらえると助かります！

[847: 匿名さん]

ガン保険は、診断されればですけど
それ以外の病気に対しては、支払い条件が厳しいところだと思います。

[848: 医療関係者]

844さん
私（30代半ば）もほとんど同じ考えです。
二つに枠を分けて、片枠にガン保険100％つけようかと思っています。
そして、つけていない枠で繰り上げ返済しようかと。
ガンに罹患する確率×免除になる金額に比べれば、ガン保険の金額は
ずっと少ないと思います
（返済期間が短い方・身内にガンにかかった人が全くいない方は別として）。
もちろん進行ガンになって命を落としたいというわけではないので、
定期的に人間ドック（これも一種の保険）にかかるようにしようと思いますが…

[849: 医療関係者]

>848

>ガンに罹患する確率×免除になる金額に比べれば、ガン保険の金額は
>ずっと少ないと思います

気になって念のため試算したところ、書き込みの内容は誤っていたようです。
支払免除になるローン残高が払込むガン保険料を上回ることはないようです。
保険会社が損をかぶるような保険料設定にする訳はないですね。
大変申し訳ありませんでした。
※安心を買うという保険の意味からすると「元をとろう」という考えてはいけませんね…
--------------------------------------------------------
試算内容（概算です）
●1000万円　35年返済で、ガン保険料　約45万円
●∑（ガン罹患確率×ローン残高）　　約15万円　（男35〜70歳返済）
同 　　約25万円　（男40〜75歳返済）
同 　　約40万円　（男45〜80歳返済：ガン保険に入れたとして）
ガン罹患確率は国立がんセンターのがん統計を参考にした
zhttp://ganjoho.jp/public/statistics/pub/update.html

[850: 845]

>>846

詳しく書くのもめんどくさいので

「ローンの特約でそんなもんつけるんなら、
ガン保険等を単体で入った方がずっとマシ」

以上

[851: 申込予定さん]

うちは、「他行口座振替サービス」が一番の決め手になりましたが、どなたもその件に
触れていないようですね...

勤務先の給与振り込み銀行が、地元の超マイナー銀行なので、
自動でローン分の金額を振り替えてくれることに強い魅力を感じています。
銀行がくれたチラシには「振替手数料無料」と書かれていますし。

ただ、中央三井信託の実際の引き落とし日より、２週間早く自分（マイナー銀行）の
口座から引き落とされるようですけど。

皆さんには決め手にはなりませんか？

ちなみにうちもαスタイルは設定する予定です。

[852: 入居予定さん]

私も同様に「他行口座振替サービス」を利用＆αスタイルも検討です。
　それと、№８５０様のご指摘によると、ローン特約を付けてしまった私は、因みに、○年以上前から「アフラック」のガン保険に入っていました。無駄なことしてしまったかなぁ。

[853: 匿名さん]

うちも給与振込み地銀で利用してますけど決め手、ではなかったなぁ。
金消当日まで知らなかったし。
やっぱりデベ提携の-1.6%優遇と根抵当がつくけどネットで10万以上繰り上げ手数料が無料になるのが決め手でした。

[854: 匿名さん]

自分で加入するガン保険の補償なんてたかが知れてる。
これは、自分の生活を守る為の保険ね。

住宅ローンの特約でつける保険は、
ローン返済をゼロにしてくれるもの。
４０代になったらなかなか入れないですよ。

って事でガン保険に入るつもりです。
3大疾病は支払い条件厳しいから期待出来ないな。

[855: 匿名さん]

月々数千円で、場合によっては数千万円が支払われる保険もなかなか無いですよ
普通のガン保険は一時金で数百万程度だし

[856: 匿名さん]

ガンもいろいろあるわけで・・・

胃ガンなんかだと、かなりの間元気でいられる可能性が大きい。膵臓癌は、死亡宣告と
ほぼ同じ。ガン死が１／３くらいあるのに、この保険は大盤振る舞いのような気がする。
もっとも、本当に癌が増えるのは６５歳過ぎだから、払い終わった後のほうが問題なのか
もしれない。癌になりやすい年齢になる頃には、残額もかなり減っている。冷静に計算してみ
ると、銀行としてはペイするのだろう。運悪く若いうちに癌になった場合は、非常に
有効と思う。入ることをおすすめする。

[857: 匿名]

851さん

他口座振替サービスはもちろん、ゆうちょ銀行ＡＴＭ利用手数料無料は地方在住の私にはかなり魅力的でした。デベ提携で契約しましたが、担当の営業の方もこの件をアピールされてました。他口座の引き落としに間に合わなかった時も、２週間後の実際の中央三井の引き落とし日に中央三井の口座にちゃんと残高あれば延滞にもならないらしいですし。そんな時はゆうちょ銀行ＡＴＭから入金ってのもありですね。

[858: 匿名さん]

一般的な話ですが、若い人のガンは進行が早いですよね。

結局、そんなに時間がたたないうちに死亡保険金を払うことになる。

そんなところも保険金が安い理由なんでしょうね。家族のことを考えたら、
入っているに超したことはない。普通の生命保険は生活のほうに使うのが
当然だろうし・・・・。

[859: 匿名さん]

支払い対象のガンであれば診断の時に払われるでしょ？
若い人のガンの進行が早いですが
今は、健康診断も充実して早期発見も多いです。
早期発見の完治率も高いですしね。

[860: 変動金利]

中央三井信託の提携先不動産会社って
どこか分かりますか?
提携と非提携とで優遇金利はどれくらい違いますか?

[861: 匿名さん]

提携優遇は-1.6です
一般の当初優遇と一緒くらいの利率

[862: 匿名さん]

提携じゃなくても1.6出してくれる事もありますよ。
（省エネ住宅とかね）

[863: 申込予定さん]

うちは城南建設仲介の中古マンションで1.5%優遇の予定です。

不動産の担当者曰く、公務員や一流企業の社員は1.6%が貰えるとか。
どうせ、ウチは零細企業ですよ...とほほ

1.6%獲得の交渉の余地はあるのでしょうか？
ご存じの方いらっしゃいましたら、ご教授願います。

[864: 匿名さん]

0.1の違いなんてたいしたことない。

そんなことにくよくよしているより、少しでも早く繰り上げ返済することに頭を使え!

[865: 匿名さん]

>863

普通にデベ提携で1.6%だったけど...
その城南建設っていう会社が、中央三井信託に対してあまり力がなかっただけでは？

[866: サラリーマンさん]

中央三井で2000万円25年ローン10年固定1.75％、500万円25年ローン変動固定全期間優遇-1.6％優遇（6年間で返済予定）頂きました。
有難うございました。

[867: 契約者です]

23区内某住友不動産タワーマンションで、通期1.6%引きでした。
変動金利利用で優遇後、0.875%です。

[868: 匿名さん]

３０００万円の３５年で、変動２本でミックスにしようと思っています。
返済額の見直し方式は、５年毎か、年２回か、どちらがお勧めでしょうか？

[869: 匿名さん]

>868

私は年２回方式を選択しました。金利変更毎に払うべきものを払った方が気持ち的にすっきりするのでね(同じように変動２本のミックスです)。
金利見直し毎(基本年２回)の返済額変更方式が選べるのも、私がこの銀行を選んだ理由の一つです。

逆に急激な金利上昇による返済額アップをできるだけ抑えたい人は５年毎を選ぶしかないですが、未払利息の危険は十分理解しておく必要がありますね。

[870: 匿名さん]

変動２本にすると、登記費用や手数料が余計に必要なんですよね？
どれくらい増額になるのでしょうか？

[871: 契約済みさん]

中古マンションで金利優遇1.5％は良いのではないでしょうか？優遇1.6％は新築マンションだからだと思いますが。

[872: 匿名]

２８８０万の融資、優遇金利込みで０．９７５％　元金均等返済を考えているのでが、厳しいですか？？

[873: サラリーマンさん]

変動金利においてなのですが、

・５年ごと返済額見直し

と

・半年後と返済額見直し

というのがあるのですが、
５年ごと返済額見直しというパターンにおいては、
月の返済額が５年間変わらないけども、
その５年の間に金利が上がれば、
実質元金に対して返済している額は減ってるということですかね？？

[874: 匿名さん]

そういうことです。逆に、金利がさがっても減らない。

繰り上げ返済の場合は、たぶん、減るのだと思います。私は、年２回見直しタイプですが、
繰り上げ返済すると、年２回の時期にかかわらず、翌月から返済額が減ります。金利には
５年間影響されないということなのではないかと理解しています。

だったら、どっちでもいいような気がしますけど・・・。当初、繰り上げ返済しても
額が減らないのかと誤解していましたが・・・

[875: 匿名さん]

>そういうことです。逆に、金利がさがっても減らない。

ん？
金利が下がって、返済額が変わらないから、その分元本が早く減るよね…。
そんで、次の５年間の返済額が（元本が減っているがゆえに）若干ばかり減る。

一方、５年間に金利があがった場合は、その５年間は返済額は変わらないが、（元本の減りが遅くなる関係上）次の５年間は返済額が増える。
そして、その５年間終了時に金利があがっていれば、金利負担増と元本が減っていないことによるダブルパンチとなる。ただし、前の５年間の返済額の125％以上にはならないリミッターが効くけど。（125％を超えた部分は未払金利として繰り越される）

「どっちでもいい」かどうかは、10年とかのタームで長期金利をどう先読みするかと、住宅ローンの生活費に占める割合や計画返済期間（契約上ではなく繰上返済を含めた実質見通し）によるでしょうね。

５年毎見直型
メリット
５年間返済額が変わらず、５年毎に125％のリミッターが利くから月々の生活費は設計しやすい。
デメリット
金利上昇時には元本が減りにくくなる。場合によっては当初の返済期間で返済が終わらない。
ただし、自分で積極的に繰り上げ返済をすればこのデメリット緩和できる。
（ココの提案するカードローンとネット繰上げを併用して繰上げ返済手数料を10万円以上無料にするとなお緩和効果がある。）


半年毎返済額変更型
メリット
金利の上下にかかわらず、安定的に元本を減らせるから余計な金利を払わなくていい。
デメリット
半年毎の金利の変更をモロに受ける。
ただし、金利上昇に耐え切れなくなる前に固定金利に切り替えるという選択肢もある。
（たぶんココの変動金利は純粋変動ではなくて途中から期間指定固定にスイッチできたはず。）

まとめると、こんなとこでしょうかね…。


>繰り上げ返済しても額が減らないのかと誤解

ん？
返済期間短縮方式の繰上げ返済をしたら、返済額は減らないと思いますが…

ウチの場合、この経済環境を勘案し、返済額減少型の繰上げ返済をしておいて、減少で浮いた分はためておく。それが１０万円以上溜まったらその時点で繰上げにまわすかどうか考えるって感じですけどね…。
収入見通しが安定してるならば、期間短縮でガンガン減らすのもアリですかね…。

[876: 匿名さん]

αカード申し込んだけど、不要だったかなと思っています。
申し込み時に3万円、抵当権抹消で2万程度
変動だとネットでの繰り上げで手数料約2500円/1回　程度。

こまめに繰り上げ返済すると言っても、1回10万以上ですしね。

[877: 匿名さん]

いいじゃん。もう申し込んだなら・・・。

繰り上げ返済の予定がたつ人っているのかな?　私には考えられない。
手数料気にせず、くりあげできる気分は悪くないと思うが・・・。

[878: 匿名さん]

そだね。

変動金利を選んだ場合、繰上返済手数料安いから、ちょっと比較検討する余地があるね。
ただし、ずーっと変動で渡っていって完済まで漕ぎ着けられればという条件がつくけど…。
今はこんな環境だから変動でスタートって人は多いんじゃないかな？

ただ、住宅ローンみたいな長期の借り入れ期間じゃ金利どうなるか判らんし。
臆病者のウチは固定にしちゃった（泣）。

厚労省の年金給付額の試算じゃないけど、20年で貨幣価値が1.5倍のインフレになってたり、国債の発行残の累増で金利が高騰する可能性もなくはない。

ココのHPを読むと、αカードで一定額以上の繰上返済手数料が無料になるのは、住宅ローンと同時申込した場合だけみたいだけど。ま、セット販売することが目的なんだろうけど。

[879: サラリーマンさん]

とにもかくにも、
金利が低いうちに返せるだけ返しておくのが
いいってことですよね！？

[880: 匿名さん]

金利が低いうちは返さなくてもいいんじゃね？

[881: 匿名さん]

金利の低いうちはキャッシュでもっておいて
金利が上がったら繰上、じゃだめ？

[882: 匿名さん]

金利が上がる前にローンを減らしておくのがいいと思いますけど。

[883: 匿名さん]

借入額１３００万ほどで、今の収入だと年に１００万位繰り上げ返済できそうです。

皆さんだったら金利コースは何にしますか？

固定金利で考えてましたが、変動でもいけそうでしょうか？

[884: 匿名さん]

>金利の低いうちはキャッシュでもっておいて金利が上がったら繰上、じゃだめ？

金利上がってきたらキャッシュ放出して借入削減して金利負担の増加に抵抗していくというのは一理あるんだけど、金利がどういう状況で上がるかによるかも…。

伝統的な考え方、あくまでも理屈上のハナシだけど、
インフレ率が高く、物価・賃金が上がるとするなら、金利が上がる分相応に負債の相対的貨幣価値が下がっていくから、急いで繰り上げる必要も実はないかも知れないですね。
（伝統的っていつの時代のことじゃい？という突っ込みはあるかもしれないけどｗ）

逆に、デフレ下で低金利であれば、負債の相対的価値が上がっていくから、急いで借入れを減らしたほうが得ってことになるんでは？

今は金利は下がり、企業物価も急落してるけど、消費者物価下落は遅れており、デフレスパイラルに入ったと断定できる状況にないから、急いで返済するよりもキャッシュを厚めにして雇用不安に備えとこうかなと、我が家では思ってます。
本格的なデフレスパイラルに突入したら、生活資金の余裕を見極めて抜本的に繰上返済に踏み切るってトコかな？
まあ、そもそも借金するわけだから、家計の基礎体力の温存が第一であって、損得はその次でしょ。

>883さん

銀行の担当者に聞いてみたらどうでしょう？いまどんな金利コースが流行ってますかと？
デキル担当なら、どちらを勧めるということとは別として、現時点の消費者のトレンドを押さえていると思いますよ。

[885: 匿名さん]

＞883

そんなの変動に決まってますよ。変動であぶないのは、余裕がない人だけ。
年に繰り上げ返済100万円できるなら、絶対変動をおすすめします。ただし、
100%の保証はもちろんできません。

[886: 833]

ご意見ありがとうございます。

すごく勉強になりました。
まずはしばらくは変動にしてみようと思います。

[887: 匿名さん]

ここで変動・優遇金利の交渉した人いますか？

[888: 契約済みさん]

3月の固定金利、25年と30年だけ0.5%ぐらい大幅に下がってますね。

他プランは横ばいもしくは-0.02から-0.05程度なのになぜここだけこんなに？

[889: 匿名さん]

ふーむ。そんな長期で借りる人が誰もいないから、かな？
ドシロウトの推理でした・・・

[890: T]

ネットで仮審査申し込んだんだけど、どの位で返事が来ますかね

[891: 匿名さん]

>888さん
銀行の金利スワップ取引のポジションの関係でしょう。たぶん。
889さんの見解のとおり、そのあたりの金利コースだと運用ロットが小さいから、ブレやすいだけでしょうね。
この金利環境では25年とか30年は結構玄人好みかもね…。

[892: 契約済みさん]

玄人好みですかー

住宅ローン借りる人は、フラット含め20-35年あたりの固定が多いと思っていました。

[893: 申込予定さん]

ところで、
21年住宅ローン減税というのは
現在どうなっているのでしょうか。

これが確定するのはいつごろになるのでしょうか

[894: 匿名さん]

>>住宅ローン借りる人は、フラット含め20-35年あたりの固定が多いと思っていました。

高度経済成長時代の人？？？

[895: 匿名さん]

ここの超長期固定ってメリットある？
フラットとか住信の方が良いのかなぁ。

[896: 匿名さん]

固定はすごく高い。メリットなし。

固定なら、フラットがおすすめ。長期固定がすごく高いのは、そう遠くない
将来に、金利があがってくるだろうと、この銀行は考えているんだろうと
思いますが・・・。

[897: 匿名さん]

フラットねぇ・・・
遺物のようなローンだと思うけど

[898: 匿名さん]

あれ?　財政出動ーー＞インフレーー＞高金利

という噂があるのを知らないの??

可能性は低くはない。アメリカでも、政府が超高額の財政支出をしていて、インフレを
心配する声が出始めた。変動を借りている人(私もそうだが)は、繰り上げ返済を
急ぐへし。

１年後の金利は全く予測不能。３年くらい低金利だと、かなり繰り上げ返済できる
のだが・・・。

[899: 匿名さん]

>898

フラット３５は｢やりすぎ｣の感あり…。公庫（機構）を残すためだけのローンではないかとおもう。

｢あんし～んフラット、あんし～ん３５♪｣って宝塚女優のCMがあるけど、よくもまあという感じですよね。
悪名高い｢ゆとり返済｣や｢段階金利｣やったのはどこのどいつ？といいたいｗ

ご指摘の財政出動による金利高騰シナリオもあるし、米国債を大量保有してる日本としてはかなりリスキー。
さらに、日本については、長期的には高齢化による国民生産力の低下も見逃せない。
いまのところは、短期政策金利だけ見て、低金利だと思ってる人が多いが、２～３年タームは目が離せないかも。

鼻が効く人なら変動スタートでもいいのでは？
かえって中途半端な固定は結構怖いですよ。

ウチは、あと８年後に固定期間が終わるんだけど、そのときどうなることやら。
繰上をいそぐべしと言われても、軍資金が…。

[900: サラリーマンさん]

この銀行って繰り上げ返済は無料で可能でしょうか？
また、金額は１円（笑）から可能でしょうか？