どう繰上返済をしたらよいでしょうか?

[匿名さん]

私は３１歳の会社員（年収６００万円)で、妻（専業主婦)と娘（９ヶ月)の３人家族、
子供は２人目を計画中です。

昨年３月にマンションを購入し、今回初めて繰上返済をしようと思っています。
当初借入は下記の通りです。

住友信託銀行（借入期間３５年、保証料上乗せ)
①７００万円、３年固定特約１．１５％　月々返済額２０，２５３円
②２１００万円、３０年固定特約２．９３％　月々返済額８０，０００円
のＭＩＸで借りています。

今回１００万円を繰上返済しようと思っており、
来年以降も年１００万円を繰上返済していく予定です。
①、②をそれぞれ期間短縮、返済額変更で返済する方法があると思うのですが、
今後、金利が上昇すると思っているので、①を返済額変更で返済しようと考えています。

みなさんだったらどうされますか？
ご意見をお聞かせ下さい。

[2: 匿名さん]

②だけを返済額変更ですね。
２．９３％はタカスギデス。
①は３年後に固定３年を更新しても
そんなに金利は変わらないでしょう。
それより、３年以降は１００万も繰り上げできないでしょう。
小学校に子供が入るまではかなりお金がかかりますからね。

[3: 匿名さん]

②を期間短縮でしょうか？
私だったら定年５０歳代のうちに完済したいです。
①は借入が少ないので３年後の金利ＵＰはあまり影響ないと思います。

[4: 匿名さん]

私でしたら、2の返済をしつつ、3年後に完済できるように1の準備もしておきます。
で、3年後に完済するか、更新するかはそのときの率で決めます。

[5: 匿名さん]

私も②を先に繰上すると思います。
①は、金額が少ないので、とりあえず今年の今現在の金利だったら②を返しますね。
とりあえずお子様がまだ小さいので、今回は期間短縮でもよいのでは？

[6: 匿名さん]

金利が上昇する、と考えが前提なので、そこは意見の対象にならない。
せっかくかけた長期固定という保険を、すぐに解約することはないでしょ。
積極的に繰上げるようだし、当初の予定どおり、①を返済額変更で返済でＯＫでしょ。

[7: スレ主]

皆さんありがとうございました。
毎年ちゃんと１００万円ずつ繰上返済することを心に誓って、
①を返済額変更で返済しようと思います。

[8: 匿名さん]

私もお願いします。
1500万　固定2年（1.8％）（期間35年）　月返済4万9千円
1500万　フラット35年（2.73％）　月返済5万6千円
です。
年100万程度繰上げ返済予定です。
ただ固定2年の方は繰り上げ返済手数料を期間途中なら5万円とられます。
固定期間終了後次の固定期間を選ぶ間なら5千円ですみます。

そこで
1、1年目フラット繰上げ100万　2年目固定2年終了後繰上げ100万
2、1年目繰り上げをしない　2年目固定2年終了後繰上げ200万
3、1年目フラット繰上げ100万　2年目フラット繰上げ100万

返済額変更とする場合どれが良いのでしょうか？
34歳夫年収600万・妻パート100万・子供幼児2人
です。

[9: 匿名さん]

私だったら。。。
1、1年目フラット繰上げ100万　2年目固定2年終了後繰上げ100万
3、1年目フラット繰上げ100万　2年目フラット繰上げ100万
金利の上昇の度合いを見ながらどちらかにします。

[10: 匿名さん]

>>08
現在の変動金利の店頭表示はいくらですか？多分、2,625くらいにはなって
いるでしょうから、2年の固定期間が過ぎるとこれ以上の金利になるのは
確定ですよ。

であれば、1500も残っているのでフラットへの繰上はありえません。ただ、
手数料が5万円もかかるので、100万返したって一年分の金利1.8万円しか
お得ではないので、3.2万円損ですよ。（このあたりは概算ね）

なので、固定終了直後にまとめて200万円の2番が妥当です。

[11: 10]

15年前の私に似ているので、なんだか心配になってきました。

私の経験からアドバイスさせてもらうと、69才完済はありえないので
ますは固定明けから変動の1500万にどんどん繰上をされることをお勧
めします。（年明けに即実行です）

今後、固定明け直前に銀行から案内が来て、その時の金利で2年、5年
10年固定への変更、あるいはこのまま変動のいずれかに選択できると
思いますが、どんな金利になるのかわかりませんがフラットより低い
ことはあり得ないと思います。

なので、フラットは10年くらいこのままにしておき、変動の1500を
できるだけ期間短縮でがんがん返していかないとお子さんの教育費な
どがかかりだすと、繰上は厳しいです。

奥さんが働けるうちに、節約を心がけてなんとか10年以内に変動を
返してしまえば（あるいは数百万くらいで金利負担が少なくなれば）
お子さんも私立中高などに出してあげられると思います。

ご夫婦で協力して頑張ってください。

[12: 匿名さん]

子供さんが小学校に上がってからでいいと思います。
小学校はそんなにお金かからないからね。
よって、繰り上げは５年後？くらいでしょうか。
それまでお金をためて、いざというときに
備えておいた方がいいでしょうね。
大病とかなければ、おそらく６００万近く貯金できる
でしょうから、そのとき利息の高い方に返済でいいと思いますよ。

[13: 匿名さん]

８です。
ありがとうございます。
私も２年後に２００万というのがベストかなと思っていました。
ちなみに店頭金利は２．７５％です。
優遇が全期間０．９５％ついているので１．８％になります。

２年後にフラットの２．７３％を抜くと言うことは利上げを１回0.25％とする場合
４回しなければならいと思うとまだフラットより２年後は抜いていないのかなっとも思っています。
ただ今後小学入学なども控え期間短縮型より返済変更で月々の負担を軽くしたほうが良いかなとも思っています。

確かに１０年以内に短期を返済するという目標も魅了ではありますが。

12さんへ
いざと言うときの為に500万程度預金はしています。

[14: 匿名さん]

毎年繰り上げ返済ができるのならば金利の高いものを
繰り上げる
短期の金利が長期を越えれば、短期の方を繰り上げる

繰り上げ返済が暫くできなくなる見込みならば
短期の方を繰り上げる

[15: 匿名さん]

よろしければ、私もよろしくお願いします。
35歳の会社員です。今年の1月より入居です。

地銀にて2600万借り入れ(35年長期　2.75%固定)
最大限借りれる期間借りておいて、繰上返済する計画です。
上返済手数料が100万以内で6300円、100万越すと31500円です。
現在子供がいないので年間100万位は繰上返済出来そうです。

とりあえず3月1日に取り急ぎ999,999円を期間短縮で繰上げ
その後は毎年1月に999,9999円づつ繰上げしようと
思いますがいかがでしょうか？

[16: 匿名さん]

15さん、999,999円ですよね？

年収、家族構成など分かりませんが、毎年100万円繰り上げ返済できるのであれば
頑張ってくださいね。いい計画だと思います。

近頃は繰り上げ返済の手数料がかかるほうが珍しくないですか？

[17: 匿名さん]

毎年繰上するつもりなら、返済額軽減でいいと思うけどな。
月々の返済が楽になる分、繰上返済資金がたまるペースが早まるじゃないですか。
将来の子供さんのための貯金とかも始めておくのもいいでしょうし、期間短縮より自由度が高まると思いますよ。

[18: 匿名さん]

100万以内で6,300円なら、
素直に100万でいいんじゃない？

[19: 匿名さん]

１７
私はいろいろ計算してみましたが
期間軽減型が断然有利です。
返済額軽減型だと、繰上げ返済額を総返済回数で割った金額が
毎月減額されるだけです。金利の減額は期間軽減型と同額です。
それなら、期間軽減型の方が短縮された期間は返済しないでよいので
有利だと思います。

[20: 匿名さん]

＞１９
＞金利の減額は期間軽減型と同額です。
それなら、返済額軽減型の方が減額された金額は返済しないでよいので
有利だと思います。

よく勉強してから書き込みましょう。

[21: 匿名さん]

まとめると、長期から返して、長期金利を短期が上回るようであれば短期から。要するに金利が高い方からってことですかね。

[22: 匿名さん]

>>19
期限の利益ももっと大事にしましょうね

[23: 匿名さん]

>>19
かな〜りアタマ悪そうだな。
階段を上ろうとして、一段目めでつまずいたってかんじ。

[24: 匿名さん]

返済額軽減型と期間軽減型だと後者の方が返す総額が少なくなるのでお勧めだと銀行に言われたのですが、違うのですか。

[25: 匿名さん]

一回返すたびに５０００円＋保証会社への手数料３０００円程度がかかる場合、９９万くらいで毎年（年に何回も返すよりも）１回のほうがいいのですか？よくわからない。。。

[26: 匿名さん]

>>24
ロバの親子を読みましょう。

それはさておき、理由は下記の通り。

■期限の利益（将来的なインフレなり現金の減価リスク）
■積極的に繰り上げ返済するなら返済軽減も機嫌短縮もほとんど同じ
　（＝期限の利益が生きてくる）

[27: 匿名さん]

＞24さん
一回こっきりの繰上げなら期間短縮に方が総返済額は減ります。但しその見返りとして借金を待ってもらえる期間が減ります。

完済まで毎年繰り上げするのなら両者の総返済額はたいして変わりませんし、
しかも軽減型なら完済まで最長期間(35年)借金を待ってもらえます。

[28: 匿名さん]

３５年も働く気がない場合は？

[29: 匿名さん]

>>28
誰にレスしてるのか分からんが、
積極的に繰り上げ返済するなら、返済軽減も期間短縮でも、完済時期は変わらん。

[30: 匿名さん]

>>28
Ａさんは一生懸命働き、毎年必ず繰上返済（期間短縮型）を行ないました。

３年目： 元々は１０万円だった毎月の返済額が８万５千円になりました。Ａさんはちょっと嬉しさを実感しましたが、繰上げの手は休めず、毎年１２月には、まとまった金額を繰上返済することを続けました。
６年目： 毎月の返済額が６万円になりました。月々の支払いが少なくなったのでその分貯金が溜まり、繰上げ返済に回せる金額も増えてきました。
１０年目： クリスマスの日、Ａさんは去年までと同じように金融機関の窓口に立っていました。繰上返済の手続きを終え、渡された返済計画明細に目をやるとそこには・・・、残り３００ヶ月（２５年）の毎月の返済額が２５００円と印刷されていました。「ああ、これは次の夏のボーナスで完済できるな」。でもＡさんは、来年もこの日にここを訪れることに決めました。頑張った自分にプレゼントをあげるために。
（このお話はフィクションです）

[31: 匿名さん]

間違えた；

Ａさんは一生懸命働き、毎年必ず繰上返済（返済額軽減型）を行ないました。

３年目： 元々は１０万円だった毎月の返済額が８万５千円になりました。Ａさんはちょっと嬉しさを実感しましたが、繰上げの手は休めず、毎年１２月には、まとまった金額を繰上返済することを続けました。
６年目： 毎月の返済額が６万円になりました。月々の支払いが少なくなったのでその分貯金が溜まり、繰上げ返済に回せる金額も増えてきました。
１０年目： クリスマスの日、Ａさんは去年までと同じように金融機関の窓口に立っていました。繰上返済の手続きを終え、渡された返済計画明細に目をやるとそこには・・・、残り３００ヶ月（２５年）の毎月の返済額が２５００円と印刷されていました。「ああ、これは次の夏のボーナスで完済できるな」。でもＡさんは、来年もこの日にここを訪れることに決めました。頑張った自分にプレゼントをあげるために。
（このお話はフィクションです）

[32: 匿名さん]

返済額軽減型→一括返済ってこと？。仮に２０００万３５年のローンがあって毎年９９万返す場合は、お話みたいに簡単に期間短縮できるのですか（２５年が１０年ですよね。毎年いくら返したのだろう。）

[33: 匿名さん]

間違えた。３５年ローンを１０年で返したのだ。いずれにせよ、すごいスピード。繰上げ返済額と夏のボーナスの額を知りたい。

[34: 匿名さん]

>>32-33
借入金額を10年で割って、それに年利息を乗っけりゃだいたい分かるだろ。
月10万の支払いの借入金額もだいたい分かるだろ。
ちなみに毎年99万の繰上げだと、軽減分の上乗せができないので、多少誤差が多くなるな。

>>30-31
12月に繰上げとはイイ例とは言えんな。ｗ

[35: 匿名さん]

＞＞３４
わからん。意地悪しないで教えて。

[36: 34]

>>35
何？私か？。繰上返済額が知りたいのか？。

月10万の返済だと35年ローン10年固定2.5％位の借入で2800万だ。
コレを10年で返済すると月26万強の返済だ。つまり1年目200万弱の繰上げだ。

35年ローン2.5％の借入で2800万を10年で返済するには、年間約320万の返済でＯＫ。
これは、期間短縮or返済軽減どちらでも同じだ。

わかった？。

[37: 匿名さん]

どうもありがとう。わかったけど、３２０万の繰上返済ってきつくないかい？それくらいやらないと返済軽減のメリットはないのかね。今はもちっと金利高いよ。期間の利益を生かして運用しないとだめなんだよね。運用リスクもあるのでは？繰上げは何月がいいの？手数料とか考えると小刻みがいい？しつこいかな？

[38: 34]

>>37
確かにしつこいね。ｗ
320万は年間返済額であって繰上額ではないよ。きついかどうかは人それぞれだ。
コレは31さんの例であって、（このお話はフィクションです）だしな。
今月10年固定金利は住信は2.25％だわな。もっと安いとこもあるし、別に高いと思わんぞ。
返済軽減のメリットに金額は関係無い。運用も必要ない。
繰上は1月でイイだろ。ローン控除の都合だ。
手数料無料なら小刻みがイイかもしれんが、有料で計算メンドければ、年1回1月にしとけ。

[39: 匿名さん]

↑３５年返済であって、１０年固定で計算するのはどうか。だったら最初から１０年固定で返せばいいのでは。

[40: 匿名さん]

↑ハナから10年返済で組むって意味？
3000万を10年で審査を降ろすにはかなりの年収がいるし、
リスクが高いでしょ。

[41: 34]

>>39
10年ローンを10年で返済するのと、35年ローンを10年で返済するのは基本的に返済総額ほとんど変わらん。
万一に備えて、長期でも借りることが可能ということは、重要だと思うぞ。
35年ローンを10年で返しても誰も文句は言わんが、10年ローンを35年かけて返すとブラックリスト入りだぞ。ｗ

しかし、10年固定で計算しようが、35年固定で計算しようがどうでもイイ。
ツッコミ所を間違ってるぞ。ｗ

[42: しつこい人]

３５年返済で当初１０年固定にするって意味ですか？３５年の超長期の利率と１０年固定の利率は違うから、返済総額が変ってきますよね。それにしても、３００万の年間繰上額はすごいね。出来る人がうらやましい。別の質問！９９万の繰上返済だと云々ってありますが、いくらが適正でしょうか？また１月以外だと住宅控除に響くのであれば、何回も分けて返済できないですよね。

[43: 34]

>>42
利率が違うと返済総額は変わります。当たり前。
いくらが適正でしょうか？って、人それぞれやがな。('・ω・`)

＞１月以外だと住宅控除に響くのであれば、何回も分けて返済できないですよね。
ローン控除のしくみが分かってるのか？。
言ってる意味がわからん。誰か日本語に翻訳してくれ。ｗ

[44: ４２]

馬鹿でごめんなさい。「35年ローン10年固定2.5％位」って言っているから、当初１０年固定って意味だよね。具体的に言うと、うちは、年３２０万円も確実に返済できないから、手数料のかからない９９万円を何回できるかってことにかかっている。せいぜい２回くらいかな。そうすると、返済軽減じゃ損するの？それで、複数回に分けるってことは、１月に２回やればいいってこと。ローン控除のしくみは分かっていません。

[45: 34]

当初10年固定の意味。つい１年くらいまで35年フル固定でも2.5％ぐらいであったけどね。
手数料の関係で99万にしたいなら、1月と7月に2回でいいんじゃないの。
もう一度書くが、短縮と軽減の有利不利に金額は関係ない。
返済軽減については「おりこうな〜」スレを読み、
ローン控除については、ググってみれば、様々な解説サイトがあるだろ。

[46: ４２]

ありがとうごじゃいます。おりこうスレとローン控除のサイトはあとで読みます。でも、３４さんの家庭教師の方がいい。繰上げの期間は、１月を入れるってことが重要なの？３回とか４回の場合は何月がいいですか。軽減を「期間」にするか「額」にするかは、月額の支払いを減らすことによって可能性を広げるってことですよね。１０年で返せるかもしれないけど、あえて３５年で借りるみたいなのと同じですか。うう、自分でもうざいのがよくわかる。馬鹿は嫌ですね。

[47: 住宅ローンが残ってる家を賃貸にだす]

この場合、住宅ローン控除などはどうなるのでしょうか。

[48: 34]

>>47
原則受けられない。
>>46
ローン控除は12月末の残高によって控除額が決まるのだ。
つまり12月に繰上げると、寸でのところで返ってくる税金が減るのだ。
細かく繰上げる場合のサジ加減は自分で決めろ。

繰り返し繰上げると、期間短縮でも返済軽減でも、総支払利息はあまり変わらん。
だったら万一に備えて、長く借りておけることができる方がイイだろ。

[49: 匿名さん]

わかった〜

[50: 匿名さん]

教えて下さい！
繰上返済にかかる手数料は０円として。
年1回100万円づつ繰上返済するのと、10年に1回1,000万円づつ繰上返済するのはどっちが得？
どっちも同じ？
極端な例ですがどうでしょうか？

[51: 匿名さん]

↑マルチポストはやめましょう。
答えはもう一つの方に。

[52: 相談者X]

相談させて頂きます。

■夫；32歳；年収650（昨年は700でしたが保守的に）
■妻；30歳；年収350（時短を利用してますが、いつまで続けるかは未定）
■子；2歳

①2700万；35年変動；全期間－1.5％優遇
②100万；20年固定

上記合計2800万を都銀より借入しております。
（09年4月購入・借入実施）
②の借入条件で①の1.5％優遇がありました。
尚、②は既に全額繰上返済済みです。

今後の繰上返済（手数料無）ですが、
期間短縮or返済額変更のどちらがセオリーでしょうか?

[53: 匿名さん]

24
総額をみるとそうなるよ。例えば1000万を30年で借りるのと20年で借りるのとでは、支払総額は後者の方が少なくなる。期間が長い分利子が乗っているからね

[54: 匿名さん]

>>52
マルチポストはやめましょう。

[55: 匿名さん]

私　　３１歳の会社員（年収８００万円)
妻　　３１歳（専業主婦)
子供　５歳（幼稚園）、３歳


住友信託銀行（借入期間３５年)
①１５００万円、１０年固定特約２．２０％　（保証料金利上乗せ０．２％）
②２５００万円、３０年固定特約２．９８％　（保証料一括払い）
のＭＩＸで借りています。

①、②を毎月返済額変更で繰上返済するつもりです。

みなさんだったらどちらを繰上げされますか？
ご意見をお聞かせ下さい。

[56: 匿名さん]

元金が多く、金利の高く、期間の長い②。

[57: 匿名さん]

どういう理由で、①と②に分けたんでしょう？（①②の比率やそれぞれの固定期間）
それがわからないと何とも言い難いですが、そのあたりの理由を無視して一般論で言えば②でしょうね。

[58: 匿名さん]

>>57さん
①は当初１０年間程度で繰り上げて終わらせるつもりでした。しかし、１０年後の金利は分からないので、今現在金利の高い②を繰り上げた方が良いのではと思い始めました。本末転倒ですかね。ちなみに、本当は変動と３０年のＭＩＸにしようと思っていましたが、変動のリスクを避けて１０年固定を選択しました。今思えば変動と３０年の方が良かったと後悔しています。。

[59: 匿名さん]

変動と３０年固定って熱いお茶とソフトクリームのような気がするけど
やる人いるのでしょうか？

[60: 匿名さん]

例えば10年繰り上げして変動を完済、その後10年くらいは教育資金に繰り上げ分を回し、子供にお金がかからなくなれば、固定を気長に返済。
結局計画的にお金の流れを考えれば、いないことはないし、ほどほどにリスクが分散される。
ギリギリなら自分はミックスで借りる。

[61: 匿名さん]

57です。
＞①は当初１０年間程度で繰り上げて終わらせるつもりでした。
＞本当は変動と３０年のＭＩＸにしようと思っていましたが、変動のリスクを避けて１０年固定を選択しました。
10年後の金利がわからないから、10年固定にして終わらせようとしたんですよね？
60さんもおっしゃっている方法で、それはそれでよくある考え方だと思います。

＞しかし、１０年後の金利は分からないので、今現在金利の高い②を繰り上げた方が良いのではと思い始めました。
10年後の金利がわからないから、10年後に変動があってもいいというお考えに変わったのでしょうか？
それはそれで、考え方次第ですから別に構わないとは思いますが。
そうではなくて、私には、「将来の変動」が怖かったのだけれど、「現在の変動」の低金利が羨ましくなってきた、という感じに聞こえるのですが、いかがでしょう？

＞今思えば変動と３０年の方が良かったと後悔しています。。
では、変動と30年ならどちらを繰り上げるのでしょう？
変動のリスクは受け入れられるようになったということでしょうか？

考え方や状況が変わったのでしたら、セオリーどおり②から繰り上げればいいと思いますし、
そうではないなら、当初の予定どおり①から繰り上げればいいと思います。

どちらが正解かというより、58＝55さんの考え方が変わったかどうかですよ。（それを言っては元も子もないって話もありますが（笑））
迷うなら半分ずつ両方繰り上げては？

[62: 匿名さん]

58=55です。

>>60さん
まさに自分はその考えで１０年固定と３０年固定のＭＩＸを組みました。
やはり当初計画通り１０年固定から繰り上げてしまった方が良いかと思ってきました。

>>61=57さん
>私には、「将来の変動」が怖かったのだけれど、「現在の変動」の低金利が羨ましくなってきた、という感じに聞こえるのですが、いかがでしょう？
まさにそうです（笑）。”変動金利は怖くない！？”スレを見て全額変動で組んでも良かったのかなとも思いました。でも年収８００万で４０００万全額変動は正直リスクが高いと感じます。

とりあえず１０年固定を繰り上げていって完済した時、残った３０年固定と変動金利などとの金利差を見て低金利の商品があったらその時に借換を検討したらいいのかなと思い始めました。

[63: 匿名さん]

>>62
>年収８００万で４０００万全額変動
やめとけって。
実際10年30年なんて中途半端なMIX組んでんだから。

[64: 匿名さん]

支払総額だけなら、今現在利率の高い方を返済するのが無難じゃないかな。
精神的な安定とか社会情勢とか加味して、①繰上返済用②延々返済用というのも、もちろんアリだろうけど。
何しろ、先のことは分からんね・・・

[65: 借換え予定]

数年前、1400万円(35年固定・2.95％)＋1200万円(10年固定・2.25)を借り入れました。
繰り上げ返済は何度か行いました。
しかし、当初の思惑とは異なり、目先の金利(支払総額)が気になりました。
結果、35年固定＞10年固定の繰上げ返済金額になりました。
今月、残高1850万円を借換える(10年固定・1.65％)予定です。