２５００万３５年ローンで組んで某銀行で保証料７０万。
ちょっと高くないですか？
保証料ってゼロの銀行もあるらしいけどなんでこんなに差額があるのでしょうか？
もしかして営業マンと繋がっていたりするの？
[スレ作成日時]2006-11-02 20:10:00
注文住宅のオンライン相談
ん？保証料70万？？
| No.2 |
by 匿名さん 2006-11-02 20:18:00
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保証料０のところは手数料やら、団信の掛け金を払わなければ
ならないところが多く、トータルで見るとどっちもどっちですよ。 保証料の計算方法はその銀行のホームページに明記してありませんか？ |
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| No.3 |
なるほど。
トータル面で見ると変わらないんですか。 計算方法を見て計算していたのですが銀行によっては保証料が要らないところもあると聞いたので。。。 |
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| No.4 |
うちは5500万を３５年で借りて、保証料140万でした。
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| No.5 |
物上担保を提供する連帯保証人を立てれば、保証料はかかりません。
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| No.6 |
そんな奴いまどき居るか？
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| No.7 |
新生銀行は？
保証料も団信料も要りませんよ。 手数料も５間年ぐらいだったと思います。 |
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| No.8 |
>>07
あんた、名古屋スレの人？ |
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| No.9 |
保証料ゼロのところは優遇幅がちいさかったり、金利に上乗せされていたりします。
総返済額、事務手数料トータルで比べてみてください。 公庫は保証料ゼロですが、団信は自分で払わないといけない。 都銀は保証料ありまたは金利に上乗せですが、団信は銀行負担。 などなど。 それぞれ良し悪しがあります。 |
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| No.10 |
保証会社に数十万円の保証料を払うのと、
配偶者を連帯保証人にして保証料を浮かすのと、 どちらが賢い選択でしょうか？ 保証料はなるべく浮かせたいのですが、 連帯保証人という言葉に抵抗が強く、悩みます。 万が一支払いが滞った場合、保証会社をたてていれば 夫だけ自己破産で済むけれど（妻には影響ない）、 配偶者を連帯保証人にしていると、夫婦そろって 自己破産ということになり得るのでしょうか？ |
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| No.11 | ||
| No.12 |
保証人には、債務者と同等の収入がないとまれません。
また、保証人の収入が退職等で減った場合、 別の保証人を立てる必要があります。 公庫は、昨年から制度が変わって確か、保証料込みの 金利となりましたので、保証料は払う必要なしです。 |
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| No.13 |
一般的に、保証人を立てるといっても、
保証会社からの保証が受けなければお金を貸さない銀行が大方です。 そもそも金融機関が担保設定する例は少数派で、保証会社が保証する代わりに抵当権を設定します。 だから連帯保証人がいてもいなくても、保証会社が抵当権設定する場合は保証料が必要となる。 直担の金融機関なんて自身が取り扱っている金融機関はたったの２行。 それも条件が鬼のように厳しいからねぇ。 >>10みたいな金の借り方できる人はよっぽど身なりが良いんだろう。 普通の人はまず出来ません。 これを某病院の理事長に説明するのには苦労したねぇ。 「うちはお金借りるのにお金払ったことなんてありません!!」だもの。 |
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| No.14 |
保証料といっても払えなくなったときに立て替えてくれるだけ。
それなのに↑はあまりに高すぎませんか？ 第一、これは貸す側の金融機関のための制度でしょう。 納得できない制度ですよね。 |
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| No.15 |
>>14
じゃ、借りなきゃイイだけ。 |
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| No.16 |
>>14
立替なんてしませんよ。 ちゃんと調べてますか？ 保証料とは審査、認可、銀行への保証をしている保証会社に支払うお金で 銀行に払うものではありません。 もちろん立替もしません。 立替ませんが、支払いが滞った際に競売にかけてくれたりしてくれます。 |
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| No.17 |
代位弁済を立替と表現するのはあながち間違いではないのでは？
保証会社からは立替分の支払請求（＝求償権の公使）をされるわけですし。 |
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| No.18 |
公使じゃなくて行使ですね。
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| No.19 |
代位弁済って家を売られちゃうことと引き換えですけどね。
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| No.20 |
京葉銀行は妻が連帯保証人になれば（無収入でも可）保証料0円で
金利に保証料の上乗せもないそうです。 さらに千葉銀行は連帯保証人なしで保証料0円なんですが (もちろん金利の上乗せなし) 審査がめちゃめちゃキツイとか何かあるんでしょか？ その割にはあまり話題になっていませんけど・・・。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
千葉銀。
デベ提携では保証料無料、店頭金利から0.7〜1%優遇と言われました。 |
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| No.23 |
千葉銀
私は提携で保証料込みで1.2%優遇。保証料込みなら1%優遇とのことでした。 特に連帯保証人云々の話はなかったよ。審査も特に厳しくはなかったです。 22さんは保証料が金利に含まれているという認識でいた方が世間一般的かもしれません。 スレ違いですが本審査は保証料払う前提で審査通した場合、 実行時に金利上乗せタイプへの変更は可能だけどその逆は出来ませんと言われました。 |
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| No.24 |
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| No.25 |
>>24
>総返済額で比べたら保証料一括前払いの方がお得だったよ。 んー。例えば、今の70万円と昭和46年（35年前）の70万円じゃ価値が違うよな。 ちなみに俺は保証料上乗せにしたよ。頻繁に繰上返済もするだろうし。 |
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| No.26 |
>>25さんへ
24です。 仮に３０００万円を３５年の借入で保証料前払いで７０万、金利２％で 総返済額＝約４１７３万プラス保証料７０万＝４２４３万円 保証料０．２％を金利に上乗せして２．２％として 総返済額＝約４３０４万円 前払いの人は繰上返済で保証料が一部返還されることはご存知？ |
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| No.27 |
>>26
だからー、その計算って割引現在価値を考慮していないでしょ？。 保証料上乗せした場合に余る当初の70万はいったいどこへ行ったの？。 あと、保証料は保証会社に払う。 繰上返済手数料は銀行に払う。これとは別に保証会社も手数料をとる場合がほとんど。 例えば、銀行が繰上返済手数料無料でも、保証会社が手数料無料とは限らない。 |
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| No.28 |
>>27
70万って前払いの計算にちゃんと加えてますけど |
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| No.29 |
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| No.30 |
>>28-29
だからー、70万の計算の仕方がそれでいいのかってこと。 保証会社の繰上返済手数料が10500円って、どこの保証会社か知らんけど、様々だからね。 ちなみに保証料上乗せの場合で繰上げたら、保証会社への手数料はないよ。 |
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| No.31 |
>>30
35年の借入で保証料は100万円あたり約20000円だから 約20000×35＝700000ですけどなにか。 保証料0.2％上乗せなら返還分もないし繰上手数料も必要ないことぐらいは 知ってますよ。 ダイヤモンド関係ですけどなにか。 |
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| No.32 |
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| No.33 |
31は分かってるつもりで、何も分かっていない。
32の勝ち。無駄な努力は止めましょう。 |
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| No.34 |
3000万10年ローンで組んで某銀行で保証料７０万高いですか？
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| No.35 |
>>31
割引現在価値ってのいうのは、将来の金額を現在の価値で計算したもの。 どうやって、現在の価値になおすかは、割引率をどう考えるかで変わるので一概には言えないが、 考え方としては、たとえば、３５年間で３５万円払ったとして、 １）１年目に３５万円払う ２）３５年目に３５万円払う ３）毎年１万円払う のどれかを選択できるならば、２）の３５年目に３５万円を払うってのが一番得。 理由は３５年間運用ができるから。 で、１）が一番損。 つまり、>>32が割引現在価値といってるのは、最初にまとめて保証料を払っているということは その分、運用できるチャンスを逃してるので、それも考慮しないといけないということ。 で、銀行が、最初にまとめて払ったほうが安くしてるのは、銀行にとって、利子に上乗せするのと 同じように運用できる機会を得ているから。 |
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| No.36 |
あ、昔の話にレスしちゃったよ！ｗ
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| No.37 |
>36さん
先程初めてこのスレを読んだのですが、なぜ31さんが間違っているのかよくわからなかったんです。 でも、35に丁寧に解説されていたのでこういう考え方もあるのだなと勉強になりました。昔のやりとりですが36さんが解説してくださって助かりましたよ。 |
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| No.38 |
>>37
時期外れのレスでも役に立ってくれる人がいるようなので、もうちょっときちんと書いておきます。 割引現在価値は、将来の金額を現在の価値で計算したものですが、これはどういうことかというと、 仮に銀行預金などで、リスクも無く年に0.5％で安定的に運用できるとすると。 今年の100万円は来年には100.5万円になっています。 この時、今年の100万円の価値と来年の100.5万円の価値は同じと考えます。 同様に、再来年の101.0025万円は、今年の100万円と同じ価値です。 利益を上げたというためには、100万円を来年には100.5万円以上にしないといけません。 来年100.3万円になったとしても、割引現在価値から見るとマイナスになってしまっています。 割引現在価値を求めるためには、逆の計算をすればＯＫです。 100.5万円/1.005＝100、101.0025/（1.005^2）＝100 割り引く基準は、安全に獲ることのできる利益率（ただ預けておけばいい金利など）の内、最大 のものを使います。 >>35で、３つの例を出しましたが、これを最初の年に35万円持っていたとして運用利益率0.5％ （金利など）で計算してみると １）１年目に３５万円払う ：利息はつかないので３５万のまま、差額は０万円 ２）３５年目に３５万円払う ：毎年０．５％なので、３５年目には約４１万円、差額は６万円。 ３）毎年１万円払う ：支払い終わった時に約３万円手元に残る ３）の場合は、２）の半分くらいの運用率になっています。 人によっては、銀行金利などよりも、はるかに高い率で運用できる自信のある人もいると思います。 そういう人にとっては、保証料を先払いするよりは、それを運用して毎年払うほうが得と考える 場合もあります。 |
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| No.39 |
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| No.40 |
なるほど。
実は今月ローン実行で保証金をどうするか迷っていたんです。 一括前払いだと0.16、金利上乗せだと0.19なので前払いがお得かな？と考えていたのですが、割引現在価値について伺い考えを改めました。 こういう所まで考えると、住宅ローンはおもしろいですね。大変参考になりました。ありがとうございました。 |
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| No.41 |
保証料高いですか？って言われてもしるかっつーの
借入金に対して担保価値が十分なら保証料は低いだろうし 十分でなければ高くなる 当たり前でしょ？ |
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| No.42 |
担保価値によって保証料って交渉の余地あるのですか？
3000万円の借り入れを2行（都銀と地銀）で交渉して いますが、保証料に関して交渉の余地がないようです。 担保の土地は現金で2年前に8千万円で購入しました。 昨今の景気の悪化で近隣の坪単価が当時より2割程度 下がっていますが、まだ担保価値は借入額を上回って いると思っています。 （実際不動産業者の査定価格は借り入れを上回っていました） 担保価値が比較的あるのに保証料まで取られるのに 納得がいきません。 どちらで交渉すれば保証料を下げられるのでしょうか どなたかご存知でしたら教えてください。 |
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