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スレ [更新日時] 2009-09-05 11:06:41
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2500万35年ローンで組んで某銀行で保証料70万。
ちょっと高くないですか?
保証料ってゼロの銀行もあるらしいけどなんでこんなに差額があるのでしょうか?
もしかして営業マンと繋がっていたりするの?

[スレ作成日時]2006-11-02 20:10:00

 
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ん?保証料70万??

23: 匿名さん 
[2006-11-09 20:56:00]
千葉銀
私は提携で保証料込みで1.2%優遇。保証料込みなら1%優遇とのことでした。
特に連帯保証人云々の話はなかったよ。審査も特に厳しくはなかったです。
22さんは保証料が金利に含まれているという認識でいた方が世間一般的かもしれません。
スレ違いですが本審査は保証料払う前提で審査通した場合、
実行時に金利上乗せタイプへの変更は可能だけどその逆は出来ませんと言われました。
24: 匿名さん 
[2006-11-10 20:53:00]
>>22
それって上乗せされちゃってるよ。
保証料払ったら1.2%優遇って言われたもん。
総返済額で比べたら保証料一括前払いの方がお得だったよ。
25: 匿名さん 
[2006-11-10 22:50:00]
>>24
>総返済額で比べたら保証料一括前払いの方がお得だったよ。

んー。例えば、今の70万円と昭和46年(35年前)の70万円じゃ価値が違うよな。
ちなみに俺は保証料上乗せにしたよ。頻繁に繰上返済もするだろうし。

26: 匿名さん 
[2006-11-12 09:48:00]
>>25さんへ
24です。
仮に3000万円を35年の借入で保証料前払いで70万、金利2%で
総返済額=約4173万プラス保証料70万=4243万円

保証料0.2%を金利に上乗せして2.2%として
総返済額=約4304万円

前払いの人は繰上返済で保証料が一部返還されることはご存知?
27: 25 
[2006-11-12 16:13:00]
>>26
だからー、その計算って割引現在価値を考慮していないでしょ?。
保証料上乗せした場合に余る当初の70万はいったいどこへ行ったの?。

あと、保証料は保証会社に払う。
繰上返済手数料は銀行に払う。これとは別に保証会社も手数料をとる場合がほとんど。
例えば、銀行が繰上返済手数料無料でも、保証会社が手数料無料とは限らない。
28: 匿名さん 
[2006-11-12 16:49:00]
>>27
70万って前払いの計算にちゃんと加えてますけど
29: 匿名さん 
[2006-11-12 16:52:00]
>>27
保証会社の繰上返済手数料が10500円って知ってますけど。
相殺されるとかその辺も知ってますけど。
なんなら説明もしますけど。
30: 27 
[2006-11-12 18:16:00]
>>28-29
だからー、70万の計算の仕方がそれでいいのかってこと。

保証会社の繰上返済手数料が10500円って、どこの保証会社か知らんけど、様々だからね。
ちなみに保証料上乗せの場合で繰上げたら、保証会社への手数料はないよ。
31: 匿名さん 
[2006-11-12 18:52:00]
>>30
35年の借入で保証料は100万円あたり約20000円だから
約20000×35=700000ですけどなにか。

保証料0.2%上乗せなら返還分もないし繰上手数料も必要ないことぐらいは
知ってますよ。

ダイヤモンド関係ですけどなにか。
32: 30 
[2006-11-12 21:53:00]
>>31
じゃなくてー。割引現在価値を勘案しろっての。w

繰上を頻繁に行う場合には、保証料上乗せの方が有利だろが。

支店か?。ローンセンターでないことは分かる。w
33: 匿名さん 
[2006-11-13 13:34:00]
31は分かってるつもりで、何も分かっていない。
32の勝ち。無駄な努力は止めましょう。


34: 匿名さん 
[2009-07-04 19:47:00]
3000万10年ローンで組んで某銀行で保証料70万高いですか?
35: 匿名さん 
[2009-07-04 21:37:00]
>>31
割引現在価値ってのいうのは、将来の金額を現在の価値で計算したもの。

どうやって、現在の価値になおすかは、割引率をどう考えるかで変わるので一概には言えないが、
考え方としては、たとえば、35年間で35万円払ったとして、

1)1年目に35万円払う
2)35年目に35万円払う
3)毎年1万円払う

のどれかを選択できるならば、2)の35年目に35万円を払うってのが一番得。
理由は35年間運用ができるから。
で、1)が一番損。

つまり、>>32が割引現在価値といってるのは、最初にまとめて保証料を払っているということは
その分、運用できるチャンスを逃してるので、それも考慮しないといけないということ。

で、銀行が、最初にまとめて払ったほうが安くしてるのは、銀行にとって、利子に上乗せするのと
同じように運用できる機会を得ているから。
36: 匿名さん 
[2009-07-04 21:38:00]
あ、昔の話にレスしちゃったよ!w
37: 匿名さん 
[2009-07-04 21:58:00]
>36さん
先程初めてこのスレを読んだのですが、なぜ31さんが間違っているのかよくわからなかったんです。
でも、35に丁寧に解説されていたのでこういう考え方もあるのだなと勉強になりました。昔のやりとりですが36さんが解説してくださって助かりましたよ。
38: 匿名さん 
[2009-07-05 10:44:00]
>>37
時期外れのレスでも役に立ってくれる人がいるようなので、もうちょっときちんと書いておきます。

割引現在価値は、将来の金額を現在の価値で計算したものですが、これはどういうことかというと、
仮に銀行預金などで、リスクも無く年に0.5%で安定的に運用できるとすると。

今年の100万円は来年には100.5万円になっています。
この時、今年の100万円の価値と来年の100.5万円の価値は同じと考えます。
同様に、再来年の101.0025万円は、今年の100万円と同じ価値です。

利益を上げたというためには、100万円を来年には100.5万円以上にしないといけません。
来年100.3万円になったとしても、割引現在価値から見るとマイナスになってしまっています。

割引現在価値を求めるためには、逆の計算をすればOKです。

100.5万円/1.005=100、101.0025/(1.005^2)=100

割り引く基準は、安全に獲ることのできる利益率(ただ預けておけばいい金利など)の内、最大
のものを使います。

>>35で、3つの例を出しましたが、これを最初の年に35万円持っていたとして運用利益率0.5%
(金利など)で計算してみると

1)1年目に35万円払う  :利息はつかないので35万のまま、差額は0万円
2)35年目に35万円払う :毎年0.5%なので、35年目には約41万円、差額は6万円。
3)毎年1万円払う     :支払い終わった時に約3万円手元に残る

3)の場合は、2)の半分くらいの運用率になっています。

人によっては、銀行金利などよりも、はるかに高い率で運用できる自信のある人もいると思います。
そういう人にとっては、保証料を先払いするよりは、それを運用して毎年払うほうが得と考える
場合もあります。
39: 匿名さん 
[2009-07-05 10:49:00]
>>38
念のため書いておくと、割引率が0.5%の場合、

今年の35万円は、35年後の約41万円と同じ価値です。
逆言うと、35年後の35万円の今年の価値(割引現在価値)は約29万円です。
40: 37です 
[2009-07-09 20:41:00]
なるほど。

実は今月ローン実行で保証金をどうするか迷っていたんです。

一括前払いだと0.16、金利上乗せだと0.19なので前払いがお得かな?と考えていたのですが、割引現在価値について伺い考えを改めました。

こういう所まで考えると、住宅ローンはおもしろいですね。大変参考になりました。ありがとうございました。
41: 匿名さん 
[2009-07-17 06:32:00]
保証料高いですか?って言われてもしるかっつーの
借入金に対して担保価値が十分なら保証料は低いだろうし
十分でなければ高くなる
当たり前でしょ?
42: 匿名さん 
[2009-09-05 11:06:41]
担保価値によって保証料って交渉の余地あるのですか?

3000万円の借り入れを2行(都銀と地銀)で交渉して
いますが、保証料に関して交渉の余地がないようです。

担保の土地は現金で2年前に8千万円で購入しました。
昨今の景気の悪化で近隣の坪単価が当時より2割程度
下がっていますが、まだ担保価値は借入額を上回って
いると思っています。
(実際不動産業者の査定価格は借り入れを上回っていました)

担保価値が比較的あるのに保証料まで取られるのに
納得がいきません。

どちらで交渉すれば保証料を下げられるのでしょうか
どなたかご存知でしたら教えてください。

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