おりこうな繰り上げ返済とは？その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[1157: 匿名さん]

金利が、0.975とか0.875でも、前払い保証料が0.15％くらいあるから
繰上げしたほうが戻ってくるよ。

[1158: 匿名さん]

>なんで皆そんなに繰り上げするんですか？おかしいですよ。

それが一般的な日本人ですから。みんなと一緒じゃないとあせるんですよ。

[1159: 匿名さん]

>>1152

>>1146 ですけど、ここでも言われていますが、私も手続などは面倒くさがり屋で、仕事も時期によっては
忙しく銀行に行くのも面倒になります。

なので、面倒くさがりでもできる、毎月の繰り上げ返済の方法を考えたら、>>1146になりました。

基本は減った分は毎月充当してますけど、残高も繰り上げ額の変更も、ある程度放っておいてもいいので、
気が楽ですよ。

[1160: 匿名さん]

融資銀行のローン担当にここに紹介されている支払い絶対額を変えない支払い削減型の繰り上げ返済方法を説明しても理解してもらえませんでしたorz

期間短縮型がお得ですって言われちゃいました。

分かりやすい説明方法ありますかね？

[1161: 匿名さん]

>1156

残高2500万円って、信じられないのですが！！！

バブル時代に「住宅ローンは年収の５倍」といった宮澤喜一氏は、もうお亡くなりになったのですよ！
手元に1500万とかあるならわかりますけど・・・。

[1162: 匿名さん]

>>1156
1000万円の繰上げすごいですね。
私も2008年11月に借りたローンのうち今年1月に450万円5月に300万円返しますが
そのたびに貯金は100万円前後まで減ります（売るに売れない株とかは1000万円くらいありますが）。
残高が大きくない人は余裕なのでしょうが、
2000万円に減らすまでは安心できません。

[1163: 匿名さん]

>>1161

>>1156 じゃないけど、残高2500万とは書いてないと思うよ。

控除上限（2500万）を超えたローンを組んでいて、1000万繰り上げても、まだ上限以上ってことなので
控除は気にせず繰り上げてるってことでしょ。

私は現時点で5千万借りてますけど、所得の3倍以内に収まってますので、特に危ないとも思っていません。
なので、>>1156さんの、書き込みには違和感を覚えませんでした。


>>1161　さんが、どう信じられないのか説明してもらえますか。

[1164: 匿名さん]

>>1160
その担当者はわざと知らないふりをして期間短縮型に誘導しようとしている可能性もありますね。
銀行にとっては短縮型にしてもらった方が好都合ですからね。

[1165: 匿名さん]

>>1164さん

なんで、短縮型の方が都合がいいのですか？

短縮型だと軽減型よりも、確実に利息が取れなくなる額が増えます。

もし、その人の返済が無理をしていて、万が一、破綻した場合も、
銀行は元本を保証会社から受け取るだけになるので、更に儲けが無くなります。

普通に考えたら、銀行にとっては、軽減型で、多く利息を取れる可能性を残して、
かつ、月々の返済額を減らして、破綻しにくくする方が得だと思います。

[1166: 匿名さん]

>>1165
銀行でローン担当をしているとしても、想定内の返済方法以外（シミュレーションソフトが対応して
いないようなもの）については知識がなかったりします。

[1167: 匿名さん]

>>1166さん

ここで言われている返済方法は、
単に、短縮と同じ金額だけ、必ず繰り上げ返済を繰り返すというだけですから、
計算は短縮と同じで計算すればいいので、
それほど高度なことでもなく、それほど難しいことでもないでしょう。
ただ、実際に、その通り出来るかは別の話です。


銀行の立場では、相手が本当に繰り上げ返済を恒久的に続けるかわかる訳が無いので、
相談を受けた繰り上げをする段階で、短縮型か、軽減型かを秤にかけて、
短縮型の方がお客さまにとって得(銀行にとって損)と言っているだけのことでしょう。

そのあと、繰り上げをこまめに続けていけるかは当人の問題として、
自己責任で軽減型で繰り上げ続ければ良いだけのことで、
その後、客が繰り上げできるかどうかまでは、責任は持てないでしょうね。

全く責任のないファイナンシャルプランナーなどの立場では勧められても、
利害関係が絡む銀行関係者が軽減型を勧めて、客が損した場合を考えたら
(事実、一回一回の繰り上げの結果だけを見たら、得な返済方法では無いのだから)、
銀行関係者は勧められないというだけの話だと思います。

[1168: 匿名さん]

>>1165

・毎月軽減型で繰り上げ返済する方法をやられると、
　銀行側では毎月繰り上げ返済事務が発生。事務コストが増えるので困る。

・この方法をやる人の多くは毎月の余裕分を繰り上げ返済に回すので、月によって
　返済額が変動する。銀行側としては毎月の入金額が不安定になるので困る。

・どうせローン破たんするなら銀行側としては早いうちに破たんしてもらった方がリスクが少ない。
　何年も経つと、評価額を維持する担保物件もあれば、もろもろの理由で評価額が激減する物件も出てくる。
　任意売却などで担保物件が高く売れても差額は元の持ち主が持っていくだけだが、
　安くしか売れなかった場合は、その分の損は担保権者（銀行側）が被ることになる。

あなたが言うように「銀行にとっては、軽減型で、多く利息を取れる可能性を残して、
かつ、月々の返済額を減らして、破綻しにくくする方が得だ」というなら、
銀行は50年ローンだろうが100年ローンだろうが設定してくれるでしょうし、
ローン期間の延長を申し出れば大歓迎で応じてくれるでしょう。

[1169: 匿名さん]

>>1168さん

> 毎月軽減型で繰り上げ返済する方法をやられると、
> 銀行側では毎月繰り上げ返済事務が発生。事務コストが増えるので困る。

ネットでやる分には、殆ど処理は自動なので、コストには影響しないでしょう。
窓口でやられたら、事務コストが増えるけど、それは事務手数料を取るでしょうが、
そこまで無料にしている銀行はあるのかな？


> この方法をやる人の多くは毎月の余裕分を繰り上げ返済に回すので、月によって
> 返済額が変動する。銀行側としては毎月の入金額が不安定になるので困る。

住宅ローンの月々の返済程度で、銀行の経営に影響するほどの金額が動くのかな？


> どうせローン破たんするなら銀行側としては早いうちに破たんしてもらった方がリスクが少ない。
>　何年も経つと、評価額を維持する担保物件もあれば、もろもろの理由で評価額が激減する物件も出てくる。
>　任意売却などで担保物件が高く売れても差額は元の持ち主が持っていくだけだが、
>　安くしか売れなかった場合は、その分の損は担保権者（銀行側）が被ることになる。

それは銀行がやるのではなく、保証会社がやることです。
破綻した場合は、銀行としては、保証会社から元本分を保証されるだけで、
早めに破綻したら、それ以後の利息は回収できないので、結果的に損をします。

[1170: 匿名さん]

>>1168さん

> 銀行は50年ローンだろうが100年ローンだろうが設定してくれるでしょうし、

50年も、100年も働いている人が、どれだけ居ますか？
50年でも、20歳から借りて70歳までですよ。

収入が無い人から金を回収できると考えますか？
借主が破綻したら、銀行は損するんですよ。


> ローン期間の延長を申し出れば大歓迎で応じてくれるでしょう。

ローンの期間を延長を申し出るということは、
今の返済額だと苦しいと申しでられたことですよね。
そんな危ない人に、銀行は金を貸したいと思うと感じますか？

[1171: 匿名さん]

>>1168
＞・毎月軽減型で繰り上げ返済する方法をやられると、
＞　銀行側では毎月繰り上げ返済事務が発生。事務コストが増えるので困る。

それは確かにあるかもしれない。
が、そのための手数料をとっている銀行もまだ多いです。

＞・この方法をやる人の多くは毎月の余裕分を繰り上げ返済に回すので、月によって
＞　返済額が変動する。銀行側としては毎月の入金額が不安定になるので困る。

それは、短縮だろうが軽減だろうが関係ないですね。
短縮で毎月繰り上げてる人だっているし、軽減で年１回まとめてという人もいます。

＞・どうせローン破たんするなら銀行側としては早いうちに破たんしてもらった方がリスクが少ない。
＞　何年も経つと、評価額を維持する担保物件もあれば、もろもろの理由で評価額が激減する物件も出てくる。
＞　任意売却などで担保物件が高く売れても差額は元の持ち主が持っていくだけだが、
＞　安くしか売れなかった場合は、その分の損は担保権者（銀行側）が被ることになる。

それは、多くの場合、銀行のリスクではなくて、保証会社のリスクですね。
銀行としては、保証会社を使っている時点で、そのリスクは無くなっている。
保証会社は、そのリスクを引き受ける代償として、保証料を受け取っている。
それから、任意売却して安くしか売れなくても、残債の返済義務は残るのでは？

このスレの話の本筋とは関係ないですが、気になったもので。

[1172: 匿名さん]

あ、かぶった。1169さん、スミマセン。

[1173: 匿名さん]

ローンが心配で、購入前に、銀行の窓口に相談に行きました。

いろんな繰上げ返済方法を説明してもらいましたが、
銀行としては、

「完済」が一番うれしくて、
「滞納、以下支払ってもらえないパターン」が一番怖くて、一番困る！

という話でしたよ。
繰上げの事務の手間も、滞納に比べれば、ぜんぜんＯＫ！というかんじで、安心しました。
手数料はかかりますが、顔を見て相談できたので、いいかなと。

「本当は滞納する前に相談してくれたほうが、こちらも楽なので万一の場合は、
　滞納前に相談してほしい」・・・だそうです。

[1174: サラリーマンさん]

銀行が一番うれしいのは、長く高い利息を確実に支払ってくれる人です。

[1175: 匿名さん]

さてさてまとめてレスしますよ。

>ネットでやる分には、殆ど処理は自動なので、コストには影響しないでしょう。

処理をほとんど自動化して、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円としても、
毎月これをやられれば年間5,000円。20年続ければ10万円。ローン残高2,000万円なら0.025%の金利に相当。
この掲示板でも優遇幅が△1.5%だ△1.6%だと0.1%単位の金利差で大騒ぎしているのに、
その1/4に相当する金額は大きいでしょうね。

>が、そのための手数料をとっている銀行もまだ多いです。

手数料を取られるなら、毎月軽減型で繰り上げ返済する方法なんて誰もやりませんよ。

>住宅ローンの月々の返済程度で、銀行の経営に影響するほどの金額が動くのかな？

私のローン返済が1カ月遅れたところで、銀行の経営には全く影響しないと思いますが、
銀行はやすやすと認めてくれるのかな？

>それは、短縮だろうが軽減だろうが関係ないですね。
>短縮で毎月繰り上げてる人だっているし、軽減で年１回まとめてという人もいます。

ここでは「毎月繰り上げ返済する方法」の是非について論じているのですが。

>それは銀行がやるのではなく、保証会社がやることです。
>それは、多くの場合、銀行のリスクではなくて、保証会社のリスクですね。

保証会社はたいてい銀行の子会社ですけど。

>それから、任意売却して安くしか売れなくても、残債の返済義務は残るのでは？

借主が破産したら回収できなくなりますね。

>50年も、100年も働いている人が、どれだけ居ますか？

親子ローンというものがあるんですけど。

>ローンの期間を延長を申し出るということは、
>今の返済額だと苦しいと申しでられたことですよね。
>そんな危ない人に、銀行は金を貸したいと思うと感じますか？

何がおっしゃりたいのかよくわからないのですが、
「繰り上げ返済のときに、期間短縮ではなく返済額軽減を申し出るということは、
今の返済額だと苦しいと申し出るということだ。そんな人には銀行は金を貸したくないと思うだろう。
だから、銀行は返済額軽減よりも期間短縮を歓迎するだろう」とおっしゃりたいのでしょうか。
確かにそうかもしれませんね。

[1176: 匿名さん]

> 処理をほとんど自動化して、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円としても、
> 毎月これをやられれば年間5,000円。20年続ければ10万円。ローン残高2,000万円なら0.025%の金利に相当。
> この掲示板でも優遇幅が△1.5%だ△1.6%だと0.1%単位の金利差で大騒ぎしているのに、
> その1/4に相当する金額は大きいでしょうね。

これは短縮でも軽減でも同じことでしょう？
短縮の人でも、頻繁に繰り上げする人もいるし、軽減でも、ある程度纏まってから繰り上げをする人もいる。

それに、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円程度のサービスは、
住宅ローンではなくても、給与振込、公共料金等々をやっている客には、
振り込み手数料や時間外のキャッシュディスペンサーの利用手数料などの形で普通にやるレベルのサービスです。
別に、銀行にとってはサービスの一環で対応可能でしょう？


> ここでは「毎月繰り上げ返済する方法」の是非について論じているのですが。

この話の起こりは「銀行にとって短縮の方が軽減よりも都合が良い」というのは本当か？からですよ。
ちゃんと話の流れを読んでください。


> 保証会社はたいてい銀行の子会社ですけど。

経営的には、完全な別会社です。


>>50年も、100年も働いている人が、どれだけ居ますか？
>
> 親子ローンというものがあるんですけど。

まだ、働いてない。
場合によっては、生まれていない子供と一緒に組める親子ローンなんて聞いたことないですけど、あるんですか？


>>ローンの期間を延長を申し出るということは、
>>今の返済額だと苦しいと申しでられたことですよね。
>>そんな危ない人に、銀行は金を貸したいと思うと感じますか？
>
>何がおっしゃりたいのかよくわからないのですが、
>「繰り上げ返済のときに、期間短縮ではなく返済額軽減を申し出るということは、
>今の返済額だと苦しいと申し出るということだ。そんな人には銀行は金を貸したくないと思うだろう。
>だから、銀行は返済額軽減よりも期間短縮を歓迎するだろう」とおっしゃりたいのでしょうか。
>確かにそうかもしれませんね。

繰り上げ返済金をためた人がする返済額軽減と違って、
繰り上げるお金も溜められない人が、期限を延ばしてくださいと申し出るのが同じですか？
そう申し出るということは、破綻スレスレということですよね。
そのような状況を審査なしで許せると思いますか？