元金均等と元利金等

[ん]

3700万円30年変動借入予定です。

元利金等払と元金均等払の場合、
元金均等の方が、利息は少なくなりますが、
当然、当面の支払額は大きくなりますよね。

この場合、支払額の差を貯めて繰上返済するのと
では、どちらが有利でしょうか?

[692: 匿名さん]

>>その月の余剰金をするので、実際は元金以上に繰り上げ返済するのが一般的です。

元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。
で、結局、保証料分だけは少なくなる。

余裕があるなら元金でもいいでしょ。
百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。

[693: 契約済みさん]

> 元金を選択したって同じだって、同一人物なんだから
> 繰上含めた月々に返済できる額は変わらないでしょ。

はい
そうです。繰り上げをして同一金額を返したら同じです。つまり繰り上げをするならどっちでも一緒ということです。
でも元金派の人は、繰り上げが面倒という意見が多いので。こう記載させていただいております。

> で、結局、保証料分だけは少なくなる。
> 余裕があるなら元金でもいいでしょ。
> 百歩譲って全員が元利が良いとはならないでしょ。

余裕があるが、保証料が気になるなら、何度もいいますが、元利で期間を短くされたほうがお得です。
元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。
むしろ元金を選択する理由がよくわからない。

リスクヘッジをするなら元利になり、リスクヘッジが必要ないなら元利で期間を短くする。この２択でいいと思いますけどね。

[694: 契約済みさん]

> 元利の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。

すいません。記載ミスです

元金の初期返済額と同等で元利の支払額を設定すれば、期間が短くなりますよ。

[695: 匿名さん]

>>694
そこまでバカじゃないからわかってますよ。
借金は早く返すほど保証料も利息も払わなくてすむことを理解してない人っているの？

最安値の選択をする必要ないでしょ。
期間を短くして「期間のメリットを放棄」するより、その中間をねらって元金選択でもいいじゃん。
なぜ、元利にこだわるかな。

[696: 匿名さん]

自分がいる元利の長期地獄に有利性を認めて安心したいからだろう。
繰り上げはどっちも同じことだよ。

[697: 匿名さん]

元利均等しか選べない金融機関はあっても
元金均等しか選べない金融機関は存在しない。

理由は、元利均等で貸した方が利息を多くとれるから。

元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

[698: 匿名さん]

697
その通りなのだが、定性的な論拠では納得できないようです。
繰り上げることで有利になるという論はまさに”アキレスと亀”の世界だ。
期間のメリットは、借金の長期化（利息が上がれば血の池地獄）と同じだね。

[699: 契約済みさん]

> 元利均等で借りて、元金均等に差をつけられないように
> 毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

今は住宅ローン控除があるため、変動で１％未満の人は繰り上げする意味がないからですよ。
繰り上げをしなくても元金と元利は、１０年未満なら同じになるためです。
つまり１０年未満なら、元金のメリットは、保証料の差ぐらいですね

保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
１０年目でほとんどローンが終わる人は、実質的なメリットが元金にはないのです。

[700: 匿名さん]

>>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。

もはやローン関係ないね。
なんだろう。これじゃあ価値観？世界観？が違いすぎて永遠に交わる事はないよ。
まあ、あなたがそれで正しいと思うならそれでいいよ。

退散～

[701: 匿名さん]

>>697
＞毎月分こまめに繰上弁済してる人なんて実際は皆無だよ。

そんなことはないですよ（笑）
「三井住友信託」の「自動返済」は、普通預金に入れておけば設定次第で毎月自動的に繰上返済してくれるし、その金額も調整できます。
自動返済は旧住信のサービスでしたが、合併で旧中央三井でも利用できるようになったことから、利用者の多いサービスだということが伺えます。
「みずほ」や「三井住友」は、毎月の返済額を、計算上の返済額以上に設定することができます。
その他の銀行でも、今どきネットで簡単に繰上返済できる銀行は結構あります。
私も毎月繰上返済をしています。手続きはネットで、手数料は無料です。

もちろん繰上返済が面倒だという人もいるでしょうけど。

[702: 匿名さん]

結局元金均等と元利均等の違いは面倒くさいか面倒くさいくないか？だけ？

元利均等で豆に繰り上げ出来る人（自動繰り上げが有れば関係無いけど）は元利均等が得。

元金派は必死に主張してるけど、明確に元金均等固有の有利性がひとつも無いじゃん。

「どうせ元利均等は繰り上げ出来ないから」とか、「銀行が勧めるから」とか、

なんか、自分が選んじゃった元金均等を否定されたくないのは分かるけど、そんなに意固地になる必要が有るの？人生損してると思う。

元利均等と元金均等はシミュレーションした結果保証料の3万円しか差が無いのは揺るぎない事実なんだから。

[703: 匿名さん]

拘るね。
何を持って３万円なの？
利息は？元本は？期間は？

[704: サラリーマンさん]

> >>保証料の差も、元利でういたお金を１０年間運用していれば、少なくとも２，３万にはなるでしょうから。
> もはやローン関係ないね。

そうかなぁぁ？
元金の明確な優位性は、保証料のみであることは、今までのスレで明確になっている。
しかし、その優位性すらなくなったら、元金のメリットは基本０になるということだと思いますけど。

まず１０年間は控除があるため、変動１％未満の場合、元金、元利の差は全くでない。
むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。
その上で、元利のほうが貯蓄が多くたまり、１０年後にその分をまとめて繰り上げすれば、１０年後の時点ので状況は全く同じになる。控除分の差で、保証料分の差もほぼなくなる。

つまり、元利の場合、１０年後に繰り上げするかどうかの選択肢が残るというメリットだけある。元金にはメリットがない。

[705: 匿名さん]

元利派はリスクヘッジが出来ることがメリットと言い、元金のメリットは保証料が安いことだけと言う。

元金派は返済額でメリットがあるといい、元利のメリットは返済額が一定であることという。


スレ主は支払額においてどちらが優位かと問うているが、
リスクヘッジできる元利が優位という結論は如何なものか。

[706: 匿名さん]

＞むしろ金利が１％未満の場合、元利のほうが、控除分が多くなり、得する。

それはつまり、繰上げ弁済しなければ
元利均等の方が元本返済額が少ないから得だと言いたいわけ？

今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？

前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。

[707: 匿名さん]

>>702
銀行がわざわざ利益の減る元金均等を勧めるわけないだろ。
あんたこそ、銀行の言いなりで元利均等を選んでしまい、
後から必死に自分の選択を正当化ようとしているだけじゃないの？

[708: サラリーマンさん]

> 今までは、元利均等でも元金均等と同じペースで繰上げ弁済すれば
> 最終的には利息の支払額は変わらないって言ってなかった？
> 前提事実をころころと変えて、本当に節操がないな・・・。

変えていませんよ
元利と元金は、同じ支払いなら、総支払額は同じです。

ただし、その計算は住宅ローン控除（返ってくるお金）は含まれていません。
あくまで支払額での比較ですから。
そこまで比較すれば、元利のほうがお得なケースがあると事実の説明をしているだけです。
事実すらうけとめれなくなっているのですか？

[709: 匿名さん]

明確な計算式が過去スレで有って、差額は2万～3万円って答えが出てるわけでしょ？

結局元金さんが必死に主張するのは「どうせ繰り上げなんて出きっこない」とか、「銀行が勧めるわけない」みたいなよく分からない優位性だけじゃん。

優位性を主張するならば元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

結局あなたたちの主張だと元利均等より元金均等のほうが有利である明確な答えがひとつもない。

[710: 匿名さん]

>>217のレスを貼っておくのでまずこの内容に対して反論してみて下さい。

変動35年3000万借入の場合、元金均等だと460万の利息。元利均等だと480万の利息。
初回の月々の返済額の差たった1万円。どうでもいいレベルだが、差額繰上を
前提として比較してみると（現実的ではないという話は別として）

元金均等
元本71000円＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円＋利息19100円＝90100円

元利均等＋差額返済
元金71000円（元々の元金61000円＋繰上返済10000円）＋利息22000円＝93000円
5年後
元金71000円（元々の元金64000円＋繰上返済7000円）＋利息19100円＝90100円

金利が今のままとしたら全く同じ。（あくまで元金均等と元利均等を比較しているのだから金利上昇リスクは別）
これはエクセルでも使って計算すれば誰でもわかる事。どちらが有利かとか考えるとほぼ一緒（差額繰上しないと
しても大して変わらないと思う）だけど、あえて言わせてもらうと、やはり差額繰上はいつでもやめられるのだから
長いローン人生、リストラや会社倒産などで無職になった場合、再就職先が見つかる間は数千円でも節約したいなんて
場面もあるかもしれないので断然元利均等が有利。さらに初回で1万しか差が出ないならば月々プラス1万の自動繰上
でも行ったほうが利息面でもリスク面でも元利均等のが有利になる。

[711: 匿名さん]

>>709

何もしなければ元金均等が得。
シミュレーションの結果からも明らか。

[712: 匿名さん]

>>711

それって35年で借りるより20年で借りたほうが得と言ってるのと同じだよ。
何もしなければ元金均等のほうが得って事は誰もが承知してる。元利均等は繰り上げする事で（元金均等と同じ負担かそれ以上にする事で）元金均等より得になり得るしりスクにも対応出来る。

たぶん、↓なんだろうけど。

>>315

ようするに>>244がファイナルアンサーでしょ

元金均等で借りるくらいなら、「元金均等で借りたつもり」と考えて元利均等で借りておいて、返済額が元金均等と同じになるように繰上返済していけば良い。

※無論、1円単位で一致させる必要もないし、律義に毎月毎月繰上返済する必要もない。だいたい合ってれば良い。
※ただし繰上返済手数料が無料という前提条件はある。

こうすれば、何事もなければ元金均等と同じように返済が終わるし、もし何か予想もしない事態が起きてお金が必要になったら、繰上返済をやめて手元に現金を残すこともできる。

要するに元金均等には何らメリットはない。既に元金均等で借りてしまった人が、過去の自分の判断を正当化するために必死でねんちゃくしている姿は哀れなものだ。

[713: 匿名さん]

>元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

そういうことなら、

>676
のシミュレーションを使ったらすぐわかります。
固定金利なら元利金等より元金均等の方が総返済額は少なくなるようです。特に677のページで、元金均等と元利金等の部分だけ変えて直接比較させたら良いでしょう。

ただし元利金等でも毎月繰り上げ返済したら、総返済額が元金均と同じように減るというのもまた事実のようです。
でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

もちろん私は手放しで元金均等を勧めるものではありませんが、元金均等に何もメリットがないというのは言い過ぎだと思います。
余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある。ただし返済は一番きつくなるからそれをリスクと考える人もいるでしょう。要は人それぞれってことでいのでは？。

[714: 契約済みさん]

> でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。

何度も言われていますが、返済額が同じなら総支払額は同じです。
元金で繰り上げするなら、それとトータルが同額になるように元利で繰り上げしたら、総支払額は同じです。
元金だからといって、月の支払いが多くなることはありませんよ

> いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

だから、元金、元利ということが意味がなく、月々の支払いが多いほうが、総支払額が少なくなる。これが結論ですよ。

> 余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある

何度も言いますが、繰り上げをするなら、元金と元利の差は、保証料の差だけですよ。
過去スレをちゃんと読んでね。元金で繰り上げするぐらい余裕があるなら、元利で期間を短くしたほうが保証料も安くなりあますよ。

[715: 匿名さん]

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[716: 契約済みさん]

715さん

なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
一般的には、それが一番最初に考慮されると思いますけど。

総支払額で一番得するのはこのケースです。これを起点にリスクヘッジを考えていくのだと思います。

その３つのケースなら、間違いなく３でしょうね。１，２を選択するのは繰り上げ返済がめんどうと思う人か、持っていると使ってしまう人だと思いますよ。

[717: 匿名さん]

3.の場合で、２０００万円、２０年、元利利息0.8％、元金1.5％で計算するとどうなりますか？

[718: 匿名さん]

２６５０万　年利息0.8％、２０年で単純な計算をしてみた。
元利は年払い１４４０万（１２万×12）とした。
元金有利かと思ったが、意外にも総返済額の差は僅か５７００円だった。
ネットのシミュレ－ションでは元金有利の計算事例が多い。

不思議ことに実際は、元金の貸付利息が元利の２倍ぐらいになっている。
これでは元金が圧倒的に不利となる。

元利は本当に残債のみに利息が掛かる計算なのだろうか？

[719: 匿名さん]

＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。



ここが間違いですね。

将来の利息を払うことがなければ、元金と全く同じことで、その年の払いは利息分を除けばすべて元本となりますから、元本が最初からどんどん減る計算となります。
元金と元利の違いは、支払いが１２万円定額と、元本/ｎ/12の差額のみとなります。
この場合、金融機関が利息に差をつける理屈は何処にもありません。
実態は違っていますよね。

[720: 購入経験者さん]

>719
この計算式は元本均等計算ですよ。

[721: 匿名さん]

元利さんが勘違いしていたようですね。

[722: 匿名さん]

>>716

>なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？

では、リクエストに答えて。この方が買おうとしている物件の価格が3000万と仮定します。

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
4.元利均等で月12万にしたら返済期間が35年では無く、25年に短縮した。
5.元利均等で月12万にしたら3500万まで借りられるのでもっと良い家を買う事にした。


4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません。5番は借入額が違ってしまうので比較になりませんが、あえて言うならばより多く借りられるという事でしょうか。しかし、金利上昇リスクや所得減少リスクに弱くなるのであまりオススメ出来ません。

さて、再びお伺いしますが、上記の状況で元金均等を選択するメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[723: 匿名さん]

>>718
>>719

ちなみに過去スレの>>407元利均等VS元金均等の正確なシミュレーションを出してる人がいます。差はたったの994円のようです。

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

[725: 契約済みさん]

> 4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。
> 元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません

たぶんあなたやっぱり勘違いされていると思いますよ

１番と２番なら、２番のほうが総支払額は少ないです。なぜなら１番は最初は１２万だが、だんだん月の支払いは減っていきます。２番はずっと１２万支払うということです。
２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

[727: 匿名さん]

>>725

分かってますよ。
すいません、記述ミスです。

☓4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮
○4番は2番、3番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮

でも実際は3番は減税分を多く受け取れるので総返済額と完済時期が一緒でもそのお金をさらに繰り上げに回せばもっと有利になりますね。

>２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

でも2番は保証料が返って来ますのでその差はおそらく微々たるもの。

[728: 匿名さん]

フラット35はどちらでもいいでしゅよ。

http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

元金の方がだいぶ安いみたいです。

[729: 匿名さん]

>>728

結局元利元金の情報って根本的な事が抜けてるんだよね。

元金にすれば元利に比べて月々の返済が高いから得なのは当たり前。でも元利は月々の返済が低い分手元に自由に使える資金が残る事になる。この資金を解説してる所が無い。

この資金は繰り上げに回せば元金と同等になる。貯蓄すれば将来の不確定リスクの資金になる。

そのへんを理解してどっちを選ぶか考えればいい。元金にして強制的に月々の返済を高めにして段々減って行く支払いでニンマリするのも悪くない。

元利+繰上げで可能性としては低いかもしれないけど将来の所得減少に備えるのも悪くない。


>>724

あなたは元利が有利な事をわかってて投稿してますよね？意図は何ですか？単に荒らしたいだけ？自分が元金選んじゃったから現実を認めたくない？

[730: 匿名さん]

>>719,>>720,>>721
元本均等も元利均等も利息の計算式は同じですよ。

>>719
元本と元利で金利が違う金融機関があるのですか？
差し支えなければ、どこの銀行でどの程度違うのでしょう？

[731: 匿名さん]

じゃぁ、あの計算式で元利均等の月額出してみてよ

[732: 匿名さん]

・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
・支払利息＝返済前残債×年利/12
・返済元本＝返済月額－支払利息
・返済後残債＝返済前残債－返済元本


検証はエクセルを使った計算でよいかな？

・返済月額：PMT(年利/12,返済月数,-借入額）・・・Ａ

・ｎ回返済額のうち元本：PPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｂｎ
・ｎ回返済額のうち利息：IPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｃｎ
または
・ｎ回返済額のうち利息：ｎ回返済前の残債×年利/12・・・Ｄｎ

このとき、以下の関係が成り立ちます。

Ｃｎ＝Ｄｎ
Ａ＝Ｂｎ＋Ｃｎ＝Ｂｎ＋Ｄｎ
Ｂｎ＝Ａ－Ｄｎ


例えば、
・借入年数：35年
・借入金額：3000万円
・借入金利：1.00％
とすると、

・返済月額＝PMT(0.01/12,35*12,-30000000)＝84686円・・・Ａ

初回返済は
・初回元本＝PPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝59686円・・・Ｂ１
・初回利息＝IPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝25000円・・・Ｃ１
または
・初回利息＝30000000*0.01/12＝25000円・・・Ｄ１

Ｃ１＝Ｄ１
Ａ＝Ｂ１＋Ｃ１＝Ｂ１＋Ｄ１
Ｂ１＝Ａ－Ｄ１

残債は、3000万円－Ｂ１＝29,940,314円

２回目の返済は、
・２回元本＝PPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝59735円・・・Ｂ２
・２回利息＝IPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝24950円・・・Ｃ２
または
・２回利息＝29940314*0.01/12＝24950円・・・Ｄ２

Ｃ２＝Ｄ２
Ａ＝Ｂ２＋Ｃ２＝Ｂ２＋Ｄ２（１円の誤差が出ていますが端数処理の関係です。）
Ｂ２＝Ａ－Ｄ２

残債は、29,940,314－Ｂ２＝29,880,579円

以下、これを繰り返せば最後まで検証できます。



アドオン方式と元利均等返済方式は違いますよ。念のため。

[733: 契約済みさん]

計算式、変えちゃってるじゃん。
深夜にご苦労様でしたね。

[734: 匿名さん]

だいぶ前のことだが、三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。

[735: 匿名さん]

一部の人間しか使わない関数pmtをチャンと式にしないと、説明にならないよ。

[736: 匿名さん]

>>733
変えてないですよ。>>719で引用してるのは>>679ですが、それは利息の話ですよね。
利息については、
＞・支払利息＝返済前残債×年利/12
一番上から２つめの「・」です。

>>735
pmt関数は検証に使っただけです。>>731でのリクエストは返済月額でしたね。式にしていますよ。
＞・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
一番上の行です。


もう一度書いておきますが、
元金均等でも、元利均等でも、残債が同じなら利息は同じです。
・利息＝残債×年利÷12

ですから、初回の返済額のうち利息は同額で、違うのは元本だけです。
返済額は元本均等の方が大きいですが、これは元本の返済額の違いです。
（元本の返済額は元本均等の方が多い＝残債は元本均等の方が少ない）

繰上返済をしなかった場合、２回目返済前の残債は元本均等の方が少ないので、利息も元本均等の方が少なくなります。
しかし、繰上返済（＝元本の任意返済）をして返済額を同じにすれば、２回目返済前の残債は元本均等でも元利均等でも同じなので、２回目の利息も同じです。

これは基本中の基本なので、それがわかっていないと議論にならないです。


>>734
＞三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。
そんなことってあるんですね・・・元金は優遇無しということでしょうか？
その状態なら元金で借りるメリットは全くないですね。

[737: 匿名さん]

>>728
公庫の計算例ではだいぶ違うね。

現在の公庫５年固定の元金均等が1.48％
銀行さんは、この掲示板では元利0.85％

その計算ではだれも公庫から借りない。
計算方法が違うと思います。

[738: 匿名さん]

だって、元金で貸したって金融機関には何もメリットがないから。そりゃ元利を勧めるよ。

[739: 匿名さん]

元金は借りる側も何もメリット無いけどな

[740: 匿名さん]

貧乏な人には元利が一番ですね。

[741: 匿名さん]

頭数悪い人には元金がお似合い

[742: 匿名さん]

元利を選ぶ人は算数も苦手みたいですね。

[743: 匿名さん]

元金均等を選んだ人の中には、自分で計算しないで「元金均等が得だ」ってすり込まれている人もいるみたいですね。
全員が全員、計算する必要は無いと思いますが、理解もしないで>>740や>>742は、もう話にならないですね。
（話にならないという意味では>>741も同罪ですが）

・残債が同じで金利が同じなら、元金均等でも元利均等でも利息は同じ。
・繰上返済しなかったときに、元金均等返済の方が総利息が小さくなるのは、元金均等返済の方が元金の返済ペースが速いから（２回目以降は残債が少ない分だけ利息が少なくなる）。利息の計算方法が違うわけではない。
・繰上返済をすることで、双方の残債を同じにすることは出来る。残債が同じなら利息は同じ。

これが理解できないのでは、話がかみ合うわけがないです。


>>737さん
公庫じゃなくて、住宅金融支援機構の財形住宅融資のことでしょうか？
http://www.jhf.go.jp/files/100117659.pdf
元利均等でも、元金均等でも、５年固定で1.48％ですね。
皆さんが0.85％とかと言っているのは、銀行の変動金利です。
変動か固定かの議論は、元金か元利かの議論とは別ですね。

財形と同じ５年固定で比較するなら、銀行の５年固定でしょうけど、今は銀行で変動金利で借りる方が一番多いようです。
機構の融資なら、フラット35がほとんどで、財形住宅融資を利用される方はあまりいらっしゃらないと思います。

[744: 匿名さん]

>>743
一生懸命書き込んでるけど、要約すれば、
元利均等は何一つ元金均等より得なことはないってことだね。

[745: 匿名さん]

>>744
いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

逆におたずねしますが、繰上返済も考慮した場合の元金均等のメリットって何ですか？

[746: 匿名さん]

>>745
ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
余計な心配をする必要がないってことかな。

＞いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

ふーん、元本返済額が小さいせいで利息を余計に支払うことがメリットなんだ。
さすが元利均等を選択する人はひと味違うねｗ

[747: 匿名さん]

>>745

繰上返済をしなくても元利＋繰上と同等以上(保証金のことね)が得られることでしょうか。
返済に余裕があったり将来リスクが少ない人（公務員など）には向いているのではないでしょうか。
また、今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽なわけですから、心理的メリットは大きいでしょうね。

[748: 匿名さん]

＞743
フラットの方が財形融資より利息高くない？

0.865％変動と１．４８％１０年固定が、この掲示板の住信さんの元利均等の利息
公庫（誰でも知っているけど今は承継団体ね）の1.45％５年固定の元金均等の利息

固定と変動は抜きにして、この利率で計算すると、どうなるの？
自ら固定と変動など別の論は駄目よ。

[749: 匿名さん]

>>746
>>747

だからずーーと前から元金均等は2万円お得って言ってる。それ以上でもそれ以下でもない。

2万円得したい人は元金。以上、終わり。

[750: 匿名さん]

>返済に余裕があったり将来リスクが少ない人
>今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽

なんという矛盾

将来のリスクが少ないなんて言い切れる人はほとんどいないでしょう？実家が資産家でもない限り。JALやエルピーダ、東電でリストラに有ったエリート社員もまさか自分がこんな目に合うとは思って無かったでしょうから。それを2万円得する為にあえて元金均等？

変動+繰上は当初5年間は返済額は変わりませんが、5年後には元金が減っている為、見直す際、金額を下げられます。翌月の返済が下がるなんてちっちゃな心理的負担軽減よりも5年間というスパンで考えてほうがいいとは思いませんか？しかも5年後は返済額をさらに上げる事も下げる事も出来ます。5年後は5年後の所得や支出を元に返済額を選択出来るのです。

[751: 匿名さん]

>>749
何度も聞くけど、その２万円ってのはどうやって計算したの？

>>750
元利均等の弁済額は支払えても元金均等の弁済額が支払えないってどういう状況？
せいぜい数千円しか差がないのに。

[752: 匿名さん]

しかも、毎月繰り上げ弁済していたら、数千円どころかほとんど差がなくなっていくわな。

[753: 契約済みさん]

> ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
> そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。これをしない理由は何ですか？

> あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
> 余計な心配をする必要がないってことかな。

住宅ローン控除のため、金利１％未満なら、１０年間は、繰上げしなくても元金と変わらないですよ。

[754: 匿名さん]

元金均等は、毎月弁済額が減っていくからローン期間の大体中間で元利均等と毎月の弁済額の多寡が逆転する。

もし、元利均等で毎月元金均等以上の弁済額になるまで繰上げ弁済を続けるとしても
この逆転するポイント以降は、元金均等と元利均等の弁済額がイコールになるのでは？

[755: 匿名さん]

＞もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、
＞元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。

どこが得なんだよｗ
だから元利均等を選ぶ奴は算数が弱いとか馬鹿にされるんだよ。

[756: 匿名さん]

>>753
繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？

それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。

[757: 匿名さん]

754さんの言うとおり、返済期間の折返点以降は返済額が逆転しますね。
となると、リスクに対する有利不利が逆転するということかな。

見通しが立ちやすく再就職のしやすい前半と、見通しが立ちにくいし再就職も難しい後半で
リスク対策はどちらに重きを置くべきですか？

[758: 匿名さん]

>>756

結果的に期間短縮になるんだよ。そんな事も分からないのか？

[759: 匿名さん]

誰か↓の問に答えて、元金さん

>>715

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

[760: 匿名さん]

>>754さん、>>757さん
元利均等で繰上返済をしなければ、おっしゃるように中間あたりで返済額は逆転します。
しかし、元利均等で返済額軽減の繰上返済を繰り返した場合、逆転はしません。
繰上返済を繰り返すことで、約定返済額はどんどん減っていきます。

例えば、残りが10年の時点での約定返済額は、元金均等、元利均等（繰上返済後）、ともに、最初から10年で借りたときの約定返済額と同じです。

[761: 契約済みさん]

> 繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？
> それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。

保証料も得と言いたかっただけですよ。

元金の人は、繰り上げを否定しているので、繰り上げしないくらいなら、元金の初期設定と同等の元利の返済額にすれば、総支払額が減るって言っただけですよ。
繰り上げをするなら元利も元金も一緒。１０年未満では住宅ローン控除があるため繰り上げをしなくても元金と元利は同じ。それなら手元に資金が残る元利がお得ですよ。

そして資金を残す必要もないぐらい余裕なら、元利で期間を短くしたら、保証料が得になると言いかっただけですよ。

[762: 匿名さん]

>元金の人は、繰り上げを否定

そんなことはありません。
元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？

こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない、
というお返事が帰ってくるのだけど…。
元金均等で繰り上げ返済して何か問題ありますでしょうか？。

もし元金均等で繰り上げ返済するのが辛くて、繰り上げ返済をやめたとしても、
元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。

もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。

[763: 契約済みさん]

> 元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
> しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？

だからそういう人は元利でもそれ以上に繰り上げする人ですよ
同一人物なら月の返済のMAXは同じですよ。
そのため、繰り上げするなら元金も元利も同じなので、元金に保証料以外のメリットはない。
元利なら、手元に資金が残るメリットがある。どちらを選ぶかです。

> 元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。

だから、これがデメリットなのですよ。何らかの事情で払えなくなっても強制的に繰り上げしてるのと同等になる。

> もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、
> 元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。

だから少なくとも１０年は繰り上げしなくても一緒で、１０年後から考えればいいが、１０年たったら原資もかなり減っているので、繰り上げしなくてもほとんど差がない。

[764: 匿名さん]

平行線ですね。

[765: 匿名さん]

＞＞748
＞＞743

元利主義の方。
ずいぶん盛り上がっていますね。

743の答えをもう一度考えてみてください。
様々計算例をお書きになっていますが、本当にご自分で理解した計算でしょうか？
結果がご自分の主張と違っても、それはそれで柔軟に対応すればいいと思います。
何処でも元金の方が利率が高くなっています。
これはどうしてでしょうね。

匿名の掲示板ですから、かたくなにならず、柔軟にやりましょう。

[766: 匿名さん]

>しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは？

>>759にあるように元利で借りても元金で借りても月々に負担出来る金額は変わらないでしょ？
月15万の返済が限度の人が元金で借りて12万だったら繰り上げ出来るのは3万。元利で借りて10万だったら繰り上げ出来るのは5万。

それとも元金で借りると元利の時より月々の負担を大きく出来るとでも？

>こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない

そんなこと誰も言ってませんよ？元利だろうと元金だろうと元金プラス繰り上げだろうと月々の負担を同じにすれば返済額は一緒。あえて元金を選ぶ必要は有りません。

それと、>>723にあるように、減税と保証料も含めた10年後の元金と元利の差はたったの900円です。

>元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う

結局これだけですね。元金均等は繰り上げを強制でやってるだけ。

>もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。

ならば元金均等のメリットは10年で900円得な事と、支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず、結果繰り上げをいつでもやめられる元利より得になる可能性が有ると？

話しが咬み合わないわけです。「支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず」この部分は元利派はデメリットとしか思って無いですから。

だったら元金均等ではなく、期間を短くしてやればさらに効果的では？

[767: 匿名さん]

>>759へ誰も答えないって事は元金さんも元金に意味が無いって事はわかってるんだよ。初心者向けの参考書に書いてある事を鵜呑みにして元金で借りて、いい選択したと思ってたら意味が無かったからどうしても認めたくないって人が執着してんの？

[768: 契約済みさん]

> 何処でも元金の方が利率が高くなっています。
> これはどうしてでしょうね。

借りるときに元金のほうが利率が高い理由ですか？
破綻リスクがたかいため、貸す側が早く利子を回収したいだけだと思いますけど。

[769: 契約済みさん]

おそらく大半の元金選択者は、繰り上げ返済をすれば総支払額が同等になることを知らずに元金にしたのでしょうね。
だから話がかみ合わない。

[770: 匿名さん]

まぁ、知ってたら元金均等なんて選ばないわな

[771: 匿名]

総支払額が同じになるように繰り上げ返済するなら
元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな？

[772: 匿名さん]

>>771

はぁ？月々の負担が同じならば総返済額は一緒なんだけど。

算数も出来ないのか。

[773: 契約済みさん]

> 元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
> なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな？

まぁうそではないですけど、誤解を招きますね

元金で１０万円
元利で８万円＋繰上げ２万円

これで、総支払額はおなじですが、繰上げ返済額だけみれば、元利のほうが上ですね
でも月々の返済額は同じですけどね。

[774: 匿名さん]

元金均等にすると住宅ローンに当てる資金が天から降って来るらしい。

[775: 匿名さん]

短縮と軽減でもいえる事ですが
月々の繰上げを計算してまで、期限の利益がほしいとは思わない。
そういうのはよほど暇な人か、そういうのが趣味の世界ですよね。

まぁ　自分は元利＆繰り上げ返済１回もしたことない(１０年で１活返済予定)なんですけどね。

[776: 匿名さん]

>>７７５

はぁ？またおかしな事を。期限の利益がいらないなら10年後に一括返済じゃなく、最初から期間10年でかりろよ。

それと、さらに君には元金均等にする理由がないね。

[777: 匿名さん]

>>769
知ってるけど、それって元利均等を選ぶ理由にならないじゃん。
だって、元利均等が元金均等より得なことなんて何一つないんだから。

[778: 匿名さん]

>>777

なる程、元金均等は元利均等より10年で900円得だから元金均等選んだんですね。

[779: 匿名さん]

いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。

[780: 匿名]

これから借りる人は住宅ローン減税の恩恵がほとんど期待できないから（従来の半分以下）、
繰り上げに対するモチベーションも下がるよね

[781: 契約済みさん]

> いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。

いやだから、住宅ローン控除で１０年間は、繰上げしなくても元金と元利は同じなんですって。
その分、元利のほうが手元に資金が残る。
そして１０年後繰り上げするかどうかを選択できる権利を持てるのが元利。強制的に繰り上げされるのが元金です。
これだけでも９００円の価値はあると思いますけどね。

また、例えば、元利を選ぶなら、初期支払いが少ないため、頭金を元金の場合よりも大目に設定できる人もいると思う。

[782: 匿名さん]

>>779

普通自動繰り上げ利用する人って元金均等だったらとか気にしないですよ。だいたい3％想定の差額繰り上げですから、現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。

[783: 匿名さん]

>>781
みんなが住宅ローン控除の枠内でローンを借りていると思ったら大間違い。
年収の多い人はもっと借りてるよ。

[784: 匿名さん]

＞現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。

またそういう根拠のないことをさらっと言う・・・。
元利派には嘘つきが多いのか？

[785: 匿名さん]

もう分かったから。君は元金均等にしたおかげで元利均等よりも900円も得出来たんだからそれでいいじゃん。

良かったね、900円も得する事が出来て。

[786: 匿名さん]

一方、元利均等には何の得もないのであった・・・

[787: 匿名さん]

>>786
ローン保証料３万円の話は？

[788: 契約済みさん]

>> 現実は元金均等より遥かに返済ペースが早いです。
> またそういう根拠のないことをさらっと言う・・・。
> 元利派には嘘つきが多いのか？

うそではないでしょ。
少なくとも自動返済の場合は、自分で再設定しない限り、返済額は減らない。一方元金の場合は返済額は、減っていくのだから、初期設定をおなじにしていたら、元利で自動繰上げのほうが返済ペースが早い。

> みんなが住宅ローン控除の枠内でローンを借りていると思ったら大間違い。
> 年収の多い人はもっと借りてるよ。

年収の多い人ほど、元金選択しないんだけどね。
・保証料をケチらない。
・総支払額減少よりも手元資金を残そうとする。

[789: 契約済みさん]

> 一方、元利均等には何の得もないのであった・・・

うーーん
元金を選ぶぐらいなら、元金の初期支払いと同じ額で元利で期間を短くする。これで繰上げしなくても保証料も総支払額も少なくなる。これがメリットじゃないの？

そうしないで元金を選ぶメリットって何かあるの？？

[790: 匿名さん]

>>787

減税無視して最初から繰り上げると2万～3万元金のほうが得。借りる額によるけど。

確か3000万で保証料が12万元金のほうが安いので頭金を同じと考えると元利均等は3012万借入れなければならなくなる。
12万の保証料は繰り上げる事でほぼ満額戻って来るので実質この12万に対する金利分が元金均等と元利均等の返済額の差となる。

[791: 匿名さん]

そして元利均等は減税を満額もらうと10年目の元金均等との差は1000円前後。