ザ・パークハウス広尾羽澤

[マンコミュファンさん]

青山・麻布に連なる丘の中腹にある邸宅地。GHQの迎賓邸としても使われた実業家・中村是公私邸跡地。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hiroo3/

＜全体概要＞
所在地：渋谷区広尾3-77-1、37の各筆の一部（地番）
交通：日比谷線広尾駅から徒歩12分、山手線恵比寿駅から徒歩13分
総戸数：114戸（事業協力者住戸46戸含む）
間取り：1LDK～3LDK（総販売戸数67戸に対応）
面積：43.9～152.33m2
入居：2014年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計：三菱地所設計
施工会社：大成建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[21: 匿名さん]

伐採して更地にしたんなら自由度があると思うのに
工夫の無いうなぎの寝床みたいな間取り

[22: 匿名さん]

もうすぐ三井がパークマンションを建てるみたいだから、待ってみようかな。

[23: 匿名さん]

パークマンションの宣伝、あちこちでしていますが、なんかいいことあるの？

[24: 物件比較中さん]

事業協力者住戸が４６とは多いですね。反対運動で時間もかかったようですし、それが価格に転嫁されて割高になると厳しい。入居後の住民の関係も気になります。

[25: 物件比較中さん]

土地面積の割には戸数が１１０ぐらいで、分譲価格もそうなんですが、管理費・修繕費とかもめちゃ高になるんですかね。。２００個ぐらいはいけそうな敷地ですが、、

[26: 匿名さん]

現地見に行きましたが、結構小さい戸建てがゴミゴミしてませんか？？

反対している住人ってこういう人たち？

なんか風通りがあまり良くなくて空気がよどんでいる気が・・・

[27: 匿名さん]

メールで資料請求したら、２日毎位に三菱から宣伝のメールが届いて、そんなに電話も含めて資料請求が無いのかと思いました。

[28: 匿名さん]

プラウド南麻布は普通の人間にとっては全く駄目。

[29: 物件比較中さん]

坪３３０くらいからありますかね。楽観的すぎますかね。

[30: 匿名さん]

いや、堅い予想でしょう。

[31: 匿名さん]

坪３００台くらいからにしないと、戸数も多いし苦戦するのでは？
駅から遠いし、実は坂下の低地だし（日当たりも風通しも悪そう）、周りに一気に中大型マンションが建って供給過剰だし。
あるいは超高級仕様にして坪単価４００後半台以降にする手もあるだろうがリスクは高い。
中途半場だとこの立地じゃ売れないだろうね。

[32: ビギナーさん]

低地はいもり川が暗渠化されてるんだっけ。
しかし広尾も戸建てが減ってマンションが増えたよなあ

[33: 匿名さん]

和風のルーム名等々、年齢の高い方がメインターゲットなのかなという印象です。
通勤がないシニアや子育て層なら駅遠くても第一種低層は好まれると思いますが
いもり川関連の地盤や日照の悪さが飲めるかどうか。
緑が前面に出しているようですが、住戸から見えるところはごく一部そうだし
いわゆる一種低層の住環境イメージとは違うような。

[34: 匿名さん]

＞11
確かに、間取り見ると期待できなさそう。
客用便所、便所、洗面浴室の位置が良くないような・・。

[35: 周辺住民さん]

坪330万だと、ガーデンフォレストより安いじゃん！
そんなお買い得なのここ？！
この辺りは一時期まで、坪500万越えてた所だし、そんな下がったんだ！

[36: 匿名さん]

そういうことです。あとは静に見守りください。広尾の時代は終わったんですよ。

[37: 匿名さん]

あくまでも予想であって価格は発表されてないんだが

[38: 匿名さん]

広尾なのでそう安くはならないかなぁなんて思っていましたが
リーズナブルになるという予測をされている方が多いのですね。

この辺りは本当に静かに暮らせるでしょうね。
メインターゲットがシニア層とかかれてらっしゃる方もいらっしゃいますが
確かにそうかもしれないですね。

[39: 住まいに詳しい人]

ここはパートナー事業部の案件だし、安くなるわけがない
＠300とか妄想にも程があるだろｗ

[40: 物件比較中さん]

では、近隣（広尾２・３丁目）の相場観から、坪単価平均はどのくらいになるんでしょうか？　管理費・修繕費も敷地が広大なだけに気になりますが。。

[41: 周辺住民さん]

坪３００万で買えるなら４０㎡を投資で１０戸くらい欲しいな。
この辺りなら坪１８，０００円くらいで貸せるだろう。
そうすると利回りが７％近く行くからな。

[42: 匿名さん]

＞パートナー事業部の案件だし

って、何ですか？

[43: 住まいに詳しい人]

>>42
地所レジ内部でマンションをやっている部署はふた通りあって
一般的な物件は．．．今は地域別に分かれた事業部が担当する

もうひと通りは、いわゆる「土地活用」の営業部門があって
これが「パートナー事業部」というセクション

地主に営業をかけて、マンション事業を持ちかける
等価交換で分譲になることもあれば、定借になったり、
オール賃貸になることもある

コーポラティブハウスに近い『スタイルハウス』という商品も
ここが扱う

この部署はマンションの購入者も客だけど、地主さんも同じように顧客
一般の物件なら、売れないと判断すれば値下げして地所が損を被ればいいが
パートナー事業部は「お客さん」にソリューションを販売しているのだがら
損をさせるわけにはいない

もちろん、プチバブルの頃とは市況が違うのだから
当初の設定よりも随分下げた数字で価格の再提案をしていることだろ

それでも直ぐ近くの高樹町でおなじ地所が＠500近くで売るのに
ここを＠350とかで提案し、あとでバレたら地主に恨まれるよ

[44: 匿名さん]

損をさせるわけにいかないから値段を安くするんじゃない？
売れなかったら最悪でしょう。

[45: 住まいに詳しい人？]

単価は最初に握ってるよ

[46: 住まいに詳しい人]

>>45
「最初」って、2006年？

たとえ地所が地主から事前に高く買い取っていても
地主が手にするのは現金ではなく現物の住戸

地所が地所の持ち分住戸を相場よりも安く販売したら
地主の持ち分は相場並で売れない/貸せないわけで
例えフェアな取引であっても、地主は損を押しつけられたと文句を言うわ

[47: 物件比較中さん]

＞NO.43さん
＞それでも直ぐ近くの高樹町でおなじ地所が＠500近くで売るのに
このデータの出所はどこでしょうか？　まだ、事前案内会はまだ開催されてないですが、、
因みにご近所のパークハウス元麻布は＠500以下と記憶しておりますが、、

[48: 匿名さん]

足もと、建築費の上昇が激しいらしい。
すでに、昨年比で見て20％程度は上がってきているとか。

同じ仕様にしようとしたら物件価格が上がった、といわれても何もおかしくない。

[49: 住まいに詳しい人]

>>47
あのさー
誰から聞いた話かなんて言えるわけがないでしょ
少しは気を利かせろよｗ

あと『ザ・パークハウス元麻布』は＠400な

[50: 匿名さん]

「パートナー事業部」　気になってたんですよね～

でもスタイルハウスもこれ？
変わった間取りをしたい人向けだから
投資というより自分が住みたい人が多いかと思ってましたが

[51: 主婦さん]

広尾なんて憧れる立地ですけどちょーっとお買い物が遠いのかしら。

でもここに住んだらどの道私は車で移動する生活だと思いますから気にしなくていいかもしれません。

ザ･ガーデンでも車ならものの数分ですよね。
そこまで行き慣れたら恵比寿とかも普通にドライブスポットになるかな。

[52: 匿名さん]

たしかにスーパーなどは遠いですよね。明治屋までどのくらいなんでしょう。

車かネットスーパーじゃないでしょうか。

[53: 匿名さん]

大使館や美術館が多い閑静な立地で、食料品を購入できる店舗が少ないですね。
一番近い店で、徒歩4分のセブンイレブンです。
明治屋までは徒歩12分。ライフも同じく12分。
自転車があれば問題ない距離ですが、皆さんはネットスーパーを利用されているのでしょうか。

[54: 匿名さん]

まわり坂ばかりだから個人的には自転車はあてにできないなと感じています。
食料品を売る店が近くにないのはネック。
食料品は重いし、毎日のことだし、保存がきかないし。
専業より兼業主婦向きの立地かもしれない。

[55: 匿名]

田舎者が憧れるだけ。

[56: 匿名さん]

メルマガでアピールが子育て環境ですか。前も結局子供にとっていいという話だったような。
だったらどのみちネットスーパーメインでしょう。

[57: 匿名さん]

車で移動しても駐車場がある店なんてほとんど無いし、あっても待つのが大変。

[58: 周辺住民さん]

ミッドタウンのプレッセがおすすめ。
週末でも駐車場はまったく混まない。

[59: 匿名さん]

ランドスケープを知りたい。植栽が多いといいな。

[60: 購入検討中さん]

狭い部屋があるのがネックかも…せめて70㎡以上からにしてほしかった、

[61: 匿名さん]

RC3階地下3階建（広告上は、珠光邸：地上4階地下3階建、粋林邸：地上3階建地下3階建、佳苑邸：地上4階地下2階建）

広告上ってなんやねん。誇大広告？

[62: 匿名さん]

一種低層住居専用地域を売りにしてるけど、地下室マンションで事実上６階の建物建てちゃう。世田谷では反対運動起こされて、条例改正となって既存不適格の憂き目に。地下室マンションは既存不適格予備軍だからご用心を。

[63: 匿名さん]

このスレ酷いね。

[64: 匿名さん]

旧東京市長中村是公邸跡地で、料亭としても使われていたんですよね。
総戸数114戸のうち、事業協力者住戸46戸と言うのは、どういう事でしょう？
旧市長の関係者が所有する部屋なのでしょうか。
その場合は、転売される可能性がありますか？

[65: 匿名さん]

前の方のレス読むと解りますよ

転売か賃貸か社宅か
MS外の住環境はともかくMS内の住環境は未知数

[66: 匿名さん]

賃貸物件として見た場合、恵比寿駅をはさみほぼ同距離の代官山レジデンスと競合しそう。
さてどちらが強いか。

[67: 匿名]

事前案内会の連絡来ましたか？

[68: 匿名さん]

ここは料亭のままのほうがよかったですね。ここを所有していたのがあそこというのが不幸の始まりでした。

例の地権者さん、地権者住戸はどうするつもりなんでしょ。社宅はやめてほいね。

[69: 匿名さん]

あまりこのすれポジティブなはなしないですね。位前料亭だった頃たまに利用していて環境は好きなので気になってみていましたが。

[70: 匿名さん]

部屋のタイプも「粋林」「珠光」といった洒落た名前がつけられていますね。
旧東京市長の邸宅跡地であり、各界の名士が訪れるほど名のある料亭だったのに、
何故マンションに建て替えられたんですか？
事情に詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。