知識のない理事長は管理会社を監視する能力はない

[匿名さん]

管理組合の理事、特に理事長たるもの管理規約、管理委託契約書は勿論、それがよって立つ区分所有法、マンション管理適正化法の知識程度がなければ総会での議長始め管理組合の運営は出来ないばかりか、管理会社を監視、監督することも出来ない。
その結果、共有財産の無駄遣い、スラム化が進行することになる。

[601: 匿名さん]

>異な事を申される。管理組合が自分でやらず誰がやるのですか？ 管理組合業務とは何か？もう一度管理規約を読み直した方がいい。

>発注する側の概略の知識で十分

とすでに説明済みです。
32条は管理組合の業務の内容で自分で実行する知識と発注するための知識は全く違います。
修繕積立金の運用を例にとっても銀行にするか証券会社にするか債権にするかなどで自分で行うわけではありません。

[602: 真の管理者理事長]

住んでいる住民の本質が見抜けない理事長は、生半可な知識があっても役に立たないだろう。

[603: 匿名さん]

主体性のない管理組合は管理会社に丸投げだろう。
管理会社に財布握られ組合費を食い尽くされる典型だな。

[604: マンカン理事長]

>>マンションの理事長として求められる知識にはどうゆうものがあるか書き込みして下さい。

>>建築・設備・会計の知識でしょう。建物共有資産管理ですから。

見落としがちであるが、もっとも重要なのは人権である。

[605: 匿名さん]

住民の本質？片腹痛し。
総会で管理組合業務の執行を役員に委任しとるやないか？
執行部を信じて従えよ。それが嫌なら立候補して役員になれよ。

[606: 匿名さん]

＞住んでいる住民の本質が見抜けない理事長は、生半可な知識があっても役に立たないだろう。
＞主体性のない管理組合は管理会社に丸投げだろう。 管理会社に財布握られ組合費を食い尽くされる典型だな。

何これ？
何ら具体性はなく、反論にもなってないね。
これが理事長の知識のないマンカンシ崇拝者君 等の実態だね。

[607: 匿名さん]

管理組合業務に人権の擁護は敢えて書いてない。当たり前のことだから。法令遵守と同じだよ。

[608: 匿名さん]

確かにマン管士は勉強中なのか概念が先立って具体性がないね。

[609: 匿名さん]

宅建主任の理事長が通りますよ。

[610: 匿名さん]

不動産屋の出る幕ではないよ。

[611: マンカン理事長]

>>管理組合業務に人権の擁護は敢えて書いてない。当たり前のことだから。法令遵守と同じだよ。
書いてないから理解しなくてもいいというものではない。わからんのか。
枝葉末節に拘るものが多いのはマンカン試験に憲法がないからである。
ついでに民事訴訟法、民事執行法、民事保全法、刑法、供託法、行政法からの出題も必要である。

[612: 匿名さん]

管理業務主任者は宅地建物取引主任者と法定業務（重要事項説明、契約書の捺印、事務所毎専任配置）が似ている。
宅地建物取引主任者は、分譲・中古・賃貸マンションの売買賃貸の仲介を行うので、マンション全般に渡って幅広い知識が要求される。
特に中古マンションの場合は、管理規約や長期修繕計画、管理費・修繕積立金について管理組合に問い合わせを必ず行う。

[613: マンカン理事長]

マンカン士にはＡＤＲ代理権を与えるべきである。

[614: 匿名さん]

生活に困っている人のスレッドではなく管理組合の理事長のあり方を議論するスレッドですから宜しくお願いします。

[615: ご近所さん]

>>613
お前アホとちゃうか？
マンカン士は名称独占件のみある資格で業務資格じゃないんだよ。
自慢するしかない資格だよ。

[616: 匿名さん]

おまえのような大して実力もないくせに頓珍漢な輩が紛争のもとなんだが。
自覚ゼロだな。

[617: マンカン理事長]

↑下品ですなあｗ
失笑するしかないな

[618: 匿名さん]

これだけ屈折した書き込みで憂さ晴らしとは悲しいね。
同情するしかないね。

[619: 真の管理者理事長]

訂正！

宅建主任の副理事長が通りますよ。
管理組合業務は営繕しかないと勘違いしている副理事長が通りますよ。

はい、そこそこ。道開けて。

[620: 匿名さん]

＞特に中古マンションの場合は、管理規約や長期修繕計画、管理費・修繕積立金について管理組合に問い合わせを必ず行う。

不動産屋としてお客に対しての業務として当然でしょう。

[621: 真の管理者理事長]

資格所持者が全部成功者かどうか考えて見れば直ぐ分かるだろ。資格はスパイスみたいな物。結局は素材に左右されるんだよ。

委任したんだから従えとか、二言目にはお前がやってみろ何で言う様な奴に資質がないからだめ。

資格者証を印籠替わりする様な奴は論外。

[622: 真の管理者理事長]

理事長に必要なのは住民の心をつかむ話術と行動力、判断力だ。

[623: 匿名さん]

それは違う、執行部が常時相手にするのは組合員ではな。管理会社と発注先業者だ。

[624: 匿名さん]

>>617
ここで失笑しかされんやつが天唾ですな。
能力、人間性すべてに問題のあるお前風情にADRができる訳がなかろう。

[625: 真の管理者理事長]

623は、組合員の心をつかむ事ができない奴の戯言。

民草の心をつかむ術をしらないやつにマンションの統治は無理。

管理会社と業務の受注者から甘い汁でも吸おうと能書きを垂れるのがせいぜい。だから、そちらに目が行くわけ。

[626: 匿名さん]

誤⇒マンションの統治

正⇒マンションの管理


統治じゃない、管理だ。
管理組合は建物共有資産の管理、住民の統治ではない。
勘違いするな、あほマンカン理事長よ！

[627: 匿名さん]

＞それは違う、執行部が常時相手にするのは組合員ではな。管理会社と発注先業者だ。

これも違います。
理事、監事は総会で選ばれ、理事長、副理事長、会計担当理事は理事の互選の結果ですから組合員から委任されたと言う自覚が必要です。それで始めて管理会社と発注先とは契約、規約、関系総会決議に従って対処するのです。

[628: 匿名さん]

組合員は総会で役員に委任したら任せっきりだよ。
自分がやらないために役員に委任したのだから。

[629: 匿名さん]

正月早々統治などと喚く馬鹿が２匹。

[630: 匿名さん]

イジメ世代には、管理より統治。

[631: マンガン理事長]

>626

突っ込む所はそこじゃないだろ。

後半は図星か情けない。

[632: ガンマン理事長]

一騎打ちを望むのか？いつでも来いよ！

[633: マンガン理事長]

>632

ガマン理事長の間違いだろ。

[634: 632ガマン理事長代行]

ああっ、理事長引いちまったぜ。一年間ガマンだ。

ああっ、言葉に説得力がないから理事が言う事聞かないぜ。でも、一年間ガマンだ。

ああっ、住民の要望なんか聞いてられねえよ。ならお前がやれよ。一年間ガマンだ。

俺が632ガマン理事長だ。恐れ入ったか( ´Д`)y━･~~

[635: ガンマン理事長代行心得]

プッ・・・・

[636: 匿名さん]

マンカン理事長負けたな。

[637: ガマン理事長におれアナ ル]

理事に必要なのはガマンだ。

これができない奴に理事長は無理。

[638: 菊門拡張済理事長]

拡張するのもいい加減にしる！

[639: マンション住民さん]

本物のマンカン士は誰だ？

[640: 匿名さん]

タワマンってなんですか？

[641: 匿名さん]

タワマン知らなきゃリゾマンも知らないだろう。

[642: ガマン理事長Ｚ]

タワマンて地震でもグニャグニャしないでシャキッとしているマンションの様な理事長のことだろう。

[643: 匿名さん]

リゾマンの管理組合って法人化してるところが多いのはなぜ？普段住んでないから？

[644: 管理侍]

>>642
マンカン理事長のコテハンやめたの？相変わらずレベル低いね。

[645: ガマン理事長Ｚ]

>644

語りと一緒にするな。節穴侍。

[646: 匿名さん]

マンカン理事長キレたね。

[647: マンカン理事長]

キレてないですよ、キレてないですよ。
オレがキレたら理事の口にマンション饅頭ねじ込んだるで！

[648: 匿名さん]

>643 リゾマンの管理組合って法人化してるところが多いのはなぜ？普段住んでないから？

本来のあるべき姿にしてるに過ぎない。
法人化の管理組合では管理組合財産と個人財産が明確化される。
各区分所有者への対処が理事長の個人名義で行う必要がない。
法人登記されるので、これによって組合法人の存在、代表者、財産状況等が公示され、取引の安全を図ることができる。

[649: 匿名さん]

簡単に云えば、通帳、電話名義など理事長の個人名ではなくXXX管理組合法人の名前で対処できるので理事長が交代しても名義変更の不便さがなくなるということだね。

[650: 匿名さん]

法人化の最大のメリットは不動産取得だと思う。法人名義にできる。
自治会の場合は地方自治法で地縁団体として認可を受ければ法人でなくても自治会名義で不動産の取得ができる。これは自治会館の不動産名義で効力を発揮する。

[651: 匿名さん]

＞自治会の場合は地方自治法で地縁団体として認可を受ければ法人でなくても自治会名義で不動産の取得ができる。これは自治会館の不動産名義で効力を発揮する。
これしか出来ない。
＞法人化の最大のメリットは不動産取得だと思う。法人名義にできる。
これしか出来ない＝最大のメリット　ではない。

管理組合の法人化の最大のメリットは全てがXXX管理組合法人の名義で対処出来て、登記の義務付けで契約などで社会的な信用が得られることで、例えば融資が法人名義で出来る。

[652: 匿名さん]

任意団体の管理組合は、今は金融機関は「みなし法人」として扱ってくれるよ。

[653: 匿名さん]

ウソを書くのは止めましょう。

[654: 匿名さん]

みなし法人は法人ではない。扱いが法人に準ずるというだけ。
個人名に団体名の冠をかぶせてくれる。

[655: 匿名さん]

何億の金動かすなら法人の方がいいね。

[656: 匿名さん]

＞個人名に団体名の冠をかぶせてくれる。

何の役に立つの？
売名したいの？

[657: 匿名さん]

理事長は法人化の目的を明確に示して区分所有者総数及び議決権総数の四分の三以上の決議が必要。

[658: 匿名さん]

第四十七条 　第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
２ 　前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。
３ 　この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

[659: 匿名さん]

ふつうの管理組合は法人化するメリットは感じないだろう。

[660: 匿名さん]

目的によっては法人化しない方が良い場合がある。目的についてはマンカン士に相談する事

[661: 匿名さん]

誤⇒目的についてはマンカン士に相談する事

正⇒目的については組合員に相談する事

だろう。組合員にメリットがあるかどうかだ。マンカン士は無用。

[662: 匿名さん]

法人格のない管理組合は団体としての「登記」に関する行為能力がないので、管理組合の名義で不動産登記や電話加入権登録等の登記行為ができないし、管理費や修繕積立金など預金の口座名義も管理組合名義では銀行は扱ってくれない。

[663: 匿名さん]

残高証明とってみたら？

>個人名に団体名の冠をかぶせてくれる。

の意味が分かると思うよ。

[664: 匿名さん]

は？
そんなものに全く意義があると思わんが。

[665: 匿名さん]

以前新聞に載ってたけど、法人化した管理組合が総会決議で法人廃止したと。
理由は「法人化したメリットが感じられないから。」だとよ。

[666: 匿名さん]

理事長が代わる度に通帳以外に名義変更が必要な資産のない管理組合は法人化してもメリットないことは当然。

[667: 匿名さん]

理事長が変わらなければいい。永世理事長職だ。

[668: 匿名さん]

貴方の知能指数と一緒だね。

[669: 匿名さん]

法人化は昔30人以上の場合に限る制限があったので流行らなかったツケが現存している。
本来は社会的信用を得るためには管理組合法人があるべき姿である。

[670: 匿名さん]

>>669
デべが分譲したときに最初から法人化を仕掛けたらいい。

[671: 匿名さん]

原始管理規約を改定するには提案者が余程説得力がないと特別議決が難しい。

[672: 匿名さん]

そんなことはないよ、どこでも原始管理規約は改定しているよ。
そうでなければ管理会社に飼い慣らされてしまうよ。

[673: サラリーマンさん]

＞＞原始管理規約を改定するには提案者が余程説得力がないと特別議決が難しい。

＞＞そんなことはないよ、どこでも原始管理規約は改定しているよ。
どこでも、と書くところが井の中の蛙。
　
「特別議決が難しい。」のは、そもそも棄権が多いからである。

標準管理規約にあわせるだけなら、反対するのは余程の変人だけ。

投票率をあげるような理事会からの働きかけが肝要である。

[674: サラリーマンさん]

＞＞以前新聞に載ってたけど、法人化した管理組合が総会決議で法人廃止したと。
＞＞理由は「法人化したメリットが感じられないから。」だとよ。

マンション管理新聞に載っていた。法人化のメリットはないようだ。

[675: 匿名さん]

管理組合の理事長なら「マンション管理新聞」を定期購読した方がいい。
管理会社が隠して言わないことが沢山書いてある。

[676: 匿名さん]

競輪、競馬新聞らな許されるが宣伝は止めましょう。
つぶれる寸前の新聞と想像されるだけですよ。

[677: 住まいに詳しい人]

マンション管理新聞
http://www.mansionkanri-shimbun.co.jp/top.html

[678: 匿名さん]

＞＞競輪、競馬新聞らな許されるが宣伝は止めましょう。
＞＞つぶれる寸前の新聞と想像されるだけですよ。

啓蒙と宣伝の区別がつかない愚か者である。

[679: 匿名さん]

商業用業界紙が啓蒙とは片腹痛いね。
宣伝以外の何物でもない。

[680: 購入検討中さん]

↑公益と私益の区別がつかない愚か者

[681: 匿名さん]

どれかいな？

営利を目的とせず、かつ公益を目的とする団体（公益・非営利）
組織例: 社会的支援活動団体、学校・病院・介護施設・職業訓練施設・墓地等の運営団体など
法人例: 財団法人、社団法人、学校法人、社会福祉法人、職業訓練法人、宗教法人、特定非営利活動法人(いわゆるNPO法人）など
ただし、実質的に共益を目的とする同窓会・事業者団体などについても、公益性を主張することによって財団法人・社団法人等になっている事例は多数存在する。

営利を目的とせず、かつ共益を目的とする団体（共益・非営利）
組織例: 中間団体（同窓会、愛好会、事業者団体）など
法人例: 中間法人、医療法人、事業組合など

[682: 匿名さん]

＞購入検討中さん
凹んだね。

[683: 匿名さん]

＞公益と私益の区別がつかない愚か者

同意。ここで１行書き込みしてる連中には「公益」という概念など理解できないだろうが。

[684: 匿名さん]

株式会社は営利団体だよ。

[685: 匿名さん]

＞購入検討中さん

言わなければ良かったね。
業界紙を公益とは言わないことを学びましたね。
単なる貴方のお勉強の道具だったのです。

[686: 購入検討中さん]

↑屁理屈w

[687: 匿名さん]

屁理屈とは理屈にならないことを云います。
貴方が業界紙を公益と言ったことが屁理屈なのです。

[688: 匿名さん]

↑このかた、よほど傷ついたみたいだね。
競馬新聞とマンション管理新聞は普通に考えたら違うだろう（失笑）

[689: 匿名さん]

営利目的では全く同じ新聞で対象とする業界が違うだけです。

[690: 匿名さん]

＞貴方が業界紙を公益と言ったことが屁理屈なのです。
＞営利目的では全く同じ新聞で対象とする業界が違うだけです。
理解できないことを判ったような口をきかないこと。

[691: 匿名さん]

＞理解できないことを判ったような口をきかないこと。

理路整然と書き込みをしましょう。ヤジの類は頂けませんよ。

[692: 匿名さん]

＞原始管理規約を改定するには提案者が余程説得力がないと特別議決が難しい。

そんなことはないです。
管理会社の都合の良い部分は標準管理規約と対比して説明し、議決権行使書を有効に使えば難しい問題ではありません。
このことは管理委託契約書についても同様でこちらは普通決議なのでより簡単です。

[693: 匿名さん]

管理会社が毎月の管理委託費の支払を「検収払い」を嫌って口座振替自動引き落としにするのはなぜ？
管理会社の会計士は自動引き落としを会計上是としているのか？
管理組合からの入金に対応する検収書と請求書がないことになる。
これでは管理組合が管理会社に利益供与してると国税に判断されない。
そうなると、管理組合は課税対象になるやもしれない。
管理組合は、毎月請求書もないのに管理会社に金渡しているが、管理組合は経費処理してることになる。

[694: 匿名さん]

検収書＝領収書の事か。？

[695: 匿名さん]

管理委託の場合、管理会社が一か月の委託業務の明細を明記して管理組合に提出し、管理組合が良否を判定し、否の場合やその他の場合は改善や指示事項を明記して、理事長が検収合格印を押印して管理会社に渡す。
管理会社はこの検収書を受領後に請求書を管理組合に発行する。
即ち、一か月の管理委託業務の検査合格をもって管理組合は管理会社に支払をする。
管理会社は、検収書が業務実績になり、この業務実績に対する対価が管理組合からの支払になる。
会計上は、請求書だけでなく業務実績の証明をもって、仕事に対する対価の支払いが管理組合から成されたことになる。
管理会社の架空請求、管理組合の架空支払でないことが証明される。
いまの企業会計ではこれを厳しく追及される。

[696: 匿名さん]

また引き落としがどうのこうのの話か。
これ10回以上は見たぞ。前振りから何から同じそのやり取りも。
君ら本当に話題がないんだな。

そんなキモい話じゃなくて
もっと住民との面白エピソードとか、今だから話せる失敗談とか
そんなのないの？

[697: 匿名さん]

６９５さん　６９４です私の知識不足でした御教授有難うございます。

[698: 管理持]

>696

自分の知っている僅かばかりの知識をひけらかしたいから、同じ話題をしつこく繰り返すのでは。

>即ち、一か月の管理委託業務の検査合格をもって管理組合は管理会社に支払をする。

とか言っても検査なんかやってないんだろ。

[699: 匿名さん]

ニセ管理侍登場か？。

[700: 匿名さん]

>管理会社が毎月の管理委託費の支払を「検収払い」を嫌って口座振替自動引き落としにするのはなぜ？

組合員が口座振替自動引き落しするのと同じです。
組合員は規約があり、管理会社は管理委託契約書があるので何ら問題はない。

[701: 匿名さん]

>管理会社が一か月の委託業務の明細を明記して管理組合に提出し、管理組合が良否を判定し、否の場合やその他の場合は改善や指示事項を明記して、理事長が検収合格印を押印して管理会社に渡す。

「一か月の委託業務の明細を明記して」が管理会社が法と委託契約に基づいて提出する月次事務報告書になる。これを管理組合が査収して検収書を発行すればよい。これは基本的に理事長の仕事だ。法と委託契約書をみれば理事長が説明を受けることになっている。
とは言うものの、理事全員で情報共有する必要があるから、この月次報告を定例化して月例役員会とする。理事会ではない、理事会の審議・決議事項ではない。

[702: 匿名さん]

>>700
管理委託契約書案の「口座振替の方法により支払う」を、一般の業者への支払と同様に「月末検収後翌月末現金払い」に変更しようと提案したら、管理会社は猛然と反対し、続いて理事までが「今まで通りでいい！」と反対する始末。
なぜ管理会社だけが特別扱いなのか？他の業者はみな検収払いなのに。
これは次回契約から変更させる。

[703: 匿名さん]

管理委託業務には月次の検収の概念がない。
いったん2年契約締結したら、解約されない限り仕事しなくても毎月自動的に管理会社に金が入る。
これが諸悪の根源だろう。

[704: 匿名さん]

毎月検収されると管理会社に緊張感が走るよ。

[705: 匿名さん]

＞なぜ管理会社だけが特別扱いなのか？他の業者はみな検収払いなのに。

当然でしょう。委託契約に基づく委任関系で、他の業者は請負契約でその間には違いがある。

[706: 匿名さん]

委任契約・請負契約の契約方法と対価の支払い方法は別物。
うちの会社では、複数年間の委任契約でも、会計士から指導をうけ、
毎月検収請求払いに変更するように顧客に要請させられた。
その結果、毎月検収書と請求書を顧客に発行し、売り上げも毎月立てている。
以前は、契約初年度はじめにドカーンと売上立ててたけど、それができなくなった。

[707: 匿名さん]

まさか月次報告書を見るだけで検査をしているとは言わんよな。



>702

検収って何をするつもりだったわけ。

[708: 匿名さん]

＞うちの会社では、複数年間の委任契約でも、会計士から指導をうけ、 毎月検収請求払いに変更するように顧客に要請させられた。

情けないのは管理組合ばかりと思っていたら、
何と情けない管理会社もあるんだね。
検収請求払いより、委任契約だから契約違反でいつでも契約の解約ができるんですよ。

[709: 匿名さん]

＞検収って何をするつもりだったわけ。

委託契約書の扱い方が分からないので請求書を出させて格好を付けているつもりだろう。

[710: 管理持]

いくらなんでも請求書を見ただけで検収したとは流石に702も言わんだろ。

702の回答を期待して待とう。

[711: 匿名さん]

管理侍、よく嫁。701に書いてある。

>「一か月の委託業務の明細を明記して」が管理会社が法と委託契約に基づいて提出する月次事務報告書になる。これを管理組合が査収して検収書を発行すればよい。これは基本的に理事長の仕事だ。法と委託契約書をみれば理事長が説明を受けることになっている。
とは言うものの、理事全員で情報共有する必要があるから、この月次報告を定例化して月例役員会とする。理事会ではない、理事会の審議・決議事項ではない。

お前の管理会社は月次事務報告書を管理組合に提出しとらんのか？
マンション管理適正化法では年次だが、管理委託契約で「乙は、甲から請求があるときは、・・・・」で管理組合理事長は月次報告を要求するのだよ。

[712: 匿名さん]

さむら

と

もつ

は漢字が違う。。。
例の人があばれだしたな。

[713: 匿名さん]

管理侍=管理寺=管理持=管理島=管理鳥はマンコミでは自明の事実。
最近はマンカン理事長がコテハン変えて暴れまわってる。暇なんだろう。

[714: 管理持]

>711

偉そうな事を書く割に書類確認で終わりか。

709の言うとおりだったか。

[715: 管理持]

711の書いている事って普通の管理組合なら当たり前にやっている事だよねえ。

その当たり前の事をどうやったらあんな上から目線で偉そうに勘違いできるんだろう。

[716: 管理持]

本文：
>711

そんな報告は理事長と副理事長、会計、監事に回覧で十分だろ。ワザワザ集まって確認し合うほど暇が有るといいは羨ましい。

確かに当たり前の事を上から目線で勘違い発言なんて今年もタブちゃん健在だな。

[717: 匿名さん]

>理事長と副理事長、会計、監事に回覧で十分だろ

それなら他の理事は何仕事するの？
結局、他の理事は不要ってことになる。
少数精鋭、最少骨格運営でいいことになる。
監事に回覧は不要だ。監事は監査役だ。
監査の視点で都度必要書類を提出させるから回覧する必要はない。

[718: 管理痔]

タブちゃんにあこがれてる管理持ってマンカン理事長の別コテハンですか？

[719: 匿名さん]

>それなら他の理事は何仕事するの？ 結局、他の理事は不要ってことになる。

業務を担当していない理事は理事会議決の一票に過ぎないよ。

[720: 匿名さん]

>>719
それなら、他の理事は理事会の時だけ出席してもらえばいいですね。何もしなくていいし、年2回くらい理事会に出席ですから楽です。
毎月の定例役員会は幹部だけで運営できますから効率がいいですね。

[721: 匿名さん]

そうですね。うちの管理規約では理事会決議事項は次の10項目です。

①収支決算案・事業報告案、収支予算案及び事業計画案　②規約・附属規定の制定・変更・廃止の案③長期修繕計画の作成・変更の案　④その他総会提出議案　⑤専有部分の修繕・模様替え・建物定着物の取付の承認・不承認　⑥専門委員会の設置　⑦管理費・使用料の支払督促・訴訟、それに関わる費用の支出　⑧店舗専有部分用途の承認・不承認　⑨理事長勧告・指示の措置　⑩総会付託事項

従って、経常業務は理事会で審議・決議の必要がないので、管理会社の月次事務報告を主体に役員会で行ってます。理事会は上記10項目の決議が必要な時に任意に開催しています。

[722: 匿名さん]

>⑩総会付託事項
は幅広い事項ですから審議・決議が行われるのが通常です。
＞従って、経常業務は理事会で審議・決議の必要がないので、
は矛盾しています。
＞理事会は上記10項目の決議が必要な時に任意に開催しています。
は当然です。

[723: 匿名さん]

私は居住用マンション（管理会社は関東電鉄系）と賃貸用マンション（管理会社は財閥系）の2つを所有してますから、両者の管理規約を見ています。
前者は理事会は「決議」だけですが、後者は審議、決議」の文字が明記されています。
ここが大きな違いです。

[724: 匿名さん]

＞従って、経常業務は理事会で審議・決議の必要がないので、
＞は矛盾しています。

721の10項目を見れば矛盾してないと思います。
たとえば日常ある共用部分の修繕決裁は10項目に入っていません。

[725: 匿名さん]

理事会と役員会の違いはなんですか？

[726: 匿名さん]

＞たとえば日常ある共用部分の修繕決裁は10項目に入っていません。

修繕と言っても色々あります。
予算書の経常的な補修費の範疇でも、
大別すれば単なる現状維持の保存行為か改善、改良を含む修繕かで理事会の審議の必要が生じます。
改良の程度次第では補修の範疇を超え総会審議の必要性の有無まで審議しなければならないことも考えられます。

[727: 匿名さん]

>>726
理事会で審議する必要はないのでは？
役員会の審議・決裁で十分でしょう。

[728: 匿名さん]

>理事会の審議の必要が生じます。
721の10項目のどれに該当するのですか？

[729: 匿名さん]

総会、理事会の上の役員会のつもりでしょう。
役員会の決議内容は何でしょうね。
それを考えると無駄な組織ですね。
善意で考えれば業務持ちの理事の会で、自信がないので別の業務持ちの理事に相談する会か理事長が頼りない姿かもね。

[730: 匿名さん]

＞前者は理事会は「決議」だけですが、後者は審議、決議」の文字が明記されています。 ここが大きな違いです。

大きな違いはありませんよ。
決議には審議が付きものですので、単なる表現の違いで内容は同じです。

[731: 匿名さん]

役員会と理事会は並列では？
理事会決議事項以外の審議・決議が役員会だと思います。

[732: 匿名さん]

>>730
それはおかしい。
総会で審議しますか？質疑応答と決議だけです。
理事会は総会の下位の会議です。

[733: 匿名さん]

>>725
両者の違いは、会議の召集・成立・決議の要件の違いだ。
理事会は規約で厳格に要件がきめられている。ところが役員会は自由だ。
したがって、役員会は柔軟性と機動性があるのに対して、理事会は融通が効きにくい。
例を挙げると、一昨年の3.11大震災の時は、時々刻々と状況が変化するのに理事会は開催できなかった。それは会議の要件が規約で決められているため、開催通知や理事の出欠席が間に合わず突発的な対応のための会議は役員会で対応したことを思い出してみればいい。

[734: 匿名さん]

＞総会で審議しますか？質疑応答と決議だけです。

四角四面の解釈ですね。
総会ですら議案内容の一部変更はあり得ることでこれは審議の過程で生じるものが一般です。

[735: 匿名さん]

＞ところが役員会は自由だ。 したがって、役員会は柔軟性と機動性があるのに対して、理事会は融通が効きにくい。

理事会を無視する機関とは驚いた。
役員会のメンバーは誰が選ぶの？
総会で選ばれないなら非合法組織ですね。
緊急事態の場合に備え管理者を選んでいるのです。

[736: 匿名さん]

734
>総会ですら議案内容の一部変更はあり得ることでこれは審議の過程で生じるものが一般です。

議長の判断で、一議案の中で可分であり、信任票や議決権行使書の内容に影響を及ぼさない範囲なら部分可決などもあろうが、そんなのはごく限られるだろう。一般的でもなんでもない。
審議とは質疑応答、確認に引き続いての議決のみで、四角四面でも何でもない。変更を要するときは審議未了とするか、臨時総会に流すかが普通。一部変更ありとは、どんな運営をしているのか。

[737: 匿名さん]

>一部変更ありとは、どんな運営をしているのか。

可能性を問題にしているのです。
総会は単なる理事会案の賛否決議のみの運営では不健全そのものです。
議題について審議が行われ多数により全面賛成決議か一部修正決議をするのがあるべき姿です。

[738: 匿名さん]

>理事会を無視する機関とは驚いた。

どこに無視すると書いてあるのですか？

[739: 匿名さん]

>役員会のメンバーは誰が選ぶの？

お前バカか？名前の通り役員だろう。
理事会が名前の通り理事なのと同じだ。
両者の違いは役員>理事、役員には漢字が含まれる。

[740: 匿名さん]

うちで役員会とは、理事会の成立要件がみたされなかったときの「理事会流れ」が役員会です。
これは理事会が出席不足で成立していなかったのに長年「理事会」と詐称していたことが発覚し、組合員から理事長が管理規約違反を糾弾された結果です。
その結果、監事は無監査だったので誠実義務違反で引責辞任させられ、役員はその期は役員報酬を返上しました。

[741: 匿名さん]

>>739

漢字→監事

[742: 匿名さん]

総会時に総会議案は変更はできない。
変更するなら総会議案取り下げしかない。

[743: 匿名さん]

>>740
うちもそうですよ。理事会として正規の手続きを踏んで開催しても、出席理事の過半数割れが半分くらいあります。
その時は流会にせずに役員会に変更しています。但し理事会決議事項がある場合は次回に議案を繰り越しています。それ以外は役員会で決裁しています。

[744: 匿名さん]

＞これは理事会が出席不足で成立していなかったのに長年「理事会」と詐称していたことが発覚し、組合員から理事長が管理規約違反を糾弾された結果です。

そうでしょう。理屈に合わないことをどうしてやるのか理解に苦しんだが、
理事会の欠落を補間するいい加減な理事会ということがはっきりした。
一般には理事会の出席率を上げることを考えるのに、欠員でもやっちまえでも外野がうるさいから役員会とするとは恐れ入る。
ずいぶんいい加減な管理組合だね。

[745: 匿名さん]

やる気のない理事は理事会でなくてもいいのでは？

[746: 匿名さん]

>一般には理事会の出席率を上げることを考えるのに、欠員でもやっちまえでも外野がうるさいから役員会とするとは恐れ入る。

そうじゃないと思う。みんなが集まれるときにやらないと、いつまでてっても開催できない。
ただし今はネットがあるからネットでできることはネットでやってるけど。

[747: 匿名さん]

緊急性があって時間がないときは理事会開かずネットで合意決議とったよ。

[748: 匿名さん]

737
＞総会は単なる理事会案の賛否決議のみの運営では不健全そのものです。
＞議題について審議が行われ多数により全面賛成決議か一部修正決議をするのがあるべき姿です

総会のことは話が横道にそれるが、これは気持ちはわかるが可能性としても謝り。
まず総会では議案修正は許されない。全員参加であれば議長が諮った上で可能だが、そうでない場合は後日書面決議なり臨時総会に振るしかない。
言いたい趣旨は、総会でも審議を十分にせよ、ということだと思うが、そのような案件についてはアンケートなり専門委員会などで事前に案を十分に練り、住人の意向や意見聴取をするのが本筋。その結果「こういう議案を作成したがこれでよいか」を諮るのが総会であって、質疑応答などで確認をするのは十分にすべきだが、そこで「そもそも」的に白熱審議する場ではない。
理事会とはそこが違う。

[749: 匿名さん]

>総会のことは話が横道にそれるが、これは気持ちはわかるが可能性としても謝り。 まず総会では議案修正は許されない。

気の毒に、下の規定を鵜呑みにしている結果の曲解です。

（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

[750: 匿名さん]

749
全員参加であれば可能、と書いたとおり、不参加者の議決権行使の普及を踏まえる以上、不利益取り扱いができない点が大きいが、どう考えるのか。
集会中の決議案修正については下記のような議論が判りやすく大勢であるが、どこがどう曲解か、理路整然と反論されたい。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7380901.html

[751: 匿名さん]

>>749は例の誤った解釈ばかり書くくせにそれを指摘すると「ヤジでなく反論しろ」という若年アルツの彼だろう。

[752: 匿名さん]

>>その時は流会にせずに役員会に変更しています。但し理事会決議事項がある場合は次回に議案を繰り越しています。それ以外は役員会で決裁しています。

「役員会で決裁」？
理事長が単独で決裁できるものばかりなのでは？

[753: 匿名さん]

＞＞若年アルツの彼だろう。
じいさんだろうw

748は誤り。
修正できる。
当日出席してない人が修正に不服がある場合は、訴訟を起こすべきである。
議決権行使書は総会を形骸化させるため、使用すべきではない。

[754: 匿名さん]

753
反論になってない。
＞議決権行使書は総会を形骸化させるため、使用すべきではない。
これは委任状が主流であった頃に委任状方式について言われてたこと。実質参加者や議長だけで決めてしまうことができるため形骸化するのを改めるため、議決権行使書が推奨されている。
修正内容に不服があれば訴訟すればいいとはお笑い草。

[755: 匿名さん]

総会時に総会議案の修正はできない。議決権行使書は修正前の議案で議決権を行使している。

第三十七条は緊急動議を否定している。しかも「決議することができる」だから「決議しなければならない」とは異なる。決議しなく取り下げてもよい。

役員会は名前の通り「役員の会議」である。理事長一人の会議ではない。合議制。
それは理事会が「理事の会議」であることと何も変わらない。違いは理事会のように「決議事項」の規定がないことである。役員会は理事会決議事項以外を審議・決議できる。

[756: 匿名さん]

＞＞役員会は理事会決議事項以外を審議・決議できる。
例えばどんなこと？（笑）

[757: 匿名さん]

＞＞これは委任状が主流であった頃に委任状方式について言われてたこと。実質参加者や議長だけで決めてしまうことができるため形骸化するのを改めるため、議決権行使書が推奨されている。
　　　　↑誤り。

集会はそもそも参加者で決めることを予定している。

[758: 匿名さん]

大規模マンションの住人はおかしなこというひとがおおいね。
５００戸以上のマンションは地方自治法を適用するように法改正が必要だろう。

八丈小島も６００戸くらいだったらしいし。

[759: 匿名さん]

757
誤り。
集会での議事は「区分所有者及び議決権の各過半数で決する」（法39条）

[760: 匿名さん]

＞全員参加であれば可能、と書いたとおり、不参加者の議決権行使の普及を踏まえる以上、不利益取り扱いができない点が大きいが、どう考えるのか。

不参加者の不利益は予め通知した議題以外のものを決議した場合に限られる。
書面と代理人による決議権の行使は昔から行われている。

[761: 匿名さん]

本当に無知が多い。ちょっとは調べてから根拠と一緒に書き込め。
会社でも「～だと思う」みたいな企画書・稟議書書いて却下されてるんだろう。

[762: 匿名さん]

>>756
消しゴムとノートを購入する決裁。
これは理事会決議事項ではない。
修繕工事の発注決済も同様。
これも理事会決議事項ではない。

[763: 匿名さん]

760
＞不参加者の不利益は予め通知した議題以外のものを決議した場合に限られる。
議案修正は、その「議題以外のもの」に該当するという法務解釈が通例。通常、わざわざ修正決議されるような議案内容は、事業・予算額であったり規約・規則関連であったり、賛否の別れる事項が想定される。そのため、既に議決権を行使した者の不利益が発生する、という理由。
＞書面と代理人による決議権の行使は昔から行われている。
それが形骸化を起こすと言っている。

[764: 匿名さん]

＞議案修正は、その「議題以外のもの」に該当するという法務解釈が通例。

おいおい珍学説を作るなよ。

[765: 入居済み住民さん]

>>760
＞不参加者の不利益は予め通知した議題以外のものを決議した場合に限られる。
補足すると、「予め通知した議題」ではなく「予め通知した事項」です。修正議案は、まったく別個の議案と考えるのが妥当です。実際、総会の運営を考えてみればわかりますが、議案を修正した時点で、元の議案についてなされた議決権行使書の扱いができなくなります。誰が考えても仕切り直し、というのが筋です。
「集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる」（第37条）。

[766: 匿名さん]

764
だったらきちんと反論しろ。できんだろうが。

[767: 匿名さん]

>だったらきちんと反論しろ。できんだろうが。

予め通知した事項でも議題、議案でも同じです。
これに該当しない議案を決議は出来ないが、通知した事項、議第、議案の一部修正決議は総会に参加しないで書面、代理人による議決に不利益を与えるものではない。

[768: 匿名さん]

＞通知した事項、議第、議案の一部修正決議は総会に参加しないで書面、代理人による議決に不利益を与えるものではない。
だからなぜ不利益を与えないかの合理的な説明をしてくれ。上では皆、なぜ修正決議がだめか、不利益を与えるかの理由を書いている。

[769: 匿名さん]

簡単さ、理由は一部の修正であるからである。

[770: 匿名さん]

総会の場で議運変更するなら、いったん取り下げて再度総会に諮るべし。

[771: 720]

こんどのみらい平の総会は面白そうだな。

ぜひ観覧したいものだ。副理事長の某氏がでかい口を叩くだけの事があるのかどうか見て見たいよ。

[772: 匿名さん]

会計年度末が10末だから年末に総会終わったのでは？

[773: 匿名さん]

>総会の場で議運変更するなら

余り聞きなれない言葉を使うのは止めましょう。

[774: 匿名さん]

773
誤りを指摘され言い返せず悔しいのはわかるが、そんな「ヤジ」しか言えないなら黙ってなさい。

[775: 匿名さん]

副理事長は留任だろう。

[776: 匿名さん]

よく議長が使う手は「本議案にいろいろ疑義があることは承知しましたが、すでに議決権行使書を提出されている組合員の方が多数おられます。従って本議案は取り下げはできませんので申し訳ございませんが採決に移らせていただきます。本議案が可決された場合は、執行に関しては次期理事会に裁量権をゆだねますので、議案に賛成の方は挙手をお願いします。」だ。

[777: 匿名さん]

副ってなにしてるの？

[778: 匿名さん]

饅頭作ってると思われ。

[779: 匿名さん]

タオルだろ？

[780: 匿名さん]

切手も有るでよう。

[781: 匿名さん]

私のマンションでは７７６さんのの意見とは反対の事が起こりました。議案は賛成票は議決権行使だけでも過半数を超えているのに、委任状　議決権行使　欠席者を無視して出席者（総組合員数の8パーセント）の意見で変更された。しかも理事の選任である。この後この理事が理事長に就任している。450戸のマンションである。組合員からの異議の申し立てがなされている。

[782: 匿名さん]

役員選任議案の役員候補者を、総会当日になって突然変更したということですか？
変更する理由の説明はありましたか？いずれにしても議案の変更は出来ませんので一旦取り下げて、役員候補者を変更して臨時総会に計る必要があります。
新役員が選任されるまでは、先期の旧役員が業務を継続することになります。

[783: 匿名さん]

＞議案は賛成票は議決権行使だけでも過半数を超えているのに、委任状　議決権行使　欠席者を無視して出席者（総組合員数の8パーセント）の意見で変更された。しかも理事の選任である。

そのような初歩的な間違いをその場で議長に訂正させることできない他の役員や組合員も情けない管理組合ですね。

[784: 匿名さん]

難しい問題がありスレでは説明困難です。標準管理規約では782さんと管理会社の顧問弁護士の意見は正しいのですが、私のマンションではこの場合のために立候補についての選挙管理規定が規約に特別決議で設定されております。管理委託契約の更新時期でしたのですが第一回の理事長選任の理事会が開催される前にこの理事が前理事長名を横棒で削除して理事長名を記名して組合の法人印を私用して契約を締結しておりました。

[785: 匿名さん]

＞管理委託契約の更新時期でしたのですが第一回の理事長選任の理事会が開催される前にこの理事が前理事長名を横棒で削除して理事長名を記名して組合の法人印を私用して契約を締結しておりました。

分かりにくいですが、管理委託契約書の更新日が理事選任の総会の時期を考慮しない出鱈目な設定をした管理組合と言うことですか？

[786: 匿名さん]

そうだね。契約書の更新日は総会予定日の2,3ヶ月後にすれば↑の様なことは起こらない。

[787: 匿名さん]

そんな理事長が居るマンションを建てた業者も
間違いなく知識が無い。

[788: 匿名さん]

契約書は双方が合意しているのだから
組合が自分の都合を考えなかったツケが回って来ているだけです。

[789: 匿名さん]

矢張り知識のない理事長は管理会社を監視する能力はないんだね。

[790: 匿名さん]

７８２さん　理事を総会当日に変更しました。翌日までは前理事長の任期であるのに横棒で削除して契約締結されている。
７８３さん　異議を申し立てたのは私一人でした。
２８６さん　いつもは２，３、か月後なのに今回初めてです。

[791: 匿名さん]

＞７８３さん　異議を申し立てたのは私一人でした。
区分所有法39条1項及び2項で説明すれば他の組合員の賛同を得たでしょう。

＞２８６さん　いつもは２，３、か月後なのに今回初めてです。
この文章は矛盾してますね。毎年通常総会は同じ時期に開催するのが「今回が始めて」とはいつもとは時期が違う臨時総会でも開いたのでしょうか。

[792: 匿名さん]

定期総会です。いつもは委託契約の更新は新理事長との間で定期総会の２～３カ月後に締結しますが今回は定期総会の翌日に任期途中の理事長名を横棒で削除して総会の理事選任案にない人物の名で理事長として記名押印しているのです。解りにくいですか。これ以上の説明はしません。全区分所有者に配布した議案にはこの人物の記名はありません。議案にない人物を総会の出席者２０名位の賛成で決議した事になります。４５０戸のマンションです。

[793: 匿名さん]

契約の更新日が来ていないのに記名押印は単なるいたずら書きに過ぎません。
又訂正すれば済む事です。

[795: 匿名さん]

>委託契約の更新は

なぜ更新にしたのですか？

基本は契約終了に伴う新たな契約締結でしょう。
こうしないとコンペで競い合わすことができませんよ。

[796: 匿名さん]

７９４はなぜ削除したの、管理者＝管理会社　

[797: 匿名さん]

>総会の理事選任案にない人物の名で理事長として記名押印しているのです。

総会の役員選任議案自体が詐欺だろう。

[798: 匿名さん]

７９３は関係している管理会社のさぐりの小手振りだよ、気を付けよう。墓穴を掘っている事に気は付いているようだ。これ以上はスレ中止。

[799: 匿名さん]

管理委託契約は委任関係ですので法律上、自動更新ができない。
契約を更新しようとする場合、委託契約の有効期間が満了する日の３月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るのが一般で、管理委託契約は委任関係ですので双方いつでも解約を申し出ることができるが損害賠償の対象になるので3ヶ月前に書面で行う様に契約している。
従って、委託契約の更新日は通常総会の開催時期を考慮して決める必要があります。
管理会社との契約を更新したり解約する場合は総会で更新或いは解約の決議し、書面通告すればその3ヶ月後には更新、解約できるので通常総会時期の2，3ヶ月後に更新時期を設定している。
しかも契約期間を一年とすれば毎年総会議案に管理会社の更新か解約かを提案できるので管理会社からの委託費値上げがし難い状況にもなる。

[800: 匿名さん]

更新だと現行の管理会社との再契約になってしまいます。
現行の管理会社の契約終了を以って新規管理会社に変更する場合は、期間満了に伴う現行管理会社の契約は終了しますので、新規管理会社との契約締結を総会議案にすればいいのですか？