23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[920: 匿名さん]

一馬力でも払い切れる≠資産価値がある。
金額的に買えても所有に値する物件か、てのは全然別の話。

[921: 匿名さん]

>918
駅から徒歩圏のマンションは大丈夫ですよ。>
周りが値下がりしていて大丈夫わけ無いじゃん(笑)

[922: 匿名さん]

>920
おっしゃる通り、資産価値維持力が重要だよね。高い買い物だし。

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき（湾岸）、門前仲町（深川）、木場（深川）、本郷三丁目、半蔵門、
菊川（本所）、清澄白河（深川）、錦糸町（本所）、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）3か所
辰巳（湾岸）、白金台、高輪台、

（郊外）3か所
武蔵小山、自由が丘、二子玉川

[924: マンション投資家さん]

Suumoが在庫裁くためのデマそのまま信用するなんていいお客さんだね
まあ、そういう人が多いから不動産業は成り立つんだけど

[925: 匿名さん]

23区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　44万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　84万人
外部からの流入人口　40万人

旧東京市部8区（都心部）
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　8万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　17万人
外部からの流入人口　9万人（22.5%）

その他15区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　36万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　67万人
外部からの流入人口　31万人（77.5%）

[927: 匿名さん]

近郊のアパート地帯にいかに数多くの人が吸収されているかが良く分かる。

都心部居住の9万人（22.5%）は比較的高い家賃が負担ができる所得層であまり心配は無いが、
その他15区に流入した31万人（77.5%）は相対的に所得が低く、賃料が安いところに居住している。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

所得の低い層は結婚せず一生独身賃貸の道を歩むケースが多い。
年老いて行けば職も無くなり、治安の悪化につながる恐れが大きくなる。

23区の根本問題はこのあたりにありそうだ。

[928: 匿名さん]

2000年以降都心部に単身者向け賃貸が大量に作られ、
今や外部からの流入者の22.5%を受け入れている。

しかし、一方でこれは居住地域による住み分けを進め、
将来の負の遺産を近郊に作りつつある。

[929: 匿名さん]

インフレ目標２％拒否なら日銀法改正…安倍氏
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121223-00000614-yom-bus_all

[930: 匿名さん]

湾岸は新築の売れ残りと中古で供給がダブつきまくってます。
買いたい人にはとても有利な場所です。
しかし一度買ったら最後、一生埋立地と運命を共にするしかありません。

[931: 匿名さん]

新豊洲は坪210万くらいとの噂だけど、割高だね。
完成前には1100戸も売れないでしょう。

[932: 匿名さん]

埋立地の液状化は気にならないのでしょうか？
マンションだけ残っても、周辺が液状化なら生活しにくいですよね。

[933: 匿名さん]

中途半端な液状化だったから学習できなかったのではないでしょうか？浦安ぐらいの液状化が起こらないと理解しないと思うよ。簡単に転居できればいいけど、今の価格だとね。転居できない以上は大丈夫と自分に思い込ませるしかないと思う。

[934: 匿名さん]

業火ベルト地帯は気にならないのでしょうか？
マンションだけ残っても、命あっての物種ですよね。

[935: 匿名さん]

業化ベルト地帯とは具体的にどこのことを指しているんでしょうか？
無知ですみません。

[936: 匿名さん]

どこがどうなろうと、埋立地は厳しいんじゃないかな。

[937: 匿名さん]

埋立地タワマンの販売は消費税増税で壊滅します。

[939: 匿名さん]

池袋は住めるような場所じゃないでしょ。
中国人が多すぎるし、治安も悪すぎる。

[942: 匿名さん]

バカ高い都心や暴落まっしぐらの湾岸に買う人のほうが少ないだろ。
普通は杉並区や、練馬区、板橋区を選ぶ。
それが無理なら多摩。

[943: 匿名さん]

都心部に約９万人の人口が流入し、0歳～14歳人口は15,994人増
その他15区には約３１万人の人口が流入し、0歳～14歳人口は15,321人増
この違いもよく考える必要があるな。

23区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　44万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　84万人、91.3%増
外部からの流入人口　40万人

旧東京市部8区（都心部）
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　8万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　17万人、111.7%増
外部からの流入人口　9万人（22.5%）

その他15区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　36万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　67万人、86.5%増
外部からの流入人口　31万人（77.5%）

2008年から2012年、0歳～14歳人口増加数
旧東京市部８区　15,994人増、9.4%増
旧東京郡部15区　15,321人増、2.0%増
現市部 　　　　1,429人増、0.3%増

[944: 匿名さん]

ヒント：　アベ政権によるインフレ

[945: 匿名さん]

2012年1月の人口統計で28歳から33歳人口に対する0歳児の割合を出してみた。
23区全体　0.0831
旧東京市部８区　0.0840
旧東京郡部15区　0.0828
都心部が高くなっているがそれほど極端な差ではない。

しかし、都心部を区別に見ると大きく違う。
同じ都心部でも子育てに適した区とそうでない区がある。
千代田、新宿、台東が大きく平均を下げている。単身者向けの区と言える。
それら3区を除くと指数は0.0920にはね上がる。

千代田0.071、中央0.091、港0.097、新宿0.061、文京0.082、台東0.075、墨田0.081、江東0.101

[946: 匿名さん]

都心部に比較的安価なファミリータイプマンションが大量に供給されるようになり、職住近接が実現し、微力ではあるが少子化歯止めに一定の効果を上げている。

しかし、千代田、新宿、台東は価格面及び住環境面で適していないのだろう。
3区を除いた5区を中心にファミリータイプマンションの大量供給を続け、子育て環境を重点的に整備して行けば、少子化歯止め効果はさらに大きくなる。
東京都には選択と集中により、限られた財源で最大効果を上げて頂きたい。

[947: 匿名さん]

正社員化が進みそうよ。

大手２行、派遣事業撤退へ　１万８０００人、直接雇用に切り替え
産経新聞 12月24日(月)7時55分配信
銀行大手の三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループと三井住友フィナンシャルグループが、今年度末までに系列企業が行う派遣事業から撤退する方針を固めたことが２３日、分かった。
労働者派遣法の改正で、グループ内の派遣会社から系列各企業への派遣割合が８割以下に規制されたためで、両グループは同法に抵触する恐れがあると判断。
在籍する派遣社員計約１万８千人について、順次直接雇用に切り替える見通しだ。

[948: 匿名さん]

脱中国で東南アジアあたりからの留学生が増えて行きそうな予感。国際結婚も増えるかな？

＜秋入学＞７大学「春と併存が理想」　前回より２増
毎日新聞 12月23日(日)10時45分配信
東京大が５年後導入を目指す「学部生全面秋入学」に関し、主要１２大学の「懇話会」参加校のうち、東大以外の１１大学中７大学が「入学時期は春秋併存」を理想としていることが毎日新聞のアンケートで分かった。今年６月の前回調査より２校増えた。就職や国家試験の日程も依然春入学前提となっており各大学が現実的な対応を探る様子がうかがえる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121223-00000009-mai-soci

[949: 匿名さん]

西側通勤なら東急～中央線沿線エリア、東側ならむしろ千葉の内陸(市川など)が正直良いと思う。城東は通勤は便利かもしれないが住民層が…
子どもの教育など考えると特に。

山手線内側とかは買えればいいけど一般人には高過ぎるからね。

[950: 匿名さん]

日本の景気を良くするには、まずは「東京」を元気にすること。
毎年多くの人を地方から吸収しているんだから、その責任は重大。

景気を良くするには「消費の拡大」が必要。

①世帯所得を多くする
・都心部居住を進め、職住近接を実現し、共稼ぎ世帯を増やす。
・都心部を中心に子育て支援施設を充実させる（民間企業の協力も不可欠）。

②高齢者の消費を増やす
・相続税の課税強化を行う。

③外部から優秀な人材を獲得し、東京定住を促す
・大学の国際化
・企業の柔軟な雇用形態
・2020年東京オリンピックを実現し、日本の価値観を発信、東南アジア、インド等から共感を得る。

[951: 匿名さん]

都心部で消費が拡大して行けば、それに付随してさまざまなサービス需要が出てくる。
そうなれば、周辺部に住んでいる人の雇用機会も増え、所得レベルも上がる。

要はどこを起爆剤にして景気を良くして行くか、
八方美人的なやり方はダメ。
選択と集中、これが大事。

[952: 匿名さん]

物価は上がったが、給与は据え置きなんていうオチにならないといいね。

[953: 匿名さん]

あり得る。
しかも住宅ローンの金利も上がるという……

[954: 匿名さん]

>952
金融政策による円安誘導は単なる時間稼ぎ、その間に成長戦略を組み立てないと
国債暴落、超円安、ハイパーインフレの最悪シナリオになってしまう。
限られた財政と人材をどこに集中させて、いかに短期間に成長戦略を組み立てるかが重要。

選択と集中は避けて通れないのです。

[955: 匿名さん]

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[956: 匿名さん]

>955
東京駅周辺からの利便性と子育て環境を総合的に評価すると
中央、港、文京、墨田、江東の5区が有望でしょう。

[957: 匿名さん]

江東区はないな。

[958: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことですね。

[959: 匿名さん]

都心部で単身者用賃貸が供給強化されるようです。

後は、子育て環境の充実ですな。これは官の力も必要。

大和系、住宅特化の私募ＲＥＩＴ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO49937750T21C12A2NN7000/

[961: 匿名さん]

>960
確かに、単身者の都心部居住がさらに進むと近郊はアパートしか生き残れなくなっちゃうね。
近郊はアパートに特化して行くかも。

[963: 匿名さん]

単身者の都心部居住比率は30%くらいまで上がって行くと予想。
それ以上はたぶん収入的に無理。
7割は近郊のアパート地帯だろう。

[964: 匿名さん]

30%まで上がれば、
旧東京市部８区で単身者用賃貸が約6万戸ほど追加で必要になるね。

[966: 匿名さん]

派遣社員の正社員化が進むと都心部居住が可能になる独身者が増えて行くんじゃない？

[967: 匿名さん]

住宅手当とかが出るようになると変わるだろうね。

「８割規制」抵触　大手２行グループ、派遣事業撤退へ　１・８万人直接雇用
産経新聞 12月24日(月)10時57分配信
都銀大手の三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループと三井住友フィナンシャルグループが、今年度末までに、系列企業が行う派遣事業から撤退する方針を固めたことが２３日、分かった。労働者派遣法の改正で、企業グループ内の派遣会社から系列各企業への派遣割合が８割以下に規制されたためで、両グループは同法に抵触する恐れがあると判断。在籍する派遣社員計約１万８千人について、順次直接雇用に切り替える見通しだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121224-00000511-san-bus_all

[969: 匿名さん]

ある程度以上の所得レベルの独身上京者が都心部に集住するのは良いことだよ。

お互いに職住近接で出会いの機会も増えて、未婚率が下がって行く。