追放した悪徳管理会社の責任追及方法

[管理費削減中]

デベが指定した管理会社があまりにも酷くて、引渡しから3年で管理会社をリプレースしました。

出納業務と定期業務の再委託しかやっておらず、各種名簿は全部不備、
駐車場料金は未請求で長期未収が何件も、フロントマンは頼まれたことは
一切行わず、理事会で無数の嘘をついた上に、やっていたことはデベの
瑕疵の隠蔽工作のみという有様でした。せっかく点検業者が改善勧告を上げて
も全部無視して、改善勧告があったことすら管理組合に報告しません。
これらの悪行だけでも許す気がさらさらないのですが、引継ぎを行ったところ、
以下の事実が判明しました。

1. 管理規約原本が無いから渡せないと言っている

2. 共用部のマスターキーが一本行方不明。鍵の管理台帳もめちゃくちゃ

これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
必要なら裁判も止むなしと考えてますが、あまり長く引きずりたくないので、
刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したい
と思っています。詳しい方の意見をお聞かせ下さい。

[1: 匿名さん]

＞あまり長く引きずりたくない

　そのデベの名前をここに晒したほうが、ダメージを与える目的は手っ取り早く果たせるんじゃね？

[2: マンション住民さん]

まずは、高層住宅管理協会に相談。

[3: 匿名さん]

そんな管理会社あるのか？って水準ですね。
しかもデベロッパーがそんな管理会社を引き渡し時の管理会社に
設定してるって凄いね。

[4: 匿名さん]

共用部の紛失した鍵を交換させて終わりでしょ。
管理規約の保管義務は管理会社ではなく、理事長ではないですか？
点検業者の改善勧告も管理組合が関知してないのは管理組合の無関心人任せの現れでしょう。
仮に訴訟に持っていっても歴代理事会の責任も追及されるでしょうな。

[5: 匿名さん]

引き渡しから3年で管理会社変更…その3年間で駐車場の長期未収者って、マンションの民度が低いとしか思えない。

[6: 匿名さん]

>>4
おお、そうだ。
保管義務は管理者である理事長だったな。

駐車場の長期未収から住民層的にはある種の
ローコストマンションなんだろうけど、
そもそもそんなのは毎年の決算書見れば一目瞭然な気がするが。

要は理事だけじゃなく誰も決算書読めず、そしてスレ主さん含め
それに誰も気づかないってパターンでしょうね。

[7: 管理費削減中]

>4
管理規約は当然、デベとその悪徳管理会社で作った
わけです。住民から役員が出ても、管理規約原本が
住民の管理組合側に引き渡されていません。
作成すらしていないのかもしれません。

歴代の役員には、何も見せず何も知らせずで、
その管理会社が好き勝手やっていました。
その状態でしっかり管理していたなら、まだ
いいのですがこの有り様です。

鍵はマスターなので、共有部のキー全交換する
べきと考えてますが、その管理会社は理事会に
呼びつけても出ても来ません。

会社名公表は当然視野に入ってます。

[8: 匿名さん]

>>7
「うちのマンションの管理規約っないんですか？」って住民や理事で話に
3年間ならんかったのが凄いね。

何をベースに理事会の運営をしとったんかいな。
君らも君らやで。

[9: 管理費削減中]

はい？
何か勘違いしてませんか。

区分所有者には管理規約集は当然配られてます。

管理規約*原本*を受け取っていないのです。
管理規約原本なんて、規約改正しないと
必要にならないので、歴代の理事長も
どこにあるのか探す気がなかったのです。
当然、管理会社が保管していると思っていた
でしょうから。ちなみに、管理組合直接契約の
契約書類も全部管理会社が持っていました。

[10: 匿名さん]

>>9
でも誰も決算書の貸借対照表や月報見れないから
不正を見抜けなかったんだよな。

と言うか歴代の理事メンバーって仕事してた？

[11: 管理費削減中]

>6
駐車場料金未収の件ですが駐車場に空きがあったので、
請求すらしていないので、決算書類みても
判りません。
いつ何台埋まったかなんて情報は
管理会社が把握してないのだから、
役員に解るわけがありません。
なお、駐車場の割り当てはデベが
昨年末までやってました。

どうすれば、会計資料から判明可能なのか
ご説明願います。

[12: 匿名さん]

いつものマンション管理士さんはなぜ登場しないんだ？
いつもは頼んでもないのにどこでも登場してご高説を垂れるのに。

[13: 匿名さん]

それって、理事会が駐車場の契約台数の定期的な状況報告を要求して来なかった結果では。
歴代の理事たちは何をしていたのか、甚だ疑問。
やるべきことをほとんどやっていないように見えるが違うのか。

[14: 匿名さん]

おそらく管理規約原本は存在しないんじゃないの？
標準管理規約をほとんどそのままでパソコンから印刷して配ったんじゃないの？
無い物ねだりしても埒が明かないから3年間規約変更がなかったのなら今ある一冊を原本にして保管すれば？

[15: 匿名さん]

つくづく初代理事長がしっかりしてるかどうかで
その後の運営が変わってくるよね。

どうせクジで当たった人だろうからヤル気や知識や対人折衝能力が
あったわけではないのだろうけど。

どの事案も理事長があれなら早期発見、早期解決出来た問題だよね。
一番悪いのは管理会社なんだけどさ。

[16: 管理費削減中]

私と違って、住民はお人好しばかりなので、
歴代の役員は管理会社を信じていたんだと思います。
地方都市でマンション生活を知らない人が
多いのも災いしたと思います。

私はこのマンションで四棟目で、
管理会社の悪どさや不作為体質を
よく知っていたので、情報を理事長に
必ず回すようにさせて、徐々に
この管理会社の悪徳ぶりが判って、リプレース
することになりました。
私にとってもこいつらは最悪の管理会社でした。

なお、管理規約は標準規約とは似てもにつかない
ものです。管理規約中には明らかにデベと
管理会社に便宜を図るための条項がいくつも
あります。管理規約集は配られますが、
中身の説明は一切うけていません。

私は駐車場の使用者リストを理事長就任後
すぐに要求しましたが、
最新リストはデベにしかなく、管理会社は
入居者が出した使用届に基づいて請求を
かけるので、使用届が出されないとずっと
無銭使用状態になるという体たらくでした。

[17: 匿名さん]

> 歴代の役員は管理会社を信じていたんだと思います。

悪いが役員がやるべきことをやっていない言い訳にすらなっていない。
役員も不作為極まりないのに、管理会社ばかり批判しているように見えて
みっともないことこの上ない。

[18: 匿名さん]

管理会社が悪いに決まってるじゃない。
あんた管理会社の人。

[19: 匿名さん]

駐車場の割り当てを昨年までデベロッパーが行っていた…
何故管理組合が発足して、管理会社も入っているのにデベロッパーがいつまでも関与していたのかね？

[20: 匿名さん]

初期に売れずに空き室だらけだとそうなる。
デベが空き室分の管理費を滞納することすらある。
ヒドいのになると、デベは管理費支払い免除と規約に書いてある場合もある。

[21: 匿名]

どこの管理会社でしょうか？
ここのスレは管理会社に問題があるのなら
会社名を出しても差し支え無いと思います。

[22: 匿名さん]

>>21
公表に賛成です。結局、高層協会は理事長しか届け出れないっていうから理事長が面倒臭がったり、管理会社とグルになっていると届けないし、国土交通省は裁判の結果やらを持っていかないといけないそうだし時間もかかる。
悪い会社を知ってるなら教えてほしいです。

[23: 匿名さん]

駐車場のリストを牛耳ってたデベ側は実質的に駐車場を全部借りてたと考えられる
裁判してデベと管理会社に請求しても良いと思いますよ
公表はもちろんですが国交省にも連絡して大臣登録取り消しさせましょう

[24: 管理費削減中]

昨日は管理会社変更後初めての理事会で、前回の議事録作成や昨日の準備等で
忙しくて、マンコミュにアクセスできませんでした。
このところ、元管理会社と売主（デベ）のおかげで、平日より週末の方が
忙しい生活を送ってます。

会社名の公開は視野に入ってますが、その時は理事会議事録や総会議事録や
その録音、録画といった証拠類も一斉に公開しようと思っています。
このため、準備期間がもう少し必要です。
なお、悪行の公開、刑事告発、損害賠償訴訟のどれでも理事会判断で
行えるように、総会で特別決議を圧倒的多数の賛成で通してあります。

高層協会は念頭になかったので、連絡を取ってみます。
ありがとうございます。

デベが駐車場を管理していたのは、ご推察の通り売れ残り住居を
販売するためです。駐車場を持っていない住民が使いたいと申し出た
ときに、管理会社は自分達は把握していないからデベに聞け
と言ったので発覚しました。そして、デベは自分達が売る予定の
人間に割り当てるから空きはないと言って、住民の希望を却下しました。
怒った理事会は即刻管理権を管理組合に返還せよとデベに要求しましたが、
デベは拒否しました。これは完全に犯罪（窃盗罪？）だと思います。
管理会社は終始デベの味方をして、管理組合の要求をことごとく
握りつぶして、デベが割り当てた新入居者が駐車場をこっそりと
使い始めることに協力しました。

あと、昨日聞いた面白い展開です。
元の悪徳管理会社は管理規約原本をこれから作成するので、理事長に署名捺印
しろと新管理会社に言って来ました。管理規約原本って後から作れるものですか？
私の理解とまったく異なるのですが。それに全区分所有者が署名捺印してない
管理規約原本に意味があるとは思えません。

[25: 匿名さん]

所有権が移転してるからもうダメ　総会決議で決めることになる
契約前に作っておいて　契約時に印鑑貰うのが普通

[26: 匿名さん]

>>24
>怒った理事会は即刻管理権を管理組合に返還せよとデベに要求しましたが、

意味不明。規約上、管理対象物に駐車場が入っていないのですか。
「返還」というのは貸与物を返すという意味でしょうか。
そもそものところでどうも理解できません。

[27: 匿名さん]

>>24
管理規約原本に区分所有者全員の署名捺印は必要ないよ。

一般的には、販売時に区分所有者全員から規約を了承する
旨の署名捺印をとるので、書面決議と同じ効果をもつけど、
管理組合成立時に特別決議として規約を決議しても同じ効果
がある。その場合、総会議事録への署名者と同じ。

ただ、スレ主のように紛失が疑われるのであれば、
総会でその事実を公表して、あらためて特別決議を
とり、その時の総会議事録の署名者の署名をもらった
規約原本を作成することになると思う。

ちなみに、管理組合名義の銀行口座の開設には、規約原本が
必要(人格なき社団の本人確認書類のひとつ)。

[28: 管理費削減中]

>26
実質上、管理権を勝手に持っていってしまっているので、
即時返還せよと命じたのです。つまり、
我々の所有物だから返せと要求したのです。

[29: 管理費削減中]

>25 >27
新管理会社のアドバイスで総会で原本を
制定することが可能なのは知ってます。

元の管理会社は総会も開かずに勝手に
管理規約原本なるものを作って、
理事長に判を押させることで済ませる
つもりのようです。
こんなことが認められるとは思って
ません。この件に関する我々の要求は
非常に簡単で、管理規約原本を作っていません
という謝罪文を管理組合に代表者印を
押してよこせと要求しているだけです。
この要求を認めようとしません。

[30: 匿名さん]

＞非常に簡単で、管理規約原本を作っていません
＞という謝罪文を管理組合に代表者印を
＞押してよこせと要求しているだけです。

つまり、管理規約のないマンションということですね。
管理委託契約に原始規約作成業務が入っているのでしょうか。
作成責任は管理組合、管理会社のどちらと認識しておられるのですか。

[31: 管理費削減中]

最初の設立総会を開くまでは管理組合代表者を
その悪徳管理会社が兼ねているので、
管理規約原本が存在しない全責任はその管理会社
にあると考えています。
住民による管理組合が結成されても、
管理会社から原本は引き渡されていません。
たぶんつくってもいないのですから。

[32: 匿名さん]

>>31
３年間も管理規約なしで総会決議や管理費・修繕積立金の支払をしてこられたわけですか。
当然、理事長がそのような無法状態の中で決議したり、財務を行ってきた責任を負うことになります。
設立総会を前にしての話なら
＞管理規約原本が存在しない全責任はその管理会社
＞にあると考えています。
というのもわかりますが、３年も経て、管理会社に責任とか謝罪を求めるとか。
二重にありえない事例ですね。
悪徳という言葉をお使いですが、管理費を支払う一般住民にしてみれば、３期もの間、規約作成について何も手を打たず、帳簿類の不備をチェックしてこなかった杜撰な理事会運営を棚にあげてどっちもどっちだなあ、と。
駐車場にしても、規約の定めがないのですから「管理権」など主張できませんよね。
何ともコメントしようがありません。

[33: 管理費削減中]

ついで管理会社の悪徳ぶりを書いておくと、
自分が管理組合代表者(管理者？)を兼ねている間に、
法人格のない管理組合にとって何の意味もない、
高利率のリース契約を管理組合として契約したり
してます。管理組合には納税はもちろん
原価償却の概念もないので、利子の払い損です。

相場の倍や三倍で商品やサービスを買ったこと
にするだけでは飽きたらず、高利率のリース金利
まで管理費から負担させているわけです。

[34: 管理費削減中]

>32
管理規約集は区分所有者もとにあるので、
管理規約原本が存在しないことに役員に
気づけというのは無理があります。
管理規約原本がないかも知れないなんて
思いもよりません。
役員が区分所有法なぞ熟知しているはずが
ありません。私だってそんなもの知りません。

一方、管理会社はプロですから、何の言い訳も
できません。最終的にはどちらが悪いか、
世の中に判断してもらおうと思ってます。

[35: 匿名さん]

>>34
「元の管理会社は総会も開かずに勝手に管理規約原本なるものを作って、」とあったので、原始規約自体がないのかと思ったのですが。規約自体は発効してるのなら、今更総会決議など不要です。紛失した原本と配布物との照合を理事会の責任で行うだけのことです。
規約があるなら駐車場の件は規約と管理委託契約で白黒つけられる話でしょう。引き渡せだの拒否だのという話ではないですが。
区分所有法の詳細は素人は知らないですが、このような事態になれば少なくとも理事長は法令・規約・委託契約書を根拠に考える責任があります。規約があるなら、「理事長は区分所有法にいう管理者とする」といった一文が必ずあります。
そもそも、管理会社と渡り合うのに、契約のひとつも知らない人間が理事長になること自体に無理があります。理事長を補佐するその他の役員は社会人経験のない人間ばかりなのですか。
世の中に判断してもらう、というような大袈裟な問題ではありません。

[36: 匿名さん]

>>34
世の中に判断してもらうなら具体的な管理会社名を遠慮せず公表しなさい。

[37: 匿名さん]

そもそも民事契約の不履行について刑事罰云々とかに飛ぶ発想が意味不明。
まあ、新管理会社には少なくとも今までは「甘い管理組合」であったのを知られてるので、舐められないよう頑張ってください。
今この期に及んで堂々と「役員が区分所有法なぞ熟知しているはずがありません。私だってそんなもの知りません。」などと言ってるようでは、この先も一抹の不安はあるが。

[38: 匿名さん]

>>33は具体的にどんな行為があったのかね？
管理会社が管理組合名で何かの契約をしたというのかね？
理事長名の署名とか管理組合の印鑑はどうしたのだろうか？

[39: 管理費削減中]

>38
理事長名のところには管理会社の人間の名前が
入ってます。
印鑑は住民の理事長に渡す前なので、
彼らが持っているので、それをそのまま
使っています。

私の理解では管理組合設立時の初代管理者は
管理会社なのだとおもいますが、違うのですか？
そして、その管理者が設立総会を招集する。

管理規約原本は管理者の保管が義務づけられていて、
区分所有法上は罰則規定もあるはずです。
管理会社は明らかにこれに抵触していると考えています。
違うのですか？

[40: 管理費削減中]

駐車場を勝手に自分の客に割り当てたり、持ち主の
管理組合が返せといっても機械式駐車場の鍵や
暗証カードを持ち続けることは、犯罪じゃないの
ですか？自分のものじゃないものを自由に使うのは、
窃盗の類いだと考えてますが。

あと、デベロッパの瑕疵を隠蔽するために、
不具合のある部分と関連した装置の電源を
フロントマンが故意に切って、不具合は
電源スイッチが切れていたからで瑕疵や不具合は
ないと強弁していたのですが、これも犯罪じゃない
のですか？少なくとも、管理組合にとっては
犯罪行為であることは明白です。

事実を明るみに出せば、こんな管理会社を
使う人は大幅に減らせると考えています。

ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
この管理会社の言うことは何も信用できないので、
単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
いる可能性も大いにあります。

[41: 匿名さん]

売れ残りの住戸がある場合に、デベが駐車場をキープするのはよくある話。
ただし、この場合は重要事項説明にその旨が書かれている。この点は確認した？

[42: 匿名さん]

>>39さん
よく考えてみてください。
通常、原始規約を作成するのは販売会社です。それを総会で決議すればよいのですが、多くの場合はともかく発効させることを優先して売買時に説明し、個々に承認を取って、最初の設立総会の場で書面決議の報告を行い、同時にその規約に基づいて総会を運営し、初代役員を選任します。
ということは、規約に基づき管理者＝理事長は区分所有者の中からしか選任できません。
あなたのマンションが当初売れ残りがあり、たまたま販売会社が区分所有者であって総会の承認により管理会社代表取締役が理事長になることはありえますが、例外です。
通常、設立総会の招集は、管理規約によらず、区分所有法34条5項（管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。）または46条（集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。）により行います。なお、管理組合は区分所有者への引渡しが始まった時点で自然に組合が結成されるので、組合を「設立」する必要がありません。いきなり規約を確認し、役員を選任するだけです。

（参考）wiki
「各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会[1]が招集され、管理組合が設立される。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認される。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。（中略）
直接的には、管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会、理事会を監査する監事が組合運営を行う。」

[43: 匿名さん]

「犯罪」「信用できない」「嘘」といった主観的な言い方では議論になりません。
法令や契約書の何条に抵触しているのか確認して、物の白黒を判断してください。

[44: 匿名さん]

＞ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
＞この管理会社の言うことは何も信用できないので、
＞単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
＞いる可能性も大いにあります。

管理組合が契約しているのは会社であり、フロントマンではないので、やめようが関係ありません。会社としての履行を求めればよいだけのことです。追求を逃れるようであれば逃さず追及するのみ。犯罪だなんだという前に、相手の言い逃れを論破してしまえば済むだけのことです。ただし、その根拠は貴方の言うような憶測ではなく、区分所有法、マンション管理適正化法、管理規約、管理業務委託契約書です。技術的なことは専門家やメーカーなどの支援も必要です。
怒りは追求のエネルギーになりますが、感情論では何も変わりません。
ひととおり確認された上で質問をされることを薦めます。

[45: 管理費削減中]

>41
別スレを過去に立てたことがあるのですが、
もう一度書くと、
確かに重要事項説明に、売主が駐車場の割り当て
を決めると書かれてますが、二名の弁護士に
相談したところ、二名ともこの記述はマンションの
売買契約書の重要事項説明の性質上、管理組合が
設立されるまでの割り当て方法を書いてあるに
過ぎず、管理組合結成後まで有効性を持つことは
ないという見解でした。

なお、重要事項説明にはいつまで割り当てを
行うかが書かれてません。こんなものが永遠に
有効だとずっと売主が区画割り当てを行うことに
なって、どう考えてもおかしいです。

法的な行為は弁護士に相談しながら進めていますので、
余計なご心配は無用です。
裁判は時間と手間がかかるので、それ以外の
責任追求方法を探しています。

[46: 管理費削減中]

>42
お書きになられたことぐらいは判ってます。

私が言ってるのは、区分所有者が二名以上生まれて、
自然に管理組合が結成されてから、最初の総会が
開かれて役員が決まるまでの間は、管理会社の
責任で運営されているんじゃないのですかと
いうことです。

現に、この期間にリース契約を結んだり
しています。ということは、当然、管理規約原本の
保管義務が管理会社にあるはずです。
作ってもいない、保管してもいないで通るわけが
ありません。

それから、常識的に考えて、管理規約集が
住民に配られようが、その管理規約が正当な
ものであることを保証するのが原本ですので、
理事会で規約集との差異をチェックすればよい
なんていう話ではないはずです。

本当に、この辺の事情に詳しい方にレスして
もらいたいのですけどね。まぁ、マンコミュなので
仕方がないのは理解してます。

[47: 匿名さん]

>>45>>46
あんたはここで何をしたいの？
弁護士に話をしているのなら任せればいいだろう。
啓蒙したいならデベと管理会社名を晒せばいいだろう。
何をしたいの？

[48: 匿名さん]

>お書きになられたことぐらいは判ってます。
ほお。それは失礼いたしました。

初回総会までの間の管理会社の行為を責めたいわけですね。
簡単です。契約不履行で契約に基づき対応する以外ないでしょう。駐車場云々も事実関係を押さえれば済む話。裁判で何を回復しようとされてるのかよくわかりません。そもそも、３年間も一体何をなさってたんですか。
裁判も結構ですが、管理者（理事長）の善管注意義務の欠如、不作為も同時に暴かれるわけで、大した成果にはならないのではないですかね。せいぜい頑張ってください。

>それから、常識的に考えて、管理規約集が
>住民に配られようが、その管理規約が正当な
>ものであることを保証するのが原本ですので、
>理事会で規約集との差異をチェックすればよい
>なんていう話ではないはずです。

じゃあどんな話なんですか。裁判でもやって管理会社に土下座させれば裁判所が管理会社が複製した原本にお墨付きをくれるとでもいうのですかね。何を訴えたいのか、きちんと伝わるように書いてください。
おそらくあなたはここで鬱憤を晴らしたいだけで、皆が「大変だね、ひどい目にあったね」とでも言えば満足なんでしょう。
「まぁ、マンコミュなので仕方がないのは理解してます」とまで大口を叩くなら、遠慮せずこちらも言いましょう。
あなたの書き込みレベルでは、管理会社に対抗するのは無理です。
弁護士と他の役員に任せることをお勧めします。

[49: 匿名さん]

鬱憤晴らしはしたいけど、管理会社名を明かして万一自分の身許がバレるのが怖いんだね。
だったら大人しくしてればいいのに。

[50: 匿名さん]

区分所有法

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条 規約は、 管理者が保管しなけ ればならない。
ただ し、管理者がないと きは、建物を使用し ている区分所有者又
はその代理人で規約 又は集会の決議で定 めるものが保管しな ければならない。

スレ主のマンションでは、規約原本の保管を管理会社が行うことを
規約又は決議で定めていたのですか？