シティハウス中野中央ってどうですか？

[シティハウス]

シティハウス中野中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区中央5丁目78-3、78-4（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「中野」駅 徒歩6分
総武線 「中野」駅 徒歩6分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線 「新中野」駅 徒歩7分
間取：1R～3LDK
面積：37.95平米～69.66平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nakanochuo/
施工会社：竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/8215/

[46: 物件比較中さん]

プラウドはイメージ料が入ってるから。中野にプラウドできたらもっと高いだけ。

[48: 匿名さん]

高度利用ができる土地の価値が高いのは常識では？

低層しか建てられないようなところは地価も安いよ。
住宅以外だと農地くらいしか利用できないからね。

[49: 匿名さん]

山坂が多いところは住宅以外に使い道が無いので安いよ。

[51: 匿名さん]

マンション用地の価値は利用価値で決まるからね。
広さで計算する単純な地べたのお値段じゃないよ。

[53: 匿名]

だったら中野、と思ってしまう

[54: 匿名さん]

これは私も興味を持ってるテーマなんだけど、土地の持ち分って、とりあえず賃貸人にはなんの関係もないから賃料は土地の持ち分が17mの3階でも、42mの3階でも、賃料は一緒でしょう。
そうすると収益還元法的に見て、やはり中野駅の6000万が坂上駅の6000万よりはるかに価値があるってことじゃないかな。

あるいは同じ中野駅で同じ条件の場合でも、同じ3階なら上部が低層か高層かで賃料が変わるのは聞いたことがないから、持ち分40m・8000万よりも初期費用の安かった6000万が得ってことになるのかな？

中古市場で売る時でも、買う人は土地の持ち分なんか気にする人はほとんどいなくて、「中野駅6分で70平米の広さがいくらで買えるか」でしか見ないだろうし。
どうでしょう？

[55: 匿名さん]

>54
その通りです。
マンションの価値は利用価値。
その尺度は賃料です。

ただし、不動産は長期保有が基本ですから。
将来の賃料。
すなわち、その地域の将来性をよく考えないといけません。

中央線沿線の一番の懸念材料は、
リニアが品川に決まって、これから新宿が凋落して行く可能性が高い点です。

[56: 匿名さん]

路線価は、平米当たり、
中央は、路線価平米当たり590千円、
近隣商業地域　
建ぺい率：80%（防火地域内の耐火建築物による割増あり）　
容積率：400%　


本町は、路線価平米当たり400千円
第一種中高層住居専用地域なので変な建物が近くに建つ心配なし
建ぺい率、容積率が表記されていないので分からないですが、さほどないんでしょう。

路線価だと、中央の方が１．５倍なので、実際の取引はもっと差があるでしょう。
なので、一概に持ち分が少ないから、割高だとはいえないかと。
どちらの方が良い悪いではなく、中野は利便性、坂上は静かさを求める人向きです。
どちらも良い物件だと思います。

[57: 匿名さん]

あらゆる要素が家賃に反映されるから
結局は収益還元法なんだよな。

静かな住居環境も当然家賃に反映されます。
また利便性も家賃に反映されます。

[58: 匿名さん]

それでは、こちらは戸数が少ないこともあり、早々に完売しそうですね。
価格自体はお手頃ですからね。

[59: 匿名さん]

中野駅の2LDK家賃16.94万円
中野坂上の2LDK家賃16.41万円
ほんのちょっとだけど中野駅の方が今のところ上。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=114/tk=3/bg=2/

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/tk=3/bg=2/

[60: 匿名さん]

＞リニアが品川に決まって、これから新宿が凋落して行く可能性が高い点です。
新宿は昔から新幹線類は一切なくても世界一の駅に成長したんだから、リニアはまったく関係ないのでは？

リニアは昔から東京駅から品川まで行くのは決まってたし、数十年後に品川の利用者が少し増える程度で、あなたは年に何回リニアに乗るんだろう？

[61: 匿名さん]

１９７０年代にオフィスビルが不足していたから高度化利用を認めて新宿をオフィス街にしただけなんだよ。

今や品川周辺もオフィスビルが出来たし、
東京駅周辺も再開発で高層化が進んでいる。

交通利便性で劣る新宿は見捨てられ、
テナントは他にドンドン移転するようになるだろう。

リニアが新宿だったらその流れも止められるんだが、
それも無くなったから・・

[62: 匿名さん]

＞61
リニア一つが品川にできることで新宿が交通不便になっちゃうんだ？
頭大丈夫？

[63: 匿名さん]

新宿の相対的な競争力が落ちて、
限られたオフィス需要を他に取られると言う意味じゃない。

西新宿の高層ビルは老朽化が進んでいるし、
新築は空きだらけだから将来暗そうだね。

[64: 匿名さん]

東京駅周辺で高層化が認められてから流れが変わったね。

[65: 匿名さん]

オフィスの需給悪化は新宿というより、むしろオフィスメッカで老朽化が進んでる東京から品川の一帯だと思うんだが。
一層の高層化も、より将来の需給悪化要因となるんだけど。
本当に大丈夫？

[66: 匿名さん]

ビジネスマンってのは全国を飛び回る。特に東京ー名古屋ー大阪は頻繁に移動する。
だから、既に新幹線駅で羽田も近く、将来リニア始発駅と決まっている品川駅周辺のオフィス需要は高まる一方だろう。
その分新宿の需要が減少するのは自明の理。
東京支社（本社）は1つでよくて、最も適したエリアが選ばれる。

[67: 匿名さん]

ううん、オフィスメッカで老朽化が進んでる東京から品川の一帯はもともとすでにオフィスが入ってるだろう。
限られた企業からのオフィス需要に、更に高層化したら、東京品川周辺は一気に需給悪化するのは目に見えてる。


新宿はオフィスだけが専門の地域じゃないし震災後の高台需要も相まって、オフィスのみ・低地の東京品川より相対的に強くなるはずだが。

[68: 匿名さん]

郊外で高齢化が進んで人口が減り始めると商業関係もダメになりますね。
新宿に将来は無いと考えるべきでしょうね。

[69: 匿名さん]

新宿は郊外じゃないですよ。
超都心ですよ。
大丈夫ーですかー

[70: 匿名さん]

新宿の商業需要は郊外の沿線（小田急、西武）住民に支えられている、と言ってるんだと思うけど。

[71: 匿名さん]

あ、もちろんJR中央線もだね。

[72: 匿名さん]

間接的な影響を述べるんだったら、東京のオフィス需要も結局は郊外を含めた全国民の動向と関係あるだろう。
小田原近辺の人が新宿で毎週買い物するわけではないし。
まず頭の視野を広げるように。

[73: 匿名さん]

>69
郊外って新宿から外に広がる市部とか埼玉県に決まっているだろ。
大事なお客さんたちでしょ(笑)

[74: 匿名さん]

中野駅からこっち方向に6分はグッドですね、
新中野も使えるし利便性高いんじゃないかな。

この辺の青梅街道沿いはいろいろ店もあって楽しめるし行き先がたくさんあって生活が一辺倒になったりしないと思う。
車あれば青梅街道まっすぐで新宿もすぐだしこれも嬉しいポイントですよ。

[75: 匿名さん]

>66
湾岸に沿って発展エリアが広がって、内陸部はどんどん廃れて行くんじゃない？

[76: 物件比較中さん]

品川がいいと思うなら品川へ。
中野がいいと思うなら中野へ。
ただそれだけ、議論したって仕方ない。

[77: 匿名]

たしかにw

[78: 匿名さん]

それはそうだが、広域で探してる検討者にとってはそれなりに有意義な議論ではないだろうか。

[79: 匿名さん]

リニア君の埋立地購入で焦る気持ちもわかるが、ここのような高台の安心物件では何も語らない方がいいぞ。

[80: 匿名さん]

埋め立て地？なんのことやら。。。
自分は広く内陸高台で探してるんだけど。

[81: 物件比較中さん]

だけどここの物件でしゃべるのは
ここの物件の話であるべきでしょう。
有意義だと思ってるのは
議論してる人だけな気がしますが。

[82: 匿名さん]

そういうものか。。。
自分はこことか中野坂上とかも候補に入れてるんだが（できれば竹中施工と考えてるので）、やはり将来的な資産価値は気になってしまう。

[83: 匿名さん]

じゃ、リニア君も、内陸高台の中で一番都心に近い新宿中野がいいと認めたんだな？

[90: 匿名さん]

とりあえず同じ値段なら坂上プラウドよりはこっちいいね。

[91: 匿名さん]

低層好みの自分は坂上プラウドに一票

[92: 買いたいけど買えない人]

断然こっち。建物と言うより立地で

[95: 匿名さん]

立地、いまひとつ。せっかく中野駅なのに、徒歩六分、実際はもうちょっとかかる。道が良くない。
戸数少なくて、機械式駐車場、負担大きい。固定費高いのイヤかも。
結構お値段するのに、あまり高級に見えなさそう。小さいから仕方ない。

[96: 匿名さん]

これからも発展する新宿に4分で行けるし、立地最高だと思うよ。

[97: 匿名さん]

ここは竹中の設計・施工なのがいいね。
竹中らしいクリーンなデザインだと思う。

[98: 匿名さん]

憧れの中央総武線っていうのがいい。
リニアの何十倍も重要なポイント。

[99: 買い換え検討中]

徒歩６分はない。
少なくともあと２、３分はかかる。
あと周辺の雰囲気がちょっと暗い。
でも少なくとも坂上よりは魅力感じる。

[100: 匿名さん]

新宿がそんなに廃れることは無いでしょ。路線はほぼ固定しているわけなんで、人の流れがそうそう変わるとは思えない。
今は東京駅近辺が開発されているだけで、一時的なことでしょ。結局大きくは変わらないと思う。
変化があると主張するのであれば、数値で示していただければ助かります。
日本の人口が減るので全体的に廃れるというのは誰でも言えるのでそれはなしでお願いします。

[101: 匿名さん]

ヒント

東京駅は東京の中心
新宿駅は郊外と都心をつなぐターミナル駅

[102: 匿名]

新宿いやなら別いってくれい！

[103: 匿名さん]

>101
アンタ、文章読めない馬鹿ーー？
数値で言えって言われてるでしょ。

[104: 匿名]

偏った品川信仰も
リニア君と呼ぶセンスも
どちらも不気味

[105: 匿名]

偏った品川信仰も
リニア君と呼ぶセンスも
どちらも不気味

[106: 匿名さん]

東京駅信仰者は、地価が安い埋め立て地しか買えないのでひがんでるだけでしょ。
東京湾に津波がきたらどうすんの？
例えば、昼間に発生して、子供を近くの低層の保育園とかに預けていたら心配じゃない？
今から買うなら、価格が高くても、高台で地盤がしっかりしたところを買ったほうがいいと思う。

[107: 物件比較中さん]

その意見も不気味

[108: 匿名さん]

自分の意見を言わずに人のコメ批判だけする人間こそ、不気味。

[109: 購入検討中さん]

絶対そうやってかぶせると思ったw
二人とももういいんじゃないですか
このスレ荒らさないでください

[110: 匿名さん]

まあ、それが当然のルールだわな。

[111: 匿名さん]

最上階はいいけど、あとは良くないね。
ちっちゃいビルみたいな感じ。

[112: 匿名さん]

＞＞111
ああー、それ言わないでーー

[113: 匿名さん]

再開発で中野の価格が高騰していますね。
高すぎに思いますが、皆さんはそう思いませんか？

[114: 匿名さん]

高いよね、適正価格にしてほしいって言えば満足なの？
それほど高くはないんじゃない。吉祥寺・荻窪・阿佐ヶ谷あたりも安くはならない。
管理費修繕費いずれ爆上げだし、お金のある人向き。戸数は30くらいだから、地元の高齢夫婦にすぐ売れちゃうんでしょ。お金無い人は無理して悩んで買わなくていい物件。駅から実質8分くらいだから、リセールは他物件に負ける。

[115: 匿名さん]

小規模マンションにして、
相続までの仮の住まいの地元需要とちょうどマッチさせて超高値で売りさばく。

おみごとです。

[116: 匿名さん]

中野区はこの手のマンションばかりじゃない？

[118: 匿名さん]

>113　確かに中央線駅だと最近はどこも似たような価格ですね。
総武線の東中野も中野とたいして変わらないですし。

[119: 匿名さん]

確かに中央線沿線は購入者が良いようにやられているイメージが強いね。

[122: 買いたいけど買えない人]

ここと豊洲ザ・シンボルと比べるとどうかな？

[123: 買い換え検討中]

そもそも求めているものがちがう。
海辺で探したら？

[126: 買いたいけど買えない人]

それと千葉や神奈川と比べると価格は断然差がありますが、どうでしょうか？

[127: 匿名さん]

埋立地ならここがいいー

[128: 買いたいけど買えない人]

グランアルトが完成間近ですね。もし棟内モデルルーム入るなら、中野レジデンスとグランアルト、どっち？

[129: 匿名さん]

128さん

やっぱりグランアルトだなー。

[130: 匿名さん]

単身向けからファミリー向けまでバラエティーに富んだ間取りがありますね。
年始は2日から営業しているのでお正月休み中にMR見学ができそうです。
立地は駅の南側ですが、北側に比べて商業施設が少ないのではないでしょうか。
近くのスーパーはピーコックになりますか。

[131: 匿名]

>>130
営業開始日とか間取りの種類とか、宣伝ご苦労様。

[132: 匿名さん]

買い物はスーパーとなると
ピーコックしか思い浮かばないですね

あと他にありますっけ？

あとは中野の方のサントクでしょうか？

[133: 周辺住民さん]

coopが一番近いかと思います。
2-3分くらいじゃないでしょうか?

[134: 匿名さん]

コープがあるんですか。
知らなかったです。
あまり今まで住もうと思ってこの辺りを通りかかっていなかったので
見落としが結構ありますね。

[135: 匿名さん]

立地を見るにブロードウェイまではちょっと遠めですね。できれば中野駅の南側でいろいろと済ませられるといいと思います。それなら時間的ロスも少ないし検討しようと思います。もうこの立地は五差路より南側ですよね？ちょうど住宅がメインのエリアだから夜は静かそうだし住まいの場所としては向いていると思います。

[136: 匿名さん]

南側は日差しアウトだね。

[137: 匿名さん]

１３２さん
ここの物件の近くに住んでいるものです。ここからだとコープが近いですが、コープのものが中心なので
若干高めなんですよね。そうなるとピーコックの方が安いし品揃えもいいしですからそちらへ行って
しまう事が多いかな。もう少し商店街が活気あればいいのですがね。今の所そんな期待ももてない様な
感じです。しいていえば丸井位でしょうかね。

[138: 買いたいけど買えない人]

昨日、パークホームズ中野中央フォーシーズコート新発表でした。ならば、シティハウスとパークホームズ、どっちがいい？？？

[139: 購入検討中さん]

まさか直天上物件ですかココ？
階高をそれで確保してたりして？

[140: 購入検討中さん]

排気ガスで洗濯物干すには不適格ですかね？

[141: 匿名さん]

１期でどれくらいの販売になったのでしょうか？？
事業協力者住戸もあるので、
場合によっては２期は最終期になる可能性もあるのですよね。

洗濯物の外干しはどうなんでしょうね…。
自分は花粉症なのでそもそも乾燥機派なのですが…。
目の前の道も渋滞するほど混むわけじゃないので
干しても気にならない人は気にならないんじゃないかと思いますよ。

[142: 匿名さん]

マンションから徒歩1分のミニコープは規模が小さく価格も決して安くはありませんが、
コープとしては珍しく23時まで営業しているので夜間のちょっとした買い物には便利ですね。
他にも、マルイに入っているピーコックも23時まで開いてます。

[143: 匿名さん]

スーパーが夜遅くまで開いているのは助かりますね
自分は料理をあまりしないのですが
スーパーがコンビニ代わりに使えると助かります
お総菜や弁当も最近はスーパーのって美味しいですよね
それに普通にヨールグトなんかの日配品も仕事帰りに買えますから

[144: 匿名さん]

物件概要の特記事項として、マンションの敷地東側接面道路は、都市計画道路として計画決定しており敷地東側約55.96㎡の部分は堅固な建物は建築できないと書かれていますが、道幅が拡張されるのでしょうか？
まだ具体的な実施期間は未定だそうですが、何か情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

[145: 匿名さん]

私も確実な情報を持っているわけじゃないですが、
144さんが書かれているようなこともありえますよね
これは超要確認ですね。
ただ単に道路工事の際に影響が出るから建てられないのか、
提供しなくてはならないのか…。
どうなのでしょうね。