箕面・小野原レジデンスってどんなの？

[ビギナーさん]

現在、高槻、雲雀が丘、など駅から徒歩圏内を検討中のビギナーです。何か情報ありましたら書き込み願います。現在資料請求中

[2: ビギナーさん]

資料届きました。予想はしていましたが５９００万〜８２００万円台でした。土地１９５．５㎡（約５９坪）〜２４６．６㎡（約74坪）建延１２２．９５㎡（約37坪）〜１６０．５２㎡（約49坪）でした。土地・建延共もう少し狭くて良いので５０００万弱があればと期待しておりましたが残念です。サラリーマンには高嶺の花でした。

[3: 購入検討中さん]

どの物件が人気になるんですかね〜。南向きの並びで60坪の方ですかね？
それとも角の大きな2つなんでしょうか。意外や意外にもお値段の関係で
北向きになるんでしょうか。（リビングは日もあたりそうだし。）
営業マンも売れるかどうか半信半疑みたいな感じでしたが、建売でこの
お値段はやっぱり高いなぁ。

[4: ビギナーさん]

はじめまして。関西の物件を検討しています。今は家選びについていろいろ勉強中ですが、箕面も興味があり、このスレが目に止まったので書き込みさせてもらいました。小学生の子供がいますので、箕面の住環境や、小野原周辺の教育環境について、詳しい方がいたら教えてください。
また阪急不動産の土地開発、建物はどうでしょう？本当に買って納得できる家を選びたいと思っています。些細なことでも結構ですので、情報をお願いします。

[5: 購入検討中さん]

少し価格帯が下がったのかもしれません下がったといっても２、３００万ですがね最多価格帯が５０００万前半であれば考える予知ありますがまだまだ厳しいです。売れ残って叩き売りに入れば良いのですがそうは行かないのでしょうね。もう少し様子見ます。

[6: マンコミュファンさん]

かなりお墓の近くなのですが、皆さん気にならないのでしょうか？
北千里駅まで歩いて行く場合には、絶対にお墓の横を歩いて行かなければいけません。自分だけならば夜でも大丈夫と思うのですが、子供は気にしそうです。。
それ以外は環境もよく値段もそこそこ手ごろだと思うのですが。

[7: 周辺住民さん]

阪急が元々所有していたとのことで土地の坪単価は６０万ということです。近隣の相場（小野原東や阪急小野原西の近年売買が成立した土地の坪単価）とほぼ同じです。市のの抽選分譲地はもっと安くなると思いますがいい場所は倍率がたかくなりそうです。地元の地主から少しずつ土地が売りに出ていますが相場より高いので気を付けた方がいいかも。
施行はハウスメーカでなく工務店なので標準装備（エコウィルなど）をつけても比較的安価なようです。

[8: ご近所さん]

私もお墓が気になります。かなり大規模な墓地ですもん・・・
でも北千里駅の徒歩圏で購入できそうな家はこのぐらいですもんね〜

[9: いつか買いたいさん]

購入後は電車通勤になり、毎日、お墓の前を通ることになるので、やはりお墓が気になります。小野原はいいところなので、購入を考えていたのですが、再考中です。また、Yahoo地図の写真とGoogle マップの航空写真を比較すると東側の区画は墓地が造成されていますね...ここは何になるのでしょうか...

[10: 購入検討中さん]

東側のもと墓の所は造成されて商業エリアになるそうです。現在の墓は移転されたものです。墓はやはり気になりますね。もともと墓がなくても公園内を通る道なので夜は暗くて無理です。バスがいいかも。
阪急の分譲は元池を一部含んでいる部分から分譲されていて、次は墓の南北に少数です、その後だんだんいい所に移っていきます。うまく考えていますね！
市の分譲も終了した第一期はやはり墓の南の部分４区画（１００区画中）でした（坪４９−５４万）。
近隣不動産会社の分譲もちらほらありますが高くて（坪６５−７７万）やはり墓の近辺ばかり、市の次期分譲が５−６月にあるようですので価格下落前に売ってしまいたいようですが苦戦しているようです。
不動産屋さんの知恵にはかないません。。。

[11: マンコミュファンさん]

結局のところ、駅までの道のりは、墓のとなりと夜は真っ暗な公園内のため、屈強な旦那さんは北千里まで徒歩でも可だが、奥さんと子供さんは、バス便or車で送迎ということですかね。
しかし、千里NTの駅近戸建ては滅茶苦茶高いからなー。

ところで、東西の大通り沿いは商業地域ということなのですが、具体的な予定は立っているのでしょうか？

[12: 物件比較中さん]

おもっきり墓のまん前で、墓の南側が販売されてますね。駅には近くなりますが、まん前は・・・。窓の眺めは、隣の家か墓かになってしまうし・・・。値段はおさえられてるみたいですけど・・・。

[13: 物件比較中さん]

東側の商業地には医療モールやショッピングセンターが入るという噂です。

彩都の縮小によって北摂の住宅地の需要がそれほどないことがはっきりしました。彩都西も大分売れ残ってるし、森町、小野原西、小出しにしてごまかしてますが明らかに供給過剰と思われます。
小野原西地区の今後にも影響しそうですね。地価は上がるのか下がるのか？人口減少、住宅ローン控除終了、景気悪化なども考慮すると地価は今年がピークで下がるしかないような気がします。

それで箕面・小野原レジデンスの価格は適正かということになりますが、私は妥当な価格だと思いますが、、、阪急の損失は気になりますが、、、

[14: 物件比較中さん]

早く市の分譲始まらないかなーやっぱり一番安いだろうし

[15: 物件比較中さん]

次回分譲は墓の前の敷地がやや狭い南向けの４個だそうです。
周辺地価の推移はここでわかりますよ！
http://www.ie-ei.jp/area/buy/area_272200370012/

[16: 元周辺住民さん]

関スーの横か。もともとあの辺は全面墓地でしたので、あまり気にしてもしょうがないかと。北千里までは丘越えがあって、徒歩は意外ときついです。北千里に行くときはほとんどバスを使ってました。周辺は阪大吹田キャンパスの学生と関係者が多く、閑静な住宅街です。車がないと微妙に不便な場所ですので、駅から徒歩圏というメリットはあまり感じられない場所でした。

[17: 不動産購入勉強中さん]

決して小野原西の全面が墓地だったわけではなく、関スパ（関スーという略し方は初めて聞いた）の横の道から少し入ったところのみだったと記憶している。
それが、今回の開発で現在の位置に移動したわけだが、北千への徒歩道の横にわざわざ移さんでも…。しかも敷地ひろくして墓地も分譲してるし。いくら寺に近いからといって…。これでは、宅地分譲には明らかにマイナス。せめて、北のほうの森になっているところの近くにすれば。
16さんは小野原東のことを言っていると思うのだが、確かにあそこから北千まではとても歩けないし、チャリでも金蘭の前あたりの坂を往復するのはしんどい。ただ、今回分譲している場所からは歩ける距離と思う。しかし、11さんの言うように実際には夜は歩けない。
総じてこの物件は微妙。粟生間谷とか粟生外院とかでもそんなに変わらんのじゃないかと思う。

[18: 物件比較中さん]

墓の位置に問題はあるが国道１７１の北側の地域、粟生間谷とか粟生外院、彩都などよりずっと地理的に便利（歩くのはしんどいけどバスで数分、近隣徒歩圏内に生活に必要な店がそろっている、おそらくもっと商業施設は増える）だと思います。実際地価もそうなっています。
とにかく問題は墓です。墓から離れた北側の分譲を待つのがいいかもしれません。

[19: 周辺住民さん]

墓の南側の分譲は建売りせずに売ってから立てることになってました。売れ残りを心配してのことでしょうが、結局抽選では売れ残り、今は先着順受付中のようです。
その他墓周辺建築条件付き土地販売も売れ残ってます。15さんの地価情報を見るとやはり高いですね。このままだと墓の周辺は空き地だらけになりそうです。もっと安くしないと売れない気がします。

[20: 申込予定さん]

次期分譲はいつ頃どこになりますか？

[21: 小野原に住みたいね]

No20さん
本日、箕面市役所に電話で聞いたら分譲は8月頃に再延期になるとのこと。
先日4月末から6月末に延期したばっかりなのに．．．。
不動産屋から聞いたところでは、地主が換地の取り合いしてもめているようです。
しかし、箕面森町、彩都、そして小野原西よお前もか．．
箕面市は計画性なしですね。

[22: 申込予定さん]

阪急小野原レジデンスの次期分譲は価格、スケジュールも未定、墓の前で４邸のみのようです。
箕面市の保留地分譲はホームページに
小野原西特定土地区画整理事業　保留地（宅地） 販売業務の委託
というのが載ってました一期のみ販売して二期以降は業者に委託するみたいです。業者が決まらないと販売スケジュールも決まらないですね・・・

[23: 申込予定さん]

No21さんの言うとおり市の分譲は８月になるとのことです。

彩都（箕面市地域）、森町、小野原西の計画戸数と人口の予定は2900戸9600人、3600戸11000人、1戸数不明？3400人です。
合計7500戸以上の土地を売って24000人人口が増える？はずがないですね。

No21さんの言うとおり計画性なしです！

[24: 買いたいけど買えない人]

私も小野原西検討中です。
どうも決心がつかないので、悩んでいたらたどり着きました。
いいサイトですね〜。私も情報共有させてください。

まず私が実際に北千里の駅まで歩いてみた限りでは
かなりお墓の近くなのですが、
移設されたお墓はどれも新しい綺麗なお墓で、
実際に横を通ってみると印象は違いました。
しかし北千里駅のまで歩けなくはないですが夜は真っ暗。
途中の道も雑木林っぽいところもあります。
No.06、No.10、No.17さんらと同意見です。
男の子でも夜に子供を歩かせるのはちょっと心配です。
あとちょっと遠いですね。思っていたより距離がありました。

[25: 買いたいけど買えない人]

また現在のお墓は移転されたものらしく、
関スパ（私も関スーという略し方は初めて）近く一帯が
もともとのお墓だったらしいです。
場所を聞きましたがかなり削られているので、
何がどうだったか全く分かりませんでした。
さらにこの小野原西の宅地造成においては、
削った土は池を埋めたり土を盛ったりするのに使用されているとのこと。
宅地造成的にはすばらしいことかもしれないですが、
購入を検討する側にとっては気になります。
一方で、「小野原西の全面が墓地だったわけではないんですよ〜」
と簡単な説明をよく受けます。
No.10さんご指摘のとおり阪急の分譲が
> だんだんいい所に移っていきます。うまく考えていますね！
全く同感です。

[26: 買いたいけど買えない人]

箕面市の処分保留地も同じような考え方でしょう。
聞いた話だと墓地の近くの箕面市の処分保留地の1期は
角地以外ほぼ1倍、角地で5倍という超低倍率。
2期8月、3期10月、4期1月という計画で30区画処分するらしいですが、
箕面市はのHPにあるとおり外部に委託するそうです。
（1期の反省からだろうか？）

私もNo.21さんと同じ話を聞きましたが
地主が換地に納得せず市とももめているらしく、
箕面市が計画変更の申請をした都合等で、
それの承認がおりるまで話がすすまないそうです。
（その話が全体のことなのか一部のことなのかはよく分かりませんでした。）
2年で100区画処分するらしいのですが・・・。
箕面市はどちらかというと計画性なしという意見に同感です。
トンネルの話よりはよっぽどましですが。
せめて情報の公開にはフェアに行って欲しいものです。
一部の方しか知らない情報が多すぎます。
街路樹をどうするとかしか市のHPで確認できません。

[27: 買いたいけど買えない人]

あと関スパ前の東西の大通りは新御堂筋につながり、
171号線並の交通量が見込まれているらしいです。（本当でしょうか？）
関スパの前の南北の道の混雑は東西に流れるでしょうし、
話を聞く限りこれから171号線並には店舗は入りそうな気がします。
ただ駐車場が確保できるのかが心配です。
聞かされている坪単価からはイメージしにくいですが。
とはいえ地元の地主と売買が成立している土地の坪単価と
相場とかいってふっかけてこられる金額に開きがあります。
多少場所による違い等はあるのかもしれませんが。
まぁとにかく、知らぬふりをして話を聞いていると十分に説明もせずに進めてきたり、
根拠もなく「最近土地どんどん上がってますからね」と持ちかけられることが多いです。
No.13さんと同じ意見でこれからは下がるという話をよく耳にする一方で、
皆口裏を合わせたかのような物言いに感じてなりません。

まぁ実際に私も住宅ローン減税などを考えると
今年の夏くらいまでに見つけなければと思っています。
それ以上はガソリン税の次は消費税でしょうからターゲットは今年です。
不運にもピークかも知れませんが、「ピークは過ぎましたよ」と誰か言って欲しいものです。

[28: 買いたいけど買えない人]

小学校、中学校の学区は私もいろいろ調べましたが、
あまり悪評判にはたどり着きませんでした。
ただ「市長と共に箕面を変える会」のブログで地域対話集会レポートとして
小野原西の校区の学校を名指しで、
「よく見ると豊川南小や4中は学校内もゴミが散らかっている。」
とインターネット上に掲載されていますが、
そんなに載せるべき情報なんでしょうかこれは？
私の子供が通うかもしれないと考えて調べているのに。
小学校、中学校の校区は箕面は全般的によいと聞いていますが、
実際はどうなんでしょう？

長々と書きましたが、私もNo.04さんと同様、
本当に買って納得できる家を選びたいです。
何だかマイナスポイントの書き込みが多くなりましたが、
「イヤイヤここはもっといい場所なんですよ」という
後押しに実は大いに期待しています。

人気の地区は物件がないし、ほとんど更地の小野原西も情報が出て来ないし。
さてGWは工務店とハウスメーカーと、他の地域の物件めぐりです。
また気力と情報があればまとめてレポします。

[29: 申込予定さん]

No24さん
わかる範囲で情報提供します
１東西の道路は阪急小野原西分譲地の先で墓があり狭くなっていて車は通れません。計画では墓を移転して拡幅することになってますが。具体的には決まってません。当分はつながらないと思われます。
２箕面市の公立小中学校の多くは教育熱心で全般的にいいと考えていいですが一部あまり良くないところはあります。小野原地区の学校は小学校は良、中学校は並と思います。
３元墓地の部分は商業予定地地となっていて住宅用分譲地部分にはほとんどありません。
４小野原地区の実勢地価は坪６０万、５５−６５万、ここ数年横ばいやや下落です。最初は高い売値ですが結局そうなってます。それ以上の売買はほとんど成立していません。７０以上で購入した方もおられるようですが、お金もちか、情報を持ち合わせてない方でしょう（不動産屋と地主は儲かったでしょう）。
５阪急小野原レジデンスの端から西の部分は大きな池があったので気をつけたほうがいいです。
６地主たちはもともと売ることもできない（水道もガスも通っていない雑木林や荒地）を市に売れる土地にしてもらって欲に目がくらんでるようです。No24さんもどんどん値切ってみてください。

参考になりましたでしょうか？

[30: 買いたいけど買えない人]

No29さん

とても参考になりました。ありがとうございます。

小野原レジデンスの案内もGW前に届きましたね〜。
やはりGWは集客どきなんでしょうか。
しかし、資料の内容はやはり以前にもらったことがある資料が再び届いたという感じで、
なかなか次の分譲地の案内はこないですね。

> １東西の道路は阪急小野原西分譲地の先で墓があり狭くなっていて車は通れません。計画では墓を移転して拡幅することになってますが。具体的には決まってません。当分はつながらないと思われます。

それが、小野原側からだと墓地のところまでしか行けないというのは以前から変わりないのですが、船場東側から大分道が伸びていました。ほとんどの家が立ち退き、反対側からの道路の延伸作業が進んでいて、もうあと残すところ墓地とちょっとでしたよ。

> ２箕面市の公立小中学校の多くは教育熱心で全般的にいいと考えていいですが一部あまり良くないところはあります。小野原地区の学校は小学校は良、中学校は並と思います。

大変参考になります。中学が並というのは私立にでも行く人が多いということでしょうか？私は地方の出身なのでどうも公立派です。学費安いですし。

> ４小野原地区の実勢地価は坪６０万、５５−６５万、ここ数年横ばいやや下落です。最初は高い売値ですが結局そうなってます。それ以上の売買はほとんど成立していません。７０以上で購入した方もおられるようですが、お金もちか、情報を持ち合わせてない方でしょう（不動産屋と地主は儲かったでしょう）。

坪55万〜でだいたい60万。だいたい私が聞いた話もそんな数字です。安心しました。しかしまだ売れていない土地は70万ちかくの数字を言ってきますね。やはりハウスメーカーが「最近どんどん上がってますからね」と持って来る物はあてにならないですね。グルなんでしょうか、こういうものは。ハウスメーカーは高値の話を持ってくるのに町の不動産屋さんは口をそろえて「小野原西は出てないですね〜」の一点張りです。出てますって。

> ６地主たちはもともと売ることもできない（水道もガスも通っていない雑木林や荒地）を市に売れる土地にしてもらって欲に目がくらんでるようです。No24さんもどんどん値切ってみてください。

それが中々物件が出ないんですよ。値切りたくても、No26さんも「地主たち」とおっしゃっているように地主が多くて値切り交渉もなかなか進まないとか聞きました。一人の持っている土地が少ないとか聞きますがどうなんでしょう？整備された土地の区画は私には十分なくらい大きいんですが。何か問題でも？
やはりレジデンスのほうがいいのかなぁ〜。

あと不動産用語の新出単語についていけてないのが恥ずかしくて知っているふりして
不動産屋に説明された時に聞き流してしまいましたが、財産区ってなんですか？
小野原西の財産区財産の裁判って何です？
市が訴えられて名義を小野原財産区に回復したんだとか説明されたんですが、
（「そんなことも知らないだなんて、買う気ないな！」と思われたくなかったので、）
一時の恥に耐えられず、つい知ったかブリをしてしまいました。

[31: 申込予定さん]

No30さん
財産区
　市町村合併の際に旧市町村が所有や管理していた土地や財産を新市町村に引き継がずに旧市町村　の地域で管理、処分するために設置される行政組織
財産区財産
　具体的にはため池、里山（薪を取る場所）、墓地など
裁判
　小野原の区画整理事業内の財産区財産を市がかってに名義変更したことに対し住民より起こされ　た。市が敗訴、和解。、①訴訟の対象となった土地を小野原財産区に土地所有をみとめる、②旧　来の慣行を認める、③春日神社南側の住宅建設区の街区に保留地5000㎡を配置し、市が購入す　　る、④財産区名義となった土地７４５㎡も配置して、春日神社南側を緑地として保全再生できる　よう対応する。
　なんで前市長がそんなことしたのかはわかりません、土地区画整理事業内を有利にすすめるため　か、一時財産区財産の名義人となった私人が市長の有力後援者などでしょうか？
地主
　土地区画整理事業内にもともと土地を所有、別の場所に代替地を与えられて（換地）一部減歩
　（市に提供）しそれを市が保留地として処分し収益を事業費にあてる。仮換地は換地処分まで登　記できないため誰がどこを持ってるか本人しかわからないので不動産屋やハウスメーカーも調　　べられないので本人が売ろうとするまで表に出てこない。地主たちは地価が上がるか下がるか様
　子見でしょう。ただ墓周辺は安くても売れそうにないことがわかってきたので、そのあたりに持
　ってる地主は焦って早く売ろうとしてるが売れてない。
　阪急ほその大地主、市の抽選販売は保留地ということです。

けっこう力作でしょう！

[32: 買いたいけど買えない人]

No.31　もし込み予定さん

またまたとても勉強になりました。ありがとうございます。
「裁判があった」というキーワードから、
イカツイ地主さんがいて「ワイの土地や〜」とでも言い出して
モメていたのかと想像してしまいました。
というか箕面市も無茶苦茶ですね。

話は変わりますが、「住宅ローン減税」が適用できるかどうかって大きいですよね。
住宅ローン減税を考えると土地を買ってハウスメーカーで建てるなら
遅くとも夏までに土地が決まっていないと減税の適用（年内引渡し）は厳しそうです。
そうなってくると建売に軸足を置くことを考えてはみるのですが、
今たっている物件といってもレジデンスを見てもお墓まわりはちょっと考えにくいですし。
（というのも実際に現地に足を運んでみると結構お線香のにおいがしました。
風向きにもよるかとは思いますが、お盆の時期とかは大変そうです。）
悩みどころですね。お墓周辺の話は私もかなり前に一度聞きましたが。

もともと仁鳥大池の西半分くらいところで土地が出るかもと聞きましたが、
まだそれも未定だそうです。
やはり土地が出てくる順番はそういうもんですか。トホホな話ですね。
ちなみにその南側は病院か老人ホームだか忘れましたがそういったものだそうです。

住宅ローン減税がなくなり地価が上がるというダブルパンチは考えたくないですが、
減税がない時期に地価がどうなるかというギャンブルもできないので、
そろそろ小野原西以外も考えなければなぁと考える今日この頃です。

[33: 申込予定さん]

No32さん

減税終了と地価の変化についてですが、心配はいらないと思いますよ。
そもそも減税は土地、住居の購入意欲に下駄をはかせるための施策です。
減税が終了すれば、購入意欲低下、地価下落となりますよ！

その他景気等で地価は変動しますが、大きな流れは人口減少、需要低下、徐々に地価下落ですから。心配するなら購入後の地価の下落のほうだと思います。

[34: 買いたいけど買えない人]

No.31　申込予定さん

レス遅くなりました、連休中から連休明けにかけて他の場所を主にチェックしていましたが、やはり人気の地区は高いだけあってすぐ決ってしまうという印象を受けました。小野原西も物件が出れば人気度合いもはっきりしてくるのでしょうが、とにかくあまり物件が出ないですね。やはり市の処分保留地の処分も終わった来年か再来年くらいなのでしょうか。

私も地価下落＊＊です。といいつつも今物件を探していますが。
No.31さんのおっしゃることに加え、よく言われる彩都での宅地の売れ残りや全国的なマンションの空き部屋増加からも、供給過多で地価は下がると言われていて私もそう願ってはいます。特にお金持ちの方は今も昔も相続税対策でマンションを建てるそうですから。

北摂がらみでは、千里ニュータウンが40年たって世代交代の時期に入っており、現在駅近くの公営住宅やマンションや企業社宅が築年数から建替えを控えていて（現在建替えの為入居者を新規募集していないそうです。）、建替え後に高さ制限緩和のもと高層の分譲マンションが立ち始めるとします。そうすると千里ニュータウンに土地を所有している世代はほぼ同じなので、駅から遠い場所の戸建からの住み替えや、相続等による宅地処分等により宅地が出てくるでしょう。特に当時珍しいくらい一度に宅地開発した千里ニュータウンはそれが他の地域と比べると一度に押し寄せるかも知れないと聞き、どうなるかが楽しみでもあります。それに加えて都心での超高層マンション増加（茨木市にも大きなのが増えてきていますが）、人口減少、景気後退等々で地価が上がる要素はあまりないのが現状かと思っています。上がることが予想されるのは消費税や他の税制のアップくらいでしょうか？
とまぁここ５年くらいの先までの妄想です。

また国や地方公共団体の借金度合いから、金利も上がることはあまりないのではないかとも思っています。金利が上がれば国や大阪府も借金返済でやっとになってたちまち夕張市と化しそうですし（あまり詳しくないので適当な考えですが。）。

といいつつ今日も不動産チラシチェックです。条件付多いな〜。

[35: 申込予定さん]

二期分譲の内覧会がはじまりましたね！４戸しかないですし、またまた墓の前、そのうえT字路のつきあたりです・・・いい点は南向きぐらいかな？
土地が若干狭いしそのほかの条件も考えて一期よりは500万は安くなると予想してます。

>>No34
日本の景気は踊り場だし、庶民の所得はそもそも増えてないし、アメリカのサブプライム問題は先が見えず数年では回復しない、景気の頼みのつなの中国経済はオリンピック後減速必至、資源高騰、等を考えると日銀は当分公定歩合を上げないと思うし金利は絶対上昇しないと思います。ただ建築コストはじわじわ上昇して行きそうで心配です。

確かに条件付き土地ばっかりですね！
土地だけこっそり売ってくれ！

[36: 匿名さん]

もともとあの土地はお墓だったと‥
しかも昔のことでそのまま土葬していたので人骨が出てきたので整備に時間がかかったと‥
現に近所の方はその土地を誰も買ってないと聞きましたが‥
どなたか知っていますか？

[37: 申込予定さん]

>>No36

No9、10、17、26レス見てくださいね！

[38: 買いたいけど買えない人]

>> No.35さん

37街区の4邸は私もチェックしましたが、真ん中の2つはおっしゃるとおり風水でよろしくないと言われる典型的なT字路ですね。一応玄関は避けてあるみたいですが、やはり自分が気にしなくても人に気にされると嫌ですね。人の好みまで考えていたらずっと決まらないかもしれませんが。

良い点は
・北側の宅地より数メートル高くなっていて目線の高さがズレるから裏の家の目線があまり気にならない。
・南向き。特に道路沿いは高さ制限が12mなので、北側の宅地（高さ制限が10m）よりはポイントが高い。また南側がお墓なので、日照が悪くなることはほとんどない。

気になる点は
・T字路（37-2,37-3）
・家事導線（キッチンの片付けをしながら、洗濯機をまわしたり、それを2階のバルコニーに干したりする生活導線。37-1,37-3,37-4）
・階段の位置（子供が帰宅後顔を合わせず2階へ行く位置にある。37-1,37-4）
・2階の日当たりのいい場所が主寝室。（道路の交通量や子供部屋の日照を良くしたいと考えると北側にあって欲しかった。37-1,37-2,37-4）
・北側に勝手口がありますが、人が歩くことを考えたスペースではないですね北側は。狭すぎです。勝手口はただ一応扉がありますよという感じです。
・将来吹田から萱野方面へ抜ける抜け道になることを考えた際の車の交通量。（関スパ前まで行かずにこの道でショートカットされることを想定。）
・お墓が南側にあるのでお線香の匂い等。（洗濯物に匂いがうつらないか心配。）

実際に内覧会を観に行ってみれば、良い点も増えて感想はもっと変わってくるのかもしれませんね。とりあえず今のところの私なりの感想です。最近物件探しを少々サボり気味です。

結局いろいろ考え出すと、ここはこうであって欲しいと考えてしまうので、やはり条件なしの土地が出て欲しいですよね。私もこっそり土地だけ売って欲しいで〜す。（坪60万前後で）

>> No36さん
私の感想ですが、むしろ近所というか地主の多くが地元の人で今仮換地を売却していたり、大きな家を建てていたりなので、たしかに地元の人はそこの土地は買っていません。逆に売っている方々のようですよ。解釈の仕方次第ですが、出てきた人骨を時間をかけて整備されたのならあまり悪い話ではない様にもとれます。（人気がある土地だと思うからこういう書き込みなのか、それとも人気がない土地だと思うから人気がある土地にありそうなこういう書き込みなのでしょうか。）
ただ、純粋に気になるだけならNo.37に書いてあるとおりです。

[39: 購入検討中さん]

少しずつ家も立ってきて、すでに入居もされてますね。住み心地はいかがでしょう？
通勤はどうされているのでしょうか？

[40: 申込予定さん]

実際に入居されてる方から話が聞けたらいいですね・・

[41: 土地勘無しさん]

ここって、もともとは池または沼地あるいは湿地帯だったのでしょうか？

[42: 周辺住民さん]

>> No41さん

区画全体では、池、田畑、里山、墓などであったようです。
区画全体が沼で会ったというわけではありませんが、今売り始めているところは墓やもと池の所です。
阪急の分譲地でいうと第一期の西側数個が池の上に立ってます。
分譲の順番は池、墓周辺から始まってます。だんだんいい所になっていくみたいです。

第二期は墓の道路へだてて南側

それとは別の墓の前の売りたては売れ行きが悪く格安ですが未だに先着順で一戸残ってます。

[43: 購入検討中さん]

確かに墓の南側の売り建ては残ってますね。墓のすぐ前、東隣の市保留地分譲区画（坪４９万）には隣接してゴミ置き場があり条件は最悪ですから・・・
敷地６６坪、床面積４０坪で５３７０万ですから他の物件と比較して土地は坪５０万以下ということになり、小野原の坪単価５５−６５と比較しても激安ですが・・・

[44: 不動産購入勉強中さん]

下記の国土交通省のHPで昔の航空写真が見れますよ。
http://w3land.mlit.go.jp/cgi-bin/WebGIS2/WF_AirTop.cgi?DT=n&IT=p

[45: 41]

<<42
<<44
ありがとうございました。航空写真は参考になりました。第1期分譲のところは、ほとんどは池だったのですね。現在の状態からは想像もつかないです。宅地造成ってすごいですね。

[46: 購入検討中さん]

<<45

正確には第一期の西側２−３個が池です。そこから西の方の学校、リハビリ病院までずっと池でした。
池や元墓、沢、移転後の墓、寺と墓などの周辺がかなりの面積をしめていてそれらを避けるとなると造成地の半分はだめです。


八月には市の保留地分譲がやっとはじまりますね、現在の当該地区売り出し地価は高めですが今後どうなるのか？住宅ローン減税が適用される今年中に建てようとすると７，８月が限度ですし、景気悪化や資材の高騰で今後需要は確実に低下しそうですから地価はまた下がるか？いつ買うか悩ましいです。

小野原西の適正地価は５５−６５万ですからみなさんだまされないように！

[47: 購入検討中さん]

箕面市の第二期保留地分譲の詳細が出ましたね！
墓の北側道路をへだてて南向きの比較的小さな区画です。
南向ですが墓の前だからか坪５０万円台後半の価格設定です。

それにしてもまた墓の所かって感じです・・・
まあ一気に分譲すれば誰も墓の所は申し込まないからしかたない戦略ですかね・・・

安いんですが墓の所では意気込みも萎え気味でどうしようかな・・

阪急の次期分譲はいつ、どこなんだろう？

[48: 物件比較中さん]

>>No46

箕面市の保留地分譲は１００区画以上あり数年かけて売られていくそうです。
住宅ローン減税は確かに気になりますが、土地が坪２万安ければ相殺されるますよ！
気長に安い市の分譲か阪急の分譲が当たるのを待つのが得策かもしれません。

[49: ご近所さん]

箕面市の第１回目の説明会では１００区画以上分譲予定とされていましたが、先日伺ったところ１０月と来年始めあたりにあと一回の計二回、３０区画ほどで分譲は終わりますと、市の職員の方にききました。　これが、本当なら、箕面市の当初の予定地等はどこにどういう形で、処分されてしまったのか、本当に疑問だらけです。

[50: 購入検討中さん]

３０区画というのは今年度の販売で、全体では約１００区画程度あるそうですよ。
（今年に１回、年明けに１回とおっしゃってました）
市の担当者から直接聞きました。
ちなみに今回の２期は完売だとか。１番大きな区画には４０倍以上の倍率がついたらしいですよ。
どんどん人気がでてきますね。街ができてくると、不動産の評価額もあがってくるでしょうし。
だんだん素敵なお家もできてきているし、小野原西、これから楽しみですね。

[51: 周辺住民さん]

No.49 No.50 さん

正確には１０月と来年の計二回、３０区画が抽選分譲が決定していて、残りはまだどうやって売るか、抽選か入札（この場合業者が購入し、利益や、仲介手数料を上乗せして売ると思うので一般住民にはありがたくない）決まってないということです。事業費捻出のための保留地販売ですからどういう形にしろいずれ売却されます。

それから今回の二期は人気のあったのは１箇所のみ（39倍）で残りの墓の前は一期同様1−9倍程度、平均３倍程度で安いのに全然人気ありませんでした。一倍や二倍のところがキャンセルすると売れ残ります。墓周辺、池、元墓の近くなどが多く手ごろな値段（坪55−65程度）でないと売れないし人気も出ないと思います。みんな様子見という感じです。坪65−70出せば小野原のほかの所ですぐに土地買えますよ！高いので売れ残ってますが・・・

[52: 匿名はん]

高い高い高い

墓周辺、池、元墓なんて誰が住みたいんだよ

彩都といい宝塚山手といい、阪急は購入者を　バ　カ　にしてるよね

[53: 購入検討中さん]

先日、夜に阪急の戸建を見に行きました。
入居されてるのに、真っ暗。
多分、電気代が勿体無いので、玄関周りの電灯を
消しておられるのではと、思います。
ちょっと、がっかりしました。

[54: 買いたいけど買えない人]

No.51さん

正しくは49倍。私も申し込みして外れましたから。
ずいぶんと久しぶりの書き込みになります。
だいぶ小野原西の興味は薄れていたのですが、あの高倍率な土地だけはちょっとよさそうだったので応募したら高倍率でしたね。他の土地は角地が5倍でほぼ1倍の第1期に比べたら倍率が高くなったほうだとは思いますが、ただ南側道路であの値段であの倍率しかつかない土地なんですね。それはやはり意外でした。主に北摂中心にみてますが、彩都や森町ならともかくのような山間部ならともかく、他の地域ではなかなか考えられない低倍率っぷりです。

「坪65−70出せば小野原のほかの所ですぐに土地買える」というのは正しいですね。ただ、私も何回か話をもちかけられましたが、途中で料金をつりあげてきたり、物件を全然公にせずに少しでも値を上げて売ろうとする汚い連中らですね。買い付けを早く入れても他の人にまだ高値で買わないか話をもちかけられていたりします。で、後で買い付けを入れた人が高い金額だとその金額以上くらいでないと納得がいかないとか言い出します。とにかく公にオープンにしないで不動産を売買しようとする連中が少しでも高く売ろうとしてきますので、違法かつ悪質なオークション状態です。だからなかなか買い付けを入れても返事をしてきませんし、先延ばしされます。仲介の業者も署名捺印して買いつけを入れているのに正式な回答をしてきません。まずは高値で言ってきて、売れないと分かるとちょっと下げれるようなことを言ってきて、それでまたじわじわと値段を吊り上げるタイプのが多いです。まぁそこらのハウスメーカーにぶら下がっていろいろ探しているようですわ。

まだ幾分フェアな処分保留地のほうがいくらかマージンとられてもまだましのような気がしてます。
まぁ値段云々より自分がいいと思えるところがまたあるかどうかかと思ってます。
一生の土地ですし、これから土地の値段が上がる要素もないです。リーマンの破綻で国内の銀行も億単位の損失で元気がないですし。早くに家を建ててリフォームを考えるくらいなら、ゆっくり考えようかと思っています。

阪急のはそもそもが不良債権処理。急いで安くまとめて建て売りたいという印象を受けてしまい、あまり特に期待が持てないでいます。特に物件を良く見れば見るほど私は好きになれませんね。

[55: 購入検討中さん]

阪急の次期分譲は来年ですが比較的いままでよりいい場所になりそうですね。
デザインや仕様など好き嫌い、賛否両論ありますが、阪急の建売りは土地、建物、設備の内容と価格を検討すると妥当だと思います。計算すると地価は坪５０−６０万、建物坪単価６５万程度になります。
地主からの土地だと平気で坪７０−８０万いってきますから・・・

市の第三期保留地分譲が始まりますが坪４６．９−５６．８万とのことです。やはり安いんですが場所はいいところは２−３か所の印象です・・・

小野原　西地区の適正な地価は５５−６５万ですからみなさんだまされないように！

[56: 購入検討中さん]

小野原西の道路が一部を残して、開通されました。
メイン道路も車で通れるようになり、街の雰囲気がわかるようになりましたね。
３つの公園も開設され、松枝公園では芝生広場、アスレチック、大きな滑り台があり
箕面の山々も見渡せて、のんびり過ごすのにはいいですね

[57: 匿名さん]

今回の保留地分譲の申し込み状況がどうだったかとかご存知のかたおられますか？？？

[58: 買いたいけど買えない人]

>>No48,No49,No50さん

知ってました？下記のよく言われている話。

①『箕面市の保留地分譲は１００区画以上ある。』
②『小野原西の事業は来年3月末には完了予定である。』
③『箕面市の処分保留の販売は今第3期で年明けに4期で終わる。』

おそらく①は本当だろうが、総区画数は無計画な箕面市は全く把握できてない。
また、市役所に問い合わせると②の通り答えが返ってきます。（計画的なのか＊＊なのか？）
②と③を適当に組み合わせてハウスメーカーなり不動産屋は土地を今買わないとなくなる的なことを言ってきます。
土地の値段があがると思っていて今売る気がない地主や、150㎡以上でしか土地が分筆出来ないという制約の為に買い手が付かない土地の所有者のほうがまだましで、売れない土地を無理して売ろうとしたり、早く契約をさせようと考えている連中が②と③をうまく組み合わせて都合よく利用して今買わないと・・・的な話を作り上げているような気がします。

というのも②については無計画な箕面市の当初のただの計画なだけであって、来年3月までには絶対に完了しないそうです。まぁそもそもがまた1年また1年と延ばしているようのものらしいですし。箕面市は来年度も区画整理事業を継続してやるために来年度の予算も確保しているようですし、外部に委託して販売する2期,3期,4期分の土地以外にまだ売却する土地は出てくるようです。③の話は第一期で大コケした箕面市が今外部に委託してる土地だけの話。第4期以降も必ず処分する土地は出てくると思いますよ。造成自体が4期までに完了しないわけですから。
少しでも高く小野原西の資産価値を上げようと一生懸命なのか、悪質なのかわからないけど、いかがなものかと思います。箕面市も正確な情報をきちんと公開して欲しいものです。住宅ローン減税や3年後の消費税増税などの話で焦っちゃうからこそ確かな情報を正確に公表して欲しいものです。

さて私のメモであまり確かでないかもしれませんが、第3期の倍率は物件番号順に
1倍、10倍、32倍、13倍、10倍、1倍、0倍、3倍だったかと思います。

「小野原西はあそこはお墓だろ」とか適当なことを言われて気になさってる方は下記で調べれますのでどうぞ。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/MACHI/kensaku/index.html

[59: 購入検討中さん]

Ｒ１７１の環境が良くないので、あそこを通って中学に通学しなければいけないのが気になります。

[60: 購入検討中さん]

松枝公園近くの土地。まだ公開前ですが、不動産屋に坪７０万超えで
内々に提示されました。
場所的にはいいと思いますが、高いですよね・・・
最初は値引きも頑張るというような事を言われていましたが、
正式な販売開始前なのにあちこちに紹介していて、
その反応が良かったようで、一切値下げは無い。と態度を一変。
早くしないと無くなりますよ。というような事も言われていて
焦っています。
場所は気に入っているので、言い値で買うしかないのでしょうか・・・

[61: ご近所さん]

場所が気に入ってるならば言い値で買うしかないでしょう。その値段の価値はないと思えば買わない。当たり前ですがそれしかないのでは。個人的には坪７０万の価値はないように思いますが、こればかりは主観でしか判断できません。

[62: 周辺住民さん]

>60
阪急の分譲じゃないなら、松出公園の北東方向の造成地かな？
貯め池の横ですよね。池の横はちょっと・・・どうなんでしょう。
私ならパスですね。夏は湿気がすごそうだし、蚊だらけになりそうだし。
No.61さんの言うように主観だと思いますが、
坪７０はNo.54さんの言う悪質なぼったくりに思えます。

[63: 近所をよく知る人]

このあたりに住んでますが、いいところは　いいところですね。　田舎といえば　田舎。
間谷や森町　彩都よりはよっぽどマシでしょう。　でもマンションやアパート　集合住宅
などが混ざり合って、町並みはよくないですよ。　値段は５０万がいいとこじゃないんですか？

[64: 買いたいけど買えない人]

>60

市の処分保留地で所有権がしばらくないという状態の厳しい条件の土地でも坪55万で売れていっているので、坪55万円以上は間違いないでしょう。そりゃ当然場所にもよると思いますが。
私が坪60万円台で購入を検討した土地が、私以外に複数の希望者がいたということですので、少なくとも坪60万円台では買い手がいくらでもいるということです。結局私はその土地は購入できませんでしたが。
聞いた話ですが、松枝公園近くは特に坪70万くらいで売れた土地も多いようです。高級住宅街のすぐ横ですし。あれだけ広い公園が近くにあれば住む環境的には非常にいいと思います。今坪70万円で出ていてすぐに売れるようでしたらそれが相場なのかもしれませんが、結局はその場所がその金額を出してでも買いたいかどうかですよね〜。
阪急のレジデンスの近くでも坪60万円で売れた土地の2件隣が坪70万円で売れています。相場なんてあってないようなものです。平均的な額でしかないわけですから。
土地の広さ・公園や遊歩道に面しているかどうか・土地の傾斜・日照・接道・売主の＊＊などで変わりますし、同じ条件でも価格はバラバラですよ。

早いもの勝ちの原則、売主の気分と曖昧な情報を吟味した上で決断しなきゃですね。

>59

確かに交通量が多い道が近くにあるのは危険とは思いましたが、私は逆に歩道も信号もちゃんとある道路に車の通行が集中するので安全面ではいいと思っています。例挙げるのは失礼かもしれませんが、以前茨木市の北春日丘や南春日丘の辺りも検討していましたが、歩道がきちんとない上に車の抜け道になっていて、さらにバスのルートで広くない道路なのに、バス停の度に停車するバスを追い抜く車がいたりで、危険だと思いやめました。

R171はそれに比べれば歩道はあるし、道は直線的で車からみた見通しは悪くないし、複数の車線があるからバイク走行も安心だし、（中途半端な上下が激しい狭い歩道ががあっても自転車の人は車道を走るので）たとえ車道を走る自転車がいてもドライバーから見て回避しやすいです。R171沿いを歩いたり横断したりは比較的安全だと思いますよ。
あと路駐の多い道路も、陰になる歩行者や自転車の見通しは極めて悪いので危険といえば危険です。

ただ交通量の多い道路というのはあまりいい気はしません。そこだけです。
4月に関スパ前を東西に走る道路が新御堂筋まで開通するという話を聞きました。R171の交通量はある程度緩和されるといいですね〜。

[65: 買いたいけど買えない人]

>60は>63の間違いです。

ゴメンナサイ。

[66: 買いたいけど買えない人]

第4期販売の案内出ましたね。
第2期で高倍率だった物件のような遊歩道横の物件（②③）が2つもありますね。しかもガスと給排水の引き込み済み。③はすぐ南側が施設地区、②は道路と高低さがあるなど、パーフェクトではないながらも、公園も近いし、墓地が近いというわけでもないし、魅力的ですね〜。

[67: 入居予定さん]

第4期の保留地が当たりました！
また実際住むようになったら近辺情報お伝えします。

[68: 購入検討中さん]

箕面市の第4期販売も高倍率でしたね。
第2期で高倍率だった物件のような遊歩道横の物件（②③）が30倍もありました。

[69: 入居予定さん]

第1期2期、墓の前で申し込み見送り。
第3期高倍率で落選。
第4期、高倍率にも関わらず運良く当選。
保留地の販売の前からずっと狙っており、仕方なく不動産屋から坪70で買おうと思っていたところだったのでラッキーでした！
次回の保留地販売は5月6月になるそうです。
どんどん場所が良くなってる気がします。

[70: 買いたいけど買えない人]

そろそろ投稿する名前変えなきゃダメですね。
第4期販売申し込みはしませんでしたが、別で決まりそうです。

坪60万台ですね。いろいろな物件を長らく探しましたが、
広さにもよりますが、50坪程度なら私の購入前の判断基準では
斜面で条件わるければ坪60前半、
条件がよければ坪60万円台半ばといったとこでしょうか。
私は結局後者で決めました。
60坪を超える土地だと条件良くて坪60前半で売れてました。
あと坪70万台であの土地は売れたという話も何回か不動産屋から聞かされました。
まぁどうしてもそこがいいとなればって時だけですかね坪70万は。

神社の南側の区画とかまだまだ条件がいい土地が出てきそうですね。

でもやはり保留地の坪単価にはかないませんね。
当選された方は羨ましい限りです。
抵当権設定ができないので、私も保留地に備えて事前にローンを調べましたが、
頭金が結構あれば池田銀行が結構金利交渉に応じてくれ、
労金が使える場合は労金だとはじめから低めの金利でした。
参考になれば。

何か情報があればまた投稿したいと思います。

[71: 購入検討中さん]

田舎の匂いはしますが、これからの町じゃないでしょうか。
千里ニュータウンも元々山の中でしたし。

宝塚や千里丘や色々検討してますが、彩都は淋しいですね・・・

阪急の建売を検討してます。
本当は注文が良いのですが、なかなか土地がありません。

第3期はフラットみたいなので、今度販売センターに行きます。

70さん。おめでとうございます。

[72: 購入検討中さん]

スターバックスがまもなくオープンしそうですね！
ファミリーマートの工事も間もなく始まりそうです。

どんどん街になっていきますね。

できればメイン道路沿いより静かな街区がほしいのですが、
なかなか売り出されないですね！

箕面市保留地販売の当選がうらやましいです。

[73: 買いたいけど買えない人]

71さんありがとうございます。

スタバができるんですね～。今日見てきました。駐車場も広くて田舎の匂いを…いやアメリカンな雰囲気を感じてきました。歩道が広くていいですね。あれだけ広いと交通量が多少多くても安心して子供と歩ける気がします。それにしても坂がきついですね。日本じゃない気さえしてきます。

街ができてきてだいぶイメージがわいて来ました。最初は墓地しかないイメージだったし。住宅街ばかりだと夜は人通りが少なくて真っ暗なイメージが嫌だなと思っていたのですが、コンビニ、スタバ、モスなど近くにあると生きている街って気がしていいです。

メイン道路が新御堂まで開通間近ですね。横を歩いてみたらもう道路はできてました。墓地の壁の工事をやってたようでした。開通後の交通量も気になるところです。

阪急の建売が建築真っ只中ですね。やはり阪急の建売の南道路の所は人気が出そうですね。何回通ってもあの場所はフラットで日当たりも良く羨ましい限りです。

[74: 買いたいけど買えない人]

土地を探すなら、
土地は待ってても出てきても誰も教えてくれないので、とにかくあの辺りに強そうな不動産屋に出てきたら情報くれと声をかけまくることです。公務店で建てるつもりでも大手ハウスメーカー数社に行って小野原で土地を探していると言って、話をしておくと情報をくれたりします。（情報が遅い時もありますが、これもそこそこ有力です。）あとはだいぶなくなってきましたが、あの辺りで看板たててるところに電話して聞きまくるくらいでしょうか。私は条件付きといっていたところが条件外してもいいと電話をもらったこともあります。結局条件合わずにあきらめましたが。
いろいろ情報の入手元を増やしておくと実際に土地が出るといろいろなところから同じ情報がくるわけですが、早いところは早いです。情報の入手元が多い程、価格面でもなんとなく感じがつかめます。

あとは自分の決断力なわけですが、あらかじめいろいろな場所を見ておいたり、ここは幾らで売れたって話を聞いたのを元に、自分でここならこれくらいまでなら出してもいいかな？って答えを持っておくとよいと思います。急に決断を迫られると高めの金額を言ってしまったり、決断がつかなかったりします。

あとは自分が２番手になってしまったり、既に決まったということになってもその動向に注意することです。一番手が金額面で折り合いがついてローン審査がおりたって状態で初めてあきらめてOKです。それまでは粘りましょう。
まだまだ空き地もいっぱいあります。不況で物が売れない時代に突入しようというこの時期なわけですから、まだまだこれからです。

では楽しい入札を。

[75: 購入検討中さん]

土地のことは初心者でよくわからないのですが、このあたりの土地を見ていて水はけが悪いような、土が粘土質のような気がします。場所によって異なるとは思うのですが家を建てるにはある程度補強工事が必要なのでしょうか？実際に地盤調査をされた方やご存知の方、教えてください。

[76: 匿名さん]

No.75 さんへ

小野原西はもともと粘土質の地盤が多いようです。
家を建てる場合、軽量鉄骨造や木造によって補強工事の支持力は異なります。
メーカーや工務店の考え方によっても、同じ敷地で建築するのでも見積金額は違いますよ。
敷地に合わせて、建築する建物の四方と中心をサウンディングするのですが、どこで建築するのでも
補強工事は必要なケースがほとんどです。

金額もメーカーや工務店でまちまちです。

[77: 買いたいけど買えない人]

No.75 さんへ

水はけに関してここは盆地ではなく削ったり埋めたりして作った（なだらかor急な）斜面なので、部分的に水はけが悪い所があっても局所的なもので対策を施せばなんとかなるのではないでしょうか？そう願ってますが…。

地盤補強に関しては削った側なら地盤は強く、埋めた側なら当然弱いような気がします。
↓この地図を参考にうするとなんとなくイメージがつかめるかもしれません。
http://www2.city.minoh.osaka.jp/MACHI/kensaku/index.html
が、しかし結局は調べてみないと分かりません。レジデンスの販売員もたしか実は池の上に立てたところのほうが池の底の地層が固かったとか言ってたような気がします。
他にも、いろいろとここで立てた不動産屋さんやハウスメーカーにこれまで聞いてみたところ、5mのところに強い地層があったとか、10mの所だったとかまちまちでした。地盤補強はほとんど要らなかったという話も聞きましたが、総じて地盤補強が必要だったという話が多かったように思います。ハウスメーカーではかかる金額も50万から200万くらい見ておいて下さいみたいなえらいアバウトなことを言われたりしました。100万くらいはかかるかなくらいに考えておいたほうが気が楽かもしれません。この部分で安く済ませてくれとはとても言えないので、私は150万くらいかかるものだと考えることにしました。見積もり上は外溝工事などを高めに書いてもらいました。安くすめば造園にでも費用をまわそうかななんて考えています。

私も相当いろいろと聞いたつもりですが、たぶんいくら聞いてもグレーな回答しかかえって来ないと思います。5万くらいから調査だけできるようですが、家の四方位置が決まらないことには正確な調査にならないようです。

[78: 入居予定さん]

保留地申し込みの際、市の方に木造2階建てが建てられる地盤だと聞きました。
が、ﾊｳｽﾒｰｶｰに地盤補強が必要だったとこが出てきていると聞きﾄﾞｷﾄﾞｷしているところです。
18日に地盤調査入ったので今週中には結果が出そう。
元々田んぼだった場所なのでやはり地盤補強が必要かもです・・・

昨日久々に行って来ましたがｽﾀﾊﾞやおかきやが出来ており街になってきましたね！
ﾌｧﾐﾏはどの辺りにできるのですか？
新御堂まで開通すると交通量が本当気になります。

[79: 購入検討中さん]

№７５です。
いろいろと教えていただきありがとうございます。
やはり実際にその土地を調査してみないとわからないことが多そうですね。
皆さんの意見を参考に検討したいと思います。

[80: ご近所さん]

そういえば、レジデンスの近くでも坪60万前半の土地が売りに出されてますね。
まだ売れてないようなので、やはりみなさん次の保留地を待たれているのでしょうか？

[81: 購入検討中さん]

80＜そうみたいですね。

公示地価が下落したので、もう少し安くなるんじゃないかと
期待してるのですが。

74＜条件外しても売り切りたい。焦りもあるんじゃないですかね？

もう新年度に間に合いませんし、焦るより少し様子見ですかね・・・

[82: 入居予定さん]

ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ近くの土地、うちにもFAX届きました。
54.09坪で坪単価61万。
南西でいい場所ですが建築条件付きです。
小野原西は建築条件付の土地は多いですね。
けど価格は以前より下がってます。

さて、うちは地盤調査の結果が出ました。
やはり地盤改良が必要でした(>_<)
上の方がおっしゃる通り、この辺りは全く必要ではないとこの方が少ないという感じでした。
けど、そんなに最悪な状態でもなく費用も70万ほどですみそうです。

[83: 購入検討中さん]

>80
>82
すみません、どのあたりのことでしょうか？
貯め池の横ですか？

[84: 購入検討中さん]

公園の斜め向かい・溜池の横の土地（４８坪）は、坪７２万で売れてました。
びっくりです。

あのあたり、購入検討したいと申し出たら、予約金１０万で１週間押さえられる・・
と話を持ちかけられ、怖くなってやめました。
もちろんキャンセルの場合は返金するという事でしたが。

潰れた富士ハウジングが、そういう事やってたらしいですけど・・・契約もなしに
お金を預けるのは違法ですよね。

いい土地だけど、なんだか怪しいです・・・

[85: 買いたいけど買えない人]

昨年の話ですが一期のレジデンスの土地の北側の南道路の土地で坪60万、同じく一期のレジデンスの土地の南側の北道路の土地で坪60万くらいで売れてましたよ。どちらも条件なしでしたが土地が60坪以上あったので予算面で私は見送りましたが。

それを考えると今条件付で54坪で坪単価61万というのだと、あまり公示地価下落の発表の影響を受けていないようですね。まぁそもそもは公示地価ってのが実際に売買されている金額が全く反映されない鑑定士によって適当に決められたものなので、長らく公示地価は実態と乖離していると指摘されてきたようにあまりあてにはならないですよ。
同様に路線価図見ても…ってのと同じです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

条件なしの土地の場合、土地の購入を検討したい土地が出てきた場合、とにかく「買いたい！」と申し出て買いたい金額で買い付けを書けばいいんです。お金はいりません。署名捺印だけです。その買い付けを書いた時点で1番手、2番手と決まっていくようで、1番手で交渉がまとまれば次の人に交渉権がまわってきます。「坪＊＊円で」というふうに仲介業者等が持ちかけてくる話はただの売主の希望販売価格なだけで鵜呑みにする必要は全くありませんよ。ただ一つの目安ではあります、だいぶ開きが大きいとスルーパスされて2番手へ～となってしまいます。実際最初坪65万でともちかけられていた土地が坪60万でまとまった話もありましたよ。残念ながら私は売主の希望販売価格で買うことになってしまったのですが。

[86: 買いたいけど買えない人]

No.85です。誤記訂正します。

誤：1番手で交渉がまとまれば次の人に交渉権がまわってきます。
正：1番手で交渉がまとまらなければ次の人に交渉権がまわってきます。

[87: ご近所さん]

>83

1期レジデンスの北側で、のぼりが出てます。

土・日には土地の前に価格等が書かれた看板も出てます。

北側道路の土地です。

[88: 入居予定さん]

＞８３　37街区8号です。
以前同じ不動産屋から45坪3200万円の土地を仲介手数料込みで3000万にしてもらったことがあります。
（契約前日に他に申し込みがあり断念）
詳細は箕○ﾊｳｼﾞﾝｸﾞに問い合わせて見て下さいね。

[89: 入居予定さん]

ごめんなさい。
37街区8号は南西と書きましたが北東の間違いです。
紛らわしくてすみませんでした。

[90: 買いたいけど買えない人]

予定では今日道路開通なハズですがどうだったんでしょう？
箕面市の処分保留地まだ大量に出てくるみたいですね。もう区画数は決まっているのでしょうか？
案内が出てくる時期はレジデンスの抽選とはかぶらないようになってるみたいです。

やはり値段は気になりますね～。

[91: ビギナーさん]

小野原で戸建てを考えていて、ここにたどり着きました。
いろんな情報満載。教わることいっぱいで、助かります。

レジデンスも、たまたま通りかかり、検討してますが、
今期から、性能表示が付いて、断熱や劣化対策はトップクラスなのに、
耐震性能は３段階の１。地震に強い２×４なのに、吹き抜けを取り入れてるので、低いらしいです。
でも、阪神大震災を経験した者にとって、耐震性能は、やはり３は欲しいので、
土地探ししようと思ってます。

90さん。
土地の探し方とか、とても解りやすくて、ためになりました。
ハウスメーカーには、声をかけているのですが、お墓の近くしかなくて。
不動産屋さんにも出かけてみます。
市の保留地は、外れました。良いと思うところは倍率高いですよね。

82さん
当選おめでとうございます。
地盤補強も必要になるんですね。勉強になりました。
家作り大変でしょうが、これから楽しみですね。

[92: 入居予定さん]

＞90　小野原豊中線の交通量が気になり早速行ってきました！
まだ開通したばかりでそんなに交通量はなかったのですが、ｽﾀﾊﾞの駐車場は車がいっぱいでした。
小野原西方面にはﾄﾗｯｸなどの大型車両の規制があるらしいです。
開通したことで大阪市内からは10分ほど早くなりました。
5月6月には保留地の発表がありそうですね。
市のHPに載る前にも、電話で坪数とかしつこく聞くと初めは教えられないと言われるけど教えてくれますよ！
例えば、うちは45坪くらいで探しているんですけどそのくらいの土地は今回ありますか？などと。

＞91　有難うございます。
本当人気の場所は倍率高いですよね。
うちは申し込みしてから市役所の人に元々田んぼだったと聞きました・・・
でも遊歩道沿いはやはり魅力的だったので分かっていても申し込みはしてたかな。
なので地盤補強は仕方ないかと。
土地をお探しなら上に方がおっしゃるように色んな不動産屋に電話した方がいいです。
ちなみにうちは10社にお願いしていました。
中には大きな土地を分割で交渉してくれるっていうとこもありました。
まだまだ土地は出てきそうですしいいとこが見つかるといいですね！

[93: 購入検討中さん]

あの地区は南向き限定で探すとなかなかないし、あっても間口が狭い所が多い。北側は南の地盤が高い所が多くて日当たり悪そうだし・・・

そう思ったら松出の斜め横の三面角地は魅力的・・・。あの地区に三面角地のしかも南向きの土地なんて他にないので、７０万超えでも適正価格かなあ。結局土地なんて希少価値、欲しけりゃ坪７５万でも買うべきですよね。ウチ的にはかなりチェックかな。
金利が上がってきてるので安いうちにバーっと売り出して欲しいですよね！

[94: 買いたいけど買えない人]

>93さん
確かに南側が高い、いわゆる逆ひな壇の形のところが多いですね。間口は私も狭く感じており、奥に長い土地があまりに多く、低層住宅地区を作るならそれに見合ったように計画して欲しかったです。あと松出公園近くは私も昨年の情報ですが、70万近くでの話しか聞いてません。松出公園は魅力だし、その西川には閑静な高級住宅街で落ち着いた雰囲気だし、環境はよさそうですね。

一方、５月頃でしょうか？今年度の処分保留地はだいぶ数も多く、また安そうですね。坪50万以下なんてのもあるのかな！？

開通した道路を夕方走ってみましたが、新しく開通した区間の交通量はまだ多くはなかったです。40k制限で車は大体時速60くらいで流れていたかと思います。歩道が整備されているので歩行は自転車は苦ではないと思いますが、西側の地元の人はまだ普通に車道を歩いたり自転車でわたったりしてました。信号もが少ないので車では走りやすいです。とはいえあの道は1車線というのと大型車の規制、制限速度の面から開通しても171を使う人も多いと思います。

あとスタバ混んでました。私はドライブスルー使ってみました。なかなかよかったです。当然かもしれませんが、店員もまだ不慣れな感じでした。

[95: 買い換え検討中]

関スパ大通りに他にどんな店が入るのか知っている方、教えてください～

＞94さん
坪50万以下！？何か怖いですね。いったいどの辺りなんだろ。それにしても箕面市の保留地は倍率上がってきて、全く当たる気がしない。覚悟を決めて入札しても30倍近くじゃあ・・・＾＾；人生決めるのにね！

町並み整ってきたら、やっぱり欲しいって言う人が沢山出てきて倍率・坪単価ともに上がると思ってたけど、わからないものですね。でもやっぱりいい土地はいい値段で取引されてるみたいね。最初の方に取引されたマンションの坪単価は80万くらいって聞きましたよ。

間口が狭い・・・確かに南向きで買っても間口狭いと、駐車場とったらもう残らないもんなあ・・・

[96: 購入検討中さん]

保留地第5期の案内出ましたね。
住居12戸中7戸が坪40万円台。
法面が気になりますがこの価格は魅力ですね！
1番人気はどこでしょう？
松出公園前もいいけどｶﾞｽ、水道引き込みが必要なので私なら⑥ですかね。

[98: 買いたいけど買えない人]

それにしても箕面市はえらい小出しにして出しますねぇ～。まだまだ土地はあるしほぼ整地も終わっているみたいなのに。
ただ値段は安い！

私ならだんぜん③ですね。
結局水道の引き込みなどはたぶん区画整理の地区なので、
確認してもらったらいいと思うんですがたぶん家の前の道路には水道管なり、
配水管があるので、道路を掘って引き込む費用程度で済むはずですよ。
たぶん安いところで頼むと３０万くらい高いところでも１００万も出せばやってくれます。
土地の値段プラス１００万として考えて他の土地とくらべても断然３番な気がします。

１～３番がいわゆる南ひな壇で土地の南側が低い地形です。南側の家は同じ高さの家を建てても低い位置から立つことになるので日照はいいはずです。しかも南道路なので道路の分だけ家が陰ることもなく、売るときにも十分価値は残ります。（まだ場所を見に行ったわけでもないですが。）
逆に北ひな壇のところはその逆なのでその分デメリットになります。北風ももろうけますし。小野原西はほとんど北か東が低くなっている地形かと思っていましたがあのあたりは南ひな壇だったんですね～。

あと一昔前の高級住宅街に隣接していてセレブな町並みのすぐとなりだし、大きな公園近いし、たぶん小野原西で坪単価が高いというイメージが強いところでこの値段はいいですね～。

同じ並びの①、②もいいですがやはり風水的なことやごみステーションがあることを考えると③ですね。

値段をつける基準がさっぱり分かりませんが、箕面市の価格破壊っぷりはすごいですね。

[99: 物件比較中さん]

私も３がいいな～って現地見て思ったんですが・・・
昔の航空写真をみたらちょうど１・２・３あたりは小さなため池？
だったような？市の人に聞いたわけではないので今度現地案内に行って
聞いてみるつもりです～

[100: 買いたいけど買えない人]

97、98と投稿が重複してましたすみません。

＞99さん

箕面市のホームページの地形図（古い地図が見れる）では記号が「W」となっていましたが、意味が分からずネットで古い地図を検索していたら、他の「W」として表記されている所も含めて地図上で水色で書かれている地図があったのでご指摘のように池か貯水池なのでしょうか。

レジデンスの第一期のため池の上に建っている家の説明を受けた時は販売員が池の上のほうが固い地盤がすぐ出てきたようなことを言っていました。まぁほんとかどうか分からない話ですけど。

もともと池だろうとなかろうと切土や盛土で作られる人工斜面である限り地盤補強はやらなくてもいいと言われてもやっておきたいですね。

[101: 物件比較中さん]

箕面市から分譲される土地は、基本的にあまり良くない土地と聞きました。そりゃー溜池の埋立地を
地主に換地したらクレームものです。そうでなくても、換地の場所で結構もめている様ですから。
その分、箕面市の土地は坪１０万くらい安いですから、地盤補強に費用が掛かっても割安と思います。