千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[No.102 by 匿名さん 2012-09-28 13:48:31]

本八幡タワーは千葉の割りに高いですね。新宿直通25分は魅力だけど。
豊洲や東雲のタワーとほぼ同価格。

[No.103 by 匿名 2012-09-28 14:45:24]

本八幡はお買い得感ゼロだけど、資産価値はあるし維持できると思う！
買える人、いいなぁ。

[No.104 by 匿名さん 2012-09-28 14:56:30]

>103
お買い得感と資産価値維持（向上）は相関が高いと思うよ。

[No.105 by 匿名さん 2012-09-28 15:26:04]

資産価値は、購入者の収入によって変化しません。
お買い得感は、購入者の収入によって感じ方が変化します。

[No.107 by 匿名さん 2012-09-28 16:04:36]

難しくしているだけでしょう。
資産価値が下がらない
とは、
今の価格から、近未来において、価格が下がっていないという
単純なものです。

個人の嗜好とは関係ありません。
決めるのは相場。

[No.108 by 物件比較中さん 2012-09-28 16:20:20]

希少性は大事
千葉でタワマン内廊下で駅直結で始発駅。3路線利用可。再開発地域。都心まで直通20分台。
本八幡タワマンが最強でしょ。

[No.110 by 匿名 2012-09-28 16:42:52]

奏とプラウド船橋を比較してる人で勘違いしてる人がいますね。

比較するのは、奏がプラウド、プラウドが奏ではなく、それぞれ新築価格がこれから予想される中古価格に対して割高なのか、割安なのかということ。

これから予想される中古価格ということは、資産価値維持が高いか安いかということ。だから、もう既に購入する時点である程度の資産価値維持率が見えている。

要は、どれだけ割安で買えたかが重要で、どれだけ人気があったかが重要。

そうすると結果はプラウド船橋のが圧倒的に資産価値維持率ある。理由は安くて設備も良い大規模で人気も殺到したから。

奏は確かに良いけど、あの良い環境を折り込み済みの価格で、あのペースの完売。プラウド船橋よりは人気があったとはいえず。

奏のが資産価値維持率が高くなるには、
あまり良くないと思われていたのに、実はもっとよかったということが必要になります。
現状良いと思われている奏の状況は折り込み済みという訳です。

[No.111 by 匿名 2012-09-28 16:46:25]

基本的に、プラウド船橋はあれよりいいマンションが近くには出来ないので、人気を独り占めするだろう。

パーク奏の場合は、基本的に後からマンションが出来ると古い方が不利で、基本的に新しいマンションに合わせて価格下がるので不利かもしれない。

[No.112 by 匿名さん 2012-09-28 17:05:52]

資産価値で言えば、船橋のプラウドタワー（新船橋のプラウドとは全くの別物）、市川のI-link、そして本八幡のタワーでしょ。
でもいずれも完売物件（本八幡もほぼ完売）だから、それ以外で選択するとなると、津田沼の奏の杜物件ということになるんじゃない？あくまで津田沼は次点だよ。それでも新船橋よりはずっといいけど。

[No.114 by 匿名さん 2012-09-28 17:11:56]

パーク奏は、奏の杜内最高立地だけどね。
東～南～西に遮蔽物件なし、最も駅近、商業施設至近。

[No.116 by 匿名さん 2012-09-28 17:54:02]

1500世帯の大規模マンション
中古が溢れて激下げ価格になるのはユトリシアを見てればわかる。

[No.118 by 匿名さん 2012-09-28 19:39:57]

確かに資産価値の高いマンションと資産価値が下がりにくいマンションは違いますね。資産価値が低くても安ければ後者になる。

[No.119 by 匿名さん 2012-09-28 19:44:05]

プラウド船橋が人気なのは購入可能者層がダントツ広いから、本八幡、奏の人気とはちょっと違う。

[No.120 by 匿名 2012-09-28 20:13:21]

112は資産価値維持率ではなく、価格が高いのを指してないかい？資産価値はあるけど高い金払ってるから当たり前ですよ。
ここは、資産価値維持率で話すべき。

[No.121 by 匿名さん 2012-09-28 22:08:05]

スレタイが「千葉県で資産価値が高いマンションは？」だったら結果は変わってきますな。
元々資産価値が低いとこより下げ余地があっても資産価値が高いとこがいいけどなー。
奏と新船橋、どっちかひと部屋あげるよと言われたらどっちがほしい？

[No.122 by 匿名さん 2012-09-28 22:13:19]

震災の諸々によって下がりそう（下がってる？）のが新浦安と柏の葉だから、それ以外なら下がりにくそうですね。

[No.123 by 匿名さん 2012-09-28 23:09:45]

>>114
南向きがないんだね。そんなの関係ない？

[No.124 by 匿名 2012-09-29 00:23:39]

>>120
そうだよね
なんか勘違いしてる人がいるけど、船橋や本八幡でタワーだのなんだの騒いでも仕方ない

それより、千葉の土地の安さを生かして都内で買えないような値段で買えて、かつ満足感ある物件のがこのスレッドに沿ってる物件だと思う。
そうすると奏かプラウドかなあ。どちらも戸数が多いから、買う部屋はある程度吟味しなきゃだけど。

[No.125 by 匿名さん 2012-09-29 00:49:15]

本八幡は総武線かつ都営新宿線始発ということで、その駅近マンションの希少性から案外健闘するかも。

パーク奏は価格に地域開発の成功がかなり織り込まれており、かつ今後同地区の大量供給もある。
その上で尚、資産価値が維持されるためには予想以上の地域開発大成功が必要。
可能性はあるでしょうが、確率的にどうでしょうか？

プラウド新船橋は、良くも悪くも周辺環境の変化にサプライズはなさそう。
野村が値付けを大きく見誤ることもないでしょうから、資産価値も平均的に推移するでしょう。

柏の葉はギャンブル性が高そうだけど、当たればでかい。

[No.126 by 匿名さん 2012-09-29 07:18:14]

>>113

そう？ ブラウドタワー船橋は、千葉では珍しく値上りしている物件で有名な筈だけど。

https://www.sumai-surfin.com/price/contract_list.php?r=1013

[No.127 by 匿名 2012-09-29 07:52:35]

駅近タワマンって子育てできるのだろうか

[No.128 by 匿名さん 2012-09-29 09:53:44]

なかなか完売せず、最後は投売り状態だった借地権つき駅遠中古マンションはこの際どうでもいい＞プラウドタワー船橋

[No.129 by 匿名 2012-09-29 10:43:24]

なにか勘違いしていない？
プラウドタワー船橋は超人気物件で即完売だよ。
あんたの言ってるタワーは見た浜楽園跡地の三菱の物件でしょ

[No.130 by 匿名さん 2012-09-29 11:21:36]

>>125
柏の葉は快速がとまらない駅みたいだけど、それはいいの？

[No.131 by 匿名さん 2012-09-29 15:30:24]

柏の葉は、パークシティーは既に高額なので、化け様がない。
それ以外の低価格マンションは、大化けするかも。
あとたなかの駅前も。

オオタカはぼったくり価格だからダメ。

[No.132 by 匿名さん 2012-09-29 18:25:42]

駅直結がキーワード。
新浦安のエヤレジなんて、新築当時のトンデモナイ値段つけたが、
長谷工仕様でも完売。
リーマンショック、311を乗り越えても人気維持。

普通のファミマンはダメだよ。津田沼も新船橋も。

[No.133 by 匿名 2012-09-29 18:37:22]

それが結論だね。ファミリーマンションは値上がり期待できない。それにしても物件目一杯頑張ってしまったら、子どもの教育、老後どうするんだ？

[No.134 by 匿名さん 2012-09-29 18:44:19]

>>60
痛い人発見

[No.135 by 匿名さん 2012-09-29 20:39:02]

>132
平均ではそうでしょうけれど、
個別物件は全然違いますよ。
資産価値が落ちない物件とは、特徴のあるもの。
角部屋、最上階、景色が抜けてる、庭付き、ルーバル
などが資産価値ちない物件。

駄目なのは、低層階中住戸。
安くても買わない事。経済的に辛いかもしれないが。

[No.136 by 匿名 2012-09-29 20:50:41]

資産価値が下がりにくい＝「希少価値」の要素がいくつあるか、これがすべてです。

[No.137 by 匿名 2012-09-29 21:16:00]

135
それは違います。物件内では、それら希少価値のあるものは高い価格設定で販売されますので、その価格差が元々大きいか小さいかで決まること。

古くなればなるほど、物件全体の平均価格が下がれば下がるほど、希少価値のある物件とそうでない物件の価格差は縮まっていきます。

希少価値のある角やルーバルがどんなに良くても、築10年とか経つと、新築の中住戸とかに価格すぐ抜かれてしまいますよ。

[No.138 by 匿名さん 2012-09-29 22:48:30]

ほんとグダグダだな。
そもそも資産価値とは何か、資産価値が下がらないとは何か、
そこの定義が人によってあいまいだからハチャメチャな議論になる。
まずはそこを定義したまえ。

Do you understand?

[No.139 by 匿名さん 2012-09-29 23:31:47]

資産価値が下がりにくい＝震災による影響のあった浦安と柏を避ける、これがすべてです。

[No.140 by 物件比較中さん 2012-09-30 02:07:21]

不毛な議論ということですな

[No.141 by 匿名 2012-09-30 02:07:34]

新築時1億の物件が9000万で売れる
新築時2000万の物件が1000万で売れる

どっちが資産価値高い？

[No.142 by 匿名さん 2012-09-30 08:40:53]

上だろ。普通に考えて。

[No.143 by 匿名さん 2012-09-30 09:13:31]

下でしょ。
支払った金額、金利考えても。
余裕ある人が住宅費を抑えて購入して、残りを貯蓄に回すのが
一番。

[No.144 by 匿名さん 2012-09-30 09:23:51]

１４３はスレタイ１００回読み直せ。

支払いを抑えて貯蓄するのが一番良いって
スレの趣旨からズレすぎ。

[No.145 by 匿名さん 2012-09-30 09:42:42]

お前ら>>138を100回読み直せ。

[No.146 by 匿名さん 2012-09-30 11:19:01]

9000万の価値がある物件か
1000万の価値しかない物件かの違い

[No.147 by 匿名さん 2012-09-30 16:38:36]

AFOな質問に答えないで、
答えもAFOだけれど。
みんな釣りか？

[No.148 by 匿名さん 2012-09-30 18:39:30]

地価の高さと資産価値はある程度連動します。
また、周りに新たにマンションを建てる余地がないエリアや、今後再開発や新線開通が予定されていて今後地価が上がりそうなエリアの物件も資産価値の維持が期待できます。
あと、最寄り駅から徒歩10分以内の物件は、資産価値が下がりにくいと言えます。
次に「管理体制」。建物の清掃が行き届いているか、定期的にメンテナンスされているか、必要な修繕が行われているかは、「資産価値を保てる物件」の大切な条件です。

逆に資産価値が下がりやすい物件
供給過多。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまいます。

[No.149 by 匿名 2012-09-30 18:42:59]

プロの目から見ると市川・本八幡が狙い目だそうです。
素人・プロから見てもやはり本八幡タワマンが断トツですね。


http://article.home-plaza.jp/article/trend/005/
＞市川市・本八幡駅周辺
＞歴史ある閑静な住宅街
＞江戸時代、日本橋に住む豪商などがセカンドハウスを建てたことで形成された街。特に菅野や東菅野エリアは、文化的な薫り＞の残る閑静な住宅街が広がる。京成線・総武線・都営新宿線が利用でき、日常生活の利便性も高い。

[No.150 by 匿名さん 2012-09-30 18:48:59]

希少性って観点からするとタワマンって過去のように資産価値維持できないかもね。以前は珍しかったけど、今はいっぱい建ってるでしょ。

[No.151 by 匿名さん 2012-09-30 18:58:22]

誰か138に明確に回答してよw

[No.152 by 匿名さん 2012-09-30 19:09:34]

よし、じゃあオレが明確に回答してやる。しかもわかりやすくな。

資産価値が下がりにくい＝将来仮に売った時に、買った値段と比べてその価格が下がりにくいかどうか

だ。価値じゃないからな。価値は各人多種多様だから比べられないからな。あくまで「資産」価値だ。

こう定義してやったからな。それを踏まえて138は考えを述べよ。

[No.153 by 匿名さん 2012-09-30 19:37:46]

それでも浦安、柏の葉に住んでみたい。

[No.154 by 匿名さん 2012-09-30 21:20:56]

高いよ。
だから妬んで、叩いてるの。

[No.155 by 匿名さん 2012-09-30 22:19:04]

まぁ百歩譲って浦安はあっても未だ空間線量が0.5マイクロの柏の葉はないでしょw

[No.156 by 匿名さん 2012-09-30 22:46:04]

こんなときに平常どおり運転してくれる路線は助かるね。

[No.157 by 匿名さん 2012-09-30 22:49:05]

TX最強伝説。

[No.158 by 匿名さん 2012-10-01 00:44:41]

まあこの台風で雷が落ちてないからな。

[No.159 by 匿名 2012-10-01 00:49:32]

台風に強い京成線は頼もしい

[No.160 by 匿名さん 2012-10-01 07:41:55]

柏の葉は、パークシティー新築以外は、チャンス。
風評が収まり、街ができれば上昇必至。
昔の豊洲と一緒。

パークシティー新築は既に高すぎる。

[No.161 by 匿名さん 2012-10-01 08:46:38]

半径500m以内にパチンコ店やらラブホがある街が、豊洲と一緒だなんて…しかも放射能汚染で有名な柏の葉。もはや自虐ネタでしょ

[No.163 by 匿名さん 2012-10-01 09:50:36]

俺は、賃貸に出した場合の賃料収入は資産価値から外せないと思うけどな。

[No.165 by 匿名さん 2012-10-01 09:57:58]

豊洲も以前に比べて値下がりしてるんじゃないの？

[No.166 by 匿名さん 2012-10-01 12:02:27]

>162
そんな子供じみた質問してるようでは、
暫く、家の購入は控えた方が良いですよ。

[No.167 by 匿名さん 2012-10-01 12:40:41]

164
無視はできないなぁ。
賃料は、物件の売却価格と必ずしも比例するわけではないし。

買うのと借りるのでは、需要（選ぶ基準）が異なるからね。

[No.169 by 匿名さん 2012-10-01 16:18:20]

>168
はい。二度とこんなハイレベルのスレには投稿しません。

ですから、あなたのような高度の常識をお持ちの方は、
ここで、ずっと議論をお続け下さい。

決して、実世界でマンション購入や高額投資などされないよう
ご忠告申し上げます。

[No.171 by 匿名さん 2012-10-01 17:26:07]

資産価値を考えると、やっぱり、賃貸に出したときに、利回りがよくて、長期にわたって空室率の低いマンションがいいなぁ。
そうすると、できればＪＲのターミナル駅直結か、少なくとも徒歩5分くらいまでだなぁ。

単に、買ったときの値段と比較して、売るときにできるだけ損をしたくないというだけであれば、値ごろ感のある中古マンションがいいと思うよ。

[No.172 by 匿名さん 2012-10-01 17:47:23]

投資の世界では>169みたいなのが上カモなんだろうな。

[No.173 by 匿名さん 2012-10-01 17:51:13]

どうでもいいけど、資産価値が下がりにくそうなマンションが数件しか出てこない。千葉だとやはりあまりないのかな。

[No.174 by 匿名さん 2012-10-01 17:51:20]

>>162さん、
不動産の資産価値は、一般的に増減%で議論します。絶対金額ではありません。理由は幾つかあると思いますが、あなたの例を使って説明します。

・1億の物件を買える人にとって、資産価値20%減すなわち2000万の損失は、痛い。でも多分「痛い」で済む。2000万円の損失を出して物件を処分する決断も普通に出来るだろう。所詮20%の損失だし。

・いっぼう3千万でマンションを買った人にとって、資産価値50%減すなわち1500万減は、致命的な可能性が高い。処分したくてもローン残債多過ぎて、手放す事すら出来ない可能性もある。で、ローン破綻して、競売にかけられてしまったりする。

と言う事です。理解いただけたでしょうか？

[No.175 by 匿名さん 2012-10-01 17:55:24]

>資産価値を考えると、やっぱり、賃貸に出したときに、利回りがよくて、長期にわたって空室率の低いマンションがいいなぁ
などという都合の良いマンションは、存在しないのですよ。株も同じ。
なぜならそんなものがあれば、投資家が殺到し、価格をあげ、リターンが下がるから。

ハイリスク、ハイリターンかローリスク、ローリターンしか存在しないのです。

だから、資産価値を維持しそうな物件は、現在過小評価されてるもの。

例えば 液状化地帯の戸建や、千葉ではないけれど、東京湾岸の中古タワマン高層階。
格安が一杯あります。

絶対に上がらないマンションは、郊外型ファミマン。津田沼、新船橋が典型。
いくら新築時に人気があっても、船橋、習志野のファミマンで価格を維持したマンションは
過去にはありません。
駅直結のタワーは除きますが。

[No.176 by 匿名さん 2012-10-01 18:05:08]

>174
中学生程度の算数しか知らない、(あえて数学とは言わない)
人に大人の経済といても無駄です。

[No.177 by 匿名さん 2012-10-01 18:24:40]

>175
現在過小評価されている、というのも主観的な判断ですね。
あくまで現在の相場が客観的な基準ではないでしょうか。
あなたが過小評価としてあげた物件にあなたしか知り得ない事実があるなら別ですが。

[No.178 by 匿名さん 2012-10-01 18:39:12]

175わかってないね、津田沼、新船橋で価格を維持したことがないのは単に魅力のあるマンションが無かっただけ。どちらも再開発で街並みが綺麗で商業施設も近く、最近では稀にみる良いマンションだから、そうはさがりませんよ、下がるのはその他の同地区の中古マンションでしょう。

[No.179 by 匿名さん 2012-10-01 19:12:18]

こういう場合、周りの中古マンションも値段が上がるもんなんじゃない？
街がきれいになるから住みたいけど、メインの新築分譲は買えない、中古なら買える、
という人が増えるので需要と供給のバランスで中古は値上がりすると思う。

[No.180 by 匿名さん 2012-10-01 20:25:36]

新船橋や津田沼がマンションそのものというより周辺環境を主要因に価値を維持するなら、179さんの意見に妥当性がありそう。
個人的には、どちらもそれは価格に織り込み済み。
(標準的に価格は下がっていくと思う)強いていえば、奏の開発が想定以上の大成功となった場合のパークの価値向上。
そもそも想定が楽観的なので、可能性は低いとは思うけど。

[No.181 by 匿名さん 2012-10-01 21:57:32]

新船橋は安いけど駅力が低いから資産維持は難しいのでは？イオンが隣接するだけで、それ以外はメリットはないと思うのですが。

[No.182 by 匿名さん 2012-10-01 23:06:50]

こんなに論じてもほとんどの人がこの先四半世紀、売却するケースがない罠
売却する頃には二束三文、その間資産価値の高い＝固定資産税の高いマンションに住む事実

[No.183 by 匿名さん 2012-10-01 23:06:56]

皆さん、色々と議論が交わされていますが、結論を言っていいですか？


「不動産にお買い得」は無い。


安いのには何かしら理由があります。


その理由を許容できるのであれば、それはその人にとってはお得だったと思えるでしょう。
ただ、それは人が言うお得とは違います。

[No.184 by 匿名さん 2012-10-01 23:16:36]

１８３さん、それでは開発の進んでいるCNTが千葉最安エリアである理由を教えてください。

[No.185 by 匿名さん 2012-10-01 23:26:45]

だからそれだけの価値しかないんでしょ。客観的に見てさ。

[No.186 by 匿名さん 2012-10-01 23:30:47]

>>174
なるほど。
つまり購入時と売却時の価格（絶対金額）そのものには意味がないと。
マンションの資産価値の定義とは「購入価格と売却価格の比率」ということになりますね。
たぶん坪単価とイコールなんでしょう。

では、別の視点で時間軸を考慮する必要はないのでしょうか？
築3年で売却価格が購入価格の80％のマンションと築30年で80％のマンションの資産価値は同じでしょうか？

[No.187 by 匿名さん 2012-10-02 00:04:31]

186は本当に算数ができない人なんだろうか。。とりあえずインターネットができるだけ小学生以上だと思いたいが…。
誰か家庭教師でもつけてあげたら？w

[No.188 by 匿名さん 2012-10-02 00:09:54]

柏の葉の三井は高く売れましたよ。おかげ様で。みんな分かってないね～

[No.189 by 匿名 2012-10-02 00:31:50]

マンションなんて修繕積立がグンと上がる前に買い換えるものじゃないの？
10年スパンで移り住むものだと思うけど？

[No.190 by 匿名さん 2012-10-02 06:57:49]

今日の新聞で柏は千葉、茨城、埼玉、東京で1番放射線量が高いと感じられ、子供を育てるのにふさわしくないと掲載されている。まず、資産価値は低いだろう。

[No.191 by 匿名さん 2012-10-02 08:33:36]

>>187
そんな煽りで逃げないで定義してくださいよ～w

[No.192 by 匿名さん 2012-10-02 09:23:56]

１８４、１８３ではないけどお答えします。
千葉ニュータウンはURが撤退を間近にしてお金をかけて開発した土地を大変安い価格で企業に販売しています。
土地取得費用が安かった企業は上物に十分お金をかけても利幅が十分に取れますので、やすい価格での販売が可能です。
よく公的施設が安い価格で売却されるということがあります。同じようなことです。そのため、清潔嗜好の若い世代が
喜んで移住してきて、小さな子どもたちで溢れていて町が再活性化しました

[No.193 by 匿名 2012-10-02 11:18:08]

190何新聞ですか？
千葉は柏の間違い？

[No.194 by 匿名さん 2012-10-02 11:26:56]

読売新聞にでてましたね

[No.195 by 匿名さん 2012-10-02 12:14:43]

>192
デベロッパーはそんなことは考えません。
慈善事業ではないので。
高い値段で売れれば、仕入れが安かろうが目一杯高値で売ります。
売れる限り。
CNTはその値段でしか売れないということです。
その値段でも、完成までに完売するマンションはほとんどありません。
中古価格も下落の一途です。

何故安いか？

都心からの絶対距離と高速道路のアクセスの悪さ。
それが我慢できれば、十分買いだと思いますよ。
安いから。でも上がらないでしょう。

[No.197 by 匿名 2012-10-02 12:18:21]

高速道路のアクセスの悪さはどうしようもないわな。

[No.198 by 匿名さん 2012-10-02 12:34:38]

高速道路のアクセス考えたら奏ででしょう、上手くいけば信号待ちひっかからずにのれます。

[No.200 by 匿名 2012-10-02 12:48:56]

195ではありませんが、購入者です。

1500戸もの大規模を全て順調に売り切るのは大変です。50戸や100戸位なら、もし値付けを間違い高く売っても売り切れるでしょうが、1500戸でスタートでつまづくと大変なことになってしまいます。

ですから、スタートから順調に売り最後まで売り切れるように戦略を立てた方法が、一番魅力的な1,2街区を魅力的な価格で販売しスタートダッシュで飛ばしまくることでした。1,2街区が安いのは、宣伝費みたいなものでもあります。
また、野村不動産は1500戸もの大規模は初めてです。初の大規模で失敗がゆるされないことや、他の物件で連続好調な中これだけの大規模で失敗すれば今後の事業展開に影響すること、中国など海外進出のモデルタウンにするために失敗が許されないことなど、色々な要素が重なりバーゲンセールになりました。

3街区以降は既に販売が軌道に乗っているため、1,2街区ほどのバーゲンは必要なくても売れると見込んでの価格設定です。
それでも、あれだけの仕様で相場を考えればかなり安いのにはかわりありません。