シティハウス文京小日向

[物件比較中さん]

邸風な趣のある、シティハウス文京小日向ってどうでしょうか。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

所在地：東京都文京区小日向1丁目91-3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩7分　
　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅から徒歩10分

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[248: 匿名さん]

>247 さん

丁寧な解説ありがとうございます。
流石ですね！

[250: 匿名さん]

客観的にみて、このマンションの場所はそんなに良い土地ではないことは明らかです。
いくつかの投稿でご指摘されているように線路脇の景観も低地も水害の可能性も事実ですね。
ただし、価格がリーズナブルということで需要があったのでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[252: 匿名さん]

そうなんですよね。自分が持っていなかった考えなどを得るのにはとてもいいと思います。
情報交換するのにもとてもいいですね。
でもそれらは実際に自分の目で確かめてこそ、だと思いますし。
自分がここで暮らしたい、と思うならこれ以上のことってないですよ。

それにしても247さんのご説明、本当に判りやすくてありがたいです。
そういう背景があるのですか。
勉強になります。

[253: 匿名さん]

小日向レジデンスいいですね。また、247さんのような詳しい説明をしてくださる方がいてこの近所も親切な方が多いのでしょうね。流石ですね！すばらしい！

[254: 匿名さん]

周辺はすごくいい環境ですね。駅から近い所がいいなと基本的には思っていたのですが、
駅から近い所ではさすがにこの環境はないですからね。
住むのなら第一種低層住居専用地域と思っています。いい環境だと思って購入した後に
目の前をさえぎるものだったり、店舗などができてしまったりしたらがっかりですからね。
近くのスーパーの三徳は今の家の近くにもあるのですが生鮮食品が新鮮で重宝しています。
店舗によってだと思うのですが、茗荷谷店はどうなのでしょうか？

[255: 匿名さん]

駅からこの距離でこの条件ならいい方なのではないでしょうか。

サントクはこちらも頑張っていると思いますよ。
ちょっと入っただけなのですけれど、生鮮は普通に日常の買物としては十分かなと。

ミニスーパーもあるみたいですし、悪くないのでは。

[256: 匿名さん]

サントクは駅前のところも悪く無いですけど、春日通り沿いのお店が活気があり品揃えも豊富でいいですね。
それにこちらは徒歩７分ながら、信号なしですからそれほど遠くは感じないです。蛙坂だけは強烈ですけど。

[257: 匿名さん]

住友のHPを見ると無事完売したようですね。
住不物件にしては順調な部類でしょうか。
完成が楽しみですね。

[260: 匿名さん]

擁壁側のタイプ、居室の採光って法的に満たしてるのかなぁ

[261: 匿名さん]

擁壁には日影規制なんて無いでしょ。

[262: 匿名さん]

いや、採光補正係数の話
隣地境界線と居室の窓との距離を用いる計算なんだけど、500ばかりの距離で有効なのかなと

[263: 周辺住民さん]

ほぼ完成してきましたね。電車好きな人には最高の物件ですよね。

毎日の車両基地からの出入りがあるので、線路の音と振動、車輪と線路の擦れるキーキー音、毎日行われる車両点検の一環としてドア開閉試験時流れる自動アナウンス（こちらの最初の30秒に流れるアナウンスと音楽：http://www.youtube.com/watch?v=urkaxIdrNTk）が楽しめます。私は線路を隔てたマンションの高層階の住人ですが、２重サッシの窓を通しても毎朝〜毎晩四六時中よく聞こえるので、こちらの住人さんなら、さぞもっと臨場感をもって聞こえることかと思います。是非、丸ノ内線のファンになれることでしょう。羨ましい限りです。

[264: 匿名]

YouTubeありがとうございます。いい音楽ですね。毎日聞けると思うとワクワクします。ただ、現地に行ってみたのですが音があまりよく聞こえません。高層階と比べると音の聞こえ方が異なるのでしょうか。

[265: 匿名さん]

近況です。あと少しですね。

[266: 周辺住民さん]

>>264さん
高層階のマンションが立つ線路挟んで逆側が通常の丸ノ内線が走っている側で、こちらのマンションは車庫側なので、音の聞こえかたが異なります。
なので、音を楽しみたいなら263さん側の中古マンションをおすすめしますね！

[267: 買い換え検討中]

近所の三菱地所の物件を懇願して、今回スミフのこの物件をスルーしましたが、失敗でした。遺跡がでてしまい、いつ着工するかわかりませんね。このマンション契約したひとが羨ましいです。なかなか建物もよさそうですし。騒音気にされている方がいるみたいですが、この辺はホント静かですよ。

[268: 周辺住民さん]

遺跡調査は順調に進んでいるようです。

発掘された遺構、遺物なども想定の範囲らしいので、着工が遅れるということもないでしょう。
ですのでスルーされたのは正解！と思います。

↓に発掘調査の様子が載ってます。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo

[269: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[270: 匿名さん]

>>267
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html
には、プラウド小石川やシティハウス西小山のような凄い反対運動と書かれています。

[271: 買い換え検討中]

やはり、地域住民の反対が強い上に、遺跡が出てしまったら着工のメドは立たないでしょうね。悔しいですが、この物件をスルーしたのは後悔してます。スミフ物件にして竣工前に完売からもわかるように、これは「買い」だったのでしょうか。小石川のインペリアルガーデンは売れてないみたいですね。こちらも気になりますが、小日向の環境と比較すると、ちょっとねぇ。駅から遠いし、価格も高すぎ。

[272: 匿名さん]

2015年10月から消費税率10％？

引越し業者も2015年の夏は駆込みの客に追われるでしょう

[273: 周辺住民さん]

>270,>271さん

下記のフェースブックの書き込みによると、住民の反対運動はようやく終結したようです。
それと遺跡が出たとは言ってもこの辺りでは良くあることで、着工のメドが立たないほどの貴重なモノが出てきたわけでもないようですよ。

いずれにせよ当初計画の説明会から、既に２年１０か月ほども経っていますから「凄い反対運動」だったと言えるのかもしれませんね？

『昨年12月17日の住民に対する説明会において、皆様方から「本マンション新築計画」に対する直接的な反対は出ませんでしたので、昨年末以降、守る会といたしましては事業着手を前提として、「周辺道路の交通安全対策」や「工事に伴い生じるさまざまな問題への対策」について三菱側と協議を行ってまいりました。
その結果、工事着工について合意しうる内容になったと判断し、先般「工事協定書」の締結を行いました。』

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo

[274: 匿名さん]

ここも駅から遠すぎじゃない？
小日向なら仕方がないと思えるかどうか。

[275: 周辺住民さん]

まあどこの低層住宅地でもそうだと思うのですが、駅からちょっと離れないと良い環境は得られないですよね。
この辺りでは駅近には住みたいと思える物件などないし、これからも出ないだろうと言うことです。

すみふ、菱レジ物件辺りから駅に向かって歩くとそれが実感できますよ。

少なくとも茗荷谷駅からの距離は、小日向なら仕方がないと思えるのでは？

[276: 匿名さん]

すみふは線路沿いというのが残念でした。
三菱は、場所は坂上で最高なんだけど、あれだけ反対運動されると住み辛い。

[277: 匿名さん]

同感です。

ほかに文京区内で近隣の反対が激しいのは
プラウド小石川、グランスイート六義園、グランドメゾン文京目白坂、ル・サンク小石川後楽園
といったところでしょうか。
かつては小石川ガーデンヒルズも激しかった。

[278: 匿名さん]

駅から離れれば離れるほど住環境が良くなります。

[279: 周辺住民さん]

＞２７６＞２７７さん

文京区に付き物の反対運動と言っても、純粋な一種低層は小石川ガーデンヒルズだけですね。
これにしても、この小日向の２物件の５～６倍もの敷地で、環境としても趣が異なります。

ですのでこの小日向の２物件は、プラウド小石川、グランスイート六義園、グランドメゾン文京目白坂、ル・サンク小石川後楽園とは全く比較になりません。

もっともグランドメゾン文京目白坂は８０％ほどが一種低層らしいですけど、３１ｍの高層部分がありますから。
グランスイート六義園などは幹線の不忍通りに面していて、狭い敷地の割には１１階建てで、マンション同士で反対運動やってまして、ちっとも文京区らしくない反対運動でした。

何が言いたいかと言うと、この小日向の２物件、特に三菱は一種低層の環境問題を前面に出しての運動でしたので、終息した後に「住み辛い」ことはないだろうと言うことです。

ただ、ゴミ問題などではどうしても住民エゴが出てきますので、これは要注意項目ではないでしょうか？

[280: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

その三菱物件の掲示板は無いのですか？

[281: 匿名]

小日向×三菱の物件を希望していた人にとって何が残念かというと、すぐには住めない、ということですよね。
お引越しもタイミングですよね。
あと数年後に自分の環境が変わり、小日向に住めるチャンスがまだあるのかどうか。気持ちも変わるかもしれませんね。

[282: 匿名さん]

三菱のほうが場所がいいだけに、期待していた人は少なくなかったかもしれませんね。
ご指摘のとおり、実需で住宅を取得する人にとっては、
１年２年というのは大きいですから、なかなか難しいものです。
昨今の状況からすると、場所の差以上にお値段の差も出てきそうですし。

三菱は、江戸川橋水道の↓のほうが先になっちゃいましたね。
http://www.mecsumai.com/tph-bunkyoedogawabashi/?adid=2250001yhf

[283: 匿名さん]

プラウド小石川、グランドメゾン文京目白坂、ル・サンク小石川後楽園は
訴訟にまでなっている。
小石川ガーデンヒルズも全国的に有名。

文京区に付き物の・・というような軽いものではない。

小日向もデベが譲歩しないようだと徹底的な争いになるのではないだろうか。
>>126 を見ても怖いと思う。

[284: 周辺住民さん]

>283さん

小日向の三菱に関しては>273にあるように反対運動は終結し、工事協定が結ばれたようです。

ここは元々、一種住専の建蔽率、容積率、絶対高さ制限を守った計画だったので、そもそも争点がありませんでした。
それでもフェースブックによると、地下居室を無くして掘削深さをを半分にし、建蔽率を７０％から６０％に下げるなど、デベ三菱が大幅譲歩をさせられました。

ですので同じ文京区に付き物とは言っても、訴訟などに発展した他の反対運動とはちょっとちがうのかなと。
ただ３年近い間、実際に工事を止めていたわけですので、それなりに激しい反対運動であったと言えるかもしれませんね。

[285: 匿名さん]

>>284
地下住室は近隣の環境を悪化させます。
やめるべきです。

世田谷区は住環境条例で地下住室を規制しています。

小日向のアーキネット社の問題はどうなりました？

[286: 周辺住民さん]

おっしゃる通りで、”パークハウス世田谷松原”のあまりに悪乗りした地下室マンション建設が契機となって、世田谷区では条例が改定されて独立した地下住居が建設できなくなりました。
そのほかドライエリアの規制も厳しくなったので”パークハウス世田谷松原”は、いまや２重３重の既存不適格物件となり下がりました。
資産価値はがた落ちでしょうか？

それにしても、”パークハウス代沢プレイス” ”ザ・パークハウス 田園調布本町レジデンス”などなど、三菱のパークハウスシリーズには地下室が付き物でした。
仮称”パークハウス小日向”も住民の反対がなければ、必ずや地下室が建設販売されていたでしょう。
文京区には地下室規制など建物のカタチをしばる条例は皆無に等しいのです。

アーキネットの”テラス小日向”の場合は、長屋ですので世田谷区でも建設OKな計画ですが、住民の反対で動きを止めています。
ほぼ１年になりますので、建設予定地は草ぼうぼうのありさまです。
ここはドライエリアが隣地から５０ｃｍのところに設けられていて、民法２３７条違反だと言われたりしているので地下室建設は難しい状況になっているようです。

[287: 匿名さん]

> 地下住室は近隣の環境を悪化させます。

グランドメゾン白金レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411835/21

地下住室の是非の議論になっています

[288: 匿名さん]

地下室にそんな問題点があるなんて、ぜんぜん知りませんでした。
やっぱり、住みやすさや、環境ということは重要なポイントになってくるんですね。
余計なストレスは出来る限り感じないようにしておくほうがいいと思います。

[289: 契約済みさん]

いよいよ内覧会の日も近づいてきましたが、ここ契約した方はどんな方が多いのでしょうか。やっぱりファミリーが多いのかな。

[290: 匿名さん]

第１期のときのプレスリリースでは、
「大手町方面にお勤めの３０歳代、４０歳代のシングル、ディンクスなど一次取得のお客様が中心」とされていますね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...

まぁこのときは３８戸中１１戸ですし、分かりませんが、
１L、２Lの住戸も多いですから、程々にバラけている感じではないかと勝手に考えています。

[292: 匿名さん]

ここは台風や大雨のとき浸水したりしないのですか？

[293: 周辺住民さん]

>225
で言われているように、坂の途中にある建物の浸水はあり得ません。

丸の内線高架下のトンネルは、クルマが水没するような事態となる恐れはあるかもしれませんね。

[294: 物件比較中さん]

ここは一番高いお部屋はどのくらいの価格だったのでしょうか？

[295: 周辺住民さん]

入居が始まりましたね～

[296: 匿名さん [女性]]

こちらの1階 56平米の2LDKのマンションが売りに出されていますが、5480万円という値段は妥当なのでしょうか。

文京区の国立付属の近くにあるシティハウス(文京小日向、文京茗荷谷、文京護国寺) 3つ御座いますが、やはり小日向が一番いいのでしょうか。

当方、子供にお茶の水と筑波の幼稚園&小学校のお受験をさせる事を考えております。

[297: 匿名さん [男性 40代]]

隣が電車の車庫。 立地も良くない。小日向の良さがない。