シティハウス文京小日向

[物件比較中さん]

邸風な趣のある、シティハウス文京小日向ってどうでしょうか。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

所在地：東京都文京区小日向1丁目91-3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩7分　
　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅から徒歩10分

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[226: 匿名さん]

グラウンドレベルってあまり一般人は使わないと思うのですけど
スミフの業者の方なんでしょうか？

[227: 物件比較中さん]

No.225さんの説明分かりやすいですね。

グラウンドレベル位はマンション買おうとしてる人なら知ってますよ？皆が皆知ってるとはいいませんが。
大きい買い物ですからね

[228: 匿名さん]

大学で土木とか建築やってるとGLは一般的だが、
文系だとわからんかも。
デベの営業は文系だろうからGLは知らないと思う。

[230: 匿名さん]

場所が難ありですね。坂下の低地、水害の危険、線路脇、南北に長い土地。
おまけに狭い部屋ばかり。
中庭と離れ仕様でこのような短所に目が向かないようにしていますが、庭の向こうは線路ですからねぇ。
デベが必死で書き込むのもわかる。

[231: 買いたいけど買えない人]

私の個人的な意見ですが、以前そばを通った際に、線路脇ですが電車の音はあまり気にならない感じがしました。
建物の線路側は日当たりが良さそうな気も。半永久的に建物は建ちませんしね。
高架下より西側は、東側にある大通りと違って、車の騒音が少ないのも私の中ではポイントが高かったです。

[232: 匿名さん]

工業地帯のような景観ですよね。

[233: ご近所さん]

小日向に＜工業地帯のような景観＞はないでしょう。

ＭＳ住民から見ると東側の景観が地下鉄の車庫なだけですね。

それとここが水没するわけはないですよ。
＞225さんおっしゃるように、想定外の水害であっても、せいぜい線路下のトンネルが水没する心配をするくらいでしょうか。

あといよいよ菱レジパークハウスの埋蔵文化財調査のための工事が始まりました。
まあここも南北に長い敷地ですが、高台なのでモロモロの心配はないですね。

[234: 匿名さん]

どうもデベっぽい擁護投稿が目立つけど
車両基地近くの道は工業地帯とまではいかないが住宅街としては荒涼とした景観が多い。

参考までに http://toutoi-tokyo.blogspot.jp/2012/12/sanpo-myogadani.html

あと、すぐそばは水没するけど大丈夫、だとか、正気で言ってるのだろうか？

[235: 匿名さん]

急に投稿が増えましたね！
確かに坂が多いところです。線路の反対側の茗荷谷へ行く途中のお寺の付近には猫がたくさんいて、夜になると餌あげに来てる人をよく見かけました。

坂の中程にある郵政の寮は建て替え中なんですか？

[236: ご近所さん]

<234

家族のためにも新たな物件に注目している小日向の住民としては
小日向にケチをつけるだけのような書き込みに反発する気持ちになるわけですよ。

車両基地に通じる道をクローズアップして「工業地帯」といったりね。

あとhttp://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf
なデータがあるから最悪水没するとしてもトンネルくらいでは？といっているわけね。
これが正気で無くて何なのでしょうかね。

[237: 買いたいけど買えない人]

NO.234のURLを見てみましたが、この写真は線路の反対側で物件とは逆の場所。まぁ、近いですけどね。。
このようなホームページを鵜呑みにしたら、きりがないですね。
確かに小日向住民が怒りたくなるのも分かる気がする。

[238: 匿名さん]

線路の下も、線路の反対側も小日向だよ。結局この物件の悪口に対して怒ってるのでしょう。

[239: 買いたいけど買えない人]

238< 納得！

[240: ご近所さん]

>237,>238

そもそもこの物件より、高台の三菱地所レジデンス「パークハウス」の方が良いとご近所では思っています。

ここもスミフとしてはバーゲンプライスだから、外からいくら悪口を言おうと既に売れているわけでしょう？

ただちょっと小日向としては景観の悪い箇所のみクローズアップして、小日向レジデンスにケチを
付けられるのは気分が悪いだけ、といった昔からの住民の思いといったところでしょう。

[241: 匿名さん]

未来の団地と言われている高層マンションと比べたら、この物件も三菱地所物件も同じ低層マンション。
さらに小日向レジデンス、うらやましい限りですよ。
その証として早々と売れているんですね。
三菱地所物件もきっと早いでしょう。

[242: 周辺住民さん]

＞238など関連です

えーと線路の東側の例の車両基地沿いの道路から春日通り（国道）にかけては小日向でも４丁目ですね。

この地域は昔からの小日向ではなく、町名変更により小日向を名乗るようになったのです。

用途地域も第二種住居地域と春日通り沿いは商業地域で、９０ｍもある？ポルシェディーラーが入ったマンションなども建っています。
絶対高さ制限はそれぞれ２２ｍと４６ｍです。

絶対高さ制限１０ｍの第一種低層住専の、ここ１丁目や２丁目とは全然違うのです。

241さんおっしゃる通り、三菱地所レジデンスもこれぞ低層マンションなので早いでしょうね。
ただ相当強気の価格設定となりそうですが。

[244: 匿名さん]

いろんな価値観があるのですね。
小日向四丁目より一丁目・二丁目。

そうなると二丁目より一丁目が格上とかあるのでしょうか。三丁目が最上格ですか？

[245: 匿名さん]

関係ありません。土地の広さと売買代金総額で決まります。格云々は3億を超えないと意味ないでしょ。

[247: 周辺住民さん]

＞244さん

格とかはないですが、用途地域により環境にそれなりの違いがあるといったところでしょうか。

ちなみに３丁目は第一種中高層住専で絶対高さ制限は１４ｍとなっていますが
実際の街並みは１，２丁目と見分けはつきませんね。

すみふの説明には
「第一種低層住居専用地域とは都市計画法第９条により定められた用途地域の一つで、建物の高さが原則10m以下に制限され、遊興施設等の建築が制限されているエリアです。」
とあります。

文京区でも希少な一種低層に建つ低層マンションだからいいんではないですか？

ただ千石のTHE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCEなんかもそうですが、 第一種低層住専のマンション建設は
環境問題としてほぼ必ず反対運動が起きます。

ここはそうでもなかったですが、隣の三菱地所レジデンスなんかは、なんと２年半もかけてようやく着工のメドがたったようですから・・。

ここもそのうちスレッドがたつでしょうね。

[248: 匿名さん]

>247 さん

丁寧な解説ありがとうございます。
流石ですね！

[250: 匿名さん]

客観的にみて、このマンションの場所はそんなに良い土地ではないことは明らかです。
いくつかの投稿でご指摘されているように線路脇の景観も低地も水害の可能性も事実ですね。
ただし、価格がリーズナブルということで需要があったのでしょう。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[252: 匿名さん]

そうなんですよね。自分が持っていなかった考えなどを得るのにはとてもいいと思います。
情報交換するのにもとてもいいですね。
でもそれらは実際に自分の目で確かめてこそ、だと思いますし。
自分がここで暮らしたい、と思うならこれ以上のことってないですよ。

それにしても247さんのご説明、本当に判りやすくてありがたいです。
そういう背景があるのですか。
勉強になります。

[253: 匿名さん]

小日向レジデンスいいですね。また、247さんのような詳しい説明をしてくださる方がいてこの近所も親切な方が多いのでしょうね。流石ですね！すばらしい！

[254: 匿名さん]

周辺はすごくいい環境ですね。駅から近い所がいいなと基本的には思っていたのですが、
駅から近い所ではさすがにこの環境はないですからね。
住むのなら第一種低層住居専用地域と思っています。いい環境だと思って購入した後に
目の前をさえぎるものだったり、店舗などができてしまったりしたらがっかりですからね。
近くのスーパーの三徳は今の家の近くにもあるのですが生鮮食品が新鮮で重宝しています。
店舗によってだと思うのですが、茗荷谷店はどうなのでしょうか？

[255: 匿名さん]

駅からこの距離でこの条件ならいい方なのではないでしょうか。

サントクはこちらも頑張っていると思いますよ。
ちょっと入っただけなのですけれど、生鮮は普通に日常の買物としては十分かなと。

ミニスーパーもあるみたいですし、悪くないのでは。

[256: 匿名さん]

サントクは駅前のところも悪く無いですけど、春日通り沿いのお店が活気があり品揃えも豊富でいいですね。
それにこちらは徒歩７分ながら、信号なしですからそれほど遠くは感じないです。蛙坂だけは強烈ですけど。

[257: 匿名さん]

住友のHPを見ると無事完売したようですね。
住不物件にしては順調な部類でしょうか。
完成が楽しみですね。

[260: 匿名さん]

擁壁側のタイプ、居室の採光って法的に満たしてるのかなぁ

[261: 匿名さん]

擁壁には日影規制なんて無いでしょ。

[262: 匿名さん]

いや、採光補正係数の話
隣地境界線と居室の窓との距離を用いる計算なんだけど、500ばかりの距離で有効なのかなと

[263: 周辺住民さん]

ほぼ完成してきましたね。電車好きな人には最高の物件ですよね。

毎日の車両基地からの出入りがあるので、線路の音と振動、車輪と線路の擦れるキーキー音、毎日行われる車両点検の一環としてドア開閉試験時流れる自動アナウンス（こちらの最初の30秒に流れるアナウンスと音楽：http://www.youtube.com/watch?v=urkaxIdrNTk）が楽しめます。私は線路を隔てたマンションの高層階の住人ですが、２重サッシの窓を通しても毎朝〜毎晩四六時中よく聞こえるので、こちらの住人さんなら、さぞもっと臨場感をもって聞こえることかと思います。是非、丸ノ内線のファンになれることでしょう。羨ましい限りです。

[264: 匿名]

YouTubeありがとうございます。いい音楽ですね。毎日聞けると思うとワクワクします。ただ、現地に行ってみたのですが音があまりよく聞こえません。高層階と比べると音の聞こえ方が異なるのでしょうか。

[265: 匿名さん]

近況です。あと少しですね。

[266: 周辺住民さん]

>>264さん
高層階のマンションが立つ線路挟んで逆側が通常の丸ノ内線が走っている側で、こちらのマンションは車庫側なので、音の聞こえかたが異なります。
なので、音を楽しみたいなら263さん側の中古マンションをおすすめしますね！

[267: 買い換え検討中]

近所の三菱地所の物件を懇願して、今回スミフのこの物件をスルーしましたが、失敗でした。遺跡がでてしまい、いつ着工するかわかりませんね。このマンション契約したひとが羨ましいです。なかなか建物もよさそうですし。騒音気にされている方がいるみたいですが、この辺はホント静かですよ。

[268: 周辺住民さん]

遺跡調査は順調に進んでいるようです。

発掘された遺構、遺物なども想定の範囲らしいので、着工が遅れるということもないでしょう。
ですのでスルーされたのは正解！と思います。

↓に発掘調査の様子が載ってます。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo

[269: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[270: 匿名さん]

>>267
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html
には、プラウド小石川やシティハウス西小山のような凄い反対運動と書かれています。

[271: 買い換え検討中]

やはり、地域住民の反対が強い上に、遺跡が出てしまったら着工のメドは立たないでしょうね。悔しいですが、この物件をスルーしたのは後悔してます。スミフ物件にして竣工前に完売からもわかるように、これは「買い」だったのでしょうか。小石川のインペリアルガーデンは売れてないみたいですね。こちらも気になりますが、小日向の環境と比較すると、ちょっとねぇ。駅から遠いし、価格も高すぎ。

[272: 匿名さん]

2015年10月から消費税率10％？

引越し業者も2015年の夏は駆込みの客に追われるでしょう

[273: 周辺住民さん]

>270,>271さん

下記のフェースブックの書き込みによると、住民の反対運動はようやく終結したようです。
それと遺跡が出たとは言ってもこの辺りでは良くあることで、着工のメドが立たないほどの貴重なモノが出てきたわけでもないようですよ。

いずれにせよ当初計画の説明会から、既に２年１０か月ほども経っていますから「凄い反対運動」だったと言えるのかもしれませんね？

『昨年12月17日の住民に対する説明会において、皆様方から「本マンション新築計画」に対する直接的な反対は出ませんでしたので、昨年末以降、守る会といたしましては事業着手を前提として、「周辺道路の交通安全対策」や「工事に伴い生じるさまざまな問題への対策」について三菱側と協議を行ってまいりました。
その結果、工事着工について合意しうる内容になったと判断し、先般「工事協定書」の締結を行いました。』

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo

[274: 匿名さん]

ここも駅から遠すぎじゃない？
小日向なら仕方がないと思えるかどうか。

[275: 周辺住民さん]

まあどこの低層住宅地でもそうだと思うのですが、駅からちょっと離れないと良い環境は得られないですよね。
この辺りでは駅近には住みたいと思える物件などないし、これからも出ないだろうと言うことです。

すみふ、菱レジ物件辺りから駅に向かって歩くとそれが実感できますよ。

少なくとも茗荷谷駅からの距離は、小日向なら仕方がないと思えるのでは？