シティテラス大宮宮原ってどうですか？ Part 3

[マンコミュファンさん]

宇都宮線・土呂駅から徒歩13分。
ステラタウン7分×スーパー直結マンション。
全戸南向き221邸大規模レジデンス「シティテラス大宮宮原」ってどうですか？
なにかと話題の当物件について、引き続き情報交換をお願いします。


売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

所在地：埼玉県さいたま市北区　宮原一丁目１８５番１他
交通：宇都宮線「土呂」駅から徒歩13分
　　　ニューシャトル「加茂宮」駅から徒歩11分
総戸数：221戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上19階建

[945: 匿名さん]

マンションは高い買い物ですよね。

だから衝動的に買って、あっちのマンションが良かった～(泣)と後で後悔しないためにも、どんな意見も聞きたいです。

ここの板は賛否両論を交わす場でしょう？

[946: 匿名さん]

>941

>936 です。
あなたはどういう立場ですか？

どう見ても販売関係者と見られるあなたのレスより
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279
に書かれている内容の方が
よっぽど信用できます。

そこに書かれた内容が嘘であったならあなたのような人間が即座に否定している
はずですが、そんな書き込みは見当たりませんし、
スミフが物件概要に「最終期」と嘘を書いたと指摘している人は複数いるように見えますよ。

あと、私はあなたのためにレスしているわけではありませんので、
あなたは勝手にスルーして下さい。まして、誹謗中傷とか言われる筋合いはありません。

この売主は公式HPに嘘を書いて買い煽りをやるような会社のようです。
それを指摘されると脅し半分で排除に掛かります。
こんな会社から高価な買い物をしてもよいのか、検討者のみなさまは
じっくり検討しましょう。

[947: 匿名さん]

すみふさん
明らかに販売を邪魔する書き込みは排除すべきでは？売れ残りの遠因になってると思いますよ。

[948: 匿名さん]

売れ残ってるのは、物件に魅力がないから
。ただそれだけ！

[949: 匿名さん]

942さんの言う通り　ネガディブなことはもう止め。


それよりも、シティテラス大宮宮原が、他の周辺マンションと比較して、勝っている点をここにどんどん書きましょう！


ここはマンション競合地区なので、シティテラスが他のマンションよりどんだけ優れているか、楽しみですね（＾◇＾）

[950: 匿名]

949さん

優れている点、、、
一番平べったいとか？

[951: 匿名さん]

>949

狭小、収納不足、駅遠、駅力なし、駐車場不足

に持ってきて、

契約者を差し置いて、足りない駐車場を売れ残り住戸のために
確保する売主。HPにも小細工してるみたいだし、ご立派だこと。

いやぁ、最高のマンションですね。

[952: 匿名さん]

こちらのマンションと、別物件を検討して、別物件を購入し、昨年秋に引っ越した者です。
こちらのモデルルームを初めて見た時、
単純ですが「素敵だな」と思いました。
でも、マンション建物が他の建物に囲まれている印象を受けてしまったんです。
モデルルームを見に行った時は、
まだマンションの建設現場の骨組みというか、工事の初期段階で、
ギャラリーの窓から、建設現場を眺めるかたちだったので、どんな感じになるのか全然想像できなかったんですよね。
でも、今はスゴイって思います。
部屋の狭さは、気になったけど、
家族構成的に親子3人なら充分かな…と。
実際のところ、あと何件くらい売れ残っているんですか？？？？
買うとか買わないとか、判断材料になるための板だから、ポジもネガも書き込んで良いと思うんですよね。

[953: 匿名]

管理組合が発足しているのかどうか知りませんが、売れ残り住戸の議決権は売主が
持っているのでしょうか？
売れ残りが少ないのなら問題ないでしょうが、あまり多いと管理組合総会の運営にも
影響が出るのではないかと気になりますね。

[954: 匿名さん]

未販売住戸の所有者は売主です。
もちろん、議決権も発生します。(行使するかどうかは別ですが)
管理費、駐車場利用料、修繕積立金など負担してもらいましょう。

[955: 匿名さん]

949　優れている点を見つけましたよ


新しい　住友ブランド　バス停が近い


どんどんいいところを見つけて、盛り上げましょう！

[956: 匿名さん]

同じ人が書き込んでますね。
とても検討してるとは思えないです。

[957: 匿名さん]

修繕積立金が初めは安いのがスミフの特徴

全戸売れたところで、管理会社からお金が足りないとの通達がくる

修繕積立金が初め安かった分、後は高すぎて、中古市場で買い手が付かない

[958: 匿名さん]

957

言っている意味がわからない

[959: 匿名さん]

事実かどうかはさておき、言ってる内容は非常に簡単で理解出来るけど

[960: 匿名さん]

957さんは少し言葉足りずですけど、958さんも察せる位にはなった方が、良い物件が見つかりますよ。
管理費、修繕積立金は購入者からすれば、ローンと同じく毎月の出費、いわゆる「維持費」です。
例え物件価格が安くても維持費が高ければ、維持費の安い高額物件をローンで購入したのと変わりません。
そこで新築デベは当初の維持費を安く提示して、「ほら、あなたでも買えますよ」と誘います。
新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。
これは、いかに修繕積立金を安く設定しているか、長期修繕計画に「修繕一時金の予定」が有るか無いかで判断できます。
修繕積立金は「マンションの建物自体が劣化していくのに備えて、修繕する為の費用」であり、いわゆる貯蓄です。
当然ですが修繕積立金が安ければ貯蓄も貯まらず、いざ修繕をする際に工事代金が不足します。

良くない売り方のマンションは、見た目を安くするために「修繕積立金」を安くして、長期修繕計画ではその矛盾を隠すために「○年毎に修繕一時金の徴収予定有り」、「○年毎に修繕積立金を前年の○倍に値上げ予定有り」とあります。

「○年毎に修繕積立金を前年の○倍に値上げ…」は通常でも多々あります。これはその○年後の修繕積立金を前提として、支払不安が無いかを確認しましょう。
ただ、「○年毎に修繕一時金の徴収…」があるマンションは要注意です。矛盾の補正の為に、数十万～100万位の出費が発生します。
そのような一時金が発生するマンションは、支払時期前にギリギリ支払の人が逃げようと多数売りに出ますし、中古で買う人にも説明しなければいけないので、価値はその分落ちます。
マンションは管理を買うとも言われます。しっかり確認したいところですね。

[961: 匿名さん]

このマンションの固定資産税は推定額でどれくらい？

また施設内駐車場を利用していなくても、その分は加算されるの？

[962: 匿名さん]

>956

>940です。
私は最新10件に自分の書き込みを残したいので、無駄な書き込みはしませんよ。
スミフの売り方に批判的な人間はいっぱいいるということです。

「最終期一次」を故意に「最終期」と予告したりせずに、
>先着順なら残り戸数を明記して正々堂々と売ればいいんじゃないですか？
についてはコメントはもらえないのでしょうか？

公式HPに小細工するは、大事な契約者をないがしろにして足りない駐車場を
自分たちのために確保するは、本当にご立派な売主です。旧財閥としての矜持はないの？

ちなみに、過去にも似たようなことをやらかしてるので小細工は確信犯です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175302/res/230-279

修繕積立金の月額が異常に安く抑えられているのも、売れ残り住戸の負担を下げる
ため、ランニングコストを安く見せかけて検討者を騙すためです。
まぁ、同じ売主の北与野のタワーはもっと酷いですけど。

この物件を検討している人は、この売主が信頼に足りるのかもよく調べましょう。

[963: 匿名]

いま売り出している分は、
管理費　11,224円～11,424円、修繕積立金　4,380円～4,500円 とあります。
すでに売れた住戸も面積はほぼ一緒でしょうから、同程度の額ですよね。

確かに修繕積立金は安すぎますね。いずれ値上げするでしょうね。

近隣マンションＡの修繕積立金の額は、ここの約２倍です。
これまでの１０年間、一度も値上げをしていません。

[964: 匿名さん]

960さん

＞新築デベは完売してしまえば万事ＯＫですから、その維持費では実際にマンションを良い状態に維持できなくても、全く知った事ではありません。

この疑問です。


新築デベとは、シティテラスだとすみふのことですか？

完売後は、すみふはマンションの維持管理に携わらないの？
もし維持管理で問題が起きた場合は、どうしたらいいの？