戸数は40〜60戸ぐらいが丁度良い

[匿名さん]

戸数が少なすぎると管理費コスパ悪いし、かと言って大規模だと目が届かず
問題発生も少なくない。理事会運営観点からも40〜60戸ぐらいが丁度良い気がしますね。

[201: 匿名さん]

例えば中堅私立大学に進学する場合、
日大とか専修大とかに行くタイプは大規模マンション向き。

明治学院大とか武蔵大とかに行くタイプはスレタイ物件向き。

[202: 匿名]

>>197

あんたが大規模マンションの役員未経験者ということがよくわかった。

[203: 匿名]

>>187

>名門私立小・中学校、病院、とかもすぐ近くにあり、売却分はすぐ売れており、子供は減らないんでね。

本当に名門なら、徒歩圏から通う人少ないんだけど。お手軽私立でしょ。

[204: 匿名さん]

>202
意外と大規模マンションの理事長でマン管の有資格者だったりしてね。

[205: 匿名]

ないない。

[206: 匿名]

でも大規模派によるマンカン士の宣伝か営業っぽい
レスもたまにあるよな。シレッと相談してみようとか
必要だから取りましたとか。

[207: 匿名さん]

>205
では元大規模マンションの理事長で、現在は
マン管に係る仕事をしているとかね。

[208: 匿名さん]

やっぱり現大規模マンションの理事長で
マン管の資格保有者にしとこうかな。

[209: 匿名]

初期の頃のマン管とは違うな。
ご丁寧に、>>199で最近、出没したと言っている。

>最初からここに参加してはいないよ。
>ごく最近だけどね。

[210: 杉作]

管理費の予算が毎年同じだって考え方は新しい！

[211: 匿名さん]

管理費は大体費目は決まっているんじゃないの。
電気料、電話代、事務管理費、管理員費、清掃費、各種点検費等は毎年変わらないし、
使えるのは小修繕費ぐらいかな。
予備費は使ってしまうと次期繰越金がなくなってしまうし。

[212: 杉作]

スゴイね！
そりゃ、管理で悩まないだろうね！
毎年同じで良いなら問題はないだろうし、良い理事長だよ。

[213: 匿名]

そんな大規模マンションあればな。

[214: 匿名さん]

>212
管理費は、予算をオーバーしそうになったりしたら臨時総会を開催して、
戸別に不足分を徴収するか借入をしなければいけないのは知ってるよね。
又、修繕積立金の予算以外の取り崩しは総会での予算の修正をしなければ
ならないのも当然知ってるよね。
管理費で毎年違ってくるのは、小修繕と予備費だっていってるだろう。
それ以外の費目で予算と大きく違うものって何があるの？
雑排水管の高圧洗浄とかは２～３年に１回でいいけど、それも予算で
決まってるしね。
管理費で悩むことなんてないよ、それこそ毎年殆ど変らないし、集会で
承認されたもの以外のことに使うことなんてないからね。
まさか備品費とかの使いみちに困るという訳でもないだろうに。
もっと勉強しなさい。

[215: 杉作]

そんなあたりまえの話はどうでも良いよ。
で、予算立てる仕事もするんでしょ？
「前年度と同じ」で予算立てるの？有能だねぇ。公務員かい？

[216: 匿名さん]

未経験者だからわからないんだよ。

[217: 匿名さん]

>215
基本的には、予算は去年がベースとなるよ。
それに各種点検で２年置きとかの分は当然カットする。
しかし、総額は変わらない。
何故なら、管理費でいえば、年間で入ってくる収入は値上げでもやらない限り
増えないのでね。事務管理費とかの値下げもあるだろうが。
年間の総額が変わるのは、前期繰越金が毎年変化するからなんだね。
只、次期繰越金が多くなり必要以上になったら、総会で修繕積立金へ
振り返ればいいだけのこと。
これが基本であり、継続していかなければならないことなんだよね。
で、あんたはどう毎年予算をたてる段階で悩むんだい。
共用部分の電気の削減に努力しましょう。エレベーターはできるだけ使わず階段を使いましょうとかかな。
それとも、ＬＥＤに替えれば電気が節約できるので変えるとか。でもこれは積立金との
兼ね合いもあるからね。
あんたのは、具体性がなく、ただ漠然と批判しているだけのこと。

[218: 匿名さん]

なんか、やっぱり大規模の方がよさそうな気がしてきた

[219: 匿名さん]

最終決定・・・大きなマンションに住むことにしたよ

[220: 匿名]

もう大きいマンション既に契約したんでしょ？
ならここのスレは目に毒だからあんまり見ない方が
いいと思うよ。

[221: 匿名さん]

きっと契約して引き渡し前で、充実した設備がバラ色の生活を約束してくれると信じて疑わない時期なのだろう。

[222: 匿名さん]

小規模マンションの貧弱な施設より、大規模マンションの
充実した設備の方がいいんではないの。
設備はないよりあった方がいいからね。
充実した設備をマイナス思考と考えるのはおかしいよ。
負け　犬の遠吠えにしか聞こえない。

[223: 理事長経験者]

小規模も大規模もダメだよ。

小規模は建物の維持管理だけでも割高だし、
大規模の無駄な設備は単なる金食い虫で将来のお荷物。

共用部のシンプルな100戸程度の
中規模マンションが最も効率的。

こんなスレ立てる前からわかってることだけどね。

[224: 匿名Ａさん]

>223
大規模の無駄な設備とは何？
そして将来金食い虫になる？
それは補修できるでしょう。大規模だから予算的には問題ないし。
抽象論はダメだよ。
却って小規模マンションの機械式駐車場の方がずっと金食い虫になるよ。

[225: 匿名さん]

>>223
100戸ってえらい中途半端な感じがしないでもないが。

40〜60戸のようにプライベート感高い設計にはなりにくいし、
理事会運営的にも安楽さに欠けるし、
はたまた数百戸の大規模物件のようにコストパフォーマンスもよくなさそうだし。

しかもそれでいて共用施設無しのシンプルって需要ある？？
効率的って何が？？

[226: 匿名さん]

共用部（ロビーとかもエレベーターとかも含む）の光熱費は基本的に
規模に比例するから、まあスケールメリットはそれほど出ない気が
するがもしかすると１０００戸とかの超大規模だと電力会社との
個別契約とかで割引があるのかな？

共用部の清掃なども規模に比例して作業量が増えるので、あまり
スケールメリットがでないかも。
でもディスポーザの有るなしで出るごみの量は大きく変わるから
ディスポーザありマンションの管理人はごみステーションの整理
と掃除がないマンションに比べるとかなり楽みたいだね。
（うちの管理人がそういってた）

２４時間常駐とかなると規模のメリットが効いてくるね。
もちろん超大規模になれば別だけど５０戸と１００戸で２４時間
常駐の人件費が２倍違うとは思えない。

エレベーターの保守費なども１台だけ契約するよりは４台まとめて
契約したほうが１台あたりの単価は安かったりする。

あとは駐車場収入かな。駐車場収入＞駐車場の維持管理費用の場合
規模が大きいほどキャッシュフローはプラスに働く。

[227: 匿名さん]

プライベート感については建物のつくり次第だと思う。
総戸数１００戸のマンションもロビーを共用していても
５０戸の建物２棟に分けるというやり方もあるからね。

[228: 匿名さん]

>226
100戸は大規模マンションとはいわないよ。

[229: 匿名さん]

大規模なんて言ってないと思うが

[230: 匿名さん]

総戸数100戸で共用施設無しって郊外には一杯あるよね。
ワンフロア7邸の15階立てとか。

[231: 匿名さん]

共用施設がないマンションなんてないと思うが。

[232: 匿名さん]

あれでしょ、キッズルームとかサウナとか宿泊施設とかでしょ。

理事の立場から言わせれば、それらを巡る維持管理コストや使用方法を
巡るトラブルも少なくないから無い方がラクチン。

[233: 理事長経験者]

>>226
大規模にはスケールメリット以上の
デメリットがあるからな。小規模は管理会社にとって
メリットが少ないので敬遠されやすいし、人件費が
管理費会計に占める割合が大きいため、見直しが難しい。

結局は100戸程度の共用部がシンプルな物件が
最適ってことに落ち着く。

大規模で共用施設がミーティングルームくらいの
シンプルなところなんてありえないからな。
まあ温泉やらプールやら岩盤浴やら維持管理の
難しい設備がついてくることが多い。

管理組合も棟毎に複数になったり
所得格差が大きすぎたりして中小規模なら
まとまる話も全然まとまらないし、水回り系の
共用施設は機械式駐車場と並ぶくらい維持管理がやっかい。

机上の空論で大規模のメリットなんて言ってると
素人丸出しすぎていらつくよ。

[234: 匿名さん]

>233
机上の空論で100戸程度の小規模マンションがいいといっていると
素人丸出しでイラツクよ。

[235: 匿名さん]

大規模マンションの住民板を読めばわかる。

[236: 匿名さん]

ここを、検討板や雑談板と間違えている奴がいる。

[237: 購入経験者さん]

大規模マンション　・・・
●管理組合の運営が大変、築年数の浅い内は未だ良いが、それ以後は転勤などによる賃貸の増加、売るなどしての区分所有者変更の多発で入居者の管理、把握が難しい。
●積立金のスケールメリットは有るものの、大規模修繕時そのスケールゆえに工事業者がおのずと限られ 割高の工事費となる。
●そもそも不必要であったり一部の特定の人しか使わなくなってしまう、共有施設があったりで、スケールメリットの筈の管理費も余計にかかる。
●スケールが大き過ぎる故に　常駐型の管理人を置く必要が必須のようになってしまう。
●何をするにも区分所有の多さゆえに、理事長となった際の心労は並大抵では無い。

中規模マンション　５０戸～１００戸以内であれば、適度なスケールメリットと適度な区分所有者の数の為、理想に近い管理組合の運営がどの区分所有者に回って来た際にも行えると思われる。

[238: 匿名]

的確な分析です。

[239: 匿名さん]

>237
大規模だと賃貸が増えるというのはどういう発想をしてるの？
そりゃあ、小規模に比べれば数は多いよ。
しかし、率からすれば同じこと。
大規模だと、工事業者が限られる？またまたおかしな発想。
設備の充実しているのをやっかんでもねえ。
管理員は常駐が一番いいのは間違いない。小規模の場合は経費面で
常駐は無理だが、理想は常駐化だよね。
50戸～100戸が理想に近い？中途半端すぎるよ。
中途半端は何にしてもメリットなし。

[240: 匿名さん]

>>239
>大規模だと賃貸が増えるというのはどういう発想をしてるの？

相対数は増えるだろ。数が増えれば、理事会にかかる負担が大きくなるさ。
賃貸の割合は同じでも、数が違えば問題の発生する確率は高くなる。



＞大規模だと、工事業者が限られる？またまたおかしな発想。

管理会社に丸投げするなら別だけど、複数社から見積もりを取ろうと思ったら、
業者を探すのは大変かもな。
「この規模はうちでは出来ません」って会社、結構多いよ。
出来るところが限られてくる。そうすると、足元を見られて割高になる可能性は高い。

大規模のメリットや共用施設を否定する気はないが、問題があるのも事実。

[241: 匿名さん]

管理費滞納とかって一定の割合で発生する。
例えば１％が滞納するのであれば１０００戸だったら１０戸、１００戸だったら１戸。
３０戸だったら１戸もいないかもしれない。
だけど運悪く滞納者がいたら本来確率的には１％の未集金が３％になってしまう。
戸数が大きいと統計的にリスク管理できるが戸数が少ないと統計的な予測がつきにくい。戸数が多いといろいろなものが平準化されるので対応しやすい。

ただ一人でもいたら困るって感じの住民がいるかもしれないリスクは当然大規模のほうが高いよね。

[242: 匿名さん]

>240
大規模マンションに住んだことのない貧相な発想だね。
大規模だとね、例えば500戸のマンションであれば、５億近い
工事費になるんだよ。
業者を公募すれば、大手ゼネコンを中心にわんさか集まってくるよ。
割安になることはあっても、割高になることはないよ、それがスケールメリットというもの。

賃貸の問題は、あまりに稚拙で話しにならない。
もっと勉強しなさい。
学歴が分かるよ。

[243: 匿名]

大規模でも小規模でも理事長は１人。
業務の多くは理事長を抜きにしては無理だ。
トラブルの発生割合が同じだとしても大規模だと
理事長が処理する事案が膨大。

ということは理事長の目が細部まで届かない。
結果、なし崩し的に団地化するマンションも
少なくない。

コストパフォーマンス、つまり割安さを求めて
大規模を買ったつもりが、コストは確かに安かった
が管理パフォーマンスが追い付いてこないことも。

丁度よくないかもな。

[244: 匿名さん]

小規模マンション推薦派の者の発想は貧相だねえ。
大規模マンションは一般的に積立金に余裕があるためか
いつまでもきれいだよ。
大規模だとね、理事長一人ではなく、理事の中に協力者が出てくるよ。
理事が３０人とか４０人いれば、全員がでくの坊ではあるまいし。

[245: 匿名さん]

大規模マンションは広い敷地が必要だし、一低などの規制が厳しい
エリアには建てにくい。
世の中に３～４０戸のマンションが数多くあるのはその戸数が別に
管理上適切だからではなく、単に建てられる土地が数多く存在して
おり立地からマンションを選択する消費者のニーズに答えているから
だと考える。

なので大規模マンションと３～４０戸のマンションが隣り合って
いる場合は小規模マンションを選択するメリットはほとんどない。
（価格が安いとかなら別だけど）

逆に言えば小規模マンションを選択するときは近くに大規模マンション
が存在せず、将来にわたってできないことを確認する必要がある。

[246: 匿名さん]

３０戸～４０戸のマンションは、管理員も殆どおらず、集会室や宿泊施設、
プールとかもないからね。
隣にそういう施設があったら、特にプール等があれば小規模マンションの
子供がかわいそうだよね。

[247: 匿名さん]

プラウド大都会　50戸
プラウドシティ大都会　200戸
プラウドタワー大都会　500戸

例えばこれだったらどれ選ぶかなってことですね。

[248: 匿名さん]

立地にそれほどのこだわりがなく（例えば沿線は同じだけど駅が変わっていいとか、同じ区内ならいいとか）だったら立地に納得できる範囲でできるだけ規模の大きいものを選んだほうがいいと思う。

立地に強いこだわりがあるなら小規模でもやむなし。
ただしその場合は近隣に大規模物件がないことが条件。
そしてそのこだわりにどの程度意味があるのか、単に今だけの衝動に過ぎないのではないかなどはきちんと検証すること。

[249: 匿名]

パークコート大都会50戸を選びます。

[250: 匿名さん]

今時、金食い虫のプールを有り難いとは笑止