Ｂｅｌｌｅｓ坂

[はる坊]

坂エリアでマンション購入を検討中です。
Belles坂なら価格的にも届きそうなものの、大きな買物なのであと一歩踏み出せません。
購入された方、検討中の方、ご近所にお住まいの方、意見交換をしましょう。

[207: riot]

はる坊さん、お久しぶりです！
また、これからもよろしくお願いします！！

本日は構造見学会でしたね！
私も行けなくて家族が参加したので、そこから話は聞いたのですが…
他の皆さんの感想もお聞きしたいです。
是非書き込みをお願いします！！

[208: K]

始めまして。ベルズ坂購入者です。
今日の構造見学会参加させて頂きました。

感想を言わせていただくと、『良く判らなかった…』
購入するにもかかわらず、マンションの構造等について、勉強不足な自分もいけないのですが、
何を聞いたらよいのかも分からない…
そんな見学会となってしまいました。

担当の方が画像等を使って説明してくださいましたが、どれもモデルルームに掲示されている
物と同じ気がしました。
他社との比較になりますが、某マンションを見学に行った際には、
細かい構造や性能が分厚い冊子の中に細かく記されており、パンフレットと共に頂くことができました。

それと比較するとベルズ坂のパンフレットは何とも頼りないかな？
という印象が当初からあったのですが、構造見学会で詳しい説明があるのかと
期待していただけに残念です。

購入者の大半はマンションを買うのも初めてで、構造のこと等分からないのではないでしょうか？
限られた時間の中で全てを説明するのは難しいかも知れませんが、もっときめ細かな説明があってもよかったのではと思います。

トータテの方達の目に届くことを期待しつつ書かせていただきました。

[209: 匿名]

Ｋさん

トータテさんは全精力をＧ＆Ｇに注ぎましたからね、坂の資料がうすっぺらいのもわかります。
まあ、設備は基本的にＧ＆Ｇや矢野と同等でしょう。
構造はＧ＆Ｇはタワー免震なので坂や矢野とは違いますが・・。
不動産においての勉強・知識は多くて損はありません。
今からでも雑誌・ネットなどで情報収集したほうがよろしいかと思いますよ。
知らなかった、聞いてなかった・・で、あとで失敗とならないようにね。それと69さん

残念ながら管理費等の滞納はどこのマンションでも数％は発生しているのが現実です。
でもその辺は賢い（経験豊富な）管理会社であれば（ある程度）考慮しての計画をたててます。
催促の方法も、しっかりした管理会社であれば段階をふんで、最終的には法的手段です。

で、管理組合発足当初からの管理費等値上げに関しては実現難しいでしょう。
未払いの世帯のために、きちんと払ってる世帯からなぜさらに徴収するのか・・と、
なかなか賛成をとれるものではありません。
それに長期滞納者はほとんどが退去してしまいます。
その時に清算されますので、よほど悪質でない限り大丈夫かと・・。

①と②においてはその通りだと思います。
住みよい邸宅を維持するには意識向上とモラルが不可欠ですね。

あ、ちなみに私はちょっと前、戸建を担当してたのですが、
最近はアフターメンテや長期修繕のご案内を定期的にオーナーさんにしてるところが多いので、
マンションと違って修繕のために毎月積み立ててる方は少ないですけど、
戸建を買おうというみなさんの意識は徐々に高まってるみたいですよ。

[210: 69]

私も家族と一緒に構造説明会に参加いたしました。

Ｋさん
結局、自分で勉強していないと、何も見抜けませんよ。
どんなに詳しい資料を相手が用意していても、その内容を見抜く力がないと、相手の言われるまま
鵜呑みにするしかなくなります。誤魔化しを見抜くためには、こちらも理論武装する必要があります。
次回、実際の建物を見るのは、おそらく内覧会だと思いますが、チェックすべきポイントを抑えておかないと、結局、「ああ、そうですか」で終わってしまいますよ。
内覧会にプロを雇うのもひとつの手ですが、まだ時間もありますから、是非勉強してみてください。
私も素人ですが、本を買って読んだりネットで調べたりしていると、案外わかってくるものですよ。

ただ、Ｋさんのように感じられた方も多いでしょうから、トータテさんも見学会の内容をもっと吟味し工夫して、参加している私達の満足度を上げる努力が必要でしょう。
「お客様のして欲しいことを　して差し上げる、これがサービスだ」
松下電器の創始者、松下幸之助はサービスについてこういったそうです。

私はこのマンションを購入する前に、事前にチェックリストをトータテさんを通して服部設計室さんにご回答頂き、構造を把握いたしました。また、ＭＲで設計図書を見せて頂き、気になる所を確認しました。その上で、購入を決断いたしました。
ですから、今回の見学会では、その通りにきちんと施工されているかポイントを絞ってチェックいたしました。（見れなかった所もありましたが・・・。）
おおむね満足のいく仕上がりでしたが、一部、細かい点で気が付いたこともありますので、この点については、また服部設計室さんに打診し、そういった細かい点もしっかり監理してくださるよう
依頼していきます。

２０９さん
貴重なご意見、ありがとうございました。実はこのようなご意見が聞きたくて、せっせと投稿して
おりました。なるほど、そういうことでしたか。少し安心いたしました。
私個人としては、修繕積立金について、月々の支払いは少ないが、数年周期で数十万の一時金を追加徴収する方式よりも、均等積立方式のほうが購入者にとってメリットが大きいと今でも思っております。
しかし、実際には金額を変更する、ましてやアップするとなると、反対する人が少なからず出てくることは容易に想像できます。
ですから管理組合が今後有効な手を次々と打っていくためには、まずは住民どうしが互いのことを理解しあうことから始めないといけない、そんな気がして参りました。
私はその第一歩として、みなさんに廊下やエレベータで会ったら挨拶することから始めていくつもりです。

戸建を購入する方も意識が高まっているとのこと、喜ばしい限りです。
新築の住宅着工数が年間100万個まで落ちている現在、住宅関連業者さんも修繕事業にもっと力を入れる必要があるでしょうから、売主側は更によいサービスを提供し、買主側も維持管理にもっと関心をもち、より良い住宅環境が整っていくといいですね。

[211: はる坊]

構造見学会お疲れ様でした。
参加できませんでしたが、私もかなりの素人なのでその場にいたとしても理解できなかったかもしれません。
内覧会にはその分野に詳しい知人と参加したいと思いますが、まだまだ時間もありますし、６９さんの言うように情報を収集して少しでも知識を向上させておこうと思います。
マンション生活＝マイホーム生活を快適に送りたいのは皆同じでしょうし、もちろん挨拶は心掛けたい部分です。
６９さんの文章はとても参考になります。頷いてばかりでとても追いつけませんが、今後ともよろしくお願いします。

[212: 匿名さん]

内覧会でプロを雇って行くことは、素人では見抜けない不具合を見つけれるということで、費用対効果が大きいと思います。しかし、そもそもプロが作る建物で、チェックも各部屋でしているはずです。それで細かいとはいえ不具合があるということは、おかしいのです。本来であればお金をかけなくても出来ることが、出来ないのですから。人間ですから手抜きはあって当然かもしれませんが、プロであるのであればきちんと仕事をしてもらいたいものです。一部では素人同然の職人を使っていることもあるそうです。

[213: 匿名さん]

69さん、「月々の支払いは少ないが、数年周期で数十万の一時金を追加徴収する方式よりも、均等積立方式のほうが購入者にとってメリットが大きいと今でも思っております。」とありますが、どういうメリットがあるのでしょうか？？将来中古で売りたい人などは、毎月の支払いを抑えたい人もいるでしょうし、いろいろな人が住んでいるわけですよ。長期で住む人、短期で住む人それぞれの意見をまとめるのは大変です。
一部マンションでは団結性のあるマンションもあれば、ないマンションもあります。
それは運としか言いようがないですね。今頃はすれ違っても挨拶も出来ない。わがもの顔で共用施設を使う人が増えているので、一昔前よりまとめるのは大変なようです。ただ、その地域性やマンションの価格帯である程度判断は出来ると思います。

[214: 69]

213さん

修繕費の積立方式は大きく分けると、均等積立方式、段階的増額方式、一時金徴収方式の3つがあります。どの方式を採用するにしても、最終的には積立金の総額を一致させなければなりません。ではどれを選べばいいんでしょう。
私が均等法式が良いと考えた理由は単純です。
多くの家庭は先々、出費が増えていくのではないかと考えられます。No.203で書いた、住宅ローンの返済金額、子供の養育費、これらはその要素のひとつです。ならば、そういった負担が少ない今の内に積み立てるほうが、後が楽ではないかというだけなのです。
また、前にご紹介した本のなかで、一時金徴収方式は出来れば採用すべきではないと書かれていたのも私の考えを後押ししています。（一時金の額が高額となって管理組合総会で否決されたり、一時金を支払えない世帯がでたり、不確定要素が多いから、だそうです）

将来、マンションを売りに出される方も確かにいらっしゃるでしょう。しかし、積立金を多く支払ったから損したと言えるでしょうか。
積立金の残高もそのマンションの価値の一部として評価されます。中古でマンションを購入する人はそのマンションの管理状態や積立金の残高もチェックされると考えられます。
例えば修繕積立以外はまったく同じ条件のマンションＡとＢがあったとします。
Ａは積立金は当初、月々3000円で11年目から5000円、16年目で7000円、20年で1世帯当り総額3000×12×10＋5000×12×5＋7000×12×5＝108万円を積み立てる段階的増額式です。
Ｂは同じ108万円を240回（12×20）で割り、月々4500円の均等積立とします。
購入10年目でこのマンションを売りに出した時、その差額は（4500-3000）×12×10＝18万円です。Ａのマンションを仮に1500万円で売りに出したとして、Ｂは差額の18万円を上乗せして1518万円の売値をつけた時、あなたが中古マンションを買うとしたらどちらを選びますか？
私ならＢを選びます。修繕費はしっかり積み立てられているし、あと10年間は4500円のままだからです。1500万と1518万、買う側も大きな買い物をする時、その目先の18万円をケチるでしょうか。
さらに購入して数年以内に多額の一時金を支払わなければならないマンションだったら、私なら本体価格が相当安くなければその物件は買いません。つまり、安くしなければ売れない物件になってしまいませんか。

ずっと住み続ける人にとっても、子供が大学や結婚といった時に、Ａは月々7000円（実際にはもっと多額）＋管理費ですよ。家計を圧迫しませんか。また、地震など予期せぬ出来事で、緊急の修繕が必要になった時、Ｂなら柔軟に対処できませんか。
10年間でマンション全体では積立金の総額で1800万円（総戸数100戸だと仮定すると）もの差がでるのですから。魅力も安心感も圧倒的にＢでしょう。積立金は誰のためでもない、私たちのための貯蓄なのですから。

最後にもう一つ言わせていただけるなら、そういうことが実行できる管理組合や住民はすごいと思います。どんなことをやろうとしても、反対する人は必ず出ます。それを１軒１軒説得し、実行できる管理組合はすごい。そんな管理組合なら私は自慢したいですね。

[215: 匿名さん]

ヤレヤレ

[216: 匿名さん]

修繕積立がいくらあるなどと、そこまで考えて買う人は果たしているでしょうか？確かにメンテナンスの行き届いた物件は資産価値は下がりにくいかもしれませんが・・・。結局今のマンションなど不動産は値上がりすることはありません。（首都圏の倍率数倍の超人気物件は別として）買ったと単に公示価格の2割程度一気に下がって、そこから年数パーセント間違いなく下がっていきます。積立を多くしてるから、その分高く買ってくださいといっても駄目だと思いますが。中古で買う人は、なるべく安く、周辺の相場をみて、利便性や間取りなど条件を考慮して妥当な価格だと思えば購入する人がほとんどだと思いますよ。

[217: ６９]

私が本で調べた限りでは、マンションの売却手順はおおよそ次のとおりです。
まず不動産業者に当該マンションの価格査定を依頼します。不動産業者は類似物件の成約例をもとに、当該物件の特殊性を考慮して計算し、査定価格を決定します。多くの場合、売主の希望価格より査定額の方が低くなるので、すりあわせをして売値を決定します。しかし購入希望者が現れたとしても値引き交渉をされて、最終的には査定価格付近で契約が成立となる場合が多いそうです。

ですから、私と216さんのどちらの意見が正しいかは、当該物件の特殊性として修繕積立金高がどれだけ考慮されるのかということにかかっています。積立金残高の多さや月々の積立額の低さをアピールすれば、買い手もその部分は納得してくれると思うのですが、私には不動産の売却経験がありませんので実際はどうなるかわかりません。もしかしたら216さんのおっしゃるようになる場合もあるのかもしれませんね。

どちらにしても、投機目的でマンションを購入するのは得策ではなさそです。一生そこに住み続けることを前提として購入すべきでしょうし、購入者の多くはそのつもりなのではないでしょうか。だって、どちらにしても売ったら損ですから。
だとすると、一生住み続けようとしている私達にとって、どの方式が最も有利なのでしょうか。

Belles坂は、30年先までの修繕計画と、3つの積立案が示されています。売主側としては、一応案を示しましたのであとは管理組合でどれにするか決めてくださいというスタンスでしょう。その内容確認してみると、Ａ案は段階的増額式、Ｂ案とＣ案は段階的増額式と一時金徴収式を組み合わせたものになっています。
（どの新築マンションも最初の修繕積立金は低く抑えていますから、売主側が均等法式を案として示してるマンションは皆無に等しいと思われます。）

そこで私は皆さんにお聞きしたいのですが、みなさん（特に購入者のかた）は、この案に賛成ですか。それとも反対ですか。

[218: 匿名さん]

つかれる　ハー

[219: 匿名さん]

地場の三流会社から、坂の激安マンション買って何が言いたいのでしょうか？この人は

この場所で修繕積み立てがあろうが無かろうが、売るときゃ値段が安いそれだけですよ

修繕積み立てに余裕があり、修繕金も安いから”ちょっと高くても買おう”なんて人は

まずいないでしょう。

実際仲介する不動産屋はその様な説明より、売主に値引き交渉しますから是非考えてくだ

さいとしか言いませんね！　仲介は何チャンネルも入ったりするし。

[220: 匿名さん]

No.219

お前みたいなやつは＊＊！！！！！！
購入者に失礼だ
二度と来るな

[221: 匿名さん]

マンションは一生住もうと考えている人はごく一部ではないでしょうか？10年以内に半数は入れ替わるのではないかと思います。（地域にもよりますが）そういったことから、無計画ですが、必要なときに必要なだけが一番ではないでしょうか。多く積み立てても運用されて増えるわけでもなし、管理会社の緋もついた銀行に預けられ、低金利で貯金されるだけです。

69さんは一生住むつもりで購入されているのはいいことですが、あまりに力みすぎてませんか？そう思っている人はいないとは言いませんが、一部です。その勢いで行くと最初の総会でショックを受けるかも知れませんよ。坂という地域性もあるかもしれませんが、価格が安いので、子持ちの若い世帯が多く入居されることとなるでしょう。資産にも余裕がありません。そう簡単にはいきませんよ。

218さんは何を求めて掲示板を見てますか？疲れるのであれば見なければ良いのでは？その感情をいちいち書き込みしないでください。
219さん、一流ではないかもしれませんが、そういう言い方は大変失礼だと思いますよ。3流だとしても高く売るより安く売ってくれているのだから良心的ではないですか。

[222: 匿名さん]

こんな人が自分から理事になって　自分の考え（本のうけうり）で　突っ走るんだよね　そうやってもめるマンション多いから

[223: 匿名さん]

そうですね。勉強するのは悪いことではないですが、度を越すと知識だけついて知恵はでなくなりますよ。最近ありがちなマニュアル人間ですね。

[224: とくめい]

私も大筋221さんと同じ考えです。
当初の管理費、修繕費、駐車場代金など、
経験と実績に基づいてデベも長期計画した上で算出しています。

それを転ばぬ先の杖で、まだ入居間もない段階から費用を引き上げる案を出すのは、
さまざまな状況下で購入した入居者から反対をくらうでしょう。
その反対者の意識を変える（もっと意識を高める）というよりも、
不動産という資産をみんなできれいに維持し続けるよう呼びかけるほうがまず大事かと・・。

一生住み続ける69さんにとっては修繕費のプールは重要かもしれません。
でも、転勤族の方、将来実家にもどる方（実家戸建の改築など）、もっといい条件の
マンションを買い換える方、ローンが支払いきれず売却する方（離婚なども）、などなど、
途中で手放す方は結構いらっしゃいます。
で、そのマンションを売却する際の査定段取りはその通りだとして、
買い手が購入の決め手に修繕費のプール金を重要視する人はまだ稀です。
（よっぽど赤字運営では話が別ですが）

プール金を管理組合から開示してもらい、マンションの規模から今のプール金（余剰金）で
つぎの大規模修繕まで余裕があるかどうか試算する人は、まずいないと思いますよ。
その試算も、あんまり意味のあるものではありませんし（同じくよっぽど赤字運営では別）。

まだ入居もされてない新築物件です。
経年劣化と情勢に応じて、そのつど修繕費を考え直すのが得策だと思います。

[225: はる坊]

69さん
修繕積立の件は正直に言いますと、まだどの方法がいいかまではよく分かりません。
知識が無いのも理由ですが、この物件を選んだのは修繕費用がどの積立形式になったとしても支払っていけるであろうと想定してのことですので、私としては住んでみてから考えたいと思います。

役に立たない回答ですみません。

[226: 匿名さん]

はる坊さん、この物件を選んだのは修繕費用がどの積立形式になったとしても支払っていけるであろうと想定したからとありますが、それが良く判りません？想定はできないと思いますよ。形式もどうでも良いと思います。将来どれくらいの金額になるなど想定できません。わかればその通りに積み立てすればいいのですから。
災害で大きな修繕が必要になるかもしれないし、社会情勢も変わります。
おせっかいですが、はる坊主さんは、他にも金利なども検討されましたか？不動産屋のうたい文句である「家賃より安い」にだまされて、3年などの短期金利（優遇金利）で組んでませんか？今は低金利ですから家賃より安いかもしれません3年後もし1%以上あがっていたら、借入金にもよりますが、月数万円は変わってきますよ。そこまでを踏まえて想定されました？
ちなみにここ数年は低金利路線を進むと思いますが。

そんなことまで考えてたらきりが無いかもしれません、「なるようになるさ」と思うのも良いかもしれません。しかし返済できなくなったら家族は崩壊・下手すれば自己破産、売るにも売れない、といったことになってしまいます。無計画で安いからといって買うのは大変危険です。

不動産を持つということはいろいろなリスクを抱える事となります。