シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[351: マンション検討中さん]

誰も教えてくれないので騒音の資料をいくつか見ていましたが、良さそうなのを見つけたので貼っておきます。

p.2とp.6以降で見ればいいです。
https://www.pref.chiba.lg.jp/taiki/souon/koukuuki/narita/documents/h24...

あとは距離と進入方向と水平距離を元に近い測定局を選んで騒音レベル見たらいいです。

25番とか88番とかの測定場所が大井町の雰囲気かなと仮定してみると、最大dbでいうと80以上ながら、各国でジェット機の騒音を評価する尺度として用いられているWECPNLを用いた評価では環境基準以下、ってことみたいです。

WECPNLについては以下。オレオレ指標ではないみたい。
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/加重等価平均感覚騒音レベル

答えは飛んで見ないと分からないですが、参考になれば。

[352: マンション検討中さん]

騒音あっても大井町に住みたいな。
通勤、生活に便利だし。

[353: マンション掲示板さん]

スミフは悪どい

[354: 匿名さん]

>>352
大井町が憧れってどんな人ですか。
騒音があってもいいって？？それがまさにありえないから。
完成から引き渡しの期間がやたらと長いのと騒音が関係してるかもしれないし、
それらを加味した価格に設定しないと誰も買わないでしょう。
説明会で坪500万円ですかね～って言われて買いますか？そんなのありえないでしょ。

[355: 匿名さん]

354さんは、まずこの物件を買える層の方ではないのは明らかですね。

[356: 名無しさん]

>>354 匿名さん

ごめんなさい。もう住んでんだ。
買い替えは価格次第。
ここ大井町の雰囲気が好きなんだよね。
もう10年住んでるよ。
台場や二子玉、自由が丘とかも行きやすいし。

[357: マンション検討中さん]

>>356 名無しさん
価格次第ですが、交通の便は良いですよね。上空を飛ぶジェット機は大井町だけでなく品川方面も同様でなんであんな場所の上空を飛ばすんだと怒り心頭です。ただもう住んでいる方もいらっしゃることを考えると、それでも住むか、他の場所にするかを選択することはできるので、さてどうしようかと悩んでいます……。

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
単身やＤＩＮＫＳの家庭と、子持ち家庭では飛行機問題（騒音や落下物や大気汚染）の捉え方が変わってくるかもですね。

うちはチビがいるので、やっぱりこのエリアからは離れるのが無難かと考えはじめています。
自分のことなら自己責任で済むが、子どもに何かあったら後悔してもしきれない。

[359: 匿名さん]

>>358 マンション検討中さん
親は子供を守らないとね。後部座席のシートベルトはかならずして下さい。
幼児が他人の車やタクシーに乗る時は簡易型のシートベルト補助(普通のお皿位で携帯楽)を持ち歩きましょう。
飛行機からの落下物より一万倍以上子供を守れます。

[360: 地元民]

大井町栄えてくれるのは有りがたいけど、もはや普通の人では買えない金額ですね。世帯年収が20代後半から30前半でも1200万はないと厳しそう？
親からの贈与とかあるといーけどね。
車なしでこれくらいの生活や交通環境に恵まれるとこって山手線に近いとこではあまりなと思います。

[361: マンション検討中さん]

>>360 地元民さん

契約時に購入価格の10%を払わないといけないしね。
9000万なら900万。契約キャンセルしても戻ってこないお金だからね〜。捨てる覚悟で払えるかどうかだな。

[362: 匿名さん]

沖縄の人はもっとすごい軍用ジェット機の爆音に長年我慢してるんだぜ。
あれはもうかわいそうすぎ。

[363: 名無しさん]

>>362 匿名さん

沖縄関係ある？
おれ厚木住んでたけど慣れたよ。
たしかに騒音というか戦闘機は轟音。
そう考えればここの大井町は楽勝だね。
これで安くなるなら位なら買いたいよ。

[364: 匿名さん]

>>363
ステマ乙

[365: 匿名さん]

沖式時価では坪432万だそうな。
まあそんなもんだろうが、住不だからどうなることか。

[366: 匿名さん]

>358
こういうリスクを正しく評価出来ない人って世の中ホント多い

[367: 名無しさん]

>>364 匿名さん

ステマじゃねーし！

[368: 匿名さん]

3年後に馬鹿を見るのはどっちでしょうねえ

[369: 匿名さん]

米軍の低空飛行のソニックブームでガラスが割れたというニュースが過去にありました。
羽田の飛行機はこの辺りを低空飛行するのですが、大丈夫なんでしょうか？

[370: 匿名さん]

ソニックブームってwww 戦闘機でなく旅客機ですよ？ 発想がお子ちゃまですねww
しかも着陸時でスピード落としているのでは。

場所的に物件的にも大失敗する事はないだろうね。そんなに冒険的な物件ではないと思う。 場所で言えば駅からは6分はかかるだろうけど、まー駅近なのとスミフのタワマン。大崎高校下のトンネルが開通したら車で五反田方面とかかなり出やすくなるし。黒田さんがいるまでは低金利路線だろうし。ただ黒田さんが変わると上げてくるだろうね。購入時点でのタイミングは要チェックだね。新ルートとか色々話あるけどスミフ、施設充実タワマン、駅近、大井町なら大失敗はないよ。

[371: 匿名さん]

確かに大失敗は無いけれど、スミフさんだから割高価格は決定的。

[372: 匿名さん]

>>370
即レスで反論っていつものパターンですね。
読み返してみればわかりますが、本当に買う人はこんな口汚く反論しないですよ。

本来の購入検討者はいちいち擁護ばかりしたり、住民を装ったりしてわざわざ値段を釣り上げるマネはしない。
なんだこの関係者ばかりのスレ？？

[373: 匿名さん]

では出て行け

[374: マンコミュファンさん]

沖縄の話を出したり、ソニックブームの話を出したり非現実的な話でネガキャンしても大井町は盤石ですよね。

[375: 匿名さん]

それにしても、坪４３０万は高すぎる。最上階のプレミアなら分かるが。

[376: 匿名さん]

盤石ですね！家選びはとにかく都心から近いこと、駅から近い事、ターミナル駅、開発指定エリアを選んでおくこと。山手線沿線外で都心に最も近いターミナル駅は大井町かなと。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
こちらも業者さんですねw
お疲れさん。

[378: 匿名さん]

>375
今ならそのくらいでしょ

[379: 匿名さん]

>>376
業者じゃありませんよ。
深読みし過ぎです。
そんな事より意見や情報の供給をお願いします。

[380: 匿名さん]

379です。377さん宛てでした。

[381: 匿名さん]

現時点で伝えられている価格は、吹っ掛けた価格なので、現時点では聞き流しておけば良いかと。分譲中の大森海岸や天王洲でも事前案内会ではありえない価格を言っていましたが、その価格（坪単価）では販売されていません。それに新築マンションの市況は明らかに悪くなっています。既に都内だけでもスミフの完成在庫（いわゆる垂れ幕マンション）が積みあがっていますし、600戸超の本物件でコケると株主も黙っていません。

[382: 匿名さん]

坪430万って出たんですか？それは高い。。
平均坪単価でしょうか？？

[383: 匿名さん]

住友の本社の人間（MR営業ではない）は、値付けの根拠をどう考えているのか。とにかく高く出しておけば自分たちが損をすることはないと考えているのだとしたら、子どもだって値付けできる。竣工後、空室だらけのマンションが建つ街の風景を、住友の人間は考えたことあるか？それが本当に「光景となる象徴」になりうるのか？
安売りしろとは言わないが、大井町の価値を落とすようなことは絶対にしないでほしい！

[384: マンション検討中さん]

坪単価430ですか、残念ですが撤退します。。。

[385: マンション検討中さん]

>>382
は～～？？？
どう見てもデマでしょ？？
大井町の場所柄と飛行機騒音、坪430万円なんてありえないから。
どこでそんなこと耳にした？
最上階の坪単価じゃなくて？
430万円なら説明会も行かないわ！！！
アホらしい

[386: 匿名さん]

>>385
平均430万はないと思うけど400位は普通にするっしょ。

[387: 匿名さん]

>>385
過去のやりとりまず見て

[388: 匿名さん]

以前も書いたが、住まいサーフィンの沖式時価では坪432万。
タワーは価格差が大きいので、350～500ぐらいと考えればまあ納得だろう。
430万という情報がどこから出てきたのかわからないが、本当にそうだとすると住不には珍しく妥当な価格といえる。

[389: マンション検討中さん]

いま住まいサーフィン見たら131->400弱だったけど変更あった？プレミアム住戸もないし価格差が下ブレするとそんなものかも。

[390: 匿名さん]

>>389
1坪は何㎡？

[391: マンション検討中さん]

去年発売した定借のブリリアが参考値になります。定借で370でしたからここは間違いなくそれ以上。
http://mansion-madori.com/blog-entry-3990.html
毎度強気の住友なら430～450万円程度になるかもしれませんね。こんな価格で600戸以上、誰が買えるのでしょうか。

[392: 匿名さん]

関係者の宣伝がしつこすぎ！！
400万は妥当だとか、普通の人はわざわざ早朝からかかないし、もう必死すぎて気持ち悪い。
妥当なわけないだろ

[393: 匿名さん]

>>390 匿名さん
ゆとりなんでしょう。
円周率が3の世代。

[394: 匿名さん]

いやいや近くのブリリアの価格見てみ。
391も言ってるように定期借地で370。しかも完売済み。日当たり悪いあの立地で。
普通に400はするよ。

[395: 匿名さん]

まぁ価格をつけるのは自由だけどさ。

上層階で坪450超えてくるなら、普通にパークコート浜離宮の方買いますよ。

浜離宮も20～30Fで坪400後半でありますし。

[396: 匿名さん]

あと平均で坪400以上するなら、
大崎ウエストシティタワーズの中古が購入できるしそっちにするかな。

[397: 匿名さん]

平均430としても、350（条件の悪い部屋ならそれ以下も？）ぐらいもあると思うよ。
あきらめてはいけない。
ブリリア池之端も平均は坪440万とかだったけど、300ぐらいからあったよ、確か。

[398: 匿名さん]

やはり350から450くらいだろね。
平均430ってことはないでしょ。
400くらいだと思う。

[399: 匿名さん]

プレミアム抜いた平均が坪360くらいじゃない？

[400: 匿名さん]

説明会で担当されて営業マンは上層階が400万超えるあたりで低層～中層階が350万以内に抑えられたらいいですねと言われましたよ。
430万円っていうのは最上階の話しでしょう。

いくら住友といっても平均400万はありえません！！

[401: 匿名さん]

>>400 匿名さん
「いいですね」って、その営業さん個人の願望でしょ？
価格を決めるのは本社の人ですよ。

[402: マンション比較中さん]

坪380万だと思います。根拠ないけど

[403: 匿名さん]

坪380でも高すぎる。
大井町なんて埼玉価格だよ。

[404: 匿名さん]

中の人が自演して「400でも安い」とか書いてる予感。だって高すぎるもん。
外人いるし、ホテルの浴衣じゃない上下の部屋着で歩きたばこしてるし、我慢して住むところでしょ。

>>396
全体で1000戸あるから定期的に坪400万付近で売りに出ますよね。
ましてや山手線徒歩3分。
利益確定売りでこれから一気に出るかも。

[405: 周辺住民さん]

安ければ買いたいが、高ければ欲しいとは思わない。
ブリリア大井町レジの定借なんて、高値掴みの極み。買っちゃった人は悲惨と考える。

[406: マンション検討中さん]

住友は絶対高く出す。すぐ売れないほうがいいっていう社風の会社だから。

[407: 匿名さん]

圧倒的に買い手市場なのに、相変わらずの殿様商売をいつまで続けるんでしょうねえ。。
一度、潰れる寸前くらいの痛い目見たほうがいいんじゃないかな。

高くても買うわ！なんて鼻息の荒い客がいる限り（このスレにもいますね）、高笑いがとまらんのでしょう。

[408: 匿名さん]

>>407
高くてもそれが相場だから買うなんて書いてるのは売り手でしょ？
レスさかのぼればその発言の不自然さが良くわかる。
後で見直してバレバレすぎて恥ずかしい思いしてるよきっと。

[409: 匿名さん]

住不の資料では平均420程度と書いてた気がします

[410: 匿名さん]

業者の人がいろいろレスってるとするとすごい一生懸命な営業だよね。
むしろそんな営業の人なんてこのスレにいるのかな？勝手に業者にしようとしてるだけな気が。。

[411: マンション検討中さん]

入居した住民ならムキになっての反論はあるかもしれないけど、まだ売り出す前に何でムキになって業者目線の反論がこれだけ多いのか。
もうおわかりですね。

口汚く「おまえは買えないんだろ？」と書いたのが誰か想像したら絶対にココは避ける。

[412: 匿名さん]

地権者か営業か雇われの書き込み業者でしょ。

[413: 買い替え検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[414: 買い替え検討中さん]

ブリリア大井町ザ・レジデンスは総戸数が少ないのと今年の3月入居。
価格もかなり安かったし飛行機の空路問題もまだ発表前だったのが幸いして残り1戸。
うまいこと売り抜けたな～。

[415: 匿名さん]

1000ftだと着陸推力ですので、かなりうるさいはずです。
大井町上空は滑走路16Rの最終進入コースの直下ですが、国交省の資料によると、アメリカやヨーロッパからの到着便はほぼ16Rに降ろすみたいですね。つまり大型機中心なので、一機あたりの騒音は16Lに比べて大きくなるということです。機数は半分以下ですが。最上階が残っているみたいですが、マンションの高さを加味すると、航空機までの距離は800ftぐらいでしょうか。屋上から天井に抜ける音や振動の検証も必要でしょうね。判断材料として300メートル上空を通過する航空機の音を体験されることをおすすめします。
伊丹空港なら新大阪駅の若干北側、宮原中学校のあたり。7時から21時のほぼ毎日。
福岡空港なら南側、春日公園のあたり。北風強い好天時です。
都内に住んでいたらまず見たことのない近さです。

[416: 匿名さん]

15時から19時の南風時だけでしょ。
このマンションの真上を通るわけでもない。

[417: 匿名さん]

>>416 匿名さん
真上を通ることもあると思いますよ。
計画された空路を1ミリもずれずに飛行機が飛ぶとでも？

[418: マンション検討中さん]

大井町駅近でそれなりの規模のマンションはここが最後なので人気は出るとおもいます。あとは広町がありますが、5〜10年先でしょう。
飛行機も真上を飛ぶ大井町東側に比べれば随分ましかと。単価は上がってますが、23区どこでも同じ現象かな。
あとは、大井町の高い利便性に惹かれるかどうかですかね。

[419: 匿名さん]

もー、営業ばっかでヤダ。
訊いてもいないのに、事前説明会の営業トークと同じ文句の繰り返し。　
刷り込みを狙ってる？？

本当に検討している人ならもっと具体的に、
自分の家族構成や年収やライフプランをふまえて、何故いま自分が他でもないこのマンションを選ぶのかくらい言える。

デメリットもろくに指摘しないで、あたかも非の打ち所のない理想的なマンションであるかのように語る、薄っぺらな語り口にうんざり。

[420: 匿名さん]

>>419
？？？そうですか？？？
非の打ち所がない理想的なマンションなんて会話ありましたっけ？どちらかと言えば羽田の件、坪単価が高い、けど大井町の利便性の方がそれを上回るのかなという話の流れと見てました^ ^

[421: マンション検討中さん]

なんだろ、良い点をあげれば業者関係者と言われ。
悪い点をあげればネガキャンと言われる。
ほうとうに検討してて少しでも購入検討の情報になればと見てるんだけど。

[422: 匿名さん]

>>419さん
具体的になぜこちらのマンションなのか教えてください！！是非とも参考にしたいです。

[423: 匿名さん]

低層で坪300万、高層（除くプレミアム）で、４３０万なら適正かな。

利便性◎、知名度△、地権者比率△、デべ〇、仕様構造？での判断ですが。

他社のゼームス坂物件が大井町の割には高仕様高額で売れていて、仙台坂物件が（意に反して？）すんなりうれたので、スミフさんは強気に押してくるのでしょうね。

[424: 匿名さん]

三菱鉛筆のところのザパークハウスは即完だったらしいですね。平均坪単価320くらい。あそこが場所的にも大井町では一番良い物件な気がします。

[425: 匿名さん]

あそこは低地。やっぱりゼームス坂でしょ。

[426: 匿名さん]

>>419 匿名さん

そんなに営業ばかりに見えるなら自分の信じる予想坪単価や評価と心中して、こんな所見なければ幸せになりますよ。

口調と内容から近隣物件スレ荒らし回ってる非検討者なのはわかってますけどね。

買えない物件スレ見てて惨めになりませんか？

[427: マンション検討中さん]

低層で坪300万、あれば良いですね。買いです。

新航路は本物件敷地から水平距離420mの上空約300mの位置ということなので、飛行機からの直線距離は約520mとなりますね。
ちなみに大崎駅では上空400m、五反田駅でも上空450mを飛行しますので、本物件はこれらの街より幾分騒音はましかと思います。

ここ数年大井町駅東側に多くのマンションが建設されましたが新航路の影響をより受けますので、本物件への買い替えニーズが結構あるのではないでしょうか。
本物件売り出し後に大井町駅東側に中古がたくさん出る気もしますので、あまり気にならない方にはチャンス到来かもしれません。

[428: 匿名さん]

車が走る道路と違って、着陸する飛行機は示された着陸コースの線上をきっちり守って通過するわけではありません。

[429: マンション検討中さん]

飛行機は直進する電波を利用して、最適なコース（位置・高度）を飛行しているかどうかを確認しながら着陸します。多少のずれはあるでしょうが高度300mで水平420mもずれることはないですし、そうなればもっと早い段階でやり直しでしょうね。ほぼほぼ航路通りになると思いますよ。

[430: 匿名さん]

>>425 匿名さん
え？低地じゃなくない？きゅりあんのとこだよ？ゼームスもいいけどね。

[431: 匿名さん]

>>427 マンション検討中さん
おっしゃる事ちょっと理解できてないのですが五反田や大崎よりも大井町の方が着陸に向けて引く飛行するから騒音は大きいと思っているのですが違います？？

[432: マンション検討中さん]

分かりにくくてすみません。。。

単純に飛行機までの距離で騒音がどうなるか比較しただけです。
五反田駅から飛行機まで450m
大崎駅から飛行機まで400m
大井町駅から飛行機まで300m
ですが、本物件から飛行機までは520mになりますよね。（水平距離420mと高さ300mから斜辺を計算しています。）
ということで、これらの中では騒音は一番ましかと思います。

[433: 匿名さん]

五反田駅・大崎駅とこの物件との比較ではそうだろうが、駅に住む人はいないから
＞本物件はこれらの街より幾分騒音はましかと思います。
という表現はどうかな。

[434: マンション検討中さん]

http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf
騒音に関しては色々調査はありますよ。
この状況とまったく同じではありませんが、城南島公園あたりで飛行機の騒音は体験できます。
実際の大井町との飛行機の高度と城南島の高度は違うのでなんとも言えませんが、ある程度の騒音は体験できます。
資料やdBの数値よりイメージわくと思います。

[435: マンション検討中さん]

理解いただけたみたいでよかったです。

確かに大井町は駅真上を通りますが、五反田と大崎は駅真上ではなく少しずれていますよね。
正確に言うと、五反田と大崎の航路直下のマンションよりも本物件の方が幾分騒音はましかと思います、となりますでしょうか。

こういった見方をすると、本物件、意外と捨てがたいですよね。

[436: 匿名さん]

300mも500mも大して変わらず、共に「うるさい」だと思いますが。
直下在住の方が騒音を理由に、520m離れた物件を買うとも思えないですし。

[437: マンション検討中さん]

そうなんですよね～。
五反田にしようが大崎にしようが大きくは変わらないでしょうから、最終的には大井町の利便性に惹かれれるかどうかですよねっ。

[438: マンション検討中さん]

>>436 匿名さん
騒音に関しては不安は尽きませんよね。体験したことないですから。いっそスミフさんに体験ツアーでも企画してほしいです笑

[439: 通りがかりさん]

今日の笑ってコラえては平愛梨で大井町みたいですね。
先月上旬に来ていたそうですね。
友人が生で見てほんとうに美人だったと驚いていました。
大井町がもっとメジャーになってほしいですね。

[440: マンション検討中さん]

名前どうなるのかな？

これだけ決まらないと安直に想像できる「シティタワー大井町」じゃない名前になるのでしょうかね。

[441: 匿名さん]

実際の騒音がどうのこうのより、飛行機騒音の街ってイメージが付くか付かないか、が重要だと思います。

[442: マンション検討中さん]

ちょうど今日投函されていた品川区だよりに航路のことが書いてありました。

南風運用時の15時から19時にかけての着陸時に、品川区上空200-450mを1時間あたり2ルート合計44機が飛行することを含む計画である。

まー、予定調和なんでしょうが一応意見書を国交相に出したらしいです。

[443: 匿名さん]

南風、つまり春から秋の窓を開けたい季節。15時から19時、つまり帰宅した子供が勉強する時間。

[444: 匿名さん]

うるさいんだとは思う反面、着陸ビューの部屋は意外と人気出たりして、一転ポジティブ材料に、なんて可能性は？

[445: 匿名さん]

羽田近くの城南島で着陸時の飛行機見に行った事あるけど怖いくらいの轟音だよ。。夜に行ったこともあってかゴーっていう悪魔のウネリのような音が近づいてきて通り過ぎるまでは全ての音がかき消される感覚だった。でも近い分、音は長引かない感じだった。あれは100メートルないと思うから比較にはならないかもだけど一見してみもいいかも。

[446: マンション検討中さん]

着陸ビューならスミフの仙台坂物件がベストかな？ヒルトップなので頭上を越えた機体を着陸まで目視で楽しめるはず。

[447: 匿名さん]

仕方なく住むのが大井町でしょ。郊外に行きたくないってわたしみたいな中流家庭の。
中国からの観光客の受け皿だったアパホテルから代理店が手を引いたので、一気に大井町に乱立するホテルに流れてきそうで今でもそうなのに外国人が駅前を歩いてる駅になりそう。
何年か前は地価が安くても住居希望者が少ない地域だからマンショ業者は土地を買わず、ホテルがどんどん土地を買い取って建ててましたもんね。

[448: 匿名さん]

パイロットとハイタッチ出来るくらいの距離かと

[449: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん

子どもは大人より、音に敏感ですからね。頭痛を伴ったりしないといいのですが。

[450: 口コミ知りたいさん]

>>447 匿名さん

言うほどたくさんのホテルはないよ。
外人もホテルと駅の動線にいるけど徘徊はしてないし暴れてもいない。
大井町は駅前が広くてのんびり感があってごちゃごちゃしてないのもイイ。

この物件は駅から近いけどまわりに店がないのがラヴィアンタワーとの違い。