シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[14070: 検討板ユーザーさん]

大井町の再開発の計画に沿わないので非現実的ですが、仮に駅直結タワマンが許可されたとしても、真下に地下りんかい線あるので、区役所移転先の候補地以上に、杭打ちの難易度（不可能かもしれない？）やコストが高そうに思えます。

[14071: 検討板ユーザーさん]

広町２丁目の再開発の規模感です（現時点での案）。大井町の発展にかなり強い影響力あるので、区とＪＲには、抜かりなく計画を練ってもらいたいですね。

[14072: マンション掲示板さん]

こんな感じのイルミネーション前からしてましたっけ。

[14100: 検討板ユーザーさん]

７Ｆ以下のアースカラー吹き付けは、足場を組めそうかつ、目線に入るので、見た目も重視で、頻度高めでの塗り替えが、望ましいかと。

7Ｆ以上の白い吹き付けは、ゴンドラで塗り替えが割高になりそうかつ、目線のかなり上なので、コンクリ保護に適切程度に頻度を下げ、節約が望ましいですかね。

管理組合の腕の見せ所ですね。

[14107: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その１）

[14108: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（南）

[14109: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その２）

[14113: 検討板ユーザーさん]

個人的には、シティタワーで使用されているタイプの石壁は、天然石ならではの重厚感と、経年後も見栄えの良さが残る気がします。

[14114: 検討板ユーザーさん]

素人目には、隣のスミフビルは十分に手入れされているようで、築17年とは思えないほど、綺麗でしたよ。

[14115: 検討板ユーザーさん]

駅近の利便性と、免震の安心感は、少なからず幸せな生活に寄与するかと。

[14121: 検討板ユーザーさん]

分譲組は１期でも２０２０年春からの入居ですね。先に地権者住戸の入居が始まっているようです。来年春以降に徐々に部屋の灯りが増えると思われます。値上げ見込との投稿から察するに売れていそうです。

[14151: 検討板ユーザーさん]

広町の再開発は駅力を底上げする高いポテンシャルを秘めていますね。

それなりの稼働率が見込めそうなので、ホテル含まれても驚きはないかと。少なくとも、アワーズイン阪急に宿泊の外国人はよく見かけます。

[14154: 検討板ユーザーさん]

物件隣のスミフビルを見てきましたが、やはり綺麗なオフィスビルでした。ついでに調べたら、お見合い側の一部はエレベーターホールの壁かもしれませんね。

[14155: 検討板ユーザーさん]

吹き付けのコンクリ耐久性への影響について、過去の写真など見直してみたところ、柱の被り厚はそこそこありそうです。評価性能の劣化等級が知りたい。

[14156: 検討板ユーザーさん]

梁は剥き出しではない可能性ありますね。

[14157: 検討板ユーザーさん]

少し遠いですが、施工中の写真からも、素人目には、もしかしたら外面の裏側に梁の主体があるように見えます。

[14158: 検討板ユーザーさん]

こちらも建築時の写真ですが、リビングのダイレクトウィンドウ周りも、アウトフレームの庇効果で、割と保護されていそうです。

[14189: 検討板ユーザーさん]

確かに地質調査を見る限りでは、深さ２５ｍくらいの杭を打てば、東急・大井町駅のすぐ北辺りに、超高層は建てられそうですね。ただし、仮に許可が下りたとしても、これまでのスカイライン計画に沿って、高度１００ｍが上限かと。

広町２丁目と板橋駅西の再開発の違いは、事業区域の広さですかね。広町の５６５６４㎡に対し、板橋は４３４０㎡なので、１３倍の差があり、実現可能な開発コンセプトにも差がありそう。

大井町は、リニア品川の隣駅かつ、高輪ＧＷの２駅先の、インバウンド恩恵を受けやすい立地であることから、ホテル＋商業が有力に思えます。

板橋駅板橋口地区第1種市街地再開発事業
https://www.decn.co.jp/?p=101603

[14195: 検討板ユーザーさん]

おそらく板橋の再開発も、ＪＲ所有地には商業を建設（テナント収益事業）、区有地にはタワマン建設（７０年定期借地）との発表なので、デベには売却していない模様ですね。

大井町においても、用地売却での目先のキャッシュフローよりも、今後も５０～１００年単位で発展を続けるであろう品川エリアの駅前立地から得られる商業・テナント収益を、ＪＲは選択する可能性が高いかと予想します。

一般的な商業面でのポテンシャル参考例としては、アトレ大井町（ＪＲ大井町駅との一体型施設７階建て）の年間売上高は、１２０億円（２０１８年度）、店舗面積は９４３９m2（２８５５坪）、年間坪売上４２０万ですね。アトレはテナント選別やブランディングが巧みな印象を受けます。

アトレ・会社概要（各ショッピングセンター売上高など）：
https://company.atre.co.jp/company/corporate/outline.html

[14206: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ東日本も２０２１年度以降の着工を目指すと公表しているので、２０年後の妄想ではないですね。

せっかくなので、検討案を元に妄想したイメージを図にしてみました。