シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[7565: 検討板ユーザーさん]

参考までに北西の類似展望です。

[7577: 検討板ユーザーさん]

駅近にあるキャッツシアター隣接のスポル見てきました。

[7578: 検討板ユーザーさん]

オリンピックに向けたアトラクション施設はワクワクしますね！

[7579: 検討板ユーザーさん]

ボルダリング、人口サーフィン、アーチェリー、テニスコート、バスケコートなどなど、やはり広かったです。

[7580: 検討板ユーザーさん]

シティタワー大井町からは徒歩３分くらいでした。

[7581: 検討板ユーザーさん]

７階まで建ってました。４分の１にしてこの大きさ。

[7599: 検討板ユーザーさん]

>>7598 検討板ユーザーさん

優先度が後回しらしきＣ地区ですね。数年前の開発中断が投稿されていたので、気になって週末に見てきたら小さな区画で拍子抜けしました。ＪＲりんかいの値上がり見越して地権者がホールドしてそうな駅近でした。

[7607: 検討板ユーザーさん]

１期が１００戸だった模様。

もし２期以降が各期４０戸（週３～４戸ｘ１２週）なら、こんな感じではないでしょうか。

（予想）２期以降の販売ペース４０戸なら

１期（１７夏）２０％（１００／４９３）済

２期（１８春）２８％（１４０／４９３）済
３期（１８夏）３７％（１８０／４９３）済
４期（１８秋）４５％（２２０／４９３）
５期（１８冬）５３％（２６０／４９３）

６期（１９春）６１％（３００／４９３）
７期（１９夏）６９％（３４０／４９３）
８期（１９秋）７７％（３８０／４９３）竣工
９期（１９冬）８５％（４２０／４９３）

１０（２０春）９４％（４６０／４９３）入居
１１（２０夏）９４％（４６４／４９３）
１２（２０秋）９５％（４６９／４９３）築１
１３（２０冬）９６％（４７４／４９３）計上

１４（２１春）９７％（４７８／４９３）
１５（２１夏）９８％（４８２／４９３）
１６（２１秋）９９％（４８６／４９３）築２
１７（２１冬）９９％（４９０／４９３）

１８（２２春）１００（４９３／４９３）完売

決算に２０２０年３期以降に計上予定と記載あるので、少しずつ値上げしながら、ゆっくり売りそう。

[7638: 検討板ユーザーさん]

相場全体が高いのが否めないからこそアクセス・立地・造りが重要ですね。

５年くらい待てるなら相場が反転する可能性を待つも一手だと思います。そろそろ田町も駅近を供給してほしい。

ただ、品川と田町のＪＲラインは値上がりほぼ確定。新駅の物件は特に高額になりそう。

大崎と大井町も品川から一駅のＪＲトライアングルとしての上昇余地を考えると、２０１３～２０１８の初動５年は逃したものの、今でさえ適性だったとなる可能性もあるのが悩ましいところです。

資産価値を重視ならもう少し予算を出して田町、大崎ですが、住みやすさだと大井町なので悩ましいですね。

[7640: 検討板ユーザーさん]

現地確認で気になったのは、西エントランス脇の大きな柱にサビが垂れていることでした。素人なので分からないのですが、建設中ということで表面を洗浄すれば品質に影響はないのでしょうかね。

[7658: 検討板ユーザーさん]

>>7657 匿名さん

参考物件に適していますね。

[7668: マンション掲示板さん]

この白い部分は吹き付け？それとも白いタイルみたいな素材？

[7677: 検討板ユーザーさん]

８Fまで駆体工事が進み、一部に窓が設置されたようです。

[7682: 検討板ユーザーさん]

>>7678 住民板ユーザーさん4さん

１Ｆは８月初旬のでもよければ１枚ありました

[7686: ななし]

品川区の確認も入居が遅れる一つの理由だと思いますが、せいぜい１ヵ月程度遅れるといったレベルではないでしょうか？
完成後の半年間で、完成したマンションの外観を実際に見てもらい、高値で売ろうという住友不動産の販売戦略が入居時期が半年も遅れる大きな原因だと思います。高さは大井町でも随一ですし、南北の横幅も広いので完成後のインパクトは相当なものだと思います。そのため、１〜３期と比較すると相当な値上げをしてくるのではないかと。
マンションではないのですが、大崎フォレストビルディングが同じぐらいの幅（南北）で、１０メートル高いぐらいでした。同じようにビル周辺も空地で木が植えられているので、建築後のイメージを掴むにはいい比較になるかもしれません。

[7688: 検討板ユーザーさん]

ざっくりとこんな感じですかね

[7696: 検討板ユーザーさん]

将来的に囲まれリスクないか調べていて気付いたのですが、大井町の再開発において、駅の西側の業務複合地域(業務・住宅の複合)に、シティタワー級の大規模タワマンが後続で建つ可能性は低そうですね。

唯一可能性がある区画は、地図上では大井中央公園の南西の補２０５だと思っていたのですが、実際に散策してみたら戸建ての密集だけではなく、まだ築１３年のルネス大井など低層マンションも建っていたりして、まとまった土地の確保は難しそうに見えました。

[7702: 検討板ユーザーさん]

>>7699 匿名さん

広町２丁目に関しては、商業業務地区として計画されてきたので、２０２１年以降もスポル継続か、新たな複合商業施設になると予想します。

いずれにしても「品川区のまちづくりマスタープラン」の「広域・都市活性化ゾーン」には、目黒・五反田・大崎・大井町・天王洲アイルが含まれているので、大井町駅周辺の全域であれば、いつかはシティタワーに後続する大規模マンションの供給も期待できそうですね。

２０１１年に免震改修されたばかりなので、かなり先でしょうが、区役所が建て替えとなった際にはクヤクションもありえそう。

[7703: 検討板ユーザーさん]

品川区のまちづくりマスタープランです。赤色が区中心市街地の開発エリアで、大井町も含まれています。

[7705: 検討板ユーザーさん]

>>7704 住民板ユーザーさん4さん

そうなんですよね。品川駅は品川区だといつも勘違いしてしまいます。笑

当初は北品川辺りに品川駅が予定されていたのが、鉄道は集客を遠ざけると勘違いした品川宿の反対にあって、少し離れた高輪に品川駅が出来たようですね。

その結果、品川区の駅別一日平均乗車人員を見ると、４つの主要駅は、目黒・五反田・大崎・大井町になりますね。