三島駅南口再開発について

[三島いいかな]

三島駅南口一帯（東西に長く駐車場ひろがっています）が三島駅南再開発区域になっていると思うのですが、再開発のなると　下店舗で上は賃貸や分譲マンションなどもできるのかなと予想しますがご存知でいらっしゃいますか？地域で浸透しているｔレもマンション建てるのかなと思うのですが・・・。平成２３年度再開発着工予定らしいです。

[23: 匿名さん]

猿が逃げ出したのは、三島駅だったっけ？
ニュースで見ましたよ。
注目のまちです。

[24: 購入検討中さん]

東京から１時間の新幹線駅のそばにサルが出る。三島の自然の証しであり、発展してないことの裏付けでもある。だから東京のベッドタウンとして人気が高い。適度な買い物施設との一体開発のこのマンションは必要十分。着工を楽しみにまってます。

[25: マンション投資家さん]

最近のマンションは一戸当りの面積が狭くなってるね。せっかくの目玉開発なんだからせこい面積は勘弁。
デベですが、静岡県東部でまともな間取りって言うと、セキスイハイムかダイワハウスかな。

[26: 匿名さん]

70平米代や80平米代の間取りがマンションの主流の中で何を「まともな間取り」とされてるのかわかりませんが、仮にこの場所で90や100超えとなると、6000万円以上。購買層が限られる。

郊外の広さだけが売りのマンションとは全く違うのだが‥
上記のデベも地価の高い街では「せこい面積」で売り出してることを知らないのかな？

[29: ご近所さん]

再開発ビル図面。一戸当70-85平米。

ttp://www.city.mishima.shizuoka.jp/media/05065160_pdf_2011113_rad4A8A1.pdf

[30: 匿名]

市のHP見ました。
マンション部分の完成は平成27年10月ということでしょうか？

[31: 物件比較中さん]

70～85平米…。
この辺りの広さなら普通のマンションでも十分供給されているわけで、折角のタワーなんだから90平米や100平米の部屋も欲しいですね。

デベは、タワーマンションの実績を考慮すると、静鉄、東レ、ダイワ、穴吹かな。

[32: 匿名]

十分供給されてるのは三島駅から徒歩で実質10分を超える所にある長泉町のマンション。
三島駅すぐ近くのマンションの供給はかなり少ないので貴重。最も需要の多い広さに集中した建設計画なので良いと思う（ごく僅かな富裕層には物足りないだろうが）。
大企業のサラリーマンが中心の購買層になると思われ、購買力のあるターゲットに絞れるので売りやすそうだし。

[33: ご近所さん]

バブル時（当時の地価は今の６倍）に土地を売りそこなって、ずーっと塩漬けしてきた地権者の方々を満足させるため、とっても原価高のこのタワーマンション計画。
いよいよ明日入札締。はたして入札者はいるのか？

[34: 匿名さん]

大半は駐車場だし、そんなに地権者対応が原価に影響するのかなあ。実際の金額を知って書かれてます？

[35: ご近所さん]

３３です。入札期間が過ぎたので、リンクが外されて今は閲覧できませんが、概要に細かく書かれてました。
入札最低価格は、建った建物のまっさらな床渡しで坪１２０万円（７５平米換算で２５５０万円）。
居住者用の駐車場、駐輪場も一緒に入札。これが一部屋当たり約２-３００万（ざっくり計算）。タワーマンションですから共有設備は必須で、このコストも乗っかります。一部屋あたり原価は平均３０００万円近くになります（７５平米換算）。ちなみに、全２２９戸で、うち地権者分が３０戸。１９９戸分の床を、一括買取です。

[36: 物件比較中さん]

35様、詳細なレポートありがとうございます。
そうすると、結局販売価格は如何ほどが予想されるのでしょう？。お高いんですかね？。

[37: ３５]

３３，３５です。誰も入札せず、計画再修正と予想しています。
正直素人なので相当いい加減な計算ですが、仮に間仕切内装費６００万円強とすると、７５平米物件で総原価３６００万円。原価率８０％として、販売価格平均４５００万円。８５平米だと５１００万円。シャリエ一番町の８５平米の最高額が５１００万円強ですから、それが平均価格となる物件を「２００戸も売れるわけない」と判断するのが当たり前かと。
静かな田舎暮らしにあこがれる、首都圏客を呼び込めれば何とかなるかと思いますが、真後ろは新幹線＆在来線の線路。昼は新幹線、夜中は貨物列車と昼夜関係なく電車が走る「騒音」が邪魔して、ちょっと無理。
しばらくしたら入札結果が公表されますから、それからの話です。
※坪１２０万円ではなく１１２万円でした。修正します。

[38: 物件比較中さん]

37様ありがとうございました。36です。
謙遜されていましたが、書き込みの内容からは、ご本人が言われる程「素人」でもない様にお見受けしました。
それはともかく、上岩崎シャリエもHPが開設されましたが、こちらの販売価格も思っていたより安いですね。同じ駅近でも東静岡駅近辺の高級？マンションとは非常に大きな差があります。
今でも三島、長泉、清水町辺りは6000超えるような戸建がポンポン売れている様に思われますから、デベさん強気でもイイんじゃないかと個人的には思うんですが。いずれにしろ入札結果興味深いですね。

[39: 37]

ここ一か月、三島駅周辺を中国人数人のグループが数組うろちょろしていました。このレス書いていて気づいたのですが、外資に絡んだデベが突然参入してくるかも・・・。外資からの資金援助で地場デベが参入して、出来上がったら、購入者は中国人だらけとか…。
上岩崎は元東レの社宅。土地の原価はほぼタダですから、いくらなら売れるかだけを考えた『予定』価格設定です。ちなみに、ライバルはＳ鉄の長泉の売れ残りですので、単純に坪単価を合わせているだけです。計算してみてください。建築・内装レベルもＳ鉄並みで、本町、三番館よりかなり見劣りします。その分お買い得ですし、ライバルの大幅値引きがあるでしょうから、まだ下がるんじゃないですか？

[40: 物件比較中さん]

上岩崎はもう一棟建築中ですよね。
同時進行ではなく、Westの状況を見ながらの販売になるようですね。

[41: 匿名さん]

リスクばかりが語られてますが、新幹線駅直結＆ショッピング併設のマンションの価値を過小評価してるのではないかな。

私は入札者ありとみてます。どちらの見通しが合ってるでしょうかねー。

[42: 39]

地権者の取り分３０戸。総額７億６５００万円。このマンションの敷地面積、約４５０坪。１７０．３万円／坪。ズバリこの土地のバブル期の公示地価と同額です。それでも、当時の実勢価格よりははるかに安いです。
このエリアはバブル価格の影響で、現在ほとんど土地が売買されていません。塩漬けになっています。このプロジェクトは、その土地を動かすために地権者を含めいろいろな方に配慮し計画されました。入札まで持ち込んだ三島市のガンバリには、三島市民として敬意を表します。
３８さんの主張されるように、物件の価値や、将来性で入札企業が出てくれば本当に良いことだと思います。
ただし、前出の通りたぶん販売価格は、東レ上岩崎・静鉄長泉の１．５倍以上になります。また販売開始の平成２７年９月末時点で６０億、このうち平成２７年４月までに２０億近くの現金を事前納付する必要があります。入札には、事前資金納付の裏付けが必要。
地場企業を支える既存の銀行（たとえば、S鉄不動産部のS銀行）はこのプロジェクト入札に関し、販売残しによる回収不能リスクが高すぎると判断し、融資はしないと考えただけです。
このプロジェクトに入札するかしないかの決定者は、デベではなくＳ銀行を含めた金融資本です。
付記しましたが、このプロジェクトには外国資本のにおいがします。大どんでん返しで入札されるかもしれません。しかし通常の購入希望者が買おうかなと思う価格のマンションになるとは考えにくいです。
入札されたとしても、購入者からみたメリット・デメリットを論ずるこのスレとは関係ない物件になりそう。

[43: 匿名]

否定理由が大げさ過ぎるんだよなあー。首都通勤圏の新幹線駅直結でしょ。坪単価170万円が高いとは全く思わない。上岩崎も長泉も郊外物件。駅のタワーマンションとは価値もステータスも全く違うから比べる対象でもない。1.5倍の価格差は当然でしょう。今売り出し中のマンションとは所得層が異なるから、買うのは違う人。首都圏の大企業社員や地元の金持ちは上岩崎や長泉は買わないでしょうから。低所得の物差しで計ってたら事実は見えないよ。市も参加で低リスク低リターンの地方銀行向き投資案件。事前の打診は当然やってる。ランドマーク物件だし、地元銀行が全く咬まないことはない。中国資本が参加する予想に至っては荒唐無稽で大笑いですね。

[44: 物件比較中さん]

緻密な見積もりからの大胆な結論にしても
経験から演繹した断定にしても
何れにしても推測の域は出ませんね。
せめてデベが判明すれば購入候補に入れるか
決められるんですが。