一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[401: 匿名さん]

>>400

専有部分の電気代割引だと総会決議は可決しないだろう。
あくまでも管理組合本来の「共用部分の電気代削減」に全組合員に協力してもらうのスタンスじゃないと。
専有部分の電気代削減なんて5%の雀の涙程度なら「余計なお世話！」と言われて反対される。

それと高圧電力量単価で専有部分の電気代削減したら、電気管理業務委託費が捻出できない。
あくまでも低圧電力単価で管理組合が電気代徴収することが前提になる。

[402: 匿名さん]

>401
一括受電の導入をしているマンションは、殆どは共用部分と専有部分の
両方の割引にしてるよ。
それの方が全員の承認が得やすいからね。
割引率は、どちらも１０％程度。
２万円の電気代を払っている家庭は月２千円程度の割引、年間で24,000円。

[403: 匿名さん]

2万円は多すぎる。平均は月8千円程度で年10万円程度。
それと専有部も共用部も10%なら、共用部の10%も専有部に上乗せすべきじゃないか？
共用部の電気代削減する目的が不明確。

共用部の電気代削減は管理費会計の剰余金を増やすだけで無意味。
管理費会計で剰余金が出るということは、組合員の徴収管理費高いから剰余金（企業なら利益）が出てしまう。
管理費取り過ぎてるってこと。

[404: 匿名さん]

>403
共用部分の電気代削減分については、築年数の経過とともに、いろんな出費が
必要になるのでそれに充当すればいいよ。
それに、消費税が５％アップすれば必然的に管理費・修繕積立金とも余分な
経費が必要になるんだから。
管理費取り過ぎというのは、次元が違うよ。別に考えないとね。
それより、一括受電を導入するかどうかが専決事項だね。

[405: 匿名さん]

うちは消費税アップしても管理費会計の剰余金が毎年500万円も出る。
これに高圧一括受電で500万円電気代が削減できたら、毎年1000万円も剰余金が出る計算になる。
この剰余金の8割を管理費値下げの原資とすると、1戸平均毎月1000円の管理費値下げが可能との計算になる。

[406: 匿名さん]

>405
ところが、専有部分の配管（給排水管・給湯管・汚水管・ガス管）に関しては、
専有部分の問題であり、長期修繕計画に計上されていないんだよね。
いくら専有部分だからといって、各区分所有者に管理を任せるとなると、
まず、更新料がかなり割高になる、工事期間中の不便がその都度伴う、雨漏りが
しだしたからといって一斉にやるには、全員が全て個人負担は不可能。
やれる者はいいがやれない者をどうするかが問題なのです。
金額でいえば、１戸当たり７０万とか８０万かかるし、それを別々にやれば、
それこそ１戸当たり１００万～１５０万の金額になる。
この問題は現在全国で検討されてきているが、できることなら管理組合が負担して
一斉にやる方がずっと効率的なんです。
場合によっては、１戸当たり５０万程度で済むかもしれません。
しかし、そのためには修繕積立金の大幅アップをしなければならなくなる。
この問題をどうするかが今後のマンションの課題なんです。

[407: 匿名さん]

築年数が経過するにつれ、経費はかかるようになりますよ。
お金はあっても邪魔にはならないのです。
資産価値を保つためには、補修工事・改修工事はやらなければならないのです。

[408: 匿名さん]

管理費会計は、収入の大半が組合員からの徴収管理費でほぼ固定収入である。
ところで、同会計の支出を電気代等で削減したとすると、削減分は損益計算で剰余金に上乗せされる。
管理費会計は経常業務の会計で、剰余金を多額に発生させて修繕積立金のように内部留保する必要は全くない。
その削減分を収入から差し引くと、削減前と同じ損益計算の剰余金になる。
すなわち、徴収管理費を支出の削減分だけ減らせばいいのである。
この削減分を戸数で割り12等分すれば、月額管理費の値下げ額が決まる。
これが支出の削減分を原資とする管理費値下げのスキームである。

たとえば、年間電気代が1000万円の500戸のマンションがあったとする。
高圧一括受電により、共用部分の電気代が40%の400万円削減されたとする。
この400万円を500戸で割り12等分すれば、月額666円程度の管理費値下げ、年間で8000円の値下げになる。
これは平均値であるから、実際は組合員の共有持分割合に応じて値下げ額を決める。
月1万円程度の管理費なら、6.7%程度の値下げになる。

[409: 匿名さん]

>408
600戸のマンションの年間電気料金としては、600万程度ですね。
年間値下げ額としては、1戸当たり月300円程度しかありませんよ。

[410: 匿名さん]

それだったら、専有部分共用部分各１０％の割引の方が得策です。

[411: 匿名さん]

>>409

今期の決算書見たの？
管理組合が支払った共用部分の光熱費は、電気代が1017万円、水道代が94万円、ガス代が6.2万円だぞ。

[412: 匿名さん]

いつの間に、６００戸から５００戸に変わったの？

[413: 匿名さん]

>411
1戸当たり660円なら、専有部分の割引をいれた方が得策だよ。

[414: 匿名さん]

600戸全員を説得するには、共用部分の割引だけだったら、
一括受電の導入は無理だね。

[415: 匿名さん]

高圧一括受電は、低圧電力単価と高圧電力単価との差で電気代削減分が創出されるので、
この削減分を共用部分に振り分けるか専有部分に振り分けるか併用で振り分けるかの違いだけ。

それよりも一歩進めて、マンションの環境貢献を考えてみてはどうか？
自然エネルギー発電の電力に切り替えることによる環境負荷（CO2）低減施策である。
自然エネルギー発電とは、太陽光、風力、バイオマス、水力の発電で、
マンションの電気をこれらの発電電力に切り替えるのである。
これは電気代の削減と対局を成す考えで電気代は今よりもアップすることになる。

そのもっとも簡単な方法は、グリーン電力の購入である。
共用部分が年間数十万kwhなら購入してみてはどうか？
マンションでグリーン電力の導入したら日本初になる。

おれは会社のグリーン電力導入を推進して実施した経験がある。
企業の社会貢献の施策であるが、これをマンションで実践する。

http://www.natural-e.co.jp/green/group.html

[416: 匿名さん]

>415
夢物語だよ。
そんなんで区分所有者全員を説得できる？
それより、ここは高圧一括受電の導入をどうするかのスレだから、
現実的な書き込みをしなくちゃね。

[417: 匿名さん]

電気代削減する目的は？管理費会計が赤字なの？

[418: 匿名さん]

赤字なら管理費値上げが筋だろう。足りないなら値上げする。
修繕積立金は足りないから値上げや一時徴収するのだから。

[419: 匿名さん]

>417
高圧一括受電を導入するだけで、経費は一切かからず、共用部分と専有部分が１０％
程度割り引かれるからそれを活用するだけのことだよ。
これ以外に何の理由がいるの？
管理費が赤字とかは全く関係のないこと。

[420: 匿名さん]

そりやそうだ。
４１９が正しい。

[421: 匿名さん]

割り引かれた分、管理費会計の剰余金が増える。剰余金を増やすのが目的か？
企業なら経費節減して利益を増やして株主に配当で応えるよ。

[422: 匿名さん]

非収益事業の管理組合は、管理費会計の利益（剰余金）は次年度会計への管理費への充当と規約で規定されてるよ。
だから基本的に内部留保（プール）はできないことになってる。
だから剰余金が発生したら次年度管理費会計の収入に計上するから、その分だけ徴収管理費を減らせることになる。
これが管理費の値下げ。

[423: 匿名さん]

>422
管理費が増えてきたら修繕積立金へ振りかえればいいじゃないの。
管理費会計で内部留保とかはないよ。
繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

[424: 匿名さん]

振替は区分会計の基本原則に反して規約違反。
自由に振り返るなら管理費会計と修繕積立金会計をドンぶり会計にしたらいい。
そしたら振り替えなくても済む。

[425: 匿名さん]

>繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

うちは年度管理費会計の損益計算書上は予備費の扱いにはしていない。
繰越金として別枠の内部留保金としている。課目名は「剰余金」。
だから年度で多額の整備点検費等が発生する年は、この剰余金を取り崩して、
次年度管理費会計の収入に繰り入れて決算が赤字にならないようにしている。

[426: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では、管理費に充当すると規定している。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

[427: マンション住民さん]

これ一般会計の決算書だけど、高圧一括受電したらどう変わるの？
東電と契約しないから電気代の支払いがなくなると思うけど。

[428: 匿名さん]

>427
なんかしょぼいマンションだね。
１００戸ちょっとの規模かな？
その割には電気料金だけが突出しているようだけど。
電気代の支払いは代行会社に決まってるじゃないか。

[429: 匿名さん]

清掃費も高すぎるよ。
清掃費は時給で計算すれば算出できるから、一度計算してみたらいいよ。
当然、管理会社の取り分も計算しなければならないが。
管理委託費からみれば、管理員はいないか、ごく短い時間しか
いないみたいだね。
剰余金と予備費は同じでみればいいが、ちょっと多いかな？

[430: 匿名さん]

消防点検費、雑排水管の高圧洗浄費も高いね。
エレベーターの保守点検費は、２基だったら高いね。
小修繕や各種点検もふくめ、管理会社にいいように操られているよ。
価格の交渉をする必要はあるね。

[431: 匿名さん]

消費税の値上げで、毎年剰余金から７５万程度少なくなるんだからね。
４００万の剰余金は、６年でゼロになるよ。

[432: 匿名さん]

「しょぼい」とかはマンション規模によって会計収支は異なるから言及すべきではない。
そんなこと言ってると理事長としての品性と資質が疑われる。
理事長なら、他マンションの決算書見て次のような分析をするものだ。
高いか安いかは別にして、一般会計の概要を把握することだ。

この会計を見ると、前期の剰余金を翌期の収入に規約通り正しく繰り入れてる。
年間支出は1500万円位で、組合費収入960万円だけでは賄いきれず駐車場使用料600万円近くは不可欠になっている。
電気代はおそらく100戸規模のマンションだと、共用施設にもよるが217万円は妥当と思われる。

このマンションで高圧一括受電を導入すると、支出の科目から「共用電気料」が消えてなくなる。
一見すると、決算書を見る限り電気を使わないマンションということになる。
ところが、「共用電気料」がなくなる代わりに「電気管理サービス委託料」の課目に置き換わる。
この「電気管理サービス委託費」が、代行会社に支払う料金で、共用部分の電気代を40%削減するプランならば、
「共用電気料」の60%の金額の費用になる。
従って、86万円くらいの経費節減になり、この金額が登記剰余金に加算されることになる。

[433: 匿名さん]

>432
匿名さんばかりだから、どの書き込み分か分からないからね。
てっきり、600戸の御仁のマンションと思ったのでね。
管理費会計に駐車場収入を投入するのは別に何の問題もないからね。
駐車場収入があるから、管理費や修繕積立金が軽減できるのだろうから。
それにね、僕は理事長ではないよ、理事長経験者。
資格はもってるけど。

[434: 匿名さん]

電気料金が高いといったのは、キュービクルとかがなく、共用部分の割引の
特典を受けてないからだね。

[435: 匿名さん]

理事長の資格ってどんな資格？聞いたことない。

[436: ほりえもんもどき]

みんな法律は守れよ。
いくら安くなってもいい加減な規制でも法律は法律だ。守らないで規模が大きくなるとホリエモンみたいになるよ。
決算書のひと、東電と契約しないとはNTTかオリックス？どちらも電気代の請求がくるから決算書は変わらない。
C電力なんかだと電力会社と契約だから東電から請求が来ている。それをC電力が払い込む。10％とか安い電気代を決算書に記載するとインチキ。東電からの請求書と金額が合わないから。5年後に税務署から指摘されてそのときの理事会がもめることになる。
誰から電気を買うのか、共用部だけでなく占有部も明確にしないと後で税務監査だよ。特に単価が一定でないばあいは面倒だ。

[437: 匿名さん]

うちは代行会社が委託料の金額を言って来たので、理事長が、
「電気代会計が不明、供給保証のため需給契約は従来通り管理組合が電力会社と行う。」
「専有部分の徴収電気代を一旦管理組合に納付しろ、電気代は管理組合が電力会社に支払う。」
「その前提で電気管理委託費を算定して出せ。」
と言ったら、大手代行会社は2社とも逃げ出して、その後は一切アプローチなし。
うちのマンションは共用部年間電気代だけで1000万円を超えるビッグマンション。
理事長曰く「高圧一括受電を導入するにしても、管理組合の電気代収支会計が不透明になる方法は採らない」と。

[438: でんき]

アホだ
電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。特定供給事業者もあるが一括受電業者はダメ。一括受電業者で免許があるのはN社とO社、NS社。それ以外は管理組合の名義貸し。テナントや賃貸アパートは電気使用権込みで貸し出しているにすぎない。街中の電気自動車充電所と同じ。
高圧受電するにはマンションごとに国の認可が必要。認可条件は電気主任技術者を置くこと。事業者（理事長）、従業員、役員（理事会役員）から選任しなくてはならない。有資格者が居住していてもダメ。なぜなら雇用関係がないから。従業員＝被雇用者
だから有資格者を外部から雇うことが必要で保安会社と別の契約が必要。それを役所に届けて初めて高圧一括受電ができる。管理組合と無関係に必要なことだ。
てきとうなことやると摘発されるよ。年に3件くらいづつ違法を摘発している。3件だから目立たず報道もされないけどね。
電気主任者は高圧受電の専門家だから一括受電業者のインチキを見破っただけさ。

[439: 優良納税者]

一括受電の一言でひとくくりにしないで下さい。
誰が何処から電気を買うのか、全部業者に任せることはできるのか、よく考えてください。
共用部が安くなるのはどんな理由ですか。誰から金が回ったのか？一括受電業者から金を受け取る　OR　相殺して安く払うと、管理組合に金が入ったことになる。決算書には入った金額と出た金額を記載する必要があるから、相殺金額だけ書くわけにいかない。
437の理事長はよくわかっている。いいかげんな理事会だとだまされたまま。
問題は会計が違反と認定された場合、だれが犯罪者となるかだ。会計処理も税金も電気事業法も違反したのは管理組合だ。だって役所に届ける文書は全部理事会名義だから。一括受電業者は知らん振りだよ。管理組合だって立件されるからね。

[440: 匿名さん]

>東電と契約しないとはNTTかオリックス？どちらも電気代の請求がくるから決算書は変わらない。
東電と契約してないのに誰から請求書がくるの？

請求書がきたら東電に電気代払わないと滞納になる。
この場合、従来は共用部分の電気代でよかったのが、専有部分の電気代まで加算されて請求がくる。
戸数が多いと一般会計は一気に赤字になる。
だから徴収した専有部分の電気代を一般会計の収入として計上せざるを得ない。

>C電力なんかだと電力会社と契約だから東電から請求が来ている。それをC電力が払い込む。

C電力が立て替え払いするのはいいけど、管理組合はC電力に対してそれが債務になる。
あとからC電力に管理組合が電気代を払う必要がある。

[441: 匿名さん]

>440
高圧一括受電の場合、電力会社と契約するのは代行会社。
共用部分と専有部分の電気料金は、代行会社が検針して組合と区分所有者に
請求する。
こんなことも分かってないで、書き込まないでよ。
管理組合への請求と区分所有者への請求は別々。
管理組合へは代行会社から請求がくるので、従来通り管理費の費目は
電気料でいいんだよ。
専有部分の電気料金は管理組合には請求はこない。
電力会社への支払いは、代行会社が行う。

[442: 匿名さん]

>437
お前みたいなマンションは高圧一括受電の契約はできないよ。
代行会社と電力会社の契約になるのに、何で管理組合が電力会社に
支払うんだよ。
だから、代行会社は愛想つかしたんだよ。
理事長にもっとマンションの管理について勉強しろといっとけよ。
電気主任なんだろう、その理事長。
単なる技術屋なんだから、会計とかは分からんよ。

[443: 匿名さん]

>>442

437の理事長が一番理解してるね。
需給契約は電力会社と管理組合、専有部分は管理組合の内部検針。
専有部分の居住者に管理組合が請求し、居住者は管理組合に電気代を支払う。
そして電気管理業務委託を外部委託する。

これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

[444: 匿名さん]

>443
高圧一括受電の基本がわかっていないね。
代行会社が行うこの一括受電システムは、全国で行われているものなんだよ。
これは、電力会社と代行会社が契約し、割り引いた価格で納める。
そして、代行会社と管理組合、区分所有者がそれぞれ代行会社と契約をする。
支払いは、代行会社が電力会社に、組合と区分所有者が代行会社に支払う。
この構図が一般の高圧一括受電のやり方。
施設については、管理組合が買い取ってもいいが、買い取る組合は皆無に近い。
管理組合としては、経費ゼロで、共用部分と専有部分の割引をやるのだからね。

443のいっているのは、管理組合が施設を買い取り、検針・集金業務・メンテナンスも含め
管理組合が管轄するやり方なんだろう。
そんな大変なことは、管理組合としてはやりたくないよ。
アパートを経営している大家が電気料金を個別に検針して各賃借人に請求・集金する
やり方と一緒だよ。

[445: 匿名さん]

>437
代行会社が愛想をつかしているんだよね。
だから、現在もまだ割引されていないんだよ。
当然、借室電気室はあるだろうから、現在共用部分だけは
安く提供されているだろうがね。
高圧一括受電のメリットは、専有部分も安くなるんだよ。
経費ゼロでね。
今まで通りで電気料金だけが安くなるだけのこと。

[446: 第一種電気主任技術者]

>>438

電事法読め。

>電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。
免許じゃない。前者は許可、後者は届出。

それからマンションの共用部分の高圧受変電設備は、電事法の自家用電気工作物。国への届出が必要。
分譲マンションは既に届出が行われており、管理組合に売主から竣工後に引渡される。
電気主任技術者の選任と不選任（外部委託）をゴッチャにしないこと。
不選任の条件は国から通達が出てる。
①自家用電気工作物であること
②高圧（7,000V以下）で受電する事業場等
・出力1,000kW未満の発電所
・電圧7,000V以下で受電する需要設備
・電圧600V以下の配電線路を管理する事業場
（参考）
　低圧：100V / 200V　一般家庭、小さな商店、小工場等
　高圧：6,000V　中規模のビル・スーパー、中工場等
　特別高圧：20,000V / 70,000V　高層ビル、大型ショッピングセンター、大工場等
③次のいずれかと事業場の工事、維持及び運用に関する保安の監督に係
る業務委託契約を締結
a) 告示の要件に該当する者（電気管理技術者）
・電気主任技術者免状
・免状の種類に応じた年数の実務経験
・点検等に必要な機械器具
・主たる連絡場所が受託事業場から2時間以内
・緊急を要する場合に連絡を受ける措置を講じている
b) 大臣が指定する法人（電気保安協会）
・指定法人の従業員：電気主任技術者免状
・従業員が常時勤務する事業所等が受託事業場から2時間以内

[447: 匿名さん]

>446
そんな技術的なことは代行会社に任せればいいんだよ。
代行会社は、高圧一括受電について勉強しているよ。
管理組合としては、それを導入するのかどうか、導入するとしたら、
設備を買い取るか否か、対象を共用部分だけにするかそれとも
共用部分と専有部分両方とも割引対象にするか、又、割引率を
いくらで交渉するかが問題なんだよ。
そして、総会決議後の対策として、いかに全員の承認をもらうかの
検討をしていき、最終的に導入に踏み切れるかということ。
導入できれば、支払いも、会計も今まで通りのこと。
ただ、支払先が電力会社から代行会社に変わるだけのことだよ。
高圧一括受電について勉強しなくちゃね。電気主任なんだろう。

[448: 匿名さん]

電気主任というのは、工業高校や専門学校を卒業した者が取る資格なんだろう。
電力会社とかには必要な資格なんだろうが、一般の企業では必要性はないからね。
会社とかでは、営繕とか電気室とかにはいた方がいいかもしれないが。
独立して開業する資格でもないだろう。

[449: 匿名さん]

電気主任の理事長とかいってたけど、自分のことを他人になりすまして
書き込んでいたんだね。

[450: 電気技術士事務所]

>これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

店舗併設マンションに住んでないと実態を知らないのでは？

店舗併設マンションは、店舗電力は共用部分の高圧受変電設備から低圧配電供給している。これは事務所ビルのテナント電力配電と同じ形態で、店舗は戸別に電力会社と低圧契約はしていない。

だから管理組合が店舗の電力使用料を検針し、店舗に請求する。
そして、これが一般会計の店舗電気代として収入計上される。
一般会計の電気代支出は、電力会社が共用部分高圧受電計量点で検針し管理組合に請求する。従って、電力会社への支払電気代に店舗電気代が入っているので、管理組合が内部検針して店舗に戸別請求している。
これらの業務は、一般には管理会社に通常管理業務を委託しているので、電気検針請求業務も合わせて委託している。

だから、店舗は戸別に電力会社と低圧契約するのではなく、共用部分の高圧受変電設備から変圧して低圧配電供給されている「高圧一括受電」の形態に初めからなっている。
したがって、これを住宅専有部分にまで拡張すれば良いのである。

共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから、これに住宅用変電設備を追加して増設するのである。

これが本来の非収益事業の管理組合の考え方のはず。設備は自家用電気工作物として管理組合が資産化し、検針請求を含めた電力設備管理を外部委託するのである。これが道理である。
受電代行会社が管理組合の電力需給契約を故意に肩代わりしてビジネス化するのは如何なものか？要するに代行会社は電力の転売をしているのである。転売だから代行会社は転売益を取るから、管理組合は高い買い物をすることになる。
殆どの管理組合理事会はこのことを理解してない。理事の資質不足が原因である。逆に言えば代行会社にとっては「簡単に騙せる」のである。そこがこのビジネスの付入りどころである。

みんなの書き込み見てると、高圧一括受電や業務外部委託を知らないド素人のようだ。管理組合業務の経験がないのか高圧一括受電代行会社に騙されてるのだろう。

[451: 匿名さん]

>450
>共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから

電気工作物が管理組合の資産？
ならばどうして、高圧一括受電を代行会社が行う場合、電力会社がその設備を
引き上げるのかい。
今、これに関しては、代行会社に安く売るように電力会社に国会議員が働きかけて
いるところだけどね。

あなたのいっているのは、店舗併設マンションのことだよね。
一般論としては、住居専用マンションのことをいっているのであって、そういう場合は、
そのときの状況に応じて、専門家（代行会社）に聞けばいいことだよ。

高圧一括受電を管理組合主導でやるといったら、代行会社がやる筈はないよ。
代行会社は商売だからね。だから逃げられ相手にもしてくれず、現状も一括受電は
導入できないんだよ。永久に導入できないだろうがね。

殆どのマンションは、経費の投入は一切せず、今までと同じように電力の供給をして
もらい、専有部分も割引をすることにメリットを感じて導入しているんだよ。

電気バ　カのいいそうなことだね。電気技術事務所？何なの？そんなとこ見たこともないよ。
単なる電気工事技術者のことだろう。
もう少し、高圧一括受電がどうしたら導入できるかを考えてごらん。
屁理屈だけでは、導入できないよ。へたに知識があるから導入できないんだろうが。

[452: 匿名さん]

大規模修繕工事をする時に、設計・監理会社に依頼するけど、マンションに一級建築士が
いて、ちょっかいを出すのと一緒だね。
マンションの設計・監理を数多く手掛けている一級建築士に多額のお金を払って依頼
しているのに、マンションにいる建築士が、少しばかり知識があるから、つい口を出す
のと同じだね。
迷惑だというのが分からないらしい。
そういうことは、専門家に任せればいいだけのこと。

[453: 名無しさん]

>ならばどうして、高圧一括受電を代行会社が行う場合、電力会社がその設備を 引き上げるのかい。
全居住者が電力会社との需給契約を解約するから。管理組合が借室電気室を電力会社に専有するさせる筋合いはなくなる。

>今、これに関しては、代行会社に安く売るように電力会社に国会議員が働きかけているところだけどね。
既に東電は昨年の10月から簿価譲渡に応じている。

>高圧一括受電を管理組合主導でやるといったら、代行会社がやる筈はないよ。
当たり前だよ。代行会社は自社の売上利益を図るビジネス、管理組合は居住者のための共済事業。

>代行会社は商売だからね。だから逃げられ相手にもしてくれず、現状も一括受電は 導入できないんだよ。永久に導入できないだろうがね。
逃げられたのではなく管理組合に拒否されたのだよ。

今うちでは、管理組合が住居部分の低圧配電を共用高圧設備から配電する計画を管理会社と一緒に練ってるよ。
管理業務委託契約を見直して電気管理業務を拡張する算段。管理会社はすごい乗り気、管理会社はTCだけど。
管理会社の提案によりスマートマンション化も実施する。 投資は管理組合の潤沢な一般会計内部留保金。
住民から公募して、技術士（電気）、電気主任技術者、電気工事施工管理技士、電気工事士の専門家有資格者集めてプロジェクトが進行中。TCも管理組合主導の高圧一括受電だから、社内プロジェクト化したよ。

[454: 匿名さん]

>453
スマートマンション化については経産省が躍起になって取り組んでいるけど、笛吹けど踊らずと
いうところでいずれ頓挫するよ。
他所がやっていないことを、管理会社と組んでやって成功すると思っているの？
もし、万が一うまくいったとすれば、代行会社もそれをさらに改善して取り入れてくるので、
先発組の不利は免れないよ。
今の流れからいけば、代行会社の高圧一括受電を導入した方がいいと思うよ。
資金的に余裕があるのであれば、施設は管理組合で買い取ればいいのであって、
そうすれば割引率も当然高くなるし、今後いい条件の電気供給が受けられるものが
台頭してくれば、それにすぐチェンジすればいいだけのことだからね。

[455: もったいないさん]

>>454

>他所がやっていないことを、管理会社と組んでやって成功すると思っているの？
TCはMEMSアグリケーターだろう。国の指定受けてるしブランズシリーズで実績積んでる。

無能な管理組合は代行会社に頼るしかないだろう。無能だから自分たちで検討出来る能力がない。
有能な管理組合は自分たちで検討出来る。更に住民ポテンシャルを発掘して検討するのだね。
代行会社に頼りきってる書き込みをしてる人は、その無能さが露呈している。
もっと勉強しないとだめだな。組合員の共同の利益を阻害する施策をすることになる。

[456: 匿名さん]

>455
スマートマンション化に将来性はないよ。
いずれ頓挫するのが目に見えてるからね。
何故マンションが、経産省が取り組んでいるものに関心を示さないかというのが分かっていないね。
経産省がセミナーとかを開催して躍起になっているが、各マンションは冷めた目で
みているよ。絶対に頓挫するとね。
新し物に飛びつくのはいいが、なまじっかの知識が災いするかもね。

[457: もったいないさん]

①：子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代7920万円を専有部分から徴収する。専有部の電気代は高圧一括受電しても従来の低圧受電契約と同額請求のため、電気代は削減されない。この徴収電気代は管理費会計の収入になる。
②,③：親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。③は高圧契約の単価になるため大幅に削減された電気代5227万円になる。この②+③=6177万円の支払電気代は管理費会計の支出になる。
④の2360万円は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。

高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6～7割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

これが管理組合としての正式な電気代収支会計であり、そうなると実際は④の2360万円の電気管理業務委託費を管理会社の現行管理委託費費に上乗せして払うだけである。
これは高圧一括受電代行会社が「設備投資ゼロで共用部分の電気代を35%削減します」と宣伝してオファーしてきたのを受けて、管理組合が高圧一括受電した場合の会計収支に落とし込んだ結果であるが、④の2360万円は代行会社の受変電設備のリース代が入ってるためべらぼうに高くなっている。
したがって、管理組合が設備投資すれば④はもっと安くなることになる。

仮に④を②の共用部電気代分の950万円ネゴったらどうなるか？④は1410万円になり、総支出は7587円、何と剰余金は＋333万円になる。
これはどういうことか？管理組合が代行会社を使わずに一括受電すると、333万円＋950の万円の1283万円の剰余金が増えるのである。
当然、受変電設備は管理組合のライフライン設備で自家用電気工作物であり、電力会社と従来通り需給契約を締結するので、管理組合の設備投資で賄う。

現行の管理委託費が年間5450万円であるから、これに新たな業務である電気管理業務1410万円を追加すれば年間6860万円の業務委託費になる。
昨今の消費税増税の折りから、管理委託費は良くても現状維持、悪ければ削減を要求される時代であるから、管理会社にとっては従来の管理業務に新規業務の電気管理を追加して相乗効果が発揮できるし、付加価値追加による売上・利益拡大になるので持ってこいのビジネスになる。
それでも管理組合は1283万円の余剰金（増益）が確保できるのである。

電気管理業務は、実際のところ設備管理は現行共用部分電気設備と同様に管理会社から地元電気保安協会に再委託、検針請求書作成は電力会社の同業務を行ってる系列会社に管理会社から外注し管理会社の会計支払承認システムと連動させて居住者に請求することになる。

そして、この1283万円が管理費値下げで組合員に還元する原資となる。
月に計算すると平均1600円以上の管理費値下げが可能。これは大きな削減幅になる。

[458: 匿名さん]

何で専有部分の電気料金の割引額を、区分所有者に還元しないの？
高圧一括受電の大きなメリットは、専有部分の割引が大きな魅力なんだよ。
それがなければ、全員の承認はもらえないよ。説得力がないからね。

[459: 匿名さん]

管理費値下げするんだったら、専有部分の割引でいいじゃん。

[460: 匿名さん]

業者委託費が230万なんだけど、たったこれだけで管理会社が請け負うの？
600戸と共用部分の毎月の検針と集金業務を。それにメンテナンスまでを。

[461: 匿名さん]

2,300万円なんだね、訂正。

[462: 匿名さん]

共用部分の電気料金は変わらず？
専有部分だけが割引になるということだね。

[463: 匿名さん]

共用部分の電気料金は変わらず？
専有部分だけが割引になるということだね。
代行会社を経由した場合との差額はどうなってるの？

[464: 匿名さん]

実際に代行業者の高圧一括受電取り入れたところの電気代収支会計例を示してよ。
議論してても始まらないよ。数値で結果示さないと。後、年間の停電時間も。
高圧一括受電してなければ専有部分の停電はないのだから。
それから管理費会計の内部留保金っていくらたまってるの？

[465: 匿名さん]

>464
うちは、共用部分と専有部分の電気料金が各１０％割引だよ。
共用部分の割引は、借室電気室を設置しているので安く提供されていたが、更に
その額から１０％割引。
専有部分の額は把握できないよね。
停電時間は、電力会社のときと同じで殆どないよ。あっても短時間。
うちは予備費というか繰越金は大体毎年９００万円程度。３４０戸のマンション
毎年、駐車場のうちから、管理費会計に約５００万と修繕積立金会計に１，８００万ほど
繰り入れることが規約で謳ってあるよ。規約に謳ってあるのは、積立金の方だけどね。

あなたのいっている方法は、現在も行われているビルとかが安く電気をまとめて買って
自分たちで検針して集金している方法だよね。
これを高圧一括受電といっているんだよ。
マンションは自分たちではやりたくない、設備の投資もしたくないから、代行会社に移管
しようとするだけのことで、基本は同じことなんだよ。

[466: 匿名さん]

>マンションは自分たちではやりたくない、設備の投資もしたくないから、代行会社に移管 しようとするだけのことで、基本は同じことなんだよ

そうではない。
ビルだってオーナーは自分でやらず管理会社に全部委託してる。マンションと何ら変わらない。

大きな違いは、電力会社との需給契約。
電力会社－マンション（受変電設備設置者＝利用者）
に対して代行会社を利用した場合は、
電力会社－代行会社（受変電設備設置者）－マンション（利用者）
の関係になり、電事法の電力供給義務が利用者は受けられないってこと。

[467: 匿名さん]

【電気事業法】
（供給義務等）
第十八条 　一般電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給区域における一般の需要（事業開始地点における需要及び特定規模需要を除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
２ 　一般電気事業者は、供給約款又は選択約款により電気の供給を受ける者の利益を阻害するおそれがあるときその他正当な理由がなければ、その供給区域における特定規模需要（その一般電気事業者以外の者から電気の供給を受け、又はその一般電気事業者と交渉により合意した料金その他の供給条件により電気の供給を受けているものを除く。）に応ずる電気の供給を拒んではならない。
３ 　特定電気事業者は、正当な理由がなければ、その供給地点における需要に応ずる電気の供給を拒んではならない。
４ 　一般電気事業者及び卸電気事業者は、一般電気事業者にその一般電気事業の用に供するための電気の供給を約しているときは、正当な理由がなければ、電気の供給を拒んではならない。一般電気事業者がその供給区域内に供給地点を有する特定電気事業者と第二十四条の二第一項の補完供給契約を締結しているときも、同様とする。
５ 　一般電気事業者は、その供給区域以外の地域における一般の需要に応じ、又はその供給区域内の事業開始地点における需要に応じ電気を供給してはならない。
６ 　一般電気事業者及び卸電気事業者は、第三条第一項又は第八条第一項の許可を受けたところによるのでなければ、一般電気事業者にその一般電気事業の用に供するための電気を供給してはならない。
７ 　特定電気事業者は、第三条第一項又は第八条第一項の許可を受けた供給地点（同条第三項の規定による変更の届出があつたときは、その変更後のもの）以外の供給地点における需要に応じ電気を供給してはならない。

一般電気事業者：北海道電力、東北電力、東京電力、北陸電力、中部電力、関西電力、中国電力、四国電力、九州電力、沖縄電力
特定電気事業者：諏訪エネルギーサービス、東日本旅客鉄道、六本木エネルギーサービス、住友共同電力、JFEスチール
卸電気事業者：J-POWER、日本原子力発電

高圧一括受電代行会社は、この説明は絶対しない。
なぜなら、従来は共用部分は電力会社と管理組合、専有部分は電力会社と居住者、が電力需給契約を締結していたから、契約者であるマンションは電事法第18条の保護を受けられたが、マンションが共用部分も専有部分も高圧一括受電代行会社のサービスを受けたら、電力需給契約は電力会社－高圧一括受電代行会社であるから、利用者であるマンションは電事法第18条の適用を受けなくなる。

これが最大のリスクであり、これを説明したら高圧一括受電代行会社のサービスは拒否されるのは目に見えてる。どう説明しても利用者であるマンションは電事法第18条の適用は受けられないのである。

[468: 匿名さん]

電気事業者のみを縛る法律の文言を持ち出して
これが適用されないのだからおかしい
ってのは頭がおかしいとしか言いようが無い

なおかつわざとやってるんだと思いますけど
これって端的に言えば

電気供給者は電力供給を拒否してはいけない

って言ってるだけでしょ
代行者がはさまっていても、同様としか言いようがない
間に一顧はさむだけ
説明をする意味もないと思うのだけど
その質問返されたらどう返すかね？

電気事業者がどうせそのうち自由化されることが目に見えることから
電気事業者法も変更されるでしょう
今までのおかしなスキームで運営されているところを守り続けることに全力を尽くす
ってことをするのは、恐らく中の人なのでしょうが、お疲れ様です

[469: 匿名さん]

>その質問返されたらどう返すかね？

よく嫁

電力会社－マンション（受変電設備設置者＝利用者）
に対して代行会社を利用した場合は、
電力会社－代行会社（受変電設備設置者）－マンション（利用者）
の関係になり、電事法の電力供給義務が利用者は受けられないってこと。

電気・ガス・水道のインフラ設備は自己資産であれリースの借り物であれ、需給契約は直接供給元と締結しなければ、供給保証が受けられないよ。

[470: 匿名さん]

原本はファイルで持ってるけど、ネットでは今は削除されてキャッシュでしか読めないが、中央電力は電力との需給契約は管理組合を認めてたようだ。

「・・・本物件代表者 (又は当社) が本物件に電カを供給する電力会社との間で締結した電力需給契約に基づき、・・・」
本物件代表者：本物件の所有者又は管理組合等の代表者で習社との間で本サービスの業務委託契約を締結する者

ただし、電力会社への電気代支払義務者は誰なのかは不思議なことに明記されていない。
ということは「管理組合が支払うと」契約書に覚書を付ければよいのである。
そうなると、中央電力は徴収した専有部分の電気代を管理組合に納付することになる。
そうでなければ管理組合は電力会社に電気代を払えない。

http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:3a6KqxfhIqIJ:www....

[471: 匿名さん]

中央電力がそのマンションでの供給保証を受けるので関係無いよ
支払も問題ない

要するにはいらない心配を無理やりさせているだけ

[472: 匿名さん]

>>「・・・本物件代表者 (又は当社) が本物件に電カを供給する電力会社との間で締結した電力需給契約に基づき、・・・」

本物件代表者とは管理組合と書いてあるから、あくまでも従来の電力会社と管理組合との間で需給契約を締結することには変わりはない。
ということは、電気代の支払義務は管理組合であり、これも従来と変わりはない。

ただし高圧受変電設備は、従来の管理組合資産の共用部分設備と新たに設置した中央電力管理の専有部分設備とが混在することになる。
マンション内電力設備の資産区分と責任区分と管理区分においては非常に好ましくない状況になる。
もともと従来の共用部分電気設備は管理会社に管理委託されているので、これに代行会社設置電気設備が加わり代行会社の管理になり、マンションとしての全体電気設備が二重管理されることになる。

[473: 匿名さん]

>中央電力がそのマンションでの供給保証を受けるので関係無いよ

そんな説明で組合員説得したの？アホ管理組合だな。
電力会社は中央電力に対して電力需給契約に基づき供給保証する。
中央電力は管理組合に対して電力供給サービス契約に基づき供給保証する。
その中央電力が飛んだら？
利用者の管理組合は電力会社からの供給保証は当然ないよ。
だから少なくとも電力需給契約は電力会社と管理組合が締結し、
代行会社には締結させてはならないのだよ。
管理組合は電力会社にとって需要家の立場を維持するのだよ。
ただし設備をタダで貸してくれるなら代行会社の設備借りてればいい。

[474: 検討していた]

470の匿名さんへ

管理組合が電力会社と契約できるのかもしれませんが、そうすると管理組合は電力会社に債務を負う一方で、引用されている利用規約の第6条によれば、各戸の電気料金に関する債権は中央電力が保有することになってしまいますね。

472の匿名さんへ

以下、一括サービス会社（複数）に確認済みの情報です。

■資産保有者は混在しますが、保安管理は、マンション敷地内の一式が１つの自家用電気工作物として、一括サービス会社の再委託先である、XX保安協会などが担当することになります。
■その主任技術者から設備更改などの助言があれば、それぞれの資産保有者がそれぞれで費用負担して保有する設備資産の改修保全工事を行います。

[475: 匿名さん]

>管理組合が電力会社と契約できるのかもしれませんが、そうすると管理組合は電力会社に債務を負う一方で、引用されている利用規約の第6条によれば、各戸の電気料金に関する債権は中央電力が保有することになってしまいますね。

これは管理組合にとって非常に好都合になる。

現状の管理費等の債権債務の関係を見れば分かる。
債権者は管理組合で債務者は組合員で、回収責任は債権者の管理組合にあり、管理業務委託先の管理会社には債権債務は一切ない。
従って、組合員（債務者）から滞納や回収不能になれば、委託先の管理会社には滞納・回収不能の補償義務はないので管理組合（債権者）の未収金や回収不能になる。

ところが電気代に関しては、第6条で中央電力が居住者（債務者）電気代の債権者になってくれれば、電気代に関しては管理組合は居住者との間に債権債務の関係はなくなり、管理組合（債権者）と中央電力（債務者）の債権債務の関係になる。
そうなると、居住者の電気代回収責任は中央電力なので、管理組合は居住者の支払有無にかかわらず全居住者の電気代を中央電力に請求できる。即ち、中央電力が居住者電気代回収に関してリスクヘッジしてくれるのである。

>資産保有者は混在しますが、保安管理は、マンション敷地内の一式が１つの自家用電気工作物として、一括サービス会社の再委託先である、XX保安協会などが担当することになります。

現行の共用部分高圧電気設備は管理会社に管理委託しているが、管理組合が電気主任技術者不選任にするため、管理会社は地元電気保安協会に再委託している。
ところが、これに代行会社の設備が加わると、マンション内の自家用電気工作物に対して資産区分・管理区分・責任区分が管理組合と代行会社の二つになる。
管理組合にとっては、これらを同一化しないと、管理責任があいまいになり、構内電源事故の場合に責任のなすりあいの事態が発生し復旧作業に支障を来たす。
また地元電気保安協会は、同一自家用電気工作物に対して管理組合（実際は管理会社）と代行会社とで２契約することになり、やりにくくなる。

自家用電気工作物は、資産・管理・責任を同一人にすべきだろう。

[476: 匿名さん]

何か変に難しくややこしくしているねえ。
高圧一括受電は、代行会社でやるか管理組合がやるかの２通りしかないよ。
電力会社との契約は、管理組合か代行会社ということになる。
代行会社と電力会社が契約したら、いざという時に電気がストップするとかの
心配をしている者がいるが、これは全くナンセンス。
代行会社が倒産したら、他の代行会社に切り替えるか、従来通り電力会社と
契約するだけのこと。
多分、替わりの代行会社との契約になるだろうがね。
電気の供給を電力会社がストップすることは絶対ないと電力会社もいっているしね。
支払いをしない訳でもないのに、電気をとめたら世間の批判を浴びることになるからね。
現在多くのマンションが代行会社と高圧一括受電の契約を結び、何の問題もなく
運営されていることを忘れたら困るよ。

[477: 匿名さん]

代行会社が倒産したらどうするのかについては、裁判所の見解は、電力会社が
ライフラインを止めることはできないといっている。
又、代行会社の交替は何の問題もなくスムースに移行するといっているよ。
代行会社は、商売であり、競って顧客開拓をやっているからねえ。
総会決議を経て、全員の承諾を得るまでかなりの労力がいるのに、簡単に
顧客が増えるんだから、競争で受注に動いてくるよ。
電力会社も、一括受電への移行が出始めた当初は、専有部分の契約の解除に
対して、思い腰であったが、最近は流れを認めどこの電力会社でも簡単に
応じるようになってきてるからね。

[478: 匿名さん]

>代行会社が倒産したら、他の代行会社に切り替えるか、従来通り電力会社と契約するだけのこと。
契約書に代替代行会社が明記されており、署名押印されていることを確認すべし。

>電気の供給を電力会社がストップすることは絶対ないと電力会社もいっているしね。
電事法第18条の供給義務。但し需要者とは需給契約を締結した代行会社に対する供給義務で、代行会社の先に存在する利用者の管理組合ではない。

>支払いをしない訳でもないのに、電気をとめたら世間の批判を浴びることになるからね。
批判を浴びるからではなく一般電気事業者（10電力会社）の電事法の法的義務。

>現在多くのマンションが代行会社と高圧一括受電の契約を結び、何の問題もなく運営されていることを忘れたら困るよ。
現在のところ倒産がないから。ただ中央電力は2年前と比べると資本金を1.938億円→1億円に減資している。
理由を知りたい。独立系はこの先厳しいよ。

[479: 匿名さん]

>477
代行会社が倒産して他の代行会社に切り替わるなら、再度総会決議が必要だけど。
なぜなら、最初の契約会社と異なる会社と再契約するから。
それがいやなら最初の契約時に倒産した場合の代替会社継承を付記した契約にしとかないと。
その場合は、甲（管理組合）、乙（倒産する代行会社）、丙（乙の代替会社）の3社契約になる。

2年前の中央電力のホームページには下記の文言があったが現在は消えてない。
　電気契約は管理組合と東京電力で締結されるため、中央電力が倒産しても電気の供給が止まることはありませんが、委託業務の継続が必要となるので事業承継会社が業務を継承し同一条件にてサービスを継続します。
　事業承継会社は、綜電㈱（日本エスリード（東証一部上場）100％子会社）と日本テクノ㈱（民間最大手の電気保安事業会社）です。また中央電力の株主である三菱商事の100％子会社である三菱商事テクノスが手続きの調整役になります。
　現在はどうなっているのか？

　でも「中央電力が倒産」なんてホームページに書くくらいだから与信リスクがあると言うことだったのだろう。
　普通は書かないと思う。

[480: 匿名さん]

代行会社が倒産しても、すぐに破産整理する訳じゃないからね。
破産すれば、その間に代行会社を見つければいいだけのこと。
悪く考えすぎだよ。
代行会社が倒産したら、管財人もおかずすぐ整理とかはないよ。
そして電力会社も、代行会社が破産したらすぐ電気をストップすると思う？
どうしても、すぐストップするというなら、その場合は、今度は電力会社と契約すればいいじゃないの。
電力会社と契約するのに、ストップする訳はないしね。
もしもというときは、いろんな考えが出てくるよ。

[481: 匿名さん]

全く、マイナス思考の連中の多いこと。
ほんと、石橋を叩いても渡らないという人種だね。

[482: 匿名さん]

>ほんと、石橋を叩いても渡らないという人種だね。
管理組合は資産と生活環境の保全が第一。
個人の自己責任ではない、共同連帯責任である。
リスクのあることはやらない。ノーリスク・ノーリターンが基本。
石橋を叩いても渡らない、鋼鉄製の橋梁に掛け替えるくらいの慎重さが必要。
高圧一括受電賛成派の人達の論理が破たんしてるのは賢明な人なら知っている。

[483: １級電気工事施工管理技士]

電気工事面から見ると、東電の借室電気室機器と戸別機器は簿価譲渡（東電は昨年10月に簿価譲渡をマニュアル化した）、そして引込点に受電盤（実際は引込盤+受電遮断機盤+機電遮断機盤の3面構成）を新設して、各設備をケーブル接続した方が、工事工程と切換停電時間の短縮化が図れる。
ただし構内に受電盤の設置スペースがあるか否かにかかってる。
また屋上等の屋根に設置する場合は、キュービクル3面分床荷重を2.5トンほど見ておく必要がある。

[484: １級電気工事施工管理技士]

電気工事面から見ると、東電の借室電気室機器と戸別機器は簿価譲渡（東電は昨年10月に簿価譲渡をマニュアル化した）、そして引込点に受電盤（実際は引込盤+受電遮断機盤+機電遮断機盤の3面構成）を新設して、各設備をケーブル接続した方が、工事工程と切換停電時間の短縮化が図れる。
ただし構内に受電盤の設置スペースがあるか否かにかかってる。
また屋上等の屋根に設置する場合は、キュービクル3面分床荷重を2.5トンほど見ておく必要がある。

【図訂正】

[485: 匿名さん]

>482
高圧一括受電の方式は、代行会社がやる方法と管理組合主導でやる
方法があるんだよ。
こんな基本的なことはわかっているんだろうね？
リスクがあることはやらないというが、そのリスクってなんなの？
お金はかからない、代行会社が倒産しても、電気の供給がとまることはない。
現在と何らかわることがないんだよ。
変わることといえば、電気料金が安くなるだけのこと。
分かってる？

[486: 匿名さん]

高圧一括受電は非常に詳しいよ。代行会社の比ではないよ。低圧から超高圧まですべての経験があるよ。
なんせ技術士（電気部門）、第一種電気主任技術者、1級電気工事施工管理技士の電力出身の理事長だからね。
リスクがあるのは代行会社使う場合で、管理組合が自己資産化して行う場合は、現行の共用部分高圧受電の自家用電気工作物の増設延長になるからリスクは何もないよ。
ところで、管理規約では、電気室（借室電気室）の電力会社への使用は無償提供できる、となってるが、電力会社でない高圧一括受電代行会社に使用させる場合は賃料をもぎ取ってもいいか？

[487: 匿名さん]

ところで疑問があるのだが、店舗併設マンションの店舗から賃料取ったら収益事業とみなされて課税されるが、借室電気室使用者から賃料取ったら収益事業として課税されるのか？
前者は店舗でマンション居住者以外の第三者に対する販売してるからその対価になるが、借室電気室はマンション居住者のための配電だから第三者に対する販売対価にはならないと思う。

[488: 匿名さん]

賃料取ったらそりゃ課税対象
管理人から家賃取ったら当然課税対象になるのと同じ
だからその分契約として値下げさせれば良い

[489: 匿名さん]

賃料取るだけで課税されるなら、マンションの駐車場は使用料（賃料）取ってるから課税されることになるよ。でも実際は課税されてない。

[490: 匿名さん]

マンション駐車場は居住者に対する内部貸しは不課税だが、居住者以外に外部貸しすると収益事業と判断されて課税される。マンション居住者に対する共済事業とみなせる場合は不課税が税務署の判断になる。

だからどこのマンションでも管理規約で駐車場の転貸が禁止されている。これは防犯面と外部転貸の恐れがあるから。

かつては１区画でも外部貸ししてたら、マンション駐車場業の全区画に課税されたが、最近は外部貸し区画のみ課税されるように税務署は課税を緩和している。

[491: 匿名さん]

>486
>ところで疑問があるのだが、店舗併設マンションの店舗から賃料取ったら収益事業とみなされて課税されるが、借室電気室使>用者から賃料取ったら収益事業として課税されるのか？

又ややこしいことを考えるんだね。
賃料をとる訳ないじゃないか、それを意識するんであれば、割引率の中に包含
すればいいだけのことだよ。

[492: 匿名さん]

>>491

割引率って会計上どこにカウントされてるの？多分、一般会計の電気代支出でしょう。
賃料は一般会計の収入になるよ。収入が増えて支出が減れば損益会計の剰余金が増える。
全ては会計に正しく計上されない限り管理組合としてはGOサインは出せないよ。
不明朗会計は不正の温床になる。監事の会計監査もパスしない。

[493: 匿名さん]

>492
割引率が収支会計の費目に記載されている訳ないでしょう。
単なる共用電気料が安くなっただけのこと。
電気料金は毎年増減しているでしょう。予算より下回ったら、収益としますか？
賃料としては計上する訳ないでしょう。
収入が増えて支出が減れば剰余金が出るのではなく、
次期繰越金が増えるだけのことでしょう。
不明朗会計ではなく、正規の会計処理でしょうよ。

[494: 匿名さん]

電気の専門技術者に会計処理やマンションの管理は難しいだろうがね。
マンションの管理は、電気に関することばかりじゃないからね。

[495: 匿名さん]

太陽光発電による売電、携帯基地局屋根貸し、駐車場の外部貸し、これらは第3者への販売活動になりマンション内の居住者共済事業とみなせないから収益事業とみなされて課税される。
たとえば店舗貸しでもオートロック内で共用施設の一部をコンビニに提供して居住者のみに販売する場合、コンビニに対する賃料は？と同じだと思う。これはオートロック内に居住者専用の自販機設置して自販機ベンダーから賃料をとる場合にも当てはまる。

借室電気室も賃料取っても居住者のみに電気を販売しているのであって、近隣に借室電気室から配電しているわけではない。だから管理組合は不課税でいいはず。

ただ税務署に問い合わせてみる必要はある。税務署も管轄ごとに判断がバラバラなことが多いが。
昨年から税務署は、マンションの携帯基地局屋根貸し賃料の納税未申告の摘発を強めている。過去数年にさかのぼって課税している。マンションに対する収益事業の課税を強めていることは事実。

[496: 匿名さん]

>>494
それなら尚更君には理事長職は務まらないね。
建築も知らな設備もしらない法律も知らない会計も知らないじゃ無理。
理事長はゼネラリストじゃないと務まらない。
ゼネラリストでも得意分野があれば尚よし。
しかも国家資格による裏付けがあれば最強である。

高圧一括受電を検討するなら、電気の知識がないと無理。
理事長や理事に電気の専門家がいないのなら住民から公募することだ。
君たちよりもはるかに知識のある専門家がいるかもしれない。

[497: 匿名さん]

>496
一応マン管の資格はもってるけどね。
電気の知識については、必要なら専門家に聞くなり、ネット等で
調べればいいだけのこと。
何も、技術的な知識が必要じゃないからね。
自分で電気配線したりすることもないし。
大規模修繕や各種保守点検も同じこと。
全てに精通している者はいないし、必要なら調べるか専門家に聞けばいいだけのこと。
僕は、理事長として導入するにあたっては、数社の代行会社の説明を聞いたり、
電力会社にいって聞いたり、ネットやセミナーとかにも参加して。いろんな問題点は
調査したけどね。

[498: 匿名さん]

うちの理事長は現役バリバリの宅建主任者。
とにかくマンションの建築・設備・法律・契約・保証の事は全てについて非常に詳しい。
理事会でも管理業務主任者やマンション管理士の資格持ってる管理会社フロント担当が毎回タジタジになってる。
最近の新築マンションは太陽光や高圧一括受電を標準で導入してるから、
宅建主任者も電気の知識がないと御客に説明できないとか。

[499: 匿名さん]

管理組合業務を行う上では、建設・設備・消防系の資格、不動産系の資格、税務会計系の資格、法律系の資格、があれば十分だろう。
私のマンションでは住民の自己申告で、国家資格有資格者リストを管理組合で保有してる。理事会で専門家の意見を聞くときに利用している。
住民のポテンシャルの有効活用で、外部に無用な金出して専門家のアドバイスを受ける極力避けてる。

[500: 匿名さん]

>499
だめだねえ、自マンションの有資格者は参考意見とすべきだよ。
餅屋は餅屋、その道の専門家というか実際に活動している業者の
専門家に聞かなければだめだよ。

[501: 匿名さん]

↑常識的に考えたら？
資格マニアのペーパー資格者じゃないでしょう。
ペーパー資格者はすぐに化けの皮剥がれるから恥ずかしくて自己申告しないよ。
資格を使って仕事してる業務プロの登録でしょう。

[502: 匿名さん]

>私のマンションでは住民の自己申告で、国家資格有資格者リストを管理組合で保有してる。理事会で専門家の意見を聞くときに利用している。
>住民のポテンシャルの有効活用で、外部に無用な金出して専門家のアドバイスを受ける極力避けてる。

組合員の管理組合業務に対する貢献の道を開き、業務に対する関心励起になる好ましい施策だと思う。

[503: 匿名さん]

>>500の人はいつも考えが浅はかだね。
これでは理事長は無理でしょう。

[504: 匿名さん]

資質はどうしようもないよ。

[505: 匿名さん]

電気主任よりいいんじゃない。

[506: 匿名さん]

うちの理事長は現役の宅建主任者で不動産取引のプロだったので、管理費滞納者が市に差押登記されてる事実を調べあげ、しかも任意売却で租税債務と住宅ローン債務を清算しても滞納管理費は踏み倒して知らん顔でトンずらするところを、任意売却を仲介していた不動産屋を調べ上げて事前にキャッチし、仲介不動産屋に売買代金から滞納管理費を管理組合に支払う旨を強引に売買契約書特記事項に盛り込ませて、全額滞納回収したよ。電気主任技術者じゃまず無理だね。

[507: 匿名さん]

市の差押登記があっても住宅ローンの抵当権が債権順位が先のはずだから、市は公売にかけても滞納税金回収できる可能性は少ないよ。
差押登記しても公売にかけて税金回収できないのでは、あまり意味がないのでは？

[508: 匿名さん]

市は、抵当権の有るなしは関係なく法律で租税滞納処分として差押をしなければならないから差押する。今回はその額から、預金口座や給与ではなく不動産の差押をしたのだろう。
でも法定納付期限より前に抵当権が設定されていたら、公売の配当で回収することはできないだろう。抵当権者に持ってかれてしまう。

市の差押登記は債務者に権利移動の制限をかけてると思えばいい。
差押登記が解除されてない物件など、解除が条件でなければ買う人はまずいない。
おそらく506の例は、買主がプロ（業者）だと思う。不動産の仕入れだ。
手付で売主に租税滞納を完済させて差押登記を市に解除させ、残金決済で売主に抵当権抹消させる算段だろう。
こんな物件は素人は絶対買わない。
プロの業者が売主の足元見て買い叩いて買うのが業界の通例だ。

[509: 匿名さん]

滞納回収は管理組合債権者代表の理事長の責任だね。
管理会社には滞納金の債権債務は何もないから補償義務はない。

[510: 匿名さん]

　今年度は電気料金削減を目的に、電力仲介会社を通さず、マンション管理組合所有設備による「高圧一括受電」を計画検討し、「共用部分と家庭用電気料金」の削減を目指したいと思っています。実施には、信頼できる設備維持管理会社・検針料金収納代行会社の選定など、問題は多々ありますが、高圧受電設備を管理組合所有にて導入したマンションがありましたら、ぜひお話を伺いたいと考えています。

[511: 匿名さん]

>506
登記簿見るだけでほとんどわかることですね
普通の管理会社のフロントなら同じ事できます

任意売却しようがなんであろうが
管理費払うのは次の所有者にすればいいですから

宅建業者ならそこまでが限界かもしれませんが
まだ本当はやるべき事があったので
あと一歩足りないところは残念

[512: 匿名さん]

>506
マンション管理士の有資格者のうち、６０％以上は宅建の資格をもっているとのこと。
マン管の資格をとるついでに受験する者が多いということですね。
管理業務主任者の資格も同じとのことです。
大体、マンション管理に宅建は弱すぎるでしょう。その分野だけでマンションの管理は
無理でしょうから。

[513: 匿名さん]

↑滞納回収したから債権者として理事長の責務果たしたのでは？
それ以上のことは何もする必要はないと思う。

[514: 匿名さん]

マン管こそ役に立たない食えない資格じゃないか？
宅建主任も管理業務主任も就職には有利だよ。

[515: 匿名さん]

それは言いすぎだよ。
マン管は名称資格、宅建主任と管理業務主任は職業資格。
それぞれ資格の目的が違うのだから。

[516: 住民ママさん]

第六条 　マンション管理士試験（以下この章において「試験」という。）に合格した者は、マンション管理士となる資格を有する。
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。
第四十二条 　マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。
第四十三条 　マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用してはならない。

法律では、マンション管理士の業務が何も規定されていない。
そこが宅建主任や管理業務主任と大きく違うところだ。
やはり名称資格だな。

[517: 匿名さん]

>516
しかし、マン管の保有者は殆ど宅建と管業はもってるよね。
理事をやるのにマン管の資格をもっているということはすごいことだと思うけど。

[518: 匿名さん]

今の資格で食える資格ってなんだろう。

[519: 匿名さん]

うちの管理組合では、これらの資格のいずれかを持ってないと理事長になれません。

[520: 匿名さん]

うちは、マン管保有者は理事長、管業は副理事長、宅建は、修繕担当理事と
なってるよ。
しかし、理事長はその3つとももっている。

[521: 匿名さん]

うちの理事長はちょっと変わってて文武両道です。

[522: 匿名さん]

その名刺は参考になるね。
初対面の人にマンション規模も分るし理事長の実力もわかる。
資格書くにしてもペーパー資格を見栄で書くわけないよね。
実務と実力の裏付けがないとすぐに化けの皮が剥がれるよね。

[523: 匿名さん]

管理組合業務の実務を考えると、役員が保有していた方が望ましい国家資格。
もちろん実務経験による裏付けが必要で、ペーパー資格は意味をなさない。

事務系：マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者、弁護士、公認会計士、税理士、行政書士
技術系：建築士、施工管理技士（建・管・電）、電気主任技術者、電気工事士、防火管理者、消防設備士

[524: 匿名さん]

>523
>施工管理技士（建・管・電）、電気主任技術者、電気工事士、消防設備士

これはいらないんじゃないの。
それに関しては、プロに依頼するだけでいいんだしね。

[525: 匿名さん]

>それに関しては、プロに依頼するだけでいいんだしね。

ど素人管理組合としてプロに依頼するなら事務系も技術系も全部資格はいらないよ。
管理組合が主体性を持って業務執行するなら、外注のプロに比肩しうるだけの実力がいるよ。
そうじゃないと言いなりになる。相手は商売なんだから。

[526: 匿名さん]

>525
だからマン管があればいいんじゃないか。
マネジメントできればいいんだから。

[527: 匿名さん]

マンション管理に関する総合的な知識は必要だからな理事長には。
それがマンション管理士ということだろうな。
確かに理事長がマン管の有資格者というのはいいねえ。

[528: 匿名さん]

マンション管理士は>>516に書いてあったけど名称資格とのこと。
理事会の時に理事長が首から資格者証ぶら下げとけばいいのでは？

[529: 匿名さん]

>528
確かに名称独占資格ではあるけど、理事にとっては
必要不可欠な資格だと思うけどな。
マンション管理の総合的な知識を身につけているから、マンション管理の
マネジメントにはうってつけだと思うな。

[530: 匿名さん]

理事に一番必要な資格といえばマンション管理士できまりでしょう。
建築士や宅建、ましていわんや電気主任は箸にも棒にもかからない資格といえるでしょう。

[531: 匿名さん]

マン管+建築士がベストでしょう。

[532: 匿名さん]

ところで皆さん、どんな資格持って管理組合業務に勤しんでいるのですか？

[533: とっくめい]

＞441
一括受電業者は電力会社と契約しないよ。できないんだ。
法律上、電気を販売できるのは電力会社と新電力（特定供給を含む）。一括業者でできるのはN社とO社とNF社。
C社は管理組合の名前で役所と関電に書類を出す。あくまで契約者や申請者は管理組合。役所に出す書類を代行するのは別の意味で問題だが、それを無視しても一括受電業者が代行できない。つまり管理組合が電気を購入して占有区分に供給（販売）する。
これを業者に丸投げ代行させたら管理組合が名義貸ししたことになってしまう。
だから設備の点検は管理組合と保安協会が別の契約を結ぶ必要がある。
これをC社経由とすることもできない。あくまで仲介（紹介）しているにすぎない。

[534: とっくめい]

＞485
代行会社がやる一括受電といっても関電との契約は管理組合だ。
電気代を誰が集めるかの差しかない。設備点検だって高圧受電のために国に届けた設備の設置者は管理組合だから、管理組合の名義で行う必要がある。実際の作業は保安会社だけど事故の責任は管理組合になる。一括受電業者は書類の提出を代行しただけだ。

＞486
これだけ資格があって代行会社が電力供給できないことを知らない？
本当に資格あるのか？

[535: とっくめい]

＞497
電気の配線修理は電気工事士の資格が必要。工場なんかでもらう電気作業者の資格ではできない。違法となる。電気は専門家以外使えないね。

高圧受電すると占有区分の低圧も自家用電気設備となり1級の工事士が必要。
いまは2種でも講習うければ自可用の低圧のみ作業できる認定工事士がある。でも電気工事店にはほとんどいない。ほとんどの認定工事士は学校の先生と工場の設備担当だとさ。

[536: とっくめい]

＞487
借室の使用料を取ると課税対象だろうね。
よく間違われるんだが課税されないのは団体（管理組合）に元々発生する費用を構成員（区分所有者）が合理的に分担しているから。共益行為とか金額とかは無関係なんだ。
区分所有者以外から入金があると課税対象。実際は金額が少額なのと利益が出ない原価徴収とするから課税されるけど税額０円で無視しているだけ。
課税対象かどうかと聞かれれば課税対象と言わざるを得ない。でも税額０円だから無視。
簡単にいえば自販機をおいて電気代を200円／kWで供給すればわかる。無税ならものすごい利益だから管理費不要になってしまう。

[537: ぼき]

＞493
電気代はだれから請求されるんだ？
電力会社から受電するなら契約者は管理組合だ。
その金額より少額を決算書にのせるわけにいかない。
占有区分からの利益で利益が出ても相殺後の金額だけを記載するのは誤り。
あくまでも発生金額と収受金額とを記載しないとおかしい。
現実には税務署に領収書や一括受電の契約書を提出するわけではないからインチキしても見つからない。だれかがタレ込むと違反がばれて追徴課税だね。

[538: 電検１種]

高圧一括受電代行会社は法律で電気の転売はできない。
転売とは電力会社から仕入れた高圧電気を、そのまま加工せずに第三者に売ることだ。
彼らは高圧電気の転売をしてる訳ではない、仕入れた高圧電気を変圧して分電する「電力分電サービス」という形に変えての付加価値再販売（VAR）なのだ。
だから電力－代行会社は電力需給契約、代行会社－管理組合はVAR契約なのである。

[539: 匿名さん]

>537
高圧一括受電は、代行会社が電力会社と契約し、管理組合と区分所有者は、
代行会社と契約し、代行会社が検針・集金をし、電力会社に支払いをする。
共用部分の会計は、電力料金として、支払いをするので今まで通りの会計処理となる。
利益は代行会社にはあるが管理組合は支払うだけなので、問題はない。

[540: 匿名さん]

管理組合が代行会社に支払うのは「サービス料」だよ。
電気代の収支概念が管理組合会計からなくなる。
これ前レスに書いてあったよ。読んでないの？

[541: 匿名]

>>539
なにも分かってないね。

[542: 匿名さん]

電力会社の需要家に対する電気代の請求は、需要家の高圧受電点における取引用計量器を電力会社が検針して請求していることを知らないアホがいるな。こんな調子じゃ高圧一括受電、内部検針、各電気代の請求なんて分からないはずだよ。

[543: 周辺住民さん]

> 電力会社の需要家に対する電気代の請求は、需要家の高圧受電点における取引用計量器を電力会社が検針して請求していることを知らないアホがいるな。

こんなことを知っている必要性すらないと思うけどね。
問題は、どこから請求がきて、それは法律上問題ないかどうか。いくら安くなるかどうか。リスクは何があるかどうか。
くらいだと思うよ。

ちなみに議論にあがっている代理会社の倒産リスクは、大したことはないと思うけどね。
倒産したからといって、すぐに電気が止まるわけではもなく、普通は、ほかの代理会社に引き継がれるだけ、引き継がれなくても、もとに戻すのも数時間あれば終わる程度。

[544: 匿名さん]

>542
当然、マンションの本体部分１ヶ所の検針は電力会社がするんだよ。
それをしなかったら、代行会社に請求できないじゃないか。
そして、代行会社が専有部分とかを検針して、それぞれに請求するんだよ。
そんなことも分からないんだね。
屁理屈はいらないんだよ。

[545: 匿名さん]

周辺住民さんのいうとおりなんですが、屁理屈だけいって、何にもわかってないのが
いるんですよね。
代行会社が倒産したらとかいって、何かと導入しないようにもっていこうとしているのか知らないけど。

[546: 匿名さん]

>541
高圧一括受電のシステム勉強したら？

[547: 匿名さん]

>546
高圧一括受電のシステム勉強したら？

[548: 匿名さん]

>もとに戻すのも数時間あれば終わる程度

停電リスクがあるのか？

[549: 匿名さん]

なぜ高圧電力単価と低圧電力単価で大きな差があるのですか？
同じなら一括受電の必要はなくなります。

[550: 匿名さん]

2016年の電力完全自由化になると、低圧単価は高圧単価まで引きそげられるよ。

[551: 匿名さん]

↑それじゃ高圧一括受電のビジネスが成り立たなくなるね。
だから業者はあせってるのか？契約したら長期に縛りをかけられるからね。

[552: 匿名さん]

>551
そんなこと心配することはないよ。
大手代行会社が、契約延長とか契約期間を延ばしたからといって、
会社が存続することはないよ。
又、そんなことは絶対にないから心配しないで、一括受電の
導入をした方がいいよ。

[553: 匿名さん]

>>552

なに、会社が存続しないのか？

[554: 匿名さん]

>552
読解力のない奴だなあ。
そんなことは絶対ないから、心配しないで
一括受電を導入しろといってるだろう。

[555: 周辺住民さん]

> 2016年の電力完全自由化になると、低圧単価は高圧単価まで引きそげられるよ。

これは、可能性の問題でまだ確定していません。
また２０１６年すぐになる可能性は低いでしょうね

> だから業者はあせってるのか？契約したら長期に縛りをかけられるからね。

長期で縛られる契約かどうかは、契約内容次第。
私たちのマンションでは、解約時の違約金はあるが、１年目の削減分で賄えるから、２年目以上なら金銭的な縛りはなくなる。

[556: 匿名さん]

> 2016年の電力完全自由化になると、低圧単価は高圧単価まで引きそげられるよ。

これどういう意味？

[557: 周辺住民さん]

>> 2016年の電力完全自由化になると、低圧単価は高圧単価まで引きそげられるよ。
> これどういう意味？

２０１６年の電力完全自由化によって、いろいろな規制が順次取り払われ、新規参入もしやすくなるので、電気料金が下がる可能性があるということ。ただし「低圧単価は高圧単価まで引きそげられる」になるかどうかはまだまったくわからない状態です。
少なくとも規制自体も順次撤廃なので、２０１６年時点では、電気料金は下がらない可能性が高いし、原発問題の件もあるので上がる可能性もある

[558: 匿名さん]

引き上げられるのかと思って矛盾した書き込みだと思ったけど、
引きそげられる（引き下げられる）ということなんですね。
高圧電圧と低圧電圧が同じ値段で供給されることはないと思いますね。
それに、原発は必ず縮小傾向になるでしょうから、原価が高くなれば、
値上げもやむおえなくなるでしょう。
ということは、早く高圧一括受電の導入に踏み切った方が得策ですね。
いざという時は、元に戻せばいいだけのことですから。

[559: 匿名]

共用部分は元々高圧受電してるのだから、低圧受電してる専有部分だけを高圧一括受電したらいいのでは？そうすれば共用部分は何も変更しなくて済むよ。

[560: 匿名]

↑電気系統が完全分離されるし、責任・財産・管理区分が明確になるね。

[561: 匿名]

高圧単価を低圧単価よりも安くしたのは戦後の国策。
一日も早く産業を復活させるために国が産業用電力を安くしたのだよ。

[562: 匿名]

アホ！
一敷地内一需要家の高圧２引き込みは、電力会社が許可しない事を知らんのか？

[563: 匿名]

どうして代行会社は専有部分専用の高圧一括受電を提案しないのですか？
共用部分はもともと高圧受電してますから、手を加える必要がないのに。

[564: 匿名]

居住者が電気代を削減したいと思うなら、管理組合に頼んで専有部分専用の高圧一括受電を導入してもらうことだ。
代行会社に頼めば管理組合は初期費用なしに出来るので、全組合員の合意が取れれば問題はない。
居住者から見れば、今までの電力会社との契約が代行会社に切り替わり電気代が安くなるのである。
管理組合としては、運営上は今までと何ら変わらない。
もともと専有部分の電力供給サービスはノータッチなのだから。

[565: １級電気工事施工管理技士]

>>562

そうではないだろう。マンションの一敷地内に２つの需要場所だ。

電力需給契約から考えればいい。

共用部分：電力会社－管理組合（従来通り変化なし）
専有部分：電力会社－高圧一括受電代行会社（新規サービス）

共用部分の需要者と専有部分の需要者は、同一敷地内だが完全に独立している。
専有部分の需要者は、電力会社から見ると契約先の高圧一括受電代行会社で、
高圧一括受電代行会社との電力サービス契約の顧客である専有部分居住者は、
電力会社の需給契約先ではない。

集合住宅の場合は、電力会社の電気需給約款上、２需要者となっても問題なく引き込みが出来る。もともと現状が、共用部分高圧引き込み（管理組合用）、専有部分高圧引き込み（借室電気室に引き込む専有部分居住者用）なのだから。

東京電力の電気需給約款［特定規模需要（高圧）］を転記しておく。

東京電力：電気需給約款［特定規模需要（高圧）］
＜抜粋＞
需要場所
当社は，１構内をなすものは１構内を，１建物をなすものは１建物を１
需要場所といたします。ただし，集合住宅等の１建物内において，共用部
分その他建物の使用上独立している部分がある場合は，その部分を１需要
場所とすることがあります。
なお，この場合において，構内とは，さく，へいその他の客観的なしゃ
断物によって明確に区画された区域をいいます。また，建物とは，独立し
た建物をいいます。
隣接する複数の構内の場合で，それぞれの構内において営む事業の相互
の関連性が高いときは， にかかわらず，その隣接する複数の構内を１需
要場所とすることがあります。
道路その他公共の用に供せられる土地（ に定める構内または に定め
る隣接する複数の構内を除きます。）において，街路灯等が設置されてい
る場合は，その設置されている場所を１需要場所といたします。

[566: 匿名さん]

そんな専門的なことは、高圧一括受電を導入するのに必要な知識なんだろうか。
そういうことは、代行会社が全て調査しているし、技術的なことも当然知った
上で管理組合や区分所有者に対応しているんじゃないかな。

[567: 匿名さん]

管理組合としてやることはそんなことじゃなく、もっと他に
いろいろやることがあるんではないだろうか。

[568: 匿名さん]

５６５の図式は、現在共用部分を高圧にしているマンションの例だよね。
共用部分も専有部分も低圧の場合はどうなるのだろう。

[569: 匿名]

>>556
代行会社は何も調査していない。理由は、調査時点では電力会社と需給契約がないから。
現在需給契約があるのは管理組合。管理組合が相談すれば電力会社は答えてくれる。
代行会社は初めから自社ビジネス優先の「共用部分＋専有部分」を抱合した高圧一括受電。

>>567
管理組合は共用部分の管理が業務、専有部分の電力供給サービスなどする必要はない。
ただし居住者が経費節減のために切望するなら組織力が使えるから考えてもいい。

>>568
共用部分が低圧受電なら、「共用部分＋専有部分」を抱合した高圧一括受電にするしかない。
これが本来の高圧一括受電を導入する場合の理想的姿。

[570: 匿名]

専有部分専用高圧一括受電は、代行会社は今まで提案しなかった方式ですね。
既に共用部分が高圧受電している既設マンションなら、この方式の方が、
財産・責任・管理区分が明確になり、相互の関連もなく効率的です。
新設なら、共用部分と専有部分を合わせた高圧受電にするのは分かります。
なぜ代行会社は専有部分専用高圧一括受電を提案しないのですか？
これなら管理組合としては、専有部分が東電から代行会社に替わっただけで、
従来と何も変わらず専有部分の電力サービスに関与する必要はありません。

[571: 匿名さん]

現在共用部分を高圧受電しているマンションですけど、
代行会社と契約を結ぶ場合、専有部分を代行会社と契約する場合は、
現在電力会社と契約している高圧受電はどうなるのですか。

[572: 匿名]

共用部分も高圧一括受電代行会社の電力供給に組み入れるなら、現在の共用部分の電力会社との契約は解約する。

[573: １級電気工事施工管理技士]

共用部分をもともと高圧受電してるマンションに対して、

■共用部分を除いて専有部分だけを高圧一括受電にする
　→非収益事業の管理組合の自然な考え方
■共用部分も専有部分に抱合して高圧一括受電にする
　→収益事業の代行会社の考えかた（これがビジネススキーム）

となることは高圧一括受電を日々研究してる諸君なら自明の理。

共用部分も専有部分に抱合して高圧一括受電にしないと、
管理組合からはサービス料（削減後の電気代に相当）が取れないのである。

[574: 匿名]

専有部分専用高圧一括受電にする、管理組合は代行会社とサービス契約を締結する必要は無くなりますね。
契約を締結するのは、居住者と代行会社だけになりますから。

そうなると専有部分の居住者は、今までの電力会社が代行会社にかわったことで電気代が安くなるだけで、管理組合は従来通り専有部分の電力供給に無関与になります。管理組合は代行会社に借室電気室の使用許可をするだけです。

代行会社と金銭的関係が何も無く、従来の電力会社の場合と同様で、管理組合にとってはベストな方法です。

[575: 匿名さん]

>574
高圧一括受電にするには、その施設が必要なんだけど、それはどうするの？
借室電気室の施設は電力会社のものなんだよ。
そして、検針や集金は誰がするの？

[576: 匿名さん]

現在共用部分だけを高圧受電しているマンションが、専有部分も高圧受電するには
どうしたらいいんですか。
代行会社を使えば、共用部分も専有部分も包含して契約しなければなりませんが、
電気設備を組合が買い取り、管理組合が電力会社と契約をし、管理会社等に検針・集金を
してもらう方法はできないのでしょうか。
その場合、電気設備については、現在電力会社から借りている物も含め、専有部分の物も
含め電力会社から借り入れることはできないのでしょうか。

[577: 住民でない人さん]

>>575
施設は代行会社がタダで用意してくれるし、点検・検針・請求等の業務も代行会社がやってくれる。
住民は代行会社と契約し、代行会社に電気代を払うだけ。
今までの電力会社の時と殆んど何も変らない。電力会社が代行会社に変更になったと思えばいい。

それから借室電気室は、契約又は管理規約で「電力会社に無償提供」となってるのが一般的。
借室電気室は建物共用部分で管理組合資産、タダで電力会社に貸してるだけ。

専有部分専用高圧一括受電、これは管理組合が契約せず、全居住者が契約するやり方。
そのために、管理組合は最初のお膳立てと借室電気室の使用許可をするだけで、
以降は管理組合は専有部分の電力供給にノータッチになるのが大きな特徴。

簡単に言えば次の様になる。

「おまえら電気代安くしたいのなら、管理組合の組織力使って高圧一括受電導入したるよ。だけど管理組合は共用部分の管理が仕事だから、後はおまえら好きなようにしろよ、部屋の電気代は管理組合は一切関知しない。」

[578: 匿名さん]

>577
借室電気室は管理組合のものだけど、
その中の電気設備は電力会社のものじゃないの？

[579: MEMS]

どうも高圧一括受電について知らないようだな。教えたるから覚えとけ。

代行会社が高圧一括受電をする場合、電力会社が借室電気室の自社資産の機器は撤去する。
その撤去されて空っぽになった借室電気室に、今度は代行会社が新たに機器を設置する。

それだけではない。
各部屋玄関脇のメータボックス内電力量計と部屋内ブレーカボックスのリミッターも電力会社資産だ。
これも電力会社は撤去する。そして代行会社が新規にこれら機器を設置する。

ところで、昨年10月以降は、東電に関しては借室電気室機器等の電力会社資産を代行会社に簿価譲渡出来るようになった。
これによって、機器入れ替えに伴うコストダウンと切り替えによる停電時間の短縮が可能になった。
但し借室電気室機器の耐用年数の問題もあり、簿価譲渡受けるか否かは代行会社の判断になる。
築年数の古いマンションは、多分代行会社は簿価譲渡は受けずに新規に入れ替えると思う。

[580: 住まいに詳しい人]

> 代行会社が高圧一括受電をする場合、電力会社が借室電気室の自社資産の機器は撤去する。
> その撤去されて空っぽになった借室電気室に、今度は代行会社が新たに機器を設置する。
> 各部屋玄関脇のメータボックス内電力量計と部屋内ブレーカボックスのリミッターも電力会社資産だ。
> これも電力会社は撤去する。そして代行会社が新規にこれら機器を設置する。

別にどこの資産でも住民からすればまったく関係ない話なので、どっちでもいい。

> 但し借室電気室機器の耐用年数の問題もあり、簿価譲渡受けるか否かは代行会社の判断になる。
> 築年数の古いマンションは、多分代行会社は簿価譲渡は受けずに新規に入れ替えると思う。

これも別にあまり関係ない。あくまで初期コストと運用コストがいくらになるかだけの問題。
高ければ、そもそも契約しないだけの話。

契約にあたり、なんか論点がずれている気がするけどね。
設備の所有者が誰とかは別に住民からすればどうでもいい話。費用とリスクを考えればよいだけ

[581: 匿名さん]

>580
>別にどこの資産でも住民からすればまったく関係ない話なので、どっちでもいい。

管理組合の資産か代行会社の資産かによって、割引率が大きくちがってくるだろう。
住民にとって大きな問題なのが分からないんだね。
機器類に対して管理組合が一切支出しない方法が殆どだが、その場合は割引率は
当然低くなるよね。これは分かるだろう？

[582: 匿名]

共用部分が高圧受電している場合、高圧一括受電しても共用部分の電気代は安くならないよ。この時点で業者に騙されている。

[583: 匿名さん]

>582
共用部分と同時に専有部分の割引もするんだよ。
あなたのとこは、専有部分は割引になってないでしょう。

[584: 匿名]

>>581
代行会社のリース料支払い経費があるかないかの問題だ。
代行会社は自社資産化しない、ファイナンス化する。
管理組合が初期投資リスクを避けるのと同じで代行会社も初期投資リスクを避けてる。
>>582
「管理費会計の経費支出を削減する」と言うのが正しい。
>>583
割引であって共用部分の電気代削減ではない。

[585: 匿名]

>代行会社のリース料支払い経費があるかないかの問題だ。

高圧一括受電の初期投資が仮に6000万円かかるとすると、10年リースにすれば毎月のリース料は50万円。この毎月50万円のリース料が、代行会社の経費支出になる。

[586: 匿名さん]

>585
それだけではないよ。
毎月のランニングコストとして、検針や集金業務の費用と人件費。
それに、１つのマンションでの電気機器はそんなにしないよ。

[587: 匿名]

>>586
よく嫁。「リース料の経費支出」のことを言っている。

うちは共用部分（店舗含む）で900KVA、住宅３棟で2400KVAが変圧器設備容量だ。
非常用発電機は180KVAある。

2400KVAを40A従量電灯B契約で考えれば、割り算すると戸数が出る。
実際はその戸数よりも多い。

[588: 匿名]

>「管理費会計の経費支出を削減する」と言うのが正しい。

それだったら、組合員の徴収管理費を値下げできるね。
経費節減した分を組合員に値下げで還元できるということだ。

[589: 匿名]

ところで、専有部分専用高圧一括受電のスキームは新しい考え方ですね。
今までの高圧一括受電導入は、組合員に対して電気代削減を強制してましたから。
この新しいスキームでは、電気代を削減したいと言う組合員の意思が主体で、管理組合はその導入のためのバックアップと言うことになりますね。
従来のやり方は、管理組合が主で組合員が従でしたが、新しいやり方は組合員が主で管理組合が従の立場ですね。組合員の意思を尊重するやり方です。

それとMEMSですが、
「高圧一括受電で電気代が安くなったのに、さらに節電しろと言うのか！余計なお世話だ！」
と言うことになりそうです。
節電啓蒙ではダメです。ペナルティーを課さないと節電しないでしょう。
電気を使いすぎたら罰金とか、強制的に電気を止めるとか。
3.11震災後の計画停電みたいに電気を強制的に止めるとか。
一番いいのは、リミッターを最大30Ａにしておけば良いでしょう。
今の新築マンションのリミッター標準は40Aですから。
同時使用のラッシュ電流重畳時は30Aなら直ぐ飛びます。

[590: １級電気工事施工管理技士]

高圧一括受電で専有部分のみの電気代削減を検討をする時、
「各家庭の月間使用電力量がいくらなのか？」
と言うことになる。
これは電気事業連合会の公開された統計値の月300kwhを採用することが多い。
http://www.fepc.or.jp/enterprise/jigyou/japan/sw_index_04/

これをもとに40Aの東電従量電灯B契約で計算すると、毎月約7900円、年間約95000円くらいになる。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/individual/data/chargelist/chargelist01...

この月7900円には40Aの基本料金が含まれているが、単純に300kwhで割ると26円/kwhとなる。
これが従量電灯B契約のkwh単価26円の根拠になっている。

ほぼ同様な計算方法で、高圧業務用電力（契約電力500kw以上）のkwh単価は16〜17円になっている。
http://www.tepco.co.jp/e-rates/corporate/charge/charge07-j.html

仮に低圧単価26円/kwh、高圧単価17円/kwhと仮定すると、
高圧一括受電すると26円/kw→17円/kwhになるから、65%に削減されると言うことになる。
即ち、電気代のみで考えると、家庭用電気代は35%削減になるということになる。
これに代行会社の経費や利益が入るから、実際は10%程度の削減にしかならない。
この理由は、
35%の2/3以上が代行会社分で1/3程度が家庭用電気代削減分が一般的。
だから家庭用電気代の削減率は10%程度に落ち着く。

専有部分は一切削減せずに共用部分に還元する場合は、
共用部分の年間電気代に深く関係するので、マンションごとに異なる。
これは個別検討になる。
しかしながら、削減原資は家庭用電気代の上述35%削減分であることは同じである。

[591: 匿名さん]

電気料金が削減されれば良いと思いますね
数年後には競争が始まると思いますが
契約期間を満了すれば業者も元は取れているわけですから
競争させれば下げられるのが予想できます

早く費用削減をすることと、元々電力会社以外から電気を受けることを体験しておく
それで将来的にきちんと判断をできるようになっておくことは費用削減以外にも重要だと思います
何も考えずに電力会社に搾取されるより、リスクをとってでもやっておくべきでしょう
どうせ５年後も１０年後も同じことを電力会社は言い続けるのでしょうから
電力会社が何も問題無い　というのは原子力の話でもわかりますが
細かいところでもメーターの設置誤り、ご検針もあります
隠ぺい体質が多分にあって、なおかつ法律をかさに無知につけこむ
それが元々の電力会社の体質です
電力会社の人間と話してみれば、いかにその人間が一般社会からズレているかわかりますよ

せめて問題があった時に簡単に潰れられない会社に任せるべきだとは思いますけどね

[592: 匿名]

>電気料金が削減されれば良いと思いますね
それ家庭の電気代が削減されれば良いと言うことですよね。
だから専有部分の電気代削減ということになります。
共用部分に削減額を還元する必要はありませんね。

>リスクをとってでもやっておくべきでしょう
個人なら自分のお金ですからリスクは自己責任ですが、管理組合としては組合員の大切なお金を預かってますからリスク回避の保全が原則になります。

>何も考えずに電力会社に搾取されるより、リスクをとってでもやっておくべきでしょう
そういう言い方をするなら高圧一括受電業者も搾取です。ビジネスですから。
一般電気事業者の電力会社は、公共性が高いために法の規制と保護があります。
高圧一括受電業者は単なる民間の建設工事会社です。ところで高圧一括受電しても、搾取している電力会社から電気を買ってることには変わりはありません。
むしろ間に代行会社がはいってる分、高くなってるのです(笑)。

>せめて問題があった時に簡単に潰れられない会社に任せるべきだとは思いますけどね
今の高圧一括受電業者は、万一経営破綻したときのサービス継承体制は何も考えてませんよ。業者に問い詰めてみれば明らかです。
業者は言ってました「リスクは管理組合が考えることです。」と。
業者もそこまで面倒みれませんよ。

[593: 匿名さん]

高圧一括受電サービス会社は電力会社じゃないよ。建設電気工事会社だよ。
電力会社から高圧電気を買って低圧に変圧分電するサービスを提供している仲介会社だよ。
だから電力会社から買った電気よりも住民には高い値段で供給されてる。
電力会社から買った高圧単価が16円/kwhの電気を20円/kwh以上で居住者に売ってるのだよ。
だから居住者は実質2円/kwhくらいしか安くならない。
月間300kwhの平均的家庭では600円、年間7200円程度の電気代削減だよ。

管理組合はもっとほかにやることあるだろう。

家庭の電気代は、居住者の努力で削減は可能である。
ところがマンション管理は組合員の個人努力で管理費をコントロールすることは出来ない。
ここだよ、徴収管理費の値下げ。これに管理組合は取り組むべきだ。
端的には管理委託費の削減。委託費が削減できれば徴収管理費をその分値下げできる。

[594: 住まいに詳しい人]

> 581さん

> 管理組合の資産か代行会社の資産かによって、割引率が大きくちがってくるだろう。
> 住民にとって大きな問題なのが分からないんだね。

もともとは設備を電力会社がもつか代行会社がもつかという話でした。この場合はどっちでもいい。
管理組合か代行会社かという問題の場合は、費用次第であるし、管理組合がもった場合故障などのリスクや途中で解約できないリスクなども伴うので、なので一概には言えない。

>590さん
> 35%の2/3以上が代行会社分で1/3程度が家庭用電気代削減分が一般的。
> だから家庭用電気代の削減率は10%程度に落ち着く。

これ一般的？私たちのマンションでは、削減率の30％が代行会社の契約です。つまり上記ケースでは、24％が削減されることになる。まぁたとえ10％でもほとんどリスクないので、別に良いと思うけど

> 592さん
> 今の高圧一括受電業者は、万一経営破綻したときのサービス継承体制は何も考えてませんよ。業者に問い詰めてみれば明らかです

マンションに説明に来ている一担当者や電話窓口の人がそんな回答できるわけないと思うけど
あなたがサラリーマンの場合、あなたの会社が倒産したときの継承体制答えれる？
これを言い出したら、管理会社が倒産した時にどうなるかと同レベルの話だよ。
またたとえ倒産したとしても電気がすぐ止まるわけではない。（こちらからの契約解除でもないので裁判所の差し押さえ令状くらいもってこなければ、すぐに回収されることはない）また元に戻す工事は、数時間あれば終わるよ。

[595: 本当に住まいに詳しい人]

>>594

管理組合が設備を持つことにリスクがあるのなら、既に共用部分の設備は管理組合資産だからリスクを持ったままと言うことになる。

削減額が決まるので、それを共用部分の電気代と比較するのか専有部分の電気代と比較するのかで率は異なることは常識。

生活最重要インフラの電気供給の話である。
だから法で一般電気事業者（10電力会社）は規制されてるし保護もされている。
代行会社は民間の建設会社だ。事業存続のための法的保護は何もない。

[596: 住まいに詳しい人]

> 生活最重要インフラの電気供給の話である。
> だから法で一般電気事業者（10電力会社）は規制されてるし保護もされている。
> 代行会社は民間の建設会社だ。事業存続のための法的保護は何もない。

少し矛盾を感じますね
最重要インフラといっておきながら、設備の維持管理は、素人の管理会社と管理組合で行うということである
法的保護の前にそもそも設備の維持管理がおろそかなら無意味である

代行業者は、確かに法的保護はないかもしれないが、マンションの直前までは電力会社が管理していて電気が来ている。
そのあとは代行業者の設備を介しているだけ。簡単いうと設備さえちゃんと動作していれば電気は問題なくくるってこと。
電気が止まるときは特定のマンションだけ止まることはない。特定の地域がまとめて止まるので、法的保護を受けている家が隣にあれば、結局マンションの電気も保護されるってこと。

[597: 匿名さん]

>595
高圧電力を供給している共用部分の電気機器は管理組合の資産じゃないよ。
借室電気室の機器類は電力会社の資産。
借室電気室は管理組合の資産。
これを間違ったらだめだよ。

[598: 本当に電気に詳しい人]

とにかく素人が多くて困りますね。

>>最重要インフラといっておきながら、設備の維持管理は、素人の管理会社と管理組合で行うということである
>>法的保護の前にそもそも設備の維持管理がおろそかなら無意味である

なんか勘違いしてませんか？
法的保護は電力供給側の話ですよ。供給に対する保護なのです。
電力需要側は自家用電気工作物の届出と保安に関して法規制があります。
一般にマンションは管理委託契約で管理会社に自家用電気工作物の維持管理を委託します。
そして管理会社は地元の電気保安協会（電気保安のプロ）に再委託します。
マンションは電気保安境界に委託することにより電気主任技術者不専任にしています。

>>高圧電力を供給している共用部分の電気機器は管理組合の資産じゃないよ。

あなたマンションに住んでますか？
共用部分の自家用電気工作物は管理組合の資産ですよ。
電力会社から6.6KV受電して変圧器で低圧に降圧して共用部分に配電しています。

[599: １級電気工事施工管理技士]

前に貼ったこの図が理解できないみたいだな。

現状は共用部分で高圧受電している。高圧受電設備は管理組合資産。
高圧一括受電すると、代行会社が高圧受電設備を新設し、既設の共用部分高圧受電設備に分岐する。
これで問題なのは、マンションの自家用電気工作物の資産が2者になり、
資産・責任・管理の区分が独立せずに相互連携していることである。

[600: 匿名さん]

管理組合理事長経験者じゃないと管理組合設備の維持管理については何も知らないと思うよ。