当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。
[スレ作成日時]2012-07-25 09:45:42
注文住宅のオンライン相談
一括受電サービスの総会議決
| No.101 |
by 匿名さん 2012-08-30 05:40:45
削除依頼
水道代の差益と基本は同じなのでできなくはないと思いますが、自分たちでやると管理組合がリスクを負うから。住人への電気代取り立てがうまく行かない場合とか。
料金計算、請求、回収のシステムも入りますね。そういうのを途中からやるのは業者がいないとむりでしょ。 |
|
|---|---|---|
| No.102 |
by 匿名さん 2012-08-30 07:55:39
オール電化マンションは非対応と中央、日本電力さんが記載されていますが、対応しているところもあるんでしょうか？
|
|
| No.103 |
by ＭＲ 2012-08-31 12:36:28
オール電化マンションは、通常、ガス器具で使用する熱源を電気でカバーするため、
大量の電気を使用します。 阪神大震災後、ガスより電気の方が早く復旧するとのふれこみで、電力会社と 建築会社のコラボで薦められたものと認識しています。 建築会社も肉厚があり機密性が必要なガス配管を施設するより、軽量電線管の方が施工しやすい。 両方の利害が一致 電力会社も大量の電気使用量による売上げがあるため、 利用者にはオール電化割引を適用しています。 経産省も不公平があるために見直しを求めています。 オール電化割引でググって下さい。 http://hardware.slashdot.jp/story/12/07/06/0949252/%E9%9B%BB%E6%B0%97%... この割引制度があるために売電業者も一括受電に変更しても採算が取れないものと思います。 それだけ厳しい環境であるといえるのでは・・・ この一括受電には問題点が山積み、この問題点を管理組合に悟られないで契約をとるのも、 この商売の条件かなｗ 固定費 ①受電のための高圧設備への変更費用 ②低圧子メータの交換費用（戸数分、１０年ごとに） ランニングコスト ③電気保安管理費 ④各戸の検針業務費、各戸低圧料金の計算、請求書作成業務費 ⑤専有部と共用部料金の按分計算業務 上記費用と作業が明確になって、より単価が安くなり、安定供給が保証されれば、 業務用一括受電を考えますが。 発電業者の発電単価が上昇すれば、売電業者の単価も当然上昇する。 売電業者も必死です。 |
|
| No.104 |
by 200戸の理事 2012-08-31 14:01:03
>101
管理会社のシステムに料金計算、料金徴収等がありますが、 管理会社は、業者に含まれませんか？ 管理費と電力料金の同時引き落としならなら、 管理費の滞納が減るので、管理組合にメリットがあると思います。 電力卸業者との契約で10年とありますが、 契約後に管理組合が、 電力卸業者と契約しないで電力会社との直接契約のメリットがばれても 契約を楯に今さら駄目だよとなります。 電力卸業者の利益損失の防止に思えてなりません。 |
|
| No.105 |
by 匿名さん 2012-08-31 19:42:30
|
|
| No.106 |
by 住まいに詳しい人 2012-09-02 19:56:37
なにも電気料を業者の売上にする必要はないね。
|
|
| No.107 |
by 匿名さん 2012-09-02 22:16:33
７８って
全く理解できんけど。 |
|
| No.108 |
by 銀行関係者さん 2012-09-03 19:10:45
>>78は会計的には正しい。
|
|
| No.109 |
by 匿名さん 2012-09-03 23:13:50
１０４さんのマンションは、日本ではなく海外のマンションのよう
マンション問題の一番は管理費修繕費滞納による管理破綻。 そこに電気代まで被すとどうなるか？ 電気代未納による切電を管理組合が強行し、住民が熱中症により室内で死亡。または凍死。 シャープショックで失業者が大量に発生、またまだ日本の不況は続き、ローン減税は１５年に延長するという。 中古マンション売れてません。 新築分譲も減少。この秋デベロッパー倒産の連鎖も、またあるだろうよ |
|
| No.110 |
by 匿名さん 2012-09-03 23:34:16
７８って
なんで共用部がかわらんの？ 普通は共用部の電気代を安くするために導入するんだけど。 |
|
| No.111 |
by デベにお勤めさん 2012-09-04 04:53:08
>>110
共用部は一括受電しても従前の高圧業務用電力の契約だからかわらない。 変わるのは低圧従量電灯契約の専有部が高圧業務用電力契約に変更されることにより大幅に電気代が安くなることによる。 ただし、専有部は従前の電気代を請求されるからコスト低減メリットは何もない。 その差益を共用部のコスト低減とみなしてるだけ。 そうしないと「専有部の電気代下げろ！」とブーイングになる。 |
|
| No.112 |
by １０９ 2012-09-04 08:42:29
専有の各部屋に電気は管理組合でやっちゃ管理組合の自殺行為だ
労働コスト、金銭コスト、何より人道的責任を問われるトラブルに巻き込まれる。 ライフラインに立ち入るのは危険だ。 |
|
| No.113 |
by マンション住民さん 2012-09-04 18:56:11
だから高圧一括受電のサービス業者がまるごとやる仕組みなんだよ。
|
|
| No.114 |
by 匿名さん 2012-09-04 22:27:01
サービス業者の契約は個人ではないから、一括契約。
契約者は、管理組合 請求は管理組合 一括契約を解約し、各地域の電力会社へ再契約した場合、電気代前より高くなる。 そのリスクも忘れないことだ |
|
| No.115 |
by 匿名さん 2012-09-06 01:47:16
つまり１５円/kwh程度で仕入れた電気をマンション住人には
２９円１０銭/kwh（従量電灯Ｂ第３段階の場合）で売りますってことだろ。 東電と同じ価格だ。文句あるかというわけだ。 業者儲け過ぎだよ。ぼろいビジネス。けしからん。 |
|
| No.116 |
by 匿名さん 2012-09-06 09:13:56
事業者が値上げ要求したり、電気メーターや受電機器など設備費の要求をしてきて解約すると
例えば、一括電力２９円が地域電力会社再契約３５円とかになるってことでしょ？ |
|
| No.117 |
by 匿名さん 2012-09-07 03:20:42
専有部値下げプランだと５％程度の値下げにしかならないということらしいが
いかに何でも業者は利益を取りすぎだろう。 １５円で仕入れた電気なんだから ２９円が２７．５円程度にしか下がらないというのは業者儲けすぎ。 |
|
| No.118 |
by ＭＲ 2012-09-07 14:16:22
売電業者は安く仕入れた電気を如何に高く売るか、
如何に利益を上げるか マンションの素人理事会は絶好のターゲット 住民も単価が２～３円安くなれば大歓迎 その背景にある設備投資やランニングコスト 変更後の運用リスクなどブラックボックスは 不明のまま （業者がこれらを明確にすると管理組合からの 回答は”ノー”となる。） 収支決算書やこれらの説明がある詳細見積書を もらい検討をしてから導入することが理事会として は求められるのでは 我がマンションは１００世帯では対象外でしょう 業者側に全くメリットがないと言うこと。 儲からない、だませない管理組合からは即、退散でしょうｗ |
|
| No.119 |
by 電気主任技術者A 2012-09-07 14:24:01
上のほうに出ていた自家用電気工作物 停電検査について
＜ 高圧にて電気を受電する場合 ＞ 関東地区であれば 経済産業省の管轄である、関東東北産業保安監督部へ届出をします。 届出には ・電気主任技術者の選任（ほとんどが外部委託 技術者協会や保安協会など） ・保安規定（点検内容、点検周期など） これらの内容で認可が受けられて、初めて高圧にて受電できます。 ＜点検について＞ 電気主任技術者を外部委託先に依頼されている場合は 添付資料p.20参照 ・月次点検（主に外観点検。停電無し）毎月1回以上 ただし、電気設備の漏電状態を監視する装置等があれば、2ヶ月に1回にすることも可能。（監督部の認可が必要） また設備条件等により異なります。 ・年次点検（停電しての検査）毎年1回以上 となっています。 ＜外部委託に係る無停電年次点検について＞ 添付資料p.26～29参照 （１）信頼性が高い機器であること。 （２）同等と認められる点検が１年に１回以上行われていること。 （３）長期年次点検計画を、設置者が策定していること。 これらを満たし監督部に承認が得られれば 3年に1回の停電とすることができます。 なので上の記事にもあった違法とは必ずしも言えないのです。 さて ここで重要なのが （１）信頼性が高い機器とは 重要な部分のみ抜粋 （４）保安上の責任分界点又はこれに近い箇所に地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器 又は地絡遮断器が設置されていること （最近は、参照の文面よりさらに厳しくなっています↓ ） 地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器を供給用配電箱に設置するものは地絡保護継電 器付高圧交流負荷開閉器が製造された年月から１５年を経過していないこと、それ以外 のものは地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器が製造された年月から１０年を経過して いないこと。 難しいので簡単に 引き込み 区分開閉器 年数 架空線 地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器（PAS,PGSなど） 10年超えていないこと 地中線 地絡保護継電器付高圧交流負荷開閉器（UAS,UGSなど） 15年超えていないこと これらの保護装置が、設置年数の条件を満たさなくなると 毎年1回の停電検査となります。 再度、3年に1回周期にするには、該当高圧設備の更新が必要となります。 マンション一括を進められる業者のパンフレット等見てもここら辺のことは、一切書かれていません。 毎年停電となるリスクは他の方書かれていたように、古い電気製品が壊れるなどの問題です。 ＜各住居内の電気設備について＞ マンション一括化されると、住居の点検の扱いが変わります。 一般用電気工作物 → 自家用電気工作物 となり、点検周期は上で書いたものと同じになります。 ところが最近 （高圧一括受電するマンションの住居部分の点検） （８） 高圧一括受電するマンションの保安管理を外部委託により行う場合の住居部分（その住居 部分が電気供給事業者から直接受電するとした場合に、その電気工作物が電気事業法第５７ 条に規定する調査の対象となるものに限る。）の点検は、（４）の②及び③にかかわらず、 「一般用電気工作物の定期調査の方法に関する基本的な要件及び標準的な調査項目について 」（平成15・12・19原院第12号）によることができる。 となり 4年に1回でも良いということになりました。 一般的には停電検査がある3年に1回に合わせて実施されることが多いみたいです。 参照：関東東北産業保安監督部 http://www.nisa.meti.go.jp/safety-kanto/denki/seminar/data/22fysetsume... |
|
| No.120 |
by ＭＲ 2012-09-07 14:29:17
住民も単価が２～３円安くなれば大歓迎
上記で３円も安くなる業者はいないと思いますが？ 安い場合は他でのリスク（潜在的なものも含め） を管理組合がとるシステムがあると考えられます。 |
|
| No.121 |
by 200戸の理事 2012-09-07 16:23:08
上記は、業者なしをいっていますよ
|
|
| No.122 |
by マンション住民さん 2012-09-07 20:15:02
7月1日から再生エネルギー発電は突風が吹いている。
太陽光の場合は10kw未満は42円/kw固定で10年間買取、10kw以上は42円/kw固定で20年間買取だ。 だから今がチャンスだ。 マンションで太陽光やると10kw以上になるから、42円/kw固定20年間買取はおいしい。 投資しても20年以内に回収できる。 |
|
| No.124 |
by 匿名さん 2012-09-22 12:21:06
＞122
＞太陽光の場合は10kw未満は42円/kw固定で10年間買取、10kw以上は42円/kw固定で 20年間買取だ。 ＞だから今がチャンスだ。 42円/kwで買ってくれるなら、すぐに設置して売電する。42円/kwhで買い戻して ３６００倍の利益だな。 わかるかな～ わからないだろうな～ お後がよろしいようで・・・ｗ |
|
| No.125 |
by 匿名さん 2012-10-30 01:52:29
＞７８さんの所は１００戸程度（違ったらごめんね）なんだよね？
って事は専有部の一戸あたりの電気代は、年間約８０万、月額６６，０００・・・ 使いすぎじゃない？ってかありえないよね？ それに共用部が高圧契約になっていると決め付けているけど そうじゃないマンションもあるのは知ってるのかなぁ？ もう少し言うとこれって、例えばハンバーガ屋（別にどこでもいいけど）にいって 「このハンバーガーの、バンズの原価は？パティの原価は？レタスは？お前らどれだけ設けているんだ！」 って言ってるようなものだよね？ 反対したい気持ちは分かるけど、最初から結論あり気で話すのはどうなんだろうね？ もちろんデメリットはあるだろうけど、もっともらしく嘘を言ったんじゃ業者と同じなんじゃない？ |
|
| No.126 |
by 税金マン 2013-03-25 17:09:01
○○電力は電力会社でないから電気供給はできません。管理組合が電力会社との契約者になります。この場合、共同購入の形態となるので原価以上の価格で区分所有者から徴収すると、営利事業となります。たとえ上乗せ金額が管理組合に入るとしても営利事業となり税金とくに地方税の納税義務が発生します。但し、管理組合がもっぱら区分所有者に販売することは営利事業となりません。ここで○○電力が一括して居住者から集金して管理組合に電気代だけを振り込むあるいは電力会社に代理支払すると、明らかに○○電力と管理組合との共同事業となりますので管理組合に法人格が無くても納税義務が生じます。そもそも法人登記していない管理組合の場合、共同事業を行ってよいか甚だ疑問です。また、○○電力が居住者からの料金収受契約とした場合、手数料は定額でしょうから、10%安くなるとかの変動性は疑問です。
共同事業としないためには電気設備を管理組合が購入あるいはリース契約などによる占有権が必要となり、電気料金の収受代行や点検業務は定額制とすべきです。他省庁はともかく税務署は確実に強制的に管理組合の口座を凍結しますよ。 |
|
| No.127 |
by 匿名さん 2013-06-01 13:51:14
共用部分の重大変更ではないので、普通決議で十分。
経費も全然必要ないし。 電力会社が使用していたのを、代行会社に変えるだけだから。 現在は、この電力会社のキュービクルを電力会社から買い取る ようにしようとの動きが国会でもおこってるよ。 どちらにしても、キュービクルが電力会社か代行会社かが 変わるだけだから、共用部分の重大変更ではない。 ただ、総会はそれでいいけど、いざやるとなると全員の承諾が ないと変更できないけどね。 |
|
| No.130 |
by 匿名さん 2013-06-01 21:53:19
>128
高圧一括受電にすることは、共用部分と専用部分の両方とも 削減することができるんだよね。 勿論、共用部分だけを削減することもできるけど。 普通決議で十分。全戸同意は当然必要。 借室電気室内の機器の買い取りは、現時点ではできてないけど、 無駄を省くために、払いさげて欲しいと要求をしているところだよ。 電力会社は、当初は一括受電に抵抗を示していたが、現在は、容認する 方向性を示してきた。 検針や集金等を関連会社にやらせないくていいようになるからね。 |
|
| No.132 |
by 匿名さん 2013-06-02 09:28:39
専有部分が安くなるからいいんじゃないの。
共用部分は、今まで通り安いんだし。 |
|
| No.133 |
by 匿名さん 2013-06-02 10:24:39
電気料金の値上げ対策とし、高圧一括受電、電子ブレーカー、ＬＥＤ化、
太陽エネルギー等を考えているマンションは多いよ。 取り残されないように、動かないと総会で追求されるかもよ。 何にもしない理事会だとね。 |
|
| No.136 |
by 匿名さん 2013-06-02 13:40:09
水道だとすでにやってるから問題無い
|
|
| No.138 |
by 匿名さん 2013-06-02 21:26:20
そういうこと。
共用部分も専有部分も、値下げするのがいいよ。 |
|
| No.139 |
by 匿名さん 2013-06-03 00:53:56
公平性をどうとるかでしょうね
つかいかたがみな違うので共用安くした方が比較的公平かと |
|
| No.140 |
by 購入経験者さん 2013-06-03 01:57:52
共用を安くするのは不公平。
専有安くなら、 A電気代、1万、1000円割引 B電気代、8000円、800円割引、として 専有の割引なし(共用安く)だとAさんは200円多く負担することになるでしょう。 |
|
| No.141 |
by 匿名さん 2013-06-03 07:56:43
賃借人の同意はいらないのか。
|
|
| No.142 |
by 匿名さん 2013-06-03 09:27:37
いるぜ とうぜん
|
|
| No.143 |
by 匿名さん 2013-06-03 15:20:34
高圧は、電力会社の判断だけで値上げされてしまいますよね。
高圧の値上げ幅が大きいと、低圧と逆転することにはならないのでしょうか。 |
|
| No.146 |
by もはや 2013-06-03 21:06:21
電力会社への解約届けがいるのだ。
賃借人が電力会社との契約者であれば賃借人が解約届けに署名、捺印するのだ。 |
|
| No.147 |
by もはや 2013-06-03 21:07:32
同意というのは電気供給契約の解約届けの提出を意味する。
|
|
| No.154 |
by 匿名さん 2013-06-04 08:58:36
>151
導入の際、初期投資をするかどうかは、管理組合の判断。 機器類を管理組合が買い取ってもいいし、代行会社が機器類を 準備してもいい。 初期投資なしでやれば、値引き額が小さくなるだけのこと。 簡単に解約したら、代行会社は投資しただけ損害を被るのは 当然だから、簡単に解約されたら困るよね。 当たり前のこと。 |
|
| No.155 |
by 匿名さん 2013-06-04 10:11:24
機器を買い取りにしますか、負担なしにしますか。
買い取りの場合は、１０％の割引となります。 負担なしの場合は５％ですといわれ、そのどちらにするかは、 管理組合の判断。 |
|
| No.156 |
by もはや 2013-06-04 12:31:26
ほー
|
|
| No.157 |
by 匿名さん 2013-06-04 12:52:52
ほけきょ
|
|
| No.158 |
by パパさん元理事 2013-06-04 15:47:11
|
|
| No.159 |
by 匿名さん 2013-06-04 17:00:35
>>146の解約届を全部完了させるのが厄介なんだな。
|
|
| No.160 |
by もはや 2013-06-04 17:05:43
そそ。
|
|
| No.161 |
by パパさん元理事 2013-06-04 18:01:01
|
|
| No.162 |
by パパさん元理事 2013-06-04 18:06:39
連投すまそ
解約届けの収集は、管理会社にお任せできるね 半年あれば収集できるでしょう。 |
|
| No.165 |
by 税金マン 2013-06-24 17:57:49
管理組合は法人化されてますか。
電気を安く買って居住者に高く売ると利益が出ます。この場合、利益がたとえ管理組合に入るとしても営利行為となるので管理組合に税金が発生します。（所得税の通則）価格差で供用部の電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。たいした金額ではありませんが申告しないと脱税です。管理組合が法人化されていない場合、脱税の罪は区分所有者全員となります。理事長ではありません。 電気設備から全部を業者に丸投げした場合、居住者以外の者に敷地を貸与したことになります。一度管理組合が購入した電気を外部の者に売り渡して営業する場合、たとえその売り先が居住者であっても管理組合に入る地代は利益とみなされます。（敷地内に居住者専用の機械式駐車場を設置して監理させた場合に相当する） 水道や温泉など一括購入して各戸に分配する事例は多数あります。電気だからと特別なルールはありません。 一括受電にすると供用部＋各戸の合計の基本料金がかかります。そのため供用部の電気代は基本料金の上昇分跳ね上がります。基本料金を各戸の電気代に分割するので100戸超過の規模でないと供用部の電気代は下がらないでしょう。逆に150戸以上の規模だと消費税の免税範囲を明確に超えるでしょう。消費税は利益でなく売り上げ規模で決まります。利益が少ないからといって免税とならないことをお忘れなく。 |
|
| No.166 |
by 税金マン 2013-06-24 18:24:33
連投すみません、１つ書き忘れました。
一括受電した電力を原価で各戸に供給した場合は無税です。この場合は共用部分の電気代削減はできません。 このときの原価とは電力会社から購入した費用と設備維持費、業者手数料等です。 但し、業者へ払う手数料は管理組合からの持ち出しとなりますので従来よりも経費がかかります。 なぜなら手数料は管理組合の支出ですので、この分を居住者から電気代として集めることはできません。（手数料の消費税は各戸の電気代に算入できません。委託という消費をしたのは管理組合です。居住者ではないので電気の購入原価にはあたらない） あくまで共益費から支出してください。特に賃借人から変額料金で集めることは無理でしょう。維持管理は区分所有者の義務ですから、その分を賃借人に負担させることはできません。（家賃は消費税がない。電気代には消費税がある。ややこしいです） 一括受電の場合は、電気代（電力会社に支払う分）とその他の費用（業者に支払う分）と分けるようにしてください。ドンブリ勘定は全て課税行為として扱われます。不良業者の中には税金の話を一切しない、税金は業者負担と説明する業者がいますが、納税義務の代行は一切出来ません。代行納税した場合はその金額が寄贈・寄付・配当などに相当します。管理組合に贈与税はありませんが収益となると法人税と法人住民税が掛かります。委託費用の消費税分を忘れる組合が多いので要注意です。 なお、電力会社から設備の払い下げを受ける場合の税務は別の話です。業界大手を含め違反事例が多いので電力会社設備を払い下げ正しい運用を行うよう指導を始めました。（新聞報道あり） 超大手は一括受電から撤退し電力供給業務を始めましたね。指導の結果でしょう。 |
|
| No.167 |
by 値上げマン 2013-06-24 20:11:13
節税策はのー
電気料金は原価で計算すれば良いのじゃよ。 管理組合の手数料負担が増えたら、管理費を数百円程値上げすればいいのじゃ。 値上げ以上に電気代が安くなるので、反対はいないのじゃー。 共用部分削減は、その時の値上げ幅を少し多くすれば良いのじゃよ。 賃借人は？間接的に賃料あっぷじゃー。もしくは、区分所有者ふたんじゃー 電気代が安いマンションとして市場価値(賃料)が増えて嬉しいのよ。 お主悪よのー。 |
|
| No.168 |
by 匿名さん 2013-06-24 20:28:38
共用部分の電気代が削減されたら、削減分で管理費を値下げするのが筋だろう。
|
|
| No.169 |
by 匿名 2013-06-24 23:32:59
下げないで下げたのと同じ効果を出すのが良い仕事をする管理組合なんだな。
|
|
| No.170 |
by 匿名 2013-06-25 09:26:08
「税金マン」さんは、税務署の方ですかそれとも税理士さんですか。
|
|
| No.171 |
by 匿名さん 2013-06-25 09:27:42
公認会計士をやっとります
|
|
| No.172 |
by 匿名 2013-06-25 14:50:58
話が電気ではなく水道の話なので、申し訳ないのですが回答下さい。
地域や自治体により差がありますが、水道料金の徴収方法に於いて、親メーター子メーターと言うのがあります。水道事業者（自治体等）は親メーターを検針して管理組合に請求します。管理組合は、子メーターを検針して各戸に請求します。その場合一定の差額が発生して管理組合の収益となっています。 この方法はずいぶん昔からあり、課税されているとは聞きませんが、どなたかご存じの方がいれば回答下さい。公認会計士の方ならばご存じではないでしょうか。 |
|
| No.173 |
by 匿名さん 2013-06-26 02:01:08
地方ごとの条例によって異なるけど
差益があっても課税対象の収益ではないよ そこまで細かく考えるのなら資源ゴミの回収をしてる町内会とか考えないといけない |
|
| No.174 |
by 検討中 2013-06-28 09:53:03
税金マンさんにお尋ねします。
事例１．一年間を平均して収益が残らない様に計算をして電気料金を下げました。 管理組合の収益は０円です。 事例２．居住者（１００％組合員）からは１０％下げて電気料金を徴収し、安い高圧料金を支払いました。 管理組合はある程度の収益が残りました。 事例の１と２を比較して同じ形態をとっていますが、収益の残金に差が出る結果になりました。 この場合でも収益が残れば税金の対象になるのですか。 値切って買った差額に税金がかかるように思えるのですが。 個々人が自分の支払うべき料金を安くしてその差額を自分の為に使う目的で貯金をしても ダメなのでしょうか。管理組合はその集合体ですが、ご回答よろしくお願いいたします。 |
|
| No.175 |
by パパさん元理事 2013-06-28 17:32:53
税金マンさんは、勘違いしていますね。
管理組合は、区分所有者の集まり、 だから、管理組合が電気料金の差額で余剰金がでても その余剰金は管理費口会計に入る。 管理費口会計は、元々は区分所有者共同の財産。 言うなれば、利益に当たらない。 どう言うことか？ 例えば、aさんの100戸のマンションで、管理組合が電気料金の余剰金50万あったとする。 管理組合のお金は区分所有者の共有の財産なので、 差益50万の内訳は、aさん+bさん+・・・100戸、 aさんは5千円の持分割合がある。 管理組合の余剰金は区分所有者の持分 |
|
| No.176 |
by 匿名さん 2013-06-28 17:48:22
駐車場料金と一緒
これは収益ではなく、管理費や修繕積立金に使用されるもの。 収益事業にはあたらない。 但し、外部貸出分は、収益としてあつかわれるが。 電気料金の差額が出たとしても、それは収益ではありません。 |
|
| No.177 |
by パパさん元理事 2013-06-28 17:49:25
連投すみません。
勘違い部分2 >電気設備から全部を業者に丸投げした場合、居住者以外の者に敷地を貸与したことになります。一度管理組合が購入した電気を外部の者に売り渡して営業する場合、たとえその売り先が居住者であっても管理組合に入る地代は利益とみなされます。 契約上は、 一括受電契約は管理組合が電力会社とします。 管理組合は業者に対して長期の委託契約を締結します。 すなわち、業者は設備の維持と電気料金の検針と徴収を担当するので、 管理組合は業者に電気を売ることはありません。 そのため、業者は設備の償還に数年かかるので長期契約を求めます。 |
|
| No.178 |
by 匿名さん 2013-06-29 10:19:43
無理があるねえ。
設備を組合が買い取るかどうかの問題だけなんだよ。 その敷地を使わなかったら高圧一括受電はできないんだよ。 |
|
| No.179 |
by パパさん元理事 2013-06-29 13:03:48
設備は、貸室電気室にキューピクルを設置するので電力会社も一括受電業者も通常は無料です。
|
|
| No.180 |
by 匿名さん 2013-06-29 14:17:27
>通常は無料です
慣習で無料であって、賃料を請求できる。 やってみてはどうか？借室電気室、大型マンションではかなりの床面積になる。 |
|
| No.181 |
by 匿名さん 2013-06-29 20:34:25
電力会社から賃料をとるといったら、撤退するよ。
そうしたら、電気がこなくなり、マンションは真っ暗だよ。 |
|
| No.182 |
by 匿名さん 2013-06-29 21:11:59
法律で電気の供給は拒めない。
|
|
| No.183 |
by 匿名さん 2013-06-30 08:57:30
生協が売電始めるね。
|
|
| No.184 |
by 匿名さん 2013-06-30 10:00:58
生協利用者は多いから電気も生協で調達だ。
|
|
| No.185 |
by 少し知っている 2013-07-01 10:55:06
これまで、電気室は無料で電力会社が利用していました。
入居時の重要事項説明書に無料貸借の項目が記載されている。 重要事項の内容については、契約時に承認しているので今更有料にはできない。 裁判でも管理組合が敗訴している。 また、１８２さんが言うとおり、電気は事業法により供給を拒むことはできない。 発送電分離の法律改正時に借質の有料化を求める方向で進めるしかない。 |
|
| No.186 |
by 匿名 2013-07-01 11:40:20
税金マンさんは、１６５で
「電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。」 と述べていましたが、その後、回答がありません。 税金マンさんの回答を待っています。 |
|
| No.187 |
by 匿名 2013-07-08 08:55:51
税金マンさんからの回答ありませんねー。
あのときの回答（課税対象）は、ハズレですか。 |
|
| No.188 |
by 税金マン 2013-07-13 22:50:54
書き方が足りなくて誤解されたようですね。長文ですがお許しください。
そもそも課税されるかされないかは管理組合が行う行為が収益事業に該当するか否かで決まります。差額が発生してもそれが収益事業でなければ課税されません。収益事業かどうかは個別判断となりますが、基本的に非課税または無課税とあらかじめ指定されていないものはとりあえず課税対象とします。収益が管理組合の会計に組み入れられるかは関係ありません。共益費として各戸から徴収する金額は非課税ですが、それは管理組合が支払うべき費用を管理組合の構成員である区分所有者が合理的な方法で分担してからです。合理的とみなされない場合は課税対象です。管理組合の共益費に組み入れるから管理費とおなじと考えるのは誤りです。正しくありません。 非課税の例として、電気ガス水道を一括購入して（表現が正しくありませんが意味合いとしてとらえてください）各戸の使用量を個別に計らないで分担する場合（たとえば定額制として徴収する場合）は非課税とされています。別表を検索してみてください。共用部分の運用で生じる電気代を全員が均等にあるいは合理的な分担で（たとえば占有面積に応じて）負担するなら収益事業ではありませんので、たとえ利益があっても非課税です。しかしながら居室部分の使用電力に応じて共用部分の電気代を負担するのは合理的といえません。使用量に応じて変電設備の費用を分担することは合理的といえるでしょうが、共用部分の電気使用が居室の電気使用量に比例するとはいえないからです。つまり一括受電しても共用部分の電気代に変化がないなら、居室部分の電気代を原価より著しく高額にしない限り課税対象とはなりません。ただし、この場合は消費税の扱いに注意してください。収益断代ではなくなりますので消費税も居住者から徴収できないからです。 水道使用量も同じです。居室の使用量に応じて設備費用を分担するのは合理的と言えますが共用部分の使用量を比例させるのは合理的と言い切れません。しかしながら一般に共用部分の使用量は居室使用料の合計より十分少ないため無視されます。無視されるのと非課税なのとは異なります。大浴場付きのリゾートマンションなどは、居室の使用量より大浴場の使用量が大きいので大浴場の水道代を区分所有権で均等割りする必要があります。ただしリゾートマンションは居室の空室日数が多いので在室日数に応じて分担させる場合もあります。このほうが使用実績として合理的と判断されるからです。 以上、あくまでも管理組合が行った行為が収益事業に該当するかどうか、がキーポイントです。非課税とするかどうか、あらかじめ別表に記載されていない場合は個別に判断されることになります。電気の場合、管理組合が自主的に運営することはまれでしょうから第３者に委託することになります。委託費用が持ち出しなら非課税とされますが、それでは損失になるので実施しないでしょう。また管理組合が受け取るべき金額（居住者が支払う電気代の総額）が消費税の課税免除を超える場合はその費用に応じて収益事業とみなします。（さもないと消費税がういてしまうから） 追記： 本件は既存分譲マンションを前提に記載しています。１戸でも賃貸が含まれると扱いは異なります。新築分譲マンションの場合、居室の電気配線を共用部分として販売した場合も扱いが異なります。この場合いは共用部分の使用料を徴収したにすぎないので駐車場の扱いと同じになります。また、分譲マンションを賃貸に出した場合も解釈が異なります。共用部分の使用料のうち設備運用費等は管理費から支出すべき費用なのでたとえ賃借人が分担したとしても家賃の一部となり非課税ですが、賃借人がその使用量に応じた使用料を支払う場合はそれが賃借の条件に含まれていても課税対象となります。この場合の納税義務者は賃貸人です。 |
|
| No.189 |
by 匿名さん 2013-07-13 23:02:26
管理組合が自分で実施すれば問題ない。
設備取得から丸投げすると収益事業だよ。 ジュースの自動販売機と同じ。 コインロッカーはロッカーそのものが業者持ちでも無課税のはず。 |
|
| No.190 |
by パパさん元理事 2013-07-15 23:33:01
収益事業にはならないよ。
管理組合は区分所有者の集まり、 すなわち、自分自身に販売している。 どういうことか？ 一括受電契約は電気の共同購入です。 共同購入した電気を自分たちで決めたルールで分配して 余ったお金を電気設備の改修費として、共同の財産として積み立てる。 通常の配電では、まず収益事業には該当しない。 税金マンは、課税について詳しいですが区分所有については間違った解釈をしています。 一括受電契約についても知識不足です。 |
|
| No.191 |
by パパさん元理事 2013-07-15 23:52:07
もう少し詳しく解説します。
大きく分けて一括受電は2種の契約方法があります。 1・管理組合が電力会社と一括受電契約する方法、電気料金の検診や設備点検などを受電業者に委託する。 2・受電業者が電力会社と一括受電契約して、区分所有者に販売する方法 1・は、上記に該当する。 電力の共同購入に該当する。 2・は、住民、管理組合の電気料金契約が受電業者に変わったということ。 共益費の電気料金が下がっても、これは、購入先の電気料金が安いからという理由なので、たんなる費用削減にあたる。 |
|
| No.192 |
by １７０の匿名 2013-07-16 10:55:22
税金マンさん、パパさん元理事さん、
ご回答。有り難うございます。 区分所有法から考えると、パパさんが述べている方が妥当だと思われます。 税金マンさんは、１９０の考え方についてどうお考えですか。 ご面倒ですが、再度お答えを御願いいたします。 ところで、税金マンさん、 文中の、「収益断代ではなくなりますので」とは、何の事ですか。 何れにしても、一度税務署に問い合わせをしてみてからの事になりそうです。 |
|
| No.193 |
by 税金マン 2013-07-16 16:59:17
管理組合が金銭を徴収しても課税されないのは、「管理組合が支払うべき費用を合理的な方法で区分所有者に分担させているから」です。従って金品の移動が移動があっても消費したのは管理組合であるので消費税は管理組合が負担します。区分所有者から集める金銭に消費税は課税されません。一方、占有区分で消費する電気は管理組合が負担すべき費用ではありません。共益費ではありませんから、管理組合から居住者に電気を販売したことになります。これは管理組合が行う物品販売業に該当します。管理組合の名の下に共同購入すれば全て課税されないわけではありません。なぜなら管理組合という名の生活協同組合を作りその団体に利益を無税でプールすることが可能になってしまうからです。
特定の方の発言に言及することは本意ではありませんが、管理組合の経理を誤っている方がいらっしゃるようです。管理組合は法的には社団法人として扱われます。（人格なき社団）居住者は（賃貸でなければ）管理組合の構成員ですが法人である社団ではありませんので同一人格として扱うことは出来ません。自分が自身に販売しているわけではありません。多少のことは黙っていれば判らないだろうと安易に考えないでください。 共同購入した電力を購入した原価で供給する場合は収益がありませんので課税されません。先に書き込まれた方はこの状態を示していると思われます。単なる共同購入であり、差額を「目的」としなければ結果的に差額が生じても課税しませんが、差額が生じるような料金体系であれば差額を目的に行う行為となります。（その料金体系を作る根拠として差額を目的とすることが明白であるため） 最初に書き込んだとおり、差額が発生する（正しくは差額が発生するような料金体系を設定すること）と差額を目的とする行為となりますので課税されます。これはQ&Aとして事例を示しています。管理組合が飲食を提供し（仕出し弁当を300円で買う）その原価以上で（1000円で）居住者に販売した場合、その差額がたとえ共益費に組み込まれるとしても収益事業とみなします。供用部屋の利用料などは居住者が負担してもその設備を維持する費用は管理組合が負担すべき費用なので課税されませんが、物品の販売や飲食の提供（食材の配布を含む）は居住者が負担すべき費用なので取得費用との差額は収益となります。 次に間違えやすいのは、管理組合が収益事業を第三者に委託した場合の扱いです。法人税の取り扱いを決めた内部規定である基本通達があります。少々用語が難しいかもしれませんが意訳してみました。 公益法人等(人格のない社団等を含む、管理組合が相当します）が令第5条第1項各号（課税すべき収益事業を羅列したものです）に掲げる事業のいずれかに該当する事業を行う場合には、たとえその行う事業が当該公益法人等の本来の目的たる事業であるときであっても、当該事業から生ずる所得については法人税が課されることに留意する。 公益法人等の行う事業につき公益法人等が収益事業に該当する事業に係る業務の全部又は一部を委託契約に基づいて他の者に行わせている場合、その公益法人等が自ら収益事業を行っているものとして取り扱うことになるのであるから留意する。 一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益がないように分配したとしても、業者に利益が生じていればその行為は管理組合が行った収益事業とみなします。税額は管理組合が納付してください。利益が委託事業者に在していても納税義務者は管理組合となります。消費税を含み委託された業者が代理納税することは絶対に認められません。 |
|
| No.194 |
by 税金マン 2013-07-16 17:45:15
連投すみません。
特定の案件に関わるのは問題になりますが、１つだけ。 No.192の方、問い合わせるポイントは、 管理組合が電力会社から電気を購入し居住者に供給するとき、第3者を介して取得費用を超える金額を徴収し、差額を共用部分の電気代として管理費に組み入れたい。この行為が物品販売業に該当しないか確認したいとおっしゃってください。 事前にわかれば電力会社の電気代と占有区分の電気代算出方法もあわせて告げてください。使用電力量に応じて単価が変動するのか、単価が一定なのか、で解釈が異なる場合があります。 次に、マンション規模と予想販売金額（たぶん業者から１戸あたりの電気代の例が示されていると思います）をお話ください。年間金額を算出し、消費税が免除されるか、免除されない場合の納税義務者は誰になるのか尋ねてください。 大まかのお答えはできますが、個別案件は明確な契約内容や予想収益（収益事業でなくても）をできれば当事者が提出をお願いします。本件はまだ事例がすくないレアケースですので、担当者により回答が多少違う場合があります。あくまでも予想として回答されます。確定させたい場合は文書による事前照会願いを提出してください。約2ヶ月で取り扱いが確定します。電話の場合は固定電話よりお願いします。途中でプッシュボタンによる選択があります。 |
|
| No.195 |
by パパさん元理事 2013-07-16 18:14:52
なるほど、よくわかりました。
管理組合が課税されるのは、修繕積立金が不足しているなどの理由で むやみに居住者の電気料金を高くした場合ですね。 ところで、 最後のくだり、 >一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益が無いように分配したとしても〜 業者の利益とは、何でしょうか？ 受電業者は、電気の差額で儲ける？正確には違います。 受電業者は管理組合からの委託費で利益を出します。(電力一括契約を管理組合と電力会社が締結した場合) 委託費とは、検針、料金計算、設備点検、料金徴収です。 業者は電気料金の差額を利益としていません。 契約上は業務委託契約で管理費から受電業者に支払います。 すなわち、受電業者は住民の徴収した電気料金の全額を管理組合に入金する。 税金マンの指摘する収益が出ない料金体系にすると 管理組合の費用負担が増えるようですが、共用部分の電気料金も削減されるので、 この削減額相当が受電業者の委託費にあたるので実質の費用負担が少ない。 一つ疑問なのだが、受電業者への委託費も原価に加えて良いものでしょうか？ |
|
| No.196 |
by 税金マン 2013-07-17 16:06:42
一括受電として料金収受代行を委託する場合、占有区域の電気代が著しく高額でないとすれば下記が考えられます。
電気：電力会社→管理組合→居住者 料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社 供用部の電気代全額を居住者の電気代でまかなう場合、電力会社への支払を業者が代行することができます。供用部の電気代全額をまかなえない場合、業者から管理組合に相当額を譲渡し管理組合が電力会社に支払う方法と、管理組合から業者に不足分を譲渡して業者が電力会社に支払う２つが考えられます。いずれの場合でも、供用部の電気代を超える収益が無ければ、管理組合の口座には剰余金がありません。外形上は収益がないように見えます。この場合は業者に収益がプールされている（利益が在している）とみなします。業者にあるべき金額から算出した金額を管理組合が納税してください。実際には業者にあるべき金額から業者が得るべき金額を「勝手に想定して」除します。差額（があるとして）その一定割合を業者費用とします。徴税は単年度会計の実現主義ですから売り上げがあっても管理組合に入金がなければ課税しないのが原則です。この原則に従わない例外として基本通達を示しています。 脱法行為の誘発となる可能性があるのであまり書きたくないのですが、宗教法人等で行われる方法です。非課税団体である宗教法人が収益事業を行いその一部または全部を第三者の業者に委託して外形上の剰余金を０にします。業者から宗教法人に寄付・喜捨・使用料（地代）・祝詞代・その他の項目で金員を譲渡すると、宗教行為は非課税なのでその宗教法人は非課税で収益を入手できます。これを防ぐために非収益団体（法令用語では公益法人等（人格なき社団を含む）＝管理組合と考えてください）が関与する収益事業は、利益が実現していなくても（費用相殺や委託費用の先取り等で収益が入金されなくても）その事業から想定される収益に課税します。一括受電業者から管理組合に地代（借室費用など）や協力費、配当、広報費用、その他の項目で金員を譲渡する場合も注意が必要です。故意に収益を隠したとみなされないよう注意してください。 収益事業は利益（剰余金）が無ければ法人税を課税されませんが、非課税団体が行う収益事業の場合、収益（利益）が無くても地方税が課税されることがあります。地方税は外形課税だからです。年度の収益への課税原則を主張したのが東京都の銀行税です。累積損失との通算は国税として有効ですが、地方税は独自に課すことが可能です。各自治体とも財政事情が悪いので特に非課税団体が行う収益事業は厳しく査定するようです。それでも判例が出ていますから外形課税が著しく高額となることは無いでしょう。 これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。基本的に原価以下で販売することは無いだろうし、使用量が増えたからといって高圧電力の従量料金単価は変動しない。設備を変更したり契約電力量（基本料金）が改訂された場合は固定費（占有区分の基本料金）を増大すべきである。つまり従量料金単価が上昇した部分は収益である、とみなすと思います。あくまで私見です。担当官によって変動すると思います。 |
|
| No.197 |
by パパさん元理事 2013-07-17 22:08:07
税金マンのような契約をすると、課税されるので気をつけましょう。
しかし、現状は課税されることは、まずありえませんよ。 なぜなら、課税されない契約方法、料金体系をしています。 課税される事例を要約すると、 管理組合が高圧受電一括契約を電力会社と締結し、 尚且つ、居住者へは電気料金を高く設定し管理組合が利益を得た場合のみに課税される。 これを避ければ良い。 具体的な事例として、管理組合の電気料金の削減を大きくしたい場合 >191、の2番の方法 受電業者が電力会社と高圧電力一括契約をして、受電業者が各居住者と管理組合と個別に電力配電契約をすればよい。 電力会社→管理組合が一括契約→居住者、管理組合(受電業者は電力料金の検針などの業務委託)ではなく、 電力会社→受電業者が一括契約→居住者、管理組合にすれば良い。 実際に受電業者も提案してきます。 受電業者が居住者に配電する電力料金は小口なので、現状と変わらない料金 受電業者が管理組合に配電する電力料金は大口なので低価格 すなわち、管理組合にとって単純に、電力の購入先を変更するだけで、安い電力を購入でき支出を削減できる。 脱税？そうではありません。 現在は電力自由化で既存の電力会社以外の新電力会社（PPS）と呼ばれる特定規模電気事業者 から電気を買う事が出来ますので、電気の購入をどこにするかは自由です。 あと、税金マンの勘違いを記載します。 >電気：電力会社→管理組合→居住者 >料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社 の契約では、 料金の請求書は電力会社から管理組合にいきます。請求内訳はマンションで使用されるすべての電力料金です。 ですので、共用部分、住居などの区別はありません。 >これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。 高圧受電一括契約なので、電気料金は1段階しかありません。 10%安くなるというセールストークは10%の値引きがあるという意味ではありません。 3段階の電気料金が1段階の電気料金に契約が変わった。結果的にたまたま10%安くなった。と言う意味です。 Aスーパーで1個100円で売っているリンゴをBスーパーで90円で買えた。 Bスーパーではもともと90円でリンゴが売っているので値引きではない。結果的に10円安くなった。 税金マンの税金の知識には感服します。 |
|
| No.198 |
by 匿名さん 2013-07-18 02:14:52
これで収益というなら管理費修繕積立金が全て収益になってしまうは
|
|
| No.199 |
by １７０の匿名 2013-07-18 11:20:37
だんだん高度な内容となっています。
質問の仕方についてのアドバイス有り難うございます。 ところで、税金マンさんに再度ご質問です。 通常は、専有部分と共用部分の電気料金を低圧料金１００％（電力会社請求）で支払います。 一つの例です。 管理組合が事業者に代わって設備投資を行い高圧で一括受電をするとした場合。 高圧ですから、安い電気料金に変わります。 専有部分の電気料金を１０％割引して各世帯（全員組合員）から徴収します。 別途、設備投資した金額を１５年間で減価償却をします。 居住者から集めた電気料金＋減価償却費（計算上の）を高圧の電気料金から差し引くと差額が出ます。 差額は、プラスの場合だけでなく、マイナスの場合もあります。 その差額分を共用部分の電気料金として支払った場合、収支差額は０円です。 そうなると、課税対象にはならないのでしょうか。 |
|
| No.200 |
by 税金マン 2013-07-18 12:08:00
管理組合が非課税なのは収益事業を行わないからです。区分所有される対象を維持するための費用を区分所有者に合理的に分担させるので課税年度内に支出しなくても剰余金となりません。自分自身の費用を分担したからです。
また収益全てが課税されるわけではありません。細かい規程・例外があるので単一に書けませんが、例えば一括受電業者の損益計算書を見てください。業者を選ぶときに目にしていると思います。株式会社の場合は株式の上場と関係なく公開していますのでもらえるはずです。逆に提出を渋るようなら決算や企業存続に疑いが残る可能性があります。株式会社以外の形態や個人事業の場合は収支明細をお願いすると良いでしょう。 所管が違いますが一般会計論のイメージとして書きます。（イメージなので正確ではありません）取得費用は電力会社からの高圧電気購入費用です。これに加工に要する費用として、作業労務費、装置費用（設備を取得した場合は減価償却費、リースの場合はリース費用）、法定費用（公課費用など）を加えた額が原価です。販売した金額との差が営業利益です。営業利益から販売に要した費用（たとえば料金収受代行の費用や宣伝費用：入居者に対する説明会の費用など）を販売管理費として除すると経常利益となります。業者の場合はそこに営業外の収支を特別利益・特別損益として合算し、特殊要因（少数支配者や関連会社費用など）を加えが最終損益となります。管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。経常利益が0円であれば課税されません。正しく経理されていれば収益０でも差し支えありませんが、記帳されていない場合、規模から見てありえない費用計上などは業者に収益がプールされていると判断する場合があります。正しく経理されていれば問題ありません。 一方消費税は収益と無関係です。居住者に供給した電気代の総額が年間1000万円を超過した場合、翌々年から消費税を納付してください。料金設定が1段階であれば販売総額から消費税額を算出し電力会社に支払う消費税額と業者に支払う消費税額との差をドンブリ勘定しても良いでしょう。居住者の料金が複数段階の場合は居住者ごとに消費税額を算出し合算する必要があります。（販売電力量kWから消費税が推定できないため）管理組合の理事の方が全住戸の使用電力量を把握してしまいますので別の意味で注意してください。居住者が支払う電気代の単価が1種類なら簡便だと思います。 なお、新電力による個別販売の場合は別です。新電力が高圧電気をマンションの借室で加工して各戸に供給する業務なので管理組合は電気を販売しません。一括受電ではなく家庭用電気の販売となるので管理組合に占有区分の電気代を間接的に支払う債務がないため、税務が発生しないからです。みなさまの仰るとおりです。 |
|
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
||
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
