一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[184: 匿名さん]

生協利用者は多いから電気も生協で調達だ。

[185: 少し知っている]

これまで、電気室は無料で電力会社が利用していました。
入居時の重要事項説明書に無料貸借の項目が記載されている。
重要事項の内容については、契約時に承認しているので今更有料にはできない。
裁判でも管理組合が敗訴している。
また、１８２さんが言うとおり、電気は事業法により供給を拒むことはできない。
発送電分離の法律改正時に借質の有料化を求める方向で進めるしかない。

[186: 匿名]

税金マンさんは、１６５で
「電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。」
と述べていましたが、その後、回答がありません。
税金マンさんの回答を待っています。

[187: 匿名]

税金マンさんからの回答ありませんねー。
あのときの回答（課税対象）は、ハズレですか。

[188: 税金マン]

書き方が足りなくて誤解されたようですね。長文ですがお許しください。
そもそも課税されるかされないかは管理組合が行う行為が収益事業に該当するか否かで決まります。差額が発生してもそれが収益事業でなければ課税されません。収益事業かどうかは個別判断となりますが、基本的に非課税または無課税とあらかじめ指定されていないものはとりあえず課税対象とします。収益が管理組合の会計に組み入れられるかは関係ありません。共益費として各戸から徴収する金額は非課税ですが、それは管理組合が支払うべき費用を管理組合の構成員である区分所有者が合理的な方法で分担してからです。合理的とみなされない場合は課税対象です。管理組合の共益費に組み入れるから管理費とおなじと考えるのは誤りです。正しくありません。
非課税の例として、電気ガス水道を一括購入して（表現が正しくありませんが意味合いとしてとらえてください）各戸の使用量を個別に計らないで分担する場合（たとえば定額制として徴収する場合）は非課税とされています。別表を検索してみてください。共用部分の運用で生じる電気代を全員が均等にあるいは合理的な分担で（たとえば占有面積に応じて）負担するなら収益事業ではありませんので、たとえ利益があっても非課税です。しかしながら居室部分の使用電力に応じて共用部分の電気代を負担するのは合理的といえません。使用量に応じて変電設備の費用を分担することは合理的といえるでしょうが、共用部分の電気使用が居室の電気使用量に比例するとはいえないからです。つまり一括受電しても共用部分の電気代に変化がないなら、居室部分の電気代を原価より著しく高額にしない限り課税対象とはなりません。ただし、この場合は消費税の扱いに注意してください。収益断代ではなくなりますので消費税も居住者から徴収できないからです。
水道使用量も同じです。居室の使用量に応じて設備費用を分担するのは合理的と言えますが共用部分の使用量を比例させるのは合理的と言い切れません。しかしながら一般に共用部分の使用量は居室使用料の合計より十分少ないため無視されます。無視されるのと非課税なのとは異なります。大浴場付きのリゾートマンションなどは、居室の使用量より大浴場の使用量が大きいので大浴場の水道代を区分所有権で均等割りする必要があります。ただしリゾートマンションは居室の空室日数が多いので在室日数に応じて分担させる場合もあります。このほうが使用実績として合理的と判断されるからです。

以上、あくまでも管理組合が行った行為が収益事業に該当するかどうか、がキーポイントです。非課税とするかどうか、あらかじめ別表に記載されていない場合は個別に判断されることになります。電気の場合、管理組合が自主的に運営することはまれでしょうから第３者に委託することになります。委託費用が持ち出しなら非課税とされますが、それでは損失になるので実施しないでしょう。また管理組合が受け取るべき金額（居住者が支払う電気代の総額）が消費税の課税免除を超える場合はその費用に応じて収益事業とみなします。（さもないと消費税がういてしまうから）

追記：
本件は既存分譲マンションを前提に記載しています。１戸でも賃貸が含まれると扱いは異なります。新築分譲マンションの場合、居室の電気配線を共用部分として販売した場合も扱いが異なります。この場合いは共用部分の使用料を徴収したにすぎないので駐車場の扱いと同じになります。また、分譲マンションを賃貸に出した場合も解釈が異なります。共用部分の使用料のうち設備運用費等は管理費から支出すべき費用なのでたとえ賃借人が分担したとしても家賃の一部となり非課税ですが、賃借人がその使用量に応じた使用料を支払う場合はそれが賃借の条件に含まれていても課税対象となります。この場合の納税義務者は賃貸人です。

[189: 匿名さん]

管理組合が自分で実施すれば問題ない。
設備取得から丸投げすると収益事業だよ。
ジュースの自動販売機と同じ。
コインロッカーはロッカーそのものが業者持ちでも無課税のはず。

[190: パパさん元理事]

収益事業にはならないよ。
管理組合は区分所有者の集まり、
すなわち、自分自身に販売している。

どういうことか？
一括受電契約は電気の共同購入です。
共同購入した電気を自分たちで決めたルールで分配して
余ったお金を電気設備の改修費として、共同の財産として積み立てる。
通常の配電では、まず収益事業には該当しない。

税金マンは、課税について詳しいですが区分所有については間違った解釈をしています。
一括受電契約についても知識不足です。

[191: パパさん元理事]

もう少し詳しく解説します。
大きく分けて一括受電は2種の契約方法があります。
1・管理組合が電力会社と一括受電契約する方法、電気料金の検診や設備点検などを受電業者に委託する。
2・受電業者が電力会社と一括受電契約して、区分所有者に販売する方法

1・は、上記に該当する。
電力の共同購入に該当する。
2・は、住民、管理組合の電気料金契約が受電業者に変わったということ。
共益費の電気料金が下がっても、これは、購入先の電気料金が安いからという理由なので、たんなる費用削減にあたる。

[192: １７０の匿名]

税金マンさん、パパさん元理事さん、
ご回答。有り難うございます。
区分所有法から考えると、パパさんが述べている方が妥当だと思われます。
税金マンさんは、１９０の考え方についてどうお考えですか。
ご面倒ですが、再度お答えを御願いいたします。
ところで、税金マンさん、
文中の、「収益断代ではなくなりますので」とは、何の事ですか。

何れにしても、一度税務署に問い合わせをしてみてからの事になりそうです。

[193: 税金マン]

管理組合が金銭を徴収しても課税されないのは、「管理組合が支払うべき費用を合理的な方法で区分所有者に分担させているから」です。従って金品の移動が移動があっても消費したのは管理組合であるので消費税は管理組合が負担します。区分所有者から集める金銭に消費税は課税されません。一方、占有区分で消費する電気は管理組合が負担すべき費用ではありません。共益費ではありませんから、管理組合から居住者に電気を販売したことになります。これは管理組合が行う物品販売業に該当します。管理組合の名の下に共同購入すれば全て課税されないわけではありません。なぜなら管理組合という名の生活協同組合を作りその団体に利益を無税でプールすることが可能になってしまうからです。
特定の方の発言に言及することは本意ではありませんが、管理組合の経理を誤っている方がいらっしゃるようです。管理組合は法的には社団法人として扱われます。（人格なき社団）居住者は（賃貸でなければ）管理組合の構成員ですが法人である社団ではありませんので同一人格として扱うことは出来ません。自分が自身に販売しているわけではありません。多少のことは黙っていれば判らないだろうと安易に考えないでください。
共同購入した電力を購入した原価で供給する場合は収益がありませんので課税されません。先に書き込まれた方はこの状態を示していると思われます。単なる共同購入であり、差額を「目的」としなければ結果的に差額が生じても課税しませんが、差額が生じるような料金体系であれば差額を目的に行う行為となります。（その料金体系を作る根拠として差額を目的とすることが明白であるため）
最初に書き込んだとおり、差額が発生する（正しくは差額が発生するような料金体系を設定すること）と差額を目的とする行為となりますので課税されます。これはQ&Aとして事例を示しています。管理組合が飲食を提供し（仕出し弁当を300円で買う）その原価以上で（1000円で）居住者に販売した場合、その差額がたとえ共益費に組み込まれるとしても収益事業とみなします。供用部屋の利用料などは居住者が負担してもその設備を維持する費用は管理組合が負担すべき費用なので課税されませんが、物品の販売や飲食の提供（食材の配布を含む）は居住者が負担すべき費用なので取得費用との差額は収益となります。
　次に間違えやすいのは、管理組合が収益事業を第三者に委託した場合の扱いです。法人税の取り扱いを決めた内部規定である基本通達があります。少々用語が難しいかもしれませんが意訳してみました。
公益法人等(人格のない社団等を含む、管理組合が相当します）が令第5条第1項各号（課税すべき収益事業を羅列したものです）に掲げる事業のいずれかに該当する事業を行う場合には、たとえその行う事業が当該公益法人等の本来の目的たる事業であるときであっても、当該事業から生ずる所得については法人税が課されることに留意する。
公益法人等の行う事業につき公益法人等が収益事業に該当する事業に係る業務の全部又は一部を委託契約に基づいて他の者に行わせている場合、その公益法人等が自ら収益事業を行っているものとして取り扱うことになるのであるから留意する。
一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益がないように分配したとしても、業者に利益が生じていればその行為は管理組合が行った収益事業とみなします。税額は管理組合が納付してください。利益が委託事業者に在していても納税義務者は管理組合となります。消費税を含み委託された業者が代理納税することは絶対に認められません。

[194: 税金マン]

連投すみません。
特定の案件に関わるのは問題になりますが、１つだけ。
No.192の方、問い合わせるポイントは、
管理組合が電力会社から電気を購入し居住者に供給するとき、第3者を介して取得費用を超える金額を徴収し、差額を共用部分の電気代として管理費に組み入れたい。この行為が物品販売業に該当しないか確認したいとおっしゃってください。
事前にわかれば電力会社の電気代と占有区分の電気代算出方法もあわせて告げてください。使用電力量に応じて単価が変動するのか、単価が一定なのか、で解釈が異なる場合があります。
次に、マンション規模と予想販売金額（たぶん業者から１戸あたりの電気代の例が示されていると思います）をお話ください。年間金額を算出し、消費税が免除されるか、免除されない場合の納税義務者は誰になるのか尋ねてください。

大まかのお答えはできますが、個別案件は明確な契約内容や予想収益（収益事業でなくても）をできれば当事者が提出をお願いします。本件はまだ事例がすくないレアケースですので、担当者により回答が多少違う場合があります。あくまでも予想として回答されます。確定させたい場合は文書による事前照会願いを提出してください。約2ヶ月で取り扱いが確定します。電話の場合は固定電話よりお願いします。途中でプッシュボタンによる選択があります。

[195: パパさん元理事]

なるほど、よくわかりました。
管理組合が課税されるのは、修繕積立金が不足しているなどの理由で
むやみに居住者の電気料金を高くした場合ですね。
ところで、
最後のくだり、
>一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益が無いように分配したとしても〜
業者の利益とは、何でしょうか？
受電業者は、電気の差額で儲ける？正確には違います。
受電業者は管理組合からの委託費で利益を出します。(電力一括契約を管理組合と電力会社が締結した場合)
委託費とは、検針、料金計算、設備点検、料金徴収です。
業者は電気料金の差額を利益としていません。
契約上は業務委託契約で管理費から受電業者に支払います。
すなわち、受電業者は住民の徴収した電気料金の全額を管理組合に入金する。
税金マンの指摘する収益が出ない料金体系にすると
管理組合の費用負担が増えるようですが、共用部分の電気料金も削減されるので、
この削減額相当が受電業者の委託費にあたるので実質の費用負担が少ない。

一つ疑問なのだが、受電業者への委託費も原価に加えて良いものでしょうか？

[196: 税金マン]

一括受電として料金収受代行を委託する場合、占有区域の電気代が著しく高額でないとすれば下記が考えられます。
　　電気：電力会社→管理組合→居住者
　　料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社
供用部の電気代全額を居住者の電気代でまかなう場合、電力会社への支払を業者が代行することができます。供用部の電気代全額をまかなえない場合、業者から管理組合に相当額を譲渡し管理組合が電力会社に支払う方法と、管理組合から業者に不足分を譲渡して業者が電力会社に支払う２つが考えられます。いずれの場合でも、供用部の電気代を超える収益が無ければ、管理組合の口座には剰余金がありません。外形上は収益がないように見えます。この場合は業者に収益がプールされている（利益が在している）とみなします。業者にあるべき金額から算出した金額を管理組合が納税してください。実際には業者にあるべき金額から業者が得るべき金額を「勝手に想定して」除します。差額（があるとして）その一定割合を業者費用とします。徴税は単年度会計の実現主義ですから売り上げがあっても管理組合に入金がなければ課税しないのが原則です。この原則に従わない例外として基本通達を示しています。
脱法行為の誘発となる可能性があるのであまり書きたくないのですが、宗教法人等で行われる方法です。非課税団体である宗教法人が収益事業を行いその一部または全部を第三者の業者に委託して外形上の剰余金を０にします。業者から宗教法人に寄付・喜捨・使用料（地代）・祝詞代・その他の項目で金員を譲渡すると、宗教行為は非課税なのでその宗教法人は非課税で収益を入手できます。これを防ぐために非収益団体（法令用語では公益法人等（人格なき社団を含む）＝管理組合と考えてください）が関与する収益事業は、利益が実現していなくても（費用相殺や委託費用の先取り等で収益が入金されなくても）その事業から想定される収益に課税します。一括受電業者から管理組合に地代（借室費用など）や協力費、配当、広報費用、その他の項目で金員を譲渡する場合も注意が必要です。故意に収益を隠したとみなされないよう注意してください。
収益事業は利益（剰余金）が無ければ法人税を課税されませんが、非課税団体が行う収益事業の場合、収益（利益）が無くても地方税が課税されることがあります。地方税は外形課税だからです。年度の収益への課税原則を主張したのが東京都の銀行税です。累積損失との通算は国税として有効ですが、地方税は独自に課すことが可能です。各自治体とも財政事情が悪いので特に非課税団体が行う収益事業は厳しく査定するようです。それでも判例が出ていますから外形課税が著しく高額となることは無いでしょう。
これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。基本的に原価以下で販売することは無いだろうし、使用量が増えたからといって高圧電力の従量料金単価は変動しない。設備を変更したり契約電力量（基本料金）が改訂された場合は固定費（占有区分の基本料金）を増大すべきである。つまり従量料金単価が上昇した部分は収益である、とみなすと思います。あくまで私見です。担当官によって変動すると思います。

[197: パパさん元理事]

税金マンのような契約をすると、課税されるので気をつけましょう。
しかし、現状は課税されることは、まずありえませんよ。
なぜなら、課税されない契約方法、料金体系をしています。
課税される事例を要約すると、
管理組合が高圧受電一括契約を電力会社と締結し、
尚且つ、居住者へは電気料金を高く設定し管理組合が利益を得た場合のみに課税される。
これを避ければ良い。

具体的な事例として、管理組合の電気料金の削減を大きくしたい場合
>191、の2番の方法
受電業者が電力会社と高圧電力一括契約をして、受電業者が各居住者と管理組合と個別に電力配電契約をすればよい。
電力会社→管理組合が一括契約→居住者、管理組合(受電業者は電力料金の検針などの業務委託)ではなく、
電力会社→受電業者が一括契約→居住者、管理組合にすれば良い。
実際に受電業者も提案してきます。
受電業者が居住者に配電する電力料金は小口なので、現状と変わらない料金
受電業者が管理組合に配電する電力料金は大口なので低価格
すなわち、管理組合にとって単純に、電力の購入先を変更するだけで、安い電力を購入でき支出を削減できる。
脱税？そうではありません。
現在は電力自由化で既存の電力会社以外の新電力会社（PPS）と呼ばれる特定規模電気事業者 から電気を買う事が出来ますので、電気の購入をどこにするかは自由です。

あと、税金マンの勘違いを記載します。
>電気：電力会社→管理組合→居住者
>料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社 の契約では、
料金の請求書は電力会社から管理組合にいきます。請求内訳はマンションで使用されるすべての電力料金です。
ですので、共用部分、住居などの区別はありません。
>これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。
高圧受電一括契約なので、電気料金は1段階しかありません。
10%安くなるというセールストークは10%の値引きがあるという意味ではありません。
3段階の電気料金が1段階の電気料金に契約が変わった。結果的にたまたま10%安くなった。と言う意味です。
Aスーパーで1個100円で売っているリンゴをBスーパーで90円で買えた。
Bスーパーではもともと90円でリンゴが売っているので値引きではない。結果的に10円安くなった。

税金マンの税金の知識には感服します。

[198: 匿名さん]

これで収益というなら管理費修繕積立金が全て収益になってしまうは

[199: １７０の匿名]

だんだん高度な内容となっています。
質問の仕方についてのアドバイス有り難うございます。
ところで、税金マンさんに再度ご質問です。
通常は、専有部分と共用部分の電気料金を低圧料金１００％（電力会社請求）で支払います。
一つの例です。
管理組合が事業者に代わって設備投資を行い高圧で一括受電をするとした場合。
高圧ですから、安い電気料金に変わります。
専有部分の電気料金を１０％割引して各世帯（全員組合員）から徴収します。
別途、設備投資した金額を１５年間で減価償却をします。
居住者から集めた電気料金＋減価償却費（計算上の）を高圧の電気料金から差し引くと差額が出ます。
差額は、プラスの場合だけでなく、マイナスの場合もあります。
その差額分を共用部分の電気料金として支払った場合、収支差額は０円です。
そうなると、課税対象にはならないのでしょうか。

[200: 税金マン]

管理組合が非課税なのは収益事業を行わないからです。区分所有される対象を維持するための費用を区分所有者に合理的に分担させるので課税年度内に支出しなくても剰余金となりません。自分自身の費用を分担したからです。
また収益全てが課税されるわけではありません。細かい規程・例外があるので単一に書けませんが、例えば一括受電業者の損益計算書を見てください。業者を選ぶときに目にしていると思います。株式会社の場合は株式の上場と関係なく公開していますのでもらえるはずです。逆に提出を渋るようなら決算や企業存続に疑いが残る可能性があります。株式会社以外の形態や個人事業の場合は収支明細をお願いすると良いでしょう。
所管が違いますが一般会計論のイメージとして書きます。（イメージなので正確ではありません）取得費用は電力会社からの高圧電気購入費用です。これに加工に要する費用として、作業労務費、装置費用（設備を取得した場合は減価償却費、リースの場合はリース費用）、法定費用（公課費用など）を加えた額が原価です。販売した金額との差が営業利益です。営業利益から販売に要した費用（たとえば料金収受代行の費用や宣伝費用：入居者に対する説明会の費用など）を販売管理費として除すると経常利益となります。業者の場合はそこに営業外の収支を特別利益・特別損益として合算し、特殊要因（少数支配者や関連会社費用など）を加えが最終損益となります。管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。経常利益が0円であれば課税されません。正しく経理されていれば収益０でも差し支えありませんが、記帳されていない場合、規模から見てありえない費用計上などは業者に収益がプールされていると判断する場合があります。正しく経理されていれば問題ありません。
一方消費税は収益と無関係です。居住者に供給した電気代の総額が年間1000万円を超過した場合、翌々年から消費税を納付してください。料金設定が1段階であれば販売総額から消費税額を算出し電力会社に支払う消費税額と業者に支払う消費税額との差をドンブリ勘定しても良いでしょう。居住者の料金が複数段階の場合は居住者ごとに消費税額を算出し合算する必要があります。（販売電力量kWから消費税が推定できないため）管理組合の理事の方が全住戸の使用電力量を把握してしまいますので別の意味で注意してください。居住者が支払う電気代の単価が1種類なら簡便だと思います。
なお、新電力による個別販売の場合は別です。新電力が高圧電気をマンションの借室で加工して各戸に供給する業務なので管理組合は電気を販売しません。一括受電ではなく家庭用電気の販売となるので管理組合に占有区分の電気代を間接的に支払う債務がないため、税務が発生しないからです。みなさまの仰るとおりです。

[201: 税金マン]

管理組合は区分所有者の集合体ですが、区分所有者とは別の人格です。供用部の費用は区分所有者が合理的方法で分担してください。特定の区分所有者が強い負担を行う場合は区分所有者間の譲渡と思われる場合があります。たとえば2世帯が別々の占有区分（２つ以上の居室の意味です。共同名義の意味ではありません）を区分所有し、管理費を１世帯が代理で負担する場合などは親子間の贈与とみなします。通常は贈与税の対象となるほど高額になりませんが、大規模改修費用などは注意してください。

[202: パパさん元理事]

勘違い
>管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。
赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。
管理組合の本質を勘違いしているようです。
>管理組合は区分所有者の集合体ですが、区分所有者とは別の人格です。
別の人格ですが、区分所有者の管理費等で運営されています。←ここ重要
すなわち、管理組合の収入を増やすことは区分所有者の支出を増やすことになります。

[203: パパさん元理事]

勘違い
>管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。
赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。
管理組合の本質を勘違いしているようです。
>管理組合は区分所有者の集合体ですが、区分所有者とは別の人格です。
別の人格ですが、区分所有者の管理費等で運営されています。←ここ重要
すなわち、管理組合の収入を増やすことは区分所有者の支出を増やすことになります。