23区内の新築マンション価格動向(その60）

[マンション投資家さん]

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前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237195/

[651: 匿名さん]

高級日傘に白い長手袋のキャナリーゼ。
白金や麻布の雑な街に飽き、きれいな街並みに憧れて引越してくる人も多いみたいだね。
電柱なんかが乱立してる街なんか住みたくない、便利な商業施設充実の街に住みたい、って気持ちは理解できる。

そんなセレブ達に人気なだけ、と思ったら大間違い。

今度はなんと江戸っ子の心意気、「魚河岸」までもが豊洲に引っ越すという。

様々な企業の本社も続々と越して来ているし。

小学校は全国トップレベルだと言い、港区や千代田区、中央区から越境入学までさせたがる親もいると聞く。

どれだけ人気があるんだろう。天井知らずか。

[652: 匿名さん]

陳腐そのものだな

[653: 匿名さん]

シロガネーゼに憧れて、白金の１Ｋに引っ越したものの、
シロガネーゼにはなれず、再び運河に戻った豊洲マダムズ。

[654: 匿名さん]

シロガネじゃなくてシロカネな
発音もロにアクセントな

[655: 匿名さん]

650
78戸のルネ神田和泉町を忘れてますよ。
スレが賑わってないから仕方ないけど。

[656: 匿名さん]

好きな所に住むがいいよ。
個人の自由だからさ。

[657: 匿名さん]

東京都中央区日本橋室町で進められている開発計画の第2弾となる複合施設「室町東地区開発計画1―5街区(仮称)」の起工式がこのほど行われた。2014年1月には、地上17階・地下4階建てのオフィスと商業施設からなる複合施設が完成する。事業主は、三井不動産、千葉銀行、わかもと製薬、総武、三越伊勢丹、木屋ビルディング。
　メインストリートである中央通りと江戸桜通りとの交差点に立地する。「江戸桜通り下地下歩道」を中央区と共同で整備し、中央通りの地下拡幅国道事業と一体となって約3000平方メートルの地下広場空間を整備する。駅や商業施設「COREDO室町」などと直結し、災害時には約3000人を収容できる防災拠点となる。
　「室町東地区開発計画」は、5つの街区の一体開発。今回の1―5街区計画は、2010年10月にオープンした「室町東三井ビルディング」(商業施設名「COREDO室町」)に次ぐ第2期で、2011年11月に着工した「室町東地区開発計画2―3街区」と同時竣工する。

[660: 匿名さん]

高層ビルしかない無機質な街がきれい？
充実した商業施設って田舎のSCのららぽーと？
千葉の価値観ですね。

[661: 匿名さん]

そんなに田舎が好きなら23区は諦めたほうがいいよｗ

[662: 匿名さん]

大手町の再開発の方はどこまで進んだんだろう？

[663: 匿名さん]

都、竹芝地区で再開発　ＩＴなど集積しオフィス街へ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44147300V20C12A7L71000/

[664: 匿名さん]

都、総合特区で外資誘致を始動　支援拠点を開設
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO44104420U2A720C1L72000/

[665: 匿名さん]

三菱商、米で不動産証券化　年10億ドル以上組成
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDD250LJ_V20C12A7TJ0000/

[666: 匿名さん]

渋谷区、新宿区は開発余地ありありだよ。
千代田、中央、港区はほぼ既存建物で容積率を９割以上使っているが、渋谷、新宿は６～７割程度しか使っていない。

これはバブルで地上げに失敗して高度利用が進んでいない場所がたくさんあるから。商業利用をあきらめて住宅利用に転用するとよいと思う。

[667: 匿名さん]

>666
その通り。
渋谷区、新宿区は開発余地があっても交通網が貧弱過ぎてオフィスとしての利用価値は無いよ。
マンションだろうね。
でも、いっぱい出来ると高額マンションの希少性が全くなくなるから、都心までの通勤利便性と住環境から評価されるようになる。かなり下がって坪350万円以上は無くなるんじゃないか？

[668: 匿名さん]

渋谷、新宿区は一部の巨大ターミナル駅周辺（渋谷駅、新宿駅）
や神楽坂、表参道、代官山といった一部の特徴のあるエリアの
みに今以上に商業施設およびオフィス等の集積が進むと思われる。

全体のパイが増えるわけではないのでこれといった特徴がなく
中途半端なエリアについては商業、オフィス共に衰退すると思
われる。そういった場所は長期的にはマンションに転用されて
いくと思われる。西新宿などはオフィスとして魅力は薄れてい
るが、マンションだったら人気がでるだろう（価格にもよるが）

[669: 匿名さん]

渋谷区や新宿区は以前、高さ制限をやったはずなのに
相変わらずタワー物件も作られているね。

[670: 匿名さん]

そういえば西新宿でようやく始まった再開発が、でっかいタワマンだったね。
賃貸棟もあるから、住民レベルは荒れるかもだけど。

[671: 匿名さん]

＞＞６７０
間違えた、西新宿じゃなくて西富久だった。ｗ

[672: 匿名さん]

高度制限は景観保護を目的としているはずだが高さ制限をしたところで
美しい街並みが生まれるわけではない。
例えば第一種低層だって容積率をさげ１０メートルに高さ制限をするこ
とで景観を守るのが趣旨のはずだが、地価の高い場所では斜めのへんな
屋根がついたミニ戸だらけになり、むしろ景観を乱している結果となって
いる。

都心部に商業地やオフィスとバランスよく住宅を配置するには郊外的な
発想（最低面積、高さ制限、容積率のよる制限）ではダメだね。
またマンションをつくるにしても南向きがみんな大好きなのでパリのよう
に道路に面して生前とマンションを作ることができず、せまい敷地でセコ
セコ南向きにするので建物が美しくなくなるよね。

[673: 匿名さん]

>>667

渋谷、新宿のマンション価格はオフィスの賃料がどれくらい低下するかによるね。オフィス用地は収益還元価格から算定されるので、この土地の値段でこんな賃料しか取れないならオフィスなんてやってられねーとなった時点で地価が下がる。

オフィス→（高級）賃貸マンション→賃料取れねー→分譲マンション

って感じか。

[674: 匿名さん]

>670
渋谷、新宿エリアは独身用の賃貸が増えるんじゃない？
一般のファミリー層にとっては魅力が無いエリア。

家賃レベルはかなり下がるだろうね。

[675: 匿名さん]

職住近接のニーズが高まり続けるのは確かだね。

８０歳でも働ける社会へ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120725-00000024-fsi-bus_all

[676: 匿名さん]

まあそれは開発次第だね。
例えば芝浦なんか再開発前はファミリーで住みたいなんてあまり思わない
エリアだったでしょ。品川港南口もそうだけど。

独身向けにするかファミリー向けにするかを決めるのは経済性です。
もっとも坪あたりの収益がよいプランが選ばれる。
再開発は街の機能を変えるためにやるのだから今まで○○だったから
というイメージだと判断を誤る。
もっとも再開発前にネガティブなイメージがある場所は安く売られる
ので、よい買い物ができる可能性も高い。

[677: 住まいに詳しい人]

>>672
これからは住宅余りの時代だから
そーいうひとつ上の視点で美観と機能が備わった街並みをつくれる地域が
勝ち残れるのでしょ（何と勝負するんだ？って話もあるがｗ）

街並みを揃えるには
いっぺんに作り上げるか、少しずつ50年かけるか、方法が２方向あるけど
日本では数少ない事例も前者の手法ばかり

デベロッパーと名乗る企業の本気度が試されている時なのかも

[678: 匿名さん]

>676
やっぱ東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後が無難なのかなあ？

[679: 匿名さん]

なんのために街の美観を向上させるかといえばぶっちゃけそれは
資産性向上のためです。お屋敷外がミニ戸だらけになると景観が
わるくなり結果的に地価が下がります。
地価が下がるのがいやな人（既存住民）が、買い支えるなどしな
いとダメですね。でも既存住民でお金がある人は自分の住んでいる
場所の資産性を維持するために投資したりせず、環境が悪くなると
引っ越しちゃいます。
残ったのはお金がない人だけで反対運動をするだけで、せいぜい
高さが数メートル低くなるくらいの中途半端な建物ができてデベに
金もらって終わりです。
まあお金がない地権者が多数いる以上街並みがよくなるのはムリ
ですね。

埋立地は地権者が法人で１～２社だから再開発はうまくいったが、マンションとして分譲された瞬間数千人の地権者が生まれたわけだから、次が問題ですね（木密地帯と同じ構造となってしまった）

[680: 匿名さん]

>>678

まあ無難かどうかっていうのは坪２５０で買った物件が２０年後に
いくらで売れるかってことだよね。

坪３５０万→坪３００万
坪２５０万→坪２００万
坪２００万→坪１５０万

だとしたら、金利が低ければほぼ同じコストってことだから高い
場所に住んだほうが得ってことになる。

坪３５０万→坪２５０万
坪２５０万→坪２００万

だったら坪２５０のほうが得だよね。
新築坪２５０万エリアの築２０年の中古価格を広く調べれば
ある程度予測がつくと思うが埋立地はベンチマークとなるものが
ないのでギャンブルだよね。だから無難かとうかといえばギャンブル
であって無難ではない。

[681: 匿名さん]

上手いね。いつを基準にするか次第。

築２５年だとバブル価格で元値が高い。
築２０年だとバブル崩壊で元値はかなり下がってる。

[682: 匿名さん]

>680さん
大前提として都心部居住が進むと見てますが間違ってますかね？
そうすると下値の維持は堅い線では？

[683: 住まいに詳しい人]

>>682
安くなれば人が増えるし、高くなれば人が減る
それだけの話

[684: 匿名さん]

プチバブル期の物件の多くは、築5年以内の現時点で中古騰落率が２～３割下落している状態。
（週間ダイヤモンド誌より）
逆にプチバブル前の物件は築10年近くの物件でも購入時とほぼ変わらずか逆に上がっている物件も
少なからずある。しかし郊外物件では4~5割下落してる物件もかなり有る。

つまり価格低迷期に元々は高かった地域の都内23区のマンションを買っておけば、大損することは少ない。
高止まりしている地域は避けた方が無難。郊外はどんなに安くても買ってはいけない。

[685: 匿名さん]

>>682

地価が下がれば都心居住が進むでしょう。
地価が上がって坪２５０万ラインが都心から遠のけばそこ以遠が居住の中心になるでしょうが、２３区全体の人口は平成３５年ごろから減り始めると予測されています。

まあ当然各エリアで同じ割合で減るわけではなく、都心からの距離もそうですが、駅から遠い場所は住みたがる人が減るので値段はさがるでしょう。

坪２５０が大事ではなく坪２５０が維持できるかが重要です。
そのためには坪２５０の価格に正当性があることが重要ですね。もちろん正当性とは都心までの距離ではなくその土地の収益性です。収益性を維持するのであれば純粋な住宅地は厳しいと考えます。都心に近くそして変化に対応できる余地があることが重要と考えます。

[686: 匿名さん]

>>684

郊外は十分に安ければ買ってもいいと思います。
十分に安いというのは例えば１０００万くらいで中古マンション買うとかはアリだと思いますよ。
賃貸よりは安いと思う。

郊外の３～４０００万くらいの新築は一番だめですね。
一番ロスが大きいです。

[687: 匿名さん]

普遍的な価値があるところもいいと思います。
例えば表参道とか白金台とかですね。でもそういうとこを坪８００万とかで買ったら
大変ですよ。２０年後でもこれ以下にはなりそうもないなーという底値を考え
それとの差分で判断すべきでしょう。

[688: 匿名]

都内の城東の新築はだめかな？

[689: 匿名さん]

値段によります。
それに城東などといった大雑把なくくりをいってるようじゃだめですね。いい場所もありダメな場所もある。
価格との関係でいえばだめな場所がほとんどですが。

[691: 匿名さん]

>683
坪単価250万円前後が都心部の場合の下限だと思います。
200万円近くまで落ちると誰でも買えるようになりますからね。

でも上限はマンションが増えると自然に落ちて行くでしょうね。
300万円台になるのでは。

[692: 匿名さん]

都は２５日、２３区西部と南部（練馬、板橋、品川など１３区）に今年初の光化学スモッグ注意報を発令した。光化学スモッグは４～１０月ごろの日差しが強く風が弱い日に発生しやすい。発令時は屋外での運動を控え、目やのどの痛みを感じたら洗眼やうがいをするよう呼び掛けている。
　都は光化学スモッグ発生を８地域に分けて監視している。このうち西部では２５日午後２時、練馬区北町で原因物質となるオキシダント濃度が注意報の基準（０・１２ｐｐｍ以上）を超える０・１５ｐｐｍを記録。同１時には南部の品川区豊町で０・１３ｐｐｍに達した。注意報などの発令状況は都環境局のホームページで確認できる。

[693: 住まいに詳しい人]

>>691
“都心部”とか“坪単価250万円”なんて
恣意的な区分で市場が動いているわけじゃない

市場の全体の動きを見て、そこに起きている現象を説明するために
エリアとか価格帯の定義を行い、市場動向をモデル化するのが道筋

思い込みを語るだけなら数字なんていらない

[694: 匿名さん]

>693
そうそう。
東京駅から半径5km圏内という明確な基準で世の中見るべきですね。

昔から高いところはこの先も高くて当たり前とか、
恣意的なイメージで見ると誤るよね。

[695: 住まいに詳しい人]

23区で販売戸数が多いところの平均坪単価を調べれば売れ筋の坪単価が分かるんじゃない？

[697: 匿名さん]

経験則だと市場価格は年収倍率と連動していないんだよな。

[698: 匿名さん]

>696
所得の二極化が進むから都心部マンションが買えるような１０％の人たちの年収は逆に上がるんじゃない？

[699: 住まいに詳しい人]

>>695
とりあえず、2012年供給住戸の坪単価分布を区別に観ると
23区は4つか5つぐらいのクラスタに分類出来そーだ

ａ　千代田区、港区、渋谷区の＠350
ｂ　城西・城南を中心とした＠250～300
ｃ　城東・城北を中心とした＠200～250
ｄ　葛飾区・足立区の＠150

個別に観ていくと、世田谷区とか２つに分けた方が良いと思われる区もあるが
“とりあえず”なのでご了承を

経験則で以前から言われている“天井”が複数あるけど
＠400×120m2＝1.5億円
＠280×70m2＝6000万円
＠210×70m2＝4500万円
＠180×65m2＝3500万円

ｂ　城西・城南が＠280じゃなくて＠350ぐらいが
天井になっているのがちょっと意外かな

[700: 匿名さん]

>699
東京駅から半径5km圏内8区の主要な価格帯はやはり坪200万円～300万円ですね（中央値250万円前後）。
これだけで23区のかなりのシェアを占めるのでは？