シティタワー有明 【契約者・入居者限定】その6

[住民]

築２年を過ぎました。よりよい生活のため意見交換をしていきたいです。

＜マンション概要＞
湾岸の開放感と都心の利便性を享受する地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生
ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下


所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分

過去のスレッド
その１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48206/
その２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66190/
その３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74562/
その４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134835/
その５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/169957/

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　住友商事
販売会社：売主／住友不動産
施工：前田建設
ペット同伴:業務用エレベータを利用する事
タバコ：バルコニーでの喫煙は規約で禁止

[スムログ 関連記事]
湾岸マンション コロナ禍での値上がり率ランキングトップ５（前半）
https://www.sumu-log.com/archives/41022/

[9: 入居済みさん]

総会出た人は色々分かったと思います。
どなたかも言ってたようにひどい書き込みは住民でないと私も思います。

確かに言い方や態度は反感買うかもしれませんが、早く高すぎた事が分かった
それが一番良かったと私は思いますよ。

増税も決まったしこれからはもっと無駄をなくして行くべきだと思います。

[11: 匿名さん]

私は総会に出席しておりませんので副理事長の態度や品格云々についての評価は出席された方にお任せするしかありません。ただ、副理事長は任期を終えたようですから、彼の人格をこれ以上語っても意味が無いように思います（その問題は、来期以降彼が再度理事に立候補する際に承認するか否かという判断に委ねればよいでしょう）。

その副理事長が話した内容や説明や事実はどのようなものであったのでしょうか。

[12: 入居済みさん]

＞＞１１さん

おっしゃる通りです。
任期を終えてまで言う必要ないと思います。
私はこのサイトを見て、総会に出ました。

まず、２期の理事会の方本当に良くやって下さったと思いました。
副理事長は言葉使い等良く思わない人もいるでしょう。
石原都知事みたいですね。

でも色々言われても本当にこのマンションを良くしたいと思う気持ちがなければ
あそこまで言わないでしょう？もちろん皆さんで協力してやって下さった事と思います。

植木の事でも私も「今年は紅葉になるかな？」と業者の人に聞いたら「暑いからね～」
と言われ自分でもホントかな？と思っていました。
でも枯らされた上、他より高いが現実でした。

私は腹立ちましたよ。

おとなしくしてたら、どれだけ金が掛かってるか知れません。
他にも他社より高かったです。
よく２年で気が付き予算をここまで削ってくれたと思います。
私自身こんなに将来掛かるなら長く持てないと悩んでいました。

総会に出て良かったですし、大手は高すぎるそう思いました。
これからは理事の方と一緒に良いマンションにしたいと思っています

[14: 匿名さん]

私も総会に出席して思った事は、管理会社が高すぎだと言う事！

２期の理事の方本当に良くやって下さいました。
ありがとうございました。

たった２年で気がついて良かったです、すＯＯも何千万も出して買って下さった
人なのに良くあんなに高く出来たもんです。
買う時はここは無駄がないから管理費安いんですよ！なんて良く言えたもんです！

黙ってたらどれだけ取られていたか分かりませんよ。
始めは安～く設定してひどいと思いました。

これからも管理会社の言いなりにならないよう、住民も理事会に協力
して行きたいですね。

３期の理事会の方よろしくお願い致します。

[16: 匿名さん]

副理事長が連れてきた弁護士とマンション管理士ってどんな人だったのですか？プロフィールは議案書に載っていましたが挨拶はされたのでしょうか。

[17: 匿名さん]

＞１６さん

紹介されて挨拶もきちんとされました。

副理事長もなぜ瀬下先生を選んだのか説明し、私は納得しました。

[19: 住民さんＢ]

マンション管理士って副理事長が選んだのではなく、理事会で選んだんですよね？複数の候補者から選んだと理事長が仰っていたと思います。総会に出ていない人が誤解しないように、個人が選んだ人では無いという事を記載させて頂きます。

[20: マンション住民さん]

１９さんのおっしゃる通り、このレス見てると副理事長が何でも１人で強引にやってきた。
みたいに思えますが、他の理事の方もいらっしゃるのに１人で何でも決めれる訳ないし
管理士の説明は副理事長が複数の中から選んだ理由も述べてましたが理事会で決めた事です。

私も納得しましたよ。

いままではガセネタが多かったと思います。
私は総会に出て、そう思いました。

[21: 住民x]

次の理事会に継続して残る理事の方々が誰もいないことが心配ですね。1年目から2年目に変わるときは数名の方が立候補してくれて、今回は0ですから。

[23: マンション住民さん]

あんなひどい事書かれたら誰でもやりたくないと思います。

皆で協力しあいましようよ！理事さん達にまかせっきりでなく
おかしいなと思った事、高いと思った事どんどん言いましょう。
住民と理事の方とのコミニュケーションも必要じやないかな？

[25: 契約済みさん]

管理会社悪くいうのやめましょうよ。
自分たち住民は管理会社あって平和な生活できてきたわけだし、管理費が高いことを非難して管理が行き届かなくなります。

大手の管理会社は、高いことはわかってるんだし、高い＝質の高いということを納得して入居してるんですから、安いのがよければこれから中小の管理会社を選べばよし。管理費なんていくらでも安くできます。

私はマンション資産価値のために管理にはコストをかけてもよいと思っています。
管理費を安くしたり、管理会社を責めるのはナンセンスです。
ちなみに総会では理事長と副理事長はなかよさそうでしたので恫喝したような事実はないでしょう。

もう過ぎた案を議論していても仕方ないですから、これから駐車場問題を議論しませんか？

[26: 匿名]

議事録に記載されてましたが。その結果として理事長の辞意表明と他理事の仲裁による辞意撤回の顛末が。

[27: マンション住民さん]

今年値上げになったのは、
健康保険料
住民税も6月から上がり
40歳以上は介護保険料は年1万円増加する
電気料金もあがり
消費税は10％になれば、管理費や修繕費もおのずと5％上がる。
第一生命経済研の試算によると、年収５００万～５５０万円の標準世帯の場合、年間１１万９３００円の負担増になるという。年収６５０万～７００万円は１３万７９００円の負担増。年収７５０万～８００万円では、１５万４４００円の負担増だ。消費税だけで年間に２０万円も３０万円も消えていくことになる。経済ジャーナリストの荻原博子氏が言う。

「この数年、サラリーマンの給料は、まったく上がっていない。その一方、電気代や健康保険料が上がり、復興増税ものし掛かる。アップアップの状態です。さらに消費税率を２倍にしようなんて狂気の沙汰です。サラリーマンの生活は破綻しますよ。景気だって悪くなる。税収だって落ち込むでしょう。なぜ、３党は消費税アップで合意したのか。どうかしています」


共有部の電気料金は9月以降恐らく300万円上がる為、各世帯から管理費を年間約7000円多く徴収する事になります。その上、皆さん自身の専有部も10％値上がりします。

固定資産税と都税では、優遇税率は新築後5年度分までが半額だが6年目からは本来の税額となり、あと3年位でみなさんの固定資産税は2倍になります。減価償却率も江東都税事務所に計算して頂きましたが、すずめの涙程度の償却率でしたので、古くなっても、税率は全くといっていいほど、変動しませんでした。

それだけでは有りません、修繕積立金は、後7年で今より7倍になり、それ以降ずっと7倍のままです。

住宅ローンの破綻は、もはや他人事ではありません。

みなさん、住宅ローンって、どれ位滞納したら差押になるか知ってますか？
僅か6ヶ月滞納したら差押になり、競売です。競売で売れたとしても、借金の残額はまるまる残り、
更に賃貸に引っ越さなければならず、そこの家賃とローン返済がダブルで来ます。

その為、管理費のコスト・修繕費のコスト・支出のバランスを見直す必要があると思います。
オーバーな保守コストはまったく資産価値を上げる所か、ただただ、今も無駄に消えていってます。

[28: 入居済みさん]

そうは言っても、休日にポっと理事会に出てきた住民には、手に負えんやろな

一期も二期も、部屋番号は書けないけど、
一切無視して、出席しない人も、いるね。
やる気ある住民は、このマンションには、ほとんどおらんようやし。

どこもそうかもしれんけど、ここ読んでる人だって、
今後抽選に当ったとしても、マジメに出る人、どれくらいやろか

国政にも期待できんしな、誰がこんな世の中にしたんかな

ほんま住友のやっちゃ、金つこう過ぎやな、
結局値下げした額で管理やれるんやったら、竣工時からやすうにせんかい

グランドマネにあんだけ給料払うんなら、元フロント業務やってたシルバー人材に頼んだ方がやすいやろ

[29: 匿名]

グランドマネにあんだけ給料払うんなら、元フロント業務やってたシルバー人材に頼んだ方がやすいやろ

全く同感。

ス○フからの出向者らしいけど、このデフレの世の中でいくらなんでも高すぎでしょ。ありえない。呆れて空いた口が塞がりません。
今年度は理事会が、そこにもメス入れてくれるはずです。

[31: マンション住民さん]

＞２８さん

全くおっしゃる通りです。

そこだけ今回削減しませんでしたね？

あの仕事ぶりで高いと思います。

それにそれだけ削減できたなら何で始めからしなかったか？
２年分返して欲しいです。

[32: 匿名]

平均的な管理会社の利益率は決して高くないよ。単年度ではほとんど利益が出ない水準まで下げさせたのではないかな。住民に分からないところで原価圧縮するはずだから、これまで以上に監視体制の強化が必要だろう。

[33: 住民さんＡ]

今度はグランドマネの給与ですか？
警備の仕事なめてません？

いまはポスティング業者や不審者も入らないように監視されています。
私の客が４人遊びにきたときもエレベーター内で音声で問い合わせが入りました。
なんだかんだいって、部外者が侵入しないように、ベランダで喫煙がないように仕事してくれてますよ。
そういったことを住民がやるといざこざ起きます。
来客用駐車場使う人も多いですから、その使用だけでも行ったり来たりですよ

[34: 匿名]

そうなんですね。管理会社の経費削減内容を見てみたけど、モノだけでなく警備員さんの経費（人件費）とかもだいぶ削られてましたよね。サービスの質はそのまま、ということで見積取られたとのことでしたが、クオリティが下がらないか心配です。住民みんなで監視すべきですよね。

しかし、No.28,No31さんのいうとおり、グランドマネージャーの人件費は全く削減ナシですよ！ふざけてる！あの働きで、一体どういうつもりなんでしょうね。

No30さん、過去の議事録読んでみられたらいかがですか。No28さんのいうとおりだと思いました。

[35: マンション住民さん]

こんな危機状態なのに、ここの監事は一体何をやっていたんですかね？

一期の出席状況を確認してみたら、男性1名、女性1名が総会で選任されてたけど、
男性監事は全10回中僅か3回しか理事会に出ていなかった。
女性監事に至っては、完全シカト。全く出ていない。

この2名は管理規約第46条第1項「役員の誠実義務」に違反していた事は明らか。
この状態を放置していた当時の理事長も民法400条善管注意義務に違反していた事は明らかでしょう。総会資料へ綴った監査報告書は当時管理会社からこの男性監事に捺印させただけのようだ。そうなら完全にサイフを管理会社に牛耳られていたわけだ。

今回二期の総会資料に綴られた監査報告書署名欄には2名それぞれの監事署名が必要だったはず。本来管理規約第44条第1項で2名置くと明記されていたのに1名だけの署名だけで総会までが開けた事には大いに疑問が残る。背景をみると、二期では一期理事長が監事に立候補して就任していたが第5回目以降からは一切出ていなかった。他にも5Fの男性は役員に選任されたのに、一切シカト。理事会そのものが形骸化していたとも考えられる。更に驚いた事は、CTAの中古値を調べていた際に、某不動産会社から9F角部屋の方が家を売りに出した際に述べたとされる一言だった。「今逃げないと手遅れになりそうだから」。9F角部屋？間取り図集から判断し、これは第5回目以降から出席をしなくなった「監事」であろう。事実管理会社からもこの監事は既に組合員を任期中離脱したとの事だそうだ。つまり、先見を考えて一期理事長さえも既にこのマンションから出て行ったという事のようだ。この事実を、今ここに住んでいる人達は、いよいよ真剣に考える必要があるだろう。それなのに、住友が作った今の管理規約では2年間までしか続けて役員をやれない特種なものになっている。（最新版の国交省標準管理規約と比較しても異質な言い回しの文言が多くあるようだ）だから、第三期はなぜかこのような危機状態にも関わらず、「全員」が「新人役員」になっている。これは、まさしく「サイフを牛耳りやすい仕掛け」を予め盛り込んでいたと言えるのではないだろうか？そして、ここの部分について、変更すべきとの意見が出されていたようだが、「一切の規約変更は必要ない」と反対した側の役員らの判断が果たして正解だったか、今後ここの住民達は、関心を持つ必要があるだろう。

[37: 入居済みさん]

＞No.30

実際、今年の値下げや、総会資料に載っていた改革に、一番精を出していたのって副理事長だった方でしたが、
わたしの管理費を含めて、皆さんの管理費が下がったのも、事実その方の御陰です。
それが不満というのなら、あなた自身は善意で元の料金を納めていれば、いいんじゃないでしょうか？
他の組合員さんにも喜ばれることでしょう。

地震後にいち早く免震の専門家を呼んだのも、今回のマンション管理士、弁護士、建築士もその方が呼ばれたそうです。
その交渉だけでなく、管理費の交渉も相当苦労されたそうです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[38: 匿名さん]

＞３４さん
良く気が付きましたね、ＨＰでもセントラルとなってます！

http://www.ct-ariake.com/equipment04.html

私も購入の時コンシェルジュはここのデスクに日中はいますと言われ、セキュリティ
もすぐれてると思い購入しました。
ましてマネージャー３人、警備員であれば１人コンシェルジュに立てると思いますよ。
立たなくても良いから、１人は要りませんね。

始め「ここはプールやバー等無駄が無いから管理費が安い」と言われましたが
コンシェルジュの話したら「だからここは安いんですよ」と言われました。
お客をバカにしてるように思いましたよ。

でも２期の理事会に方が色々頑張って下さったおかげで色々考えて行かなくては
スＯＯの言いなりになってたら潰されてしまうと思いました。

私は住民が意見箱に入れるだけでなく、直接理事会の方に感じた事
お伝えできたらと思います。


それと最近のレス見てて誰が書いたか分かるようになりました。

[39: 匿名さん]

昔ガイヤの夜明けで管理組合と管理会社とのもんだいが取り上げられてました。
大規模修繕は大幅に削減できると言ってました。

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview100914.html

外装専科が取り上げられてました。ゴンドラを使うそうでかなりの削減できるようです。
総会でお話しした方も「ここは今度は使えそうで大幅に削減できると思います」
と言ってました。

期待します。

[43: 住民さんＢ]

副理事にまったく悪意はないが、理事関係者のこのような書き込みは辞めて頂きたい。
内部情報漏れ漏れです。

然るべき場所で鬱憤を晴らせばよい。

[44: 入居済みさん]

なるほど。ガイアのHPは参考になります。No.39さん、ありがとうございます。
なんにも知らなかったですが、これ読む限りでは大規模修繕ってのは管理会社が仕切るのが一般的に見えますね。
で、そこのモニタリングが効いてないと、管理会社及びそこと紐付の修繕業者（建設会社？）のいいようにやられてしまうってことかと。

そうならない為に、マンション管理士などの専門家に修繕計画を見てもらい、適正な修繕プランを作ってもらう。
そして、そのプランに従って数社に入札させ、定性・定量面で一番有利な業者を起用する・・と言うのが大事になってくるんでしょうね。

ってか、箱物を作るプロジェクトを推進する際、そのプロジェクトオーナーは、実際に工事したりする人に加え、箱の建設に関するコンサル雇うのは普通ですし、そう考えるとマンション管理士というプロを使って修繕計画をモニタリングするってのは至極まともな考え方なんだと思います。

中には、管理士と修繕業者の癒着なんかを心配する人もいるでしょうが、それは契約で縛れば100％とは言わないまでもある程度解決出来る問題。それより、修繕について無知な住民や管理組合が無手勝流で管理会社や修繕業者に丸め込まれる方がよっぽどヤバい気はします。

3期の理事の方々は大変かと思いますが、当方もできる限り協力したいと思いますので、プロを使い倒して、コスパの良い適切な修繕計画を作っていただきたいと思うばかりです。

[46: 入居済みさん]

そういう話をスイスイなどで公開しておけば議論がスムーズにいったのでは？と思います。
確かにマンション内部での出来事（会議以外で起きていること）を知る術は今のところ無いように思えますが。。。

[47: 匿名さん]

理事には守秘義務はないの？

[48: 入居済みさん]

誰に対して？

[49: 契約済みさん]

それ、素で言ってます？

[51: 匿名さん]

ここの掲示板は誰でも見られる。住民以外も。こんなところに内情を赤裸々に書くのはいかがなものか？
それが理事会で知り得たことだとしたら、なおさら。
守秘義務みたいなものがあって良いと思うけど。こういうところには書き込まないように。。。

[53: 匿名さん]

あなただけのマンションではないので、なんでもかんでも勝手に公開はダメでしょ。
住民専用に書きましょうよ。

[54: 匿名さん]

グランドマネの給料って、こちらが払っている人件費とイコールなわけないよね。我々が直接雇用しているわけはなく、いわゆる人月単金なんだから、会社の取り分も考えるなら実際の給料は半分くらいと考えるのが普通だと思うけど。

[55: 匿名さん]

内容のあまりの酷さに削除依頼しました。
住民なのかもわかりませんが、まがいなりにも良くしたいなら住民のみ観覧できる場で発言して同意を求めましょうよ。
理事会で得た情報を誰でも観覧できる匿名掲示板で勝手に記載するのは、上の方も書いてるが辞めようね。

[58: 匿名さん]

長いって。匿名で訴えても読まないし、住民ほとんどいないよ。

[59: 匿名]

っていうかさ、物事には限度ってものがあるでしょう。ここまでやると営業妨害かも。

[60: マンション住民さん]

＞22（とその他の自作自演）　ＣＴＡのどこに￥210円のジュースの自販機なんてあるの？お前のＨＰ見たけど、掲示板も問い合わせ先のメールアドレスも無かったな。自分の主張はするけど、人の意見は聞きたくないってか。
ポータルサイトだと自作自演ができないからって匿名掲示板で暴れるのは勝手だけど、あんまりオイタが過ぎるとそのうちバチが当たるぞ。

[61: 匿名さん]

>60
あの、、「自販機」とは隠喩表現だと思いますが、、
まさか、それが分からなかったのですか？！

[63: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[65: 匿名]

確かに、三階会議室やビューラウンジなら、理事でなくても借りることができるので、意見交換会みたいな形ならやっても問題ないのでは？

[66: 住民さんＡ]

あまのっち、こんな掲示板に書き込み続けてないでまた小学校か３Ｆ集会所使って得意のプレゼンしてよ。
さすがにここまで内部情報ばらすとせっかくの内部告発がＣＴＡ住民を怒らせるよ。

俺はあまのっちと話したいと思ったな。
部屋の売却情報もあったから怪訝があるのと、本当にマンションをよくしたいのかを聞いてみたい。

[67: 住民さんＡ]

話し合いの提案に対するレスが返ってこないね。検討板では書き込みがあるのに、ここに書き込まないということは…逃げた？
総会の場と違って、この掲示板には貴方の面等を見てくれる人はいないのだから、仕方ないことだとは思うけど…

[68: 住民さんＡ]

昨日は第3期最初の理事会がありましたね。
新理事長・副理事長が、引き継ぎと称して旧副理事長から無駄に長い資料を読むことを強要されたり、脅迫じみた言葉を浴びせられていなければ良いのですが…

[69: 匿名]

しかし三井のガシス跡地は安いですねえ！みんなあっちに行ってしまうよなあ。免震で共用施設が充実しているし。駅にも深川車庫にも近いから通勤楽そうだわ。

[70: 住民さんＡ]

今日投函されてたアンケート、何なんでしょうか？
紙1枚だけなので、駐車場アンケートのような無駄遣いは感じられませんが、プライバシーの詮索みたいな質問とも受け取れるので大分気味が悪いんですが…

[72: 匿名]

今は公道であっても禁煙区域は存在します。具体的にどこで吸っていたんですか？

[74: 匿名]

ちなみにおかっぱ頭だけではさすがに何者かなんてわかりませんよ。あなただって髪を切ればおかっぱ頭になるでしょ。

[75: 匿名]

＞70さん
注意を受けた時にお名前を伺えば良かったのでは？

[89: 匿名]

(弁護士先生のつぶやき)
専有部分の修繕状況は個人的情報でもあるため，理事会等が情報をとりまとめる場合の情報収集やその開示の方法には注意が必要です。
http://twilog.org/momoo_t/date-110424

[90: 匿名]

ん～？理事会批判なのかな？

[95: 住民さんＡ]

興味深いスレッド見つけた。
「なぜ人は理事を受けたがらないのか。」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239004/all/
個人的には№37と№106がツボったｗ　他マンションとは思えないｗ
キレちゃってる人って、どこにでももいるものなんですねえ。はあ（嘆息）

[103: 匿名]

明後日は花火大会ですね！
去年は中止だったので楽しみです、友人を呼んでパーティしまーす。

[104: 住民さんＡ]

管理組合から、花火大会の時の交通規制の案内が届いてましたね。ありがたいです。

[105: 匿名]

もう今更！？って感じですが下のハマーは違法駐車では無いのですか？

[106: 匿名]

コンビニ一家の車ですよ。

[108: 住民さんＡ]

気持はよくわかるのですが、手書きの無断駐車禁止の張り紙を見ると、
ちょっと残念な気分になってしまいます。

あの車が無断駐車の呼び水になっている気がするんですよね～・・・。
関係者の車には見えないし。