THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1251: 住民さん2]

おもちゃ届いた？

[1252: 住民さん]

キャナルカフェw

[1253: 住民さん8]

　ロビーのソファ類買い替えられて、雰囲気なくなっちゃった気がするのはわたしだけ？ソファの数が多すぎませんか？ライブラリーのソファ替える時、数を減らしましょうよ。

[1254: 契約済みさん]

ロビーの雰囲気悪くないと思いますが、まぁ1000万単位の金をかけてあのセンスだと費用対効果は見合わないですね。アルフレックスだからモノは悪くありません。ただ張り替えも難しいし、十年もてばいい方かな。ライブラリーもまた無駄遣いするのかな。。。

[1255: マンション住民さん]

マンションの売却を検討している者です。
　豊洲駅前の野村不動産でTOYOSU　TOWERを含め近隣のツイン、シンボルの昨年の売買成立時の価格（成約価格）データを提供してもらったところ、当マンションの平均成約価格は一番低い374.4万円/坪(322.4万円)、隣接のシンボルが392.6万円/坪(313.8万円）で格差が約18万円/坪（約▲19万円）でした。広さ20坪の居室だとシンボルに比べ平均成約価格は360万円以上安いようです。
※各マンションとも最上階は単価が違うとのことなので除外した平均単価です。
※（　）書は、令和2年の平均成約価格と格差額
マンション価格に関心がある方は野村不動産に豊洲地区の全マンションのデータがあるのでリサーチしてみてください。

さらに、ららぽーとにある三井のリハウスでも豊洲地区の三井不動産レジデンシャル分譲のタワマンの売買動向を聞いたところ、やはり平均成約価格が一番低いタワマンは当マンションでした。三井・住友分譲の豊洲地区タワマンで一番低い価格で取引されているようで、不動産マーケットおいては最低評価のマンションのようです。
　評価が低い要因は色々あるようですが、管理費・修繕積立金が高いのが大きな要因のようです。毎月のランニングコストが高いことから、購入者希望者からは選好されにくくなっているようです。（三井リハウス担当者の談）
以前1210、1236さん(同じ人？）の予測以上に早く悲惨な結果が出ていますね。

　必要以上に管理費を集めてロビーのソファー（放課後は北小生徒の遊び場ですね。デザイン重視で耐久性低くそうなので直ぐに交換ですか？）、ジムのトレーニングマシンを交換してたりして金を使う事ばかりやってコスト意識が欠如している管理組合理事会が運営しているマンションの客観的な評価（資産価値）はこんなものなんでしょうね。いや良くこの程度の格差で済んでいると言うべきか。

　どこのマンション管理組合でも適切な収入・支出に努め資産価値の維持・向上を図るのが一般的だと思います。ここにはご立派な顧問マンション管理士もいるようですが、全く機能していませんよね。これも無駄な支出ですね。他にも無駄遣いがありませんか。
　こんなことを書くと「住民の多数で決まったことなんだよ。嫌なら売却して出ていけばいいとか、お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」とか言われそうでですね。

いずれにせよ高い管理費等の負担して近隣のマンションより相対的に資産価値が低下している状況です。管理費値上げ前はシンボルの方が成約価格は低かったのですが、完全に逆転されましたね。資産価値メチャクチャですね。
高い管理費の負担をしても資産価値が近隣マンション以上に上れば良いのですが、そうではないですね。

能天気な理事会が管理・運営しているマンションなのか、意識が低い住民が多いマンションなのか。その両方なのか。
資産価値が下がって嬉しい人はいないはずです。自分の資産のことなのですから、皆さん実態を把握して管理費等の有り方を少しでも考えていただければ幸いです。

[1256: 住民さん4]

>>1255 さん

>>1255 マンション住民さん
ご意見に賛同します。5/27の総会資料が配布されましたが、2年前に管理費を大幅に値上げした結果、管理費口の余剰金が1億5000万円以上に積み上がっています。ジャブジャブ状態です。管理費を上げすぎたことが明らかです。にもかかわらず、その内、1億1000万円もの大金を上げたばかりの修繕積立の方へ移して誤魔化そうとしてます。
おっしゃる通り、管理費、修繕費を値上げしてから、売買価格に影響が出ています。理事会の方々は、資産価値（売買価格）をどう考えてるのか？急いで近隣マンションと同等の管理費に適正化すべきです。総会で声を上げましょう！

[1257: 住民さん1]

年金で生活しているので、管理費が上がるのは非常に困ります。

[1258: 住民10]

>>1255 マンション住民さん
管理費339円/㎡、修繕積立300円/㎡、合わせて639円/㎡は、豊洲、有明、晴海、東雲の中でも突出してバカ高いです。管理会社のいいなりですね。
管理費は275円でも単年収支黒字を維持できます。

[1259: 住民さん1]

収入が少なくて管理費払えなくなるのは可哀想だけど、今なら売却できるので地方に引っ越せばいいのに。

[1260: 住民さん8]

>>1255 マンション住民さん
管理費、修繕費値上げしてから、明らかに資産価値が下落してます！本当にヤバい状況です！理事会の方々、現実を認識して下さい！いつか住み替えたいと思った時に苦しみますよ！
80㎡の物件で、同じ価格で出しても、維持費が、トヨタワ51120円、シンボル39520円。この差で誰がうちを買うんですか？下手すると1000万近く下げないと売れないですよ。

[1261: マンション住民さん]

>>1259 住民さん1さん
「高い管理費がいやなら、売却すればいいだろう。」と言う輩か出てくると思ったよ。
次は、「お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」ですか。
近隣タワマンと比べて資産価値下がって様々な影響が出て来るのを皆さん心配しているのだから、もう少し真面なことを書いてください。

[1262: マンション住民さん]

>>1258 住民10さん
仰るとおりだと思います。管理費はご指摘の水準で十分です。
理事会は管理委託費も管理会社の提示額をまる飲み、マンション管理士（どうも三井不動産レジデンシャルサービスOBのようです。）も管理組合理事の顔色を窺っているだけで住民の側に立った行動（資産価値を維持する適正な管理費にする意見・助言等）をしていません。
理事会・マンション管理士・管理会社の組合せでは、適正な管理費にするには前途多難ですね。
誰が見ても異常な管理費なのに総会で管理下げの議案も出てないですね。

[1263: 住民さん8]

老人になっても、現役世代に文句を言うような人間にはなりたくないな。

[1264: 住民さん2]

>>1262 マンション住民さん
11回の理事会議事録を見ると管理会社からは管理費下げの案を提示してるように見えますが、資産価値が下落していることを軽視しているアホな役員が時期尚早とか言って、1億1000万円もの余剰を修繕費の方に回して見えないようにしようとしてるのが第9号議案です。許せないです。この発言をしたアホな役員は誰なんでしょう？

[1265: 住民さん2]

>>1259 住民さん1さん

アホな書き込みするなよ！理事会、管理会社のいいなりで騙されてるあんた達がかわいそうだわ。

[1266: マンション住民さん]

>>1260 住民さん8さん
管理費値上前の坪単価がシンボルより坪19万円上回っていたものが管理費値上後は18万円下回ったということは、シンボルと比べ相対的に坪37万円の価格差が生じて80㎡の広さの物件で換算すると約900万円価格差が生じたことになります。
1260さんが言っている80㎡で計算すると昨年の売買価格事例を基に試算するとシンボルより売買価格は約440万円安くなりますが、従前は坪19万円高かった訳ですので管理費の値上げの影響がなければ売買価格は約シンボルより約460万円高くなっていたと思われます。つまり約900万円シンボルと価格差生じたことになります。（これは、あくまでも試算した想定数値です。）
1260さんのご指摘は管理費等の額からアプローチをして想定の格差額を算定していますが、なかなかいい線ついていると思います。
昨年80㎡の住いを売却した方は900万円得べかりし利益を失ったことになります。
また、各室の広さが平均20坪（66㎡）だとすると、TOYOSU　TOWERとシンボルは室数等は同規模ですのでシンボルと比較するとこのマンション全体では60億円以上の資産価値が沈んでしまったことになります。

常識外の管理費値上げを平然と提案する理事会も問題ですが、資産価値が下がっていることを知らないのかもしれませんが値上げに賛成する意識の低い住民が多数いるどうしようもない泥船マンションです。一緒に沈むしかないですかね。たとえ間違ったことでも数が多い方が正義なんですよね。
今回の総会においても管理費を下げる議案はありませんでした。ここの理事会の連中はどう言うつもりなのか理解に苦しみます。
こんな経営感覚のないマンション管理組合聞いたことありません。

資産価値の下落が見込まれるにも拘わらず理事会がこのような必要以上に高い管理費を設定して各区分所有者の資産価値を下落させた行為又は資産価値の回復を図るために管理費下げる議案を総会に提出しない不作為は、背任行為に該当しないのでしょうか。法的にはどうなんでしょうか。

[1267: マンション住民さん]

この板ではバカ高い管理費、それが資産価値の毀損を招いていることを危惧している意見があり、そのとおりだと思います。
一方、現状の管理費でいい、資産価値が下がってもいいと思う住人の意見を聞きたいです。
1259、1263のような意見は論外ですが、現状賛成派、理事、理事会シンパの方々是非投稿してください。
以前は理事会に反対・批判する意見が出ると直ぐにレスポンスがありました。
今回はダンマリですか。
ご立派な意見を期待しています。

[1268: 住民さん1]

第9号議案の管理費余剰金の修繕積立金への11,000万円の繰入れって必要なのでしょうか？

昨年、修繕費も値上げしたばかりなのに何でしょうか？無駄な工事費や高級ソファに消えるだけな気がします。1264さんが書いてる通りな気がします。

管理費口から余剰金を出したら、管理費値下げも出来なくなるのでは？

マンション管理士の方やどなたか教えて下さい！

[1269: 住民さん1]

ブリリアマーレ有明って、管理費値下げしたんですか？
ご存知の方います？

[1270: マンション住民さん]

>>1269 住民さん1さん
ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデンは、住民専用レストラン、スパ、プール、屋上ガーデン、ジム、セラピールーム、ゲストルーム等の豪華（過剰）共用設備・施設があるマンションです。
管理費等は、616円（管理費312円、修繕積立金304円程度で居室により若干数値がことなる。）ですから、当マンションの管理費がいかに高い金額かと言うことです。
※SUUMOに10件以上掲載されてますので確認してください。
【SUUMO】Brillia　Mare　有明　TOWER&GARDEN/東京都江東区の物件情報

[1271: 住民さん6]

>>1270 マンション住民さん
情報ありがとうございます。マーレは賢く下げたんですね。
去年はもっと高かったはずで、まだ、上がいると思っってたのに、とうとう断トツの一番になっちゃいました、、。

理事会の無能さも一番ですね。何が資産価値向上ですか？！

売買市場では、当マンションはダシとして利用されるだけです！！

[1272: 住民さん4]

>>1267 マンション住民さん
理事会の方々、管理会社、マンション管理士、お願いですから、もっと資産価値について勉強して下さい！
品質も大事ですが、売買価格動向は外せない重要指標です！
管理会社、マンション管理士は、管理費から手当もらってるから、管理費については、ダンマリか？そういうこと？
この板見てるのは知ってるので、何か反論お願いします！

[1273: 住民さん4]

管理費って、毎年、予算時に余剰が出ないように単価/㎡を見直せばいいんじゃないですか？

[1274: マンション住民さん]

>>1268 住民さん1さん
あるマンション管理士のサイトに下記のような質問・回答がありましたので参考にしてください。
管理規約を確認したところ、当マンションの管理規約には振替条項が第69条第1項に規定されており、残念ですが必ずしも規定違反ではないようです。しかし、余剰金が生ずることが明白にも拘わらず、必要額以上の管理費を徴収して過大な余剰金を生じさせたうえ、これを積立口に振り替えることは修繕積立金の二重負担であり、事実上の修繕積立金の値上げに他なりません。
　議案書（第9号議案）を読みますと振り替えた資金（修繕積立金）で次回のソファーの買換えまでも着々と計画しているようです。しかし、管理規約第31条の規定で家具等備品は管理費で支出すること規定されていますので、修繕積立金をもって備品を購入するのは規約違反であることは明らかです。
ここの理事会は、ソファー・家具フェチのようでソファー等備品の購入に異常な執念を燃やしています。また、一昨年にはジムのトレーニングマシンも十分使用できるのに交換しています。
住民から徴収した管理費で多額の備品等を購入したり、委託管理費をお手盛りで増額すると資産価値の維持・向上が図れると本気で思っているようで不動産売買価格がどんなに下落しようが管理費を下げる気はないようです。
自らの財産価値がどうなろうが何か金を使うことに取りつかれた狂気の集団に支配されたマンションいるような気がしてなりません。

よくある質問｜マンション管理支援事務所 (kanrishien.jp)
Q　管理費の余剰分を修繕積立金に繰り入れることは可能ですか。
A　管理規約に繰り入れの規定がある場合は、総会で決議を経れば可能ですが、規定がなければ、規約変更が必要となります。管理規約の条項に管理費に余剰分が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができるなどを規定することになります。
管理費や修繕積立金は管理規約でその使途が規定されており、その使途に見合った金額を負担しているという考え方の基に通常されています。したがって、決算の片方に残金が出たからといって、容易に使途を変更することは、管理規約違反でもあり、資金計画に支障をきたす恐れもあります。

[1275: 住民さん3]

>>1274 マンション住民さん
貴重なご意見ありがとうございます。第9号議案は、家具備品の購入を積立金口からの支出へ変更する管理規約違反となる（管理規約改定が必要な特別議案で決議が必要）という理解でよいでしょうか？
よって、第9号議案は来週の総会では決議できない議案となると思いますが、どうなるのでしょうか？
このままいくと普通議案として通ってしまう流れですが、無効決議とできるのでしょうか？
おわかりになれば、法的な観点で教えて下さい。

[1276: マンション住民さん]

>>1275 住民さん3さん
第9号議案は管理口の余剰金を管理規約第69条第1項の規定に基づき積立口に繰り入れるもので規約違反ではありません。
当該議案の中の説明では備品（ソファー・テーブル等の家具）購入は積立口の資金を支出すると言っていますが、まだ実際に支出していませんので規約違反ではありません。

たぶん理事会は、ソファー等の購入（更新と言っています。）を第32条第１項第3号に規定する「敷地及び共用部分等の変更」に該当すると解釈して家具を購入（更新）するつもりではないでしょうか。
家具その他の備品はすべて共用部分にありますのでこのように解釈すると、共用部分にあるものは全て修繕積立金から支出できてしまいます。
一方、管理規約の中では共用部分等とは、共用部分及び付属施設をいうと定義されており、管理規約別表第２に具体的に規定してありますが、家具等備品等の動産はもちろん規定されていません。（別表第２をご覧になれば、イメージできると思います。）
理事会は屁理屈をつけて多額の金をジャブジャブと使いたいので管理費口より潤沢に金がある積立口に目を付け、こちらの方が使い易いと思ってこのようなわるだくみを考えたのではないでしょうか。
管理費を節約することは考えずに、金を使うことにばかり腐心する理事会だから資産価値が下がってしまうのではないでしょうか。
　以上一住民の私見ですのでよろしくお願いいたします。

5月21日付け朝日新聞朝刊（P19）にマンションの管理費の記事が出ています。ご一読ください。ここの管理組合が如何に酷いかお分かりなると思います。

[1277: 契約済みさん]

マンションの再選防止規程作らないとダメ

[1278: マンション住民さん]

>>1272 住民さん4さん
管理会社はこのマンションの資産価値なんてどうでもよいのです。
管理費を値上げして管理費口に多くの金があるので金を使いたくてウズウズしている理事会に委託管理費の値上げをお願いすれば二つ返事で認めてくれるので両者の利害が一致します。管理会社は、管理費の値下げを是が非でも阻止したいはずです。

マンション管理士は管理組合の運営に関して適切な助言・指導を行って管理組合の健全な経営支援を行うものですが、理事会に顧問として選任してもらい生殺与奪権を理事会に握られているため住民（管理組合員）の立場に立って行動することなく理事会ににベッタリで理事会の意向に沿った発言・行動をします。管理費が下がると自分の顧問料、顧問としての地位にも影響が出る可能性があるので管理費の値下げを提案することはありません。
コウモリのような輩です。

この悪のトライアングルに食い物されているのがこのマンションの住人です。こんなことに気づかず何でも賛成して資産価値が下落しているのも分からないおバカな住民。付ける薬ないですね。（泣）

[1279: 住民さん2]

>>1276 マンション住民さん
第9号議案の提案内容2で家具更新に36,228,500円を積立金口へ計上予定と書かれてますが、これは、11000万円とはまた別に繰り入れようとしてるんですかね？もう、管理費の使途が無茶苦茶にされようとしてますね！ひどい議案ですね。多額のお金のことなので、しっかりわかるように説明してほしいです！

今回の総会は毎回提出する紙の裏面にあった事前質問書もなく、提出できないようにされていますし、、。こんないい加減な議案も普通に通っちゃうんですかね？大問題ですよね！

[1280: マンション住民さん]

>>1279 住民さん2さん
誤魔化そうしているので確りした説明はしないでしょう。
管理費口から積立口に繰り入れるのは、11000万円だけです。家具更新（購入）は、この繰り入れ額と毎年積み立てる額の中から支出する予定です。
今回の長期修繕計画においては、2038年、2053年、2068年に各3293.5万円の計9880.5万円（税別）を備品購入代金と計上しています。
積立口の修繕積立金の使途は管理規約第32条の規定で①大規模修繕工事等計画的に行う修繕、②不測の事態等のために必要となる修繕、③敷地・共用部分等の変更の工事（例えば、駐輪場をトランクルームに変更する等）等に限定されています。
ソファー・テーブル等の家具は備品ですので管理規約第31条第3号に該当することから管理費口から支出します。
管理規約違反になると思います。
こんなことやっているから豊洲のタワマンの中で最低の価格でしか売買が成立しないマンションなのです。

[1281: 住民さん3]

>>1280 マンション住民さん
確かにソファ類は備品であるため積立金口からの支出は管理規約違反ですね。理事会はそんな基本的なことも確認せずに議案を出そうとしてること自体恐ろしいです！！誤魔化せないですよね！まさか、ソファや家具類は備品ではないとか言うんですかね？

[1282: 住民さん2]

>>1280 マンション住民さん
管理費さえ適正化すれば、いいマンションだと思いますけどね。

[1283: マンション住民さん]

>>1282 住民さん2さん
誰しも自分が住んでいるマンションですから、そう思いたいです。
なぜ売買価格が豊洲で一番低い不人気タワマンになってしまったのでしょうか。
管理費が高いだけでなく、コスト意識がなく金をジャブジャブ使うことばかりやっているマンションだと買う側から評価されてしまったのではないですか。
買う側からすれば、そんな「腐動産」買いたくないですよ。
一度堕ちてしまった評価を回復するのは容易なことではないです。

[1284: 住民さん6]

>>1283 さん

>>1283 マンション住民さん
管理費を適正すれば、すぐに、シンボル、ツインには並ぶと思います。ブランズ、パークシティは、別格。

[1285: 中古マンション検討中さん]

>>1284 住民さん6さん
管理費値上げ以前はシンボルより15万円/坪以上高く取引きされていましたが、昨年は逆に15万円/坪以上安くなっています。
お仰るとおり管理費を適正化（例えば240円～280円/㎡程度）すれば、並ぶどころか逆転も十分あり得るでしょうね。
しかし、理事会は近隣マンションの管理費水準、取引価格を分かっていながら適正な管理費に改めて資産価値向上を図るどころか、どうにかして管理費を浪費することばかり考えています。一旦握った金は手放したくないのでしょう。
それを是認する意識低い系の住民ばかりので、残念ながら難しいですね。
理事自身の住いの資産価値も下がっているのに・・・。ちょっと理解し難い連中です。

[1286: 住民さん6]

>>1285 中古マンション検討中さん
競合の近隣マンションの管理費・積立金、成約価格の動きを分かってないんだと思いますよ！分かってて動かないんだったらホントのアホか隠された利益を得てるか勘繰ってしまいますね。そんな人達に理事会任せる我々ももっとアホだということになってしまいます、、。
この機会に一覧化して住民全体で共有する必要があると思います。不動産仲介会社にデータはあり、簡単に入手できます。
一覧表にすれば、資産価値が下落してしまっている事実は明らかで、理事会メンバーも自分達がやっていることが、住民全体への多大な損失を出している現実を認識するのではないでしょうか？

[1287: マンション住民さん]

>>1286 住民さん6さん
管理費・修繕積立金については、SUUMO又は不動産仲介業者のサイトに各マンションの物件情報が掲載されていますので容易に知ることができます。
当マンション、近隣のシンボル等の成約価格についても別ルートでまず間違いなく知っている筈です。また、管理費を必要以上の約50％も値上げをすれば、成約価格に影響を与えることは普通の知能程度の持ち主であれば当然分かりますし、before・afterの成約価格動向を確認する義務もあります。理事会の連中は、確信犯なんだと思います。
資産価値低下の事実を知ったならば、資産価値回復のための行動をする、或は管理費値上げ前・値上げ後の成約価格を住民に知らせて意見を求めるのが常識ある理事会の姿だと思います。ネガティブな情報ほど住民に知らせなければいけません。
理事会のこの一連の不作為は、理事会の善管注意義務違反と言わざるを得ません。
理事会が経済合理性に反する行動をしたり、住民に対してネガティブ情報を開示しないのは何故かと言うことです。
適切な行動を怠っているのは、管理会社と抜き差しならないズブズブの関係になっているのかもしれません。一昨年、昨年と２年連続で委託管理費も全く検証することなくお手盛りで値上げしてます。
その他ソファー等家具、トレーニングマシン等を買え替える等支出を増やせば資産価値が向上するとでも思っているのでしょうか。
各マンションの成約価格データの一覧を理事会は情報を入手しているので、如何にしてこのネガティブ情報を住民に知らせて住民の意向を反映した管理費に改定するかだと思います。
マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示）には、「管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。」との一文があります。ここの理事会はどうでしょうか。

[1288: マンション住民さん]

大半の皆さんの意見が正しいと思います。状況を箇条書きで以下の通りまとめました。感情的になるのではなく、客観的に反論する必要があるかと考えます。反対の意思を示すためには27日には総会にできるだけ出席して異議を唱える必要があります。

・資産価値は2019年時点ではパークシティＡと同じ、シンボル、ツインより上でした。今は一番下です
・理由は他マンションより、管理費、修繕積立金が高いからです
・コンビニ、共用施設の収入が増えましたが、いまだ管理費の値下げはありません
・管理費の合い見積もとらず、修繕費用も業者の言うがままで支出を減らす努力をしないからです
・今回の第９号議案、管理費口繰越金の積立金口繰り入れ承認の件は、実質的な管理費の値上げです。反対すべき議案です。（剰余金は本来であれば住民に値下げという形で還元されるべき）
・おそらく今回も９号議案は可決されるでしょう。しかし我々総会にできるだけ出席して、理事に対して異議を唱えるべきだと考えます。

[1289: 住民さん1]

>>1288 マンション住民さん
・第9号議案は、実質的に、修繕積立金の2重取り（管理費を余らせて修繕積立にぶち込む）だと思います。また、当議案の提案内容の2点目に家具更新に使用予定と明記（目的も不明）がありますが、これは先のやり取りにもありましたが、使途として管理規約に違反するものであり、本来、先に特別議案で管理規約変更を通すべき議案であるため、第9号議案自体、提案し直しを求めるべきではないでしょうか？顧問弁護士も出席するようですが、通せる議案なのでしょうか？

・おそらく理事会は、管理費の改定は、2年前に決議されたばかりで時期尚早とか、大規模修繕を控えてるからとか、収益事業がまだ不安定とか言い逃れ、先送りの反論をしてくるとは思いますが、マンション資産価値が明らかに望まない方向へ転落している緊急事態ですから、理事会には、早期の管理費見直し実施を約束してもらうべきです！
（最低でも、理事だけの判断でなく、全住民に対して、管理費見直しをする必要なしか見直しすべきかの多数決を取ってもらうべきです！）

[1290: マンション住民さん]

>>1288 マンション住民さん
基本的には大賛成です。
次のことを考慮して臨んでください。
・当マンションが管理費・修繕積立金の過大値上げにより資産価値が最低のマンションになってしまった事実を理事会として住民に情報公開（説明）して、今後どうすべきか意見を求めることを要求すべきです。理事会にこれを約束させることが一番大事なことだと思います。（都合の悪いことを知らせない、意見を求めないのは専制国家の常套手段と同じです。住民がこの事実を知ったら今回の議案は賛否の結果は変わると思います。だから知らせたくないのです。）
・収入増加分はローソンの賃料1000万円以外に駐車場業者から賃貸収入1000万円、以前のセブンの業務委託料支払いがなくなった分（1000万円）は実質1000万円の収入と同じですので、これだけで計3000万円になります。
・リプレイスする訳ではないことから、管理委託費は相見積もりを取るのでなく管理会社提示の管理委託費をしっかり精査・検証を行うことを求める必要があります。現状は管理会社が過大な費用を要求してきても精査・検証せずに言いなり、まる飲みして金を垂れ流しています。現状上記3000万円は管理会社に管理委託費の値上げ分としてほとんど消えています。
・管理費口から積立口への繰り入れは、管理費を装った修繕積立金の値上げと同じだと思います。本来繰り入れを行わず管理費値下げの原資（値下げ）にすべきです。
・修繕積立金で家具（備品）を購入する管理規約違反行為を指摘して規約違反を認めさせて撤回させるべきです。管理規約で備品は管理費で購入することになっています。
しかし、マンション管理士とともに詭弁を弄して規約違反でないと言い張ると思います。（管理規約第31条第１項第何号に該当すると言うのかです。）

[1291: マンション住民さん]

>>1289 住民さん1さん
管理費の値下げについては、仰るとおりの逃げ口上を言うと思います。
しかし、近隣マンションと比べてこれだけ成約価格が低くなり、資産価値が下がっている訳ですので、住民に管理費値上げ前・後の成約実態を説明して意見を求めるのが民主的なやり方です。マンション全体では数十億円の資産価値が低下しています。
エビデンスも有るわけですので、数字は嘘をつきません。いつの時代でも嘘をつくのは為政者です。
資産価値低下をを知ったら住民の方々はどう思うのでしょうか。
「由らしむべし知らしむべからず」が一番いけません。このマンションは理事どものマンションではありません。ここに住む住民の方々のマンションです。
事実を知らせて皆さんの民意を聞くべきです。意見の多数に従えば良いだけです。

[1292: 住民さん1]

総会始まります！賛否の挙手だけ、議論を聞くだけ、覗くだけでもOKです。ぜひ、参加ください！

[1293: 住民さん2]

うちと、ブランズタワー豊洲は、管理組合がいけてない。
BTTは今はいいけど、資産価値落ちるだろう。

[1294: 住民さん8]

>>1293 さん

もう既に落ちてますよ。
豊洲で最低の評価のタワマンになっています。
知らないの？

[1295: 住民さん7]

>>>1291 マンション住民さん
総会で理事の言い訳聞いて、目の前の大規模修繕のことで頭一杯で、一度上げた管理費だから、今は、とても恐くて下げられない、下げてまた足りなくなったら、責任取れない、自分の番ではしたくない、次の理事会にパスって感じでしたね。
理事の半数は、今、売る予定ないから、資産価値とか成約価格とかに特に関係なしという感じですね。なにか分かる気もします、、。よほど売買価格が問題だと強い問題意識をもった人が理事長にならないと管理費値下げは無理だと思います。

皆さん、今は、価格下げないと売れないので、売却は急がず時期を考えましょう。決して安売りせず、売るなら坪400万前後でお願いします。大規模修繕終わったら管理費も下がりますよとか言って売って下さい！安い成約実績は出されると資産価値に直結しますので、、。

大規模修繕委員会、業者に物価や人件費が高騰とか、言われるがまま鵜呑みにして、管理費からも多額のお金を使い込まれそうな雰囲気で、不安になりました。担当の理事、大丈夫かいな？いかにも言いくるめられそうなおじさんですね。

[1296: 住民さん3]

>>1295 住民さん7さん
400は安いでしょ。430ぐらいで売出し出さないと。

[1297: 住民さん1]

>>1295 住民さん7さん
理事会でも意見が分かれたと言われてましたが、全部、理事だけで決めようとせず、民意を聞くべきです。だから、理事会に批判が強いことが分からないのかいね。
管理費余剰が出れば、下げるのか、積立に繰入れるのか、我々所有者のお金なんで。理事会の自由に使えるお金じゃないですよ！
もしかして、理事会のお金と思ってます？

[1298: 入居済みさん]

>>1297 住民さん1さん
えっと.....民意を代表し理事会が管理組合で構成されているわけなので、理事だけで決めようとせず、ってじゃあアナタは管理規約を守るなと言ってます？　全て管理規約に基づいて意思決定されているわけなので、アナタは自分の方針が通らないからと言って、それが住民の大多数の意見だと勘違いしているだけでしょ。違うと言うなら、民主的な方法でアナタが理事に立候補し「民意」を示せばいいのでは？

　資産価値、って直近１年くらいで売却したい人を除き、誰が気にしているのそんなに焦って　笑　そんなに他人の売買履歴ばっかり気にして価値が下がるたびに大騒ぎしていたら、株式投資も毎日資産価値が気になりすぎて売買できないだろうなぁ。

[1299: 住民さん7]

>>1298 入居済みさん
資産価値は気にしないという貴方の考えはわかりましたが、組合員の大半がそう思われるのでしょうか？そう考えられるのは少数派ではないでしょうか？それは組合員の方々に聞いてみないとわかりませんよね。
管理規約に基づき決定されているのはそうでしょうが、余剰金の使途として、管理費改定の案もあることは触れず、一部の理事の偏った意見だけで、積立金への繰入れ案のみ総会に出されるのが、やり方として良くないと思っています。総会議案を覆すのは無理で、そのまま可決されてしまうのは誰でもわかります。だから、総会の出席者も減ってますね。

管理費の取り過ぎで、余剰金が大きく発生している、管理費等の単価／㎡が高すぎることが原因で、資産価値が豊洲近隣マンションの中で下落に転じている事実を組合員に周知した上で、管理費の適正化の要否を聞くべきではないでしょうか？
過剰な管理費を払わされている組合員の意見を確認しようともせず、議案化していることに問題があると思ってます。
毎年、管理費の余剰が○千万円と出るでしょうが、毎年、総会で可決されたと言ってこれをやられたら、実質の修繕積立金の2重3重取り、修繕積立金の値上げであり、何に必要なお金を払わされているのか分からず大問題ですよ。

余計なこと言わずに、理事会内で決めることに、YESかNOか総会で賛否の挙手だけすればいいと言うことでしょうか？

[1300: 入居済みさん]

>>1299 住民さん7さん

> 理事会内で決めることに、YESかNOか総会で賛否の挙手だけすればいい

そうです。それが普通です。

> 管理費改定の案もあることは触れず、一部の理事の偏った意見だけで、
> 積立金への繰入れ案のみ総会に出されるのが、やり方として良くない

つまりA案、B案、C案があります。どれかに投票してください、と総会に出せば良い、という意見ですね。日本中のマンションの管理組合の総会で、あるいは企業の株主総会で、Yes／Noではなく選択肢から選べ、としている例が一つでもありますか？　現実的、建設的な案とは言えません。

　私は「一部の理事の偏った意見」の「偏った」という貴方の意見こそが偏っていると思いますよ。余剰余剰と言いますがその余剰は何のため、と理解されています？　理事会のお小遣いとでも？　未来永劫余剰なわけではなく、今だけ余剰なんですよ。使う時には桁違いのお金が吹き飛んでいくのに、その時に足りない、安くした管理費を上げよう、と思っても手遅れです。数年以内に売却しようと思っている人にとってはずっと先のことなど関係ないですが。

・管理費の取り過ぎで、余剰金が大きく発生している　　←これは事実です
・管理費等の単価／㎡が高すぎる　←これも比較対象次第ですが相対的には事実
・資産価値が豊洲近隣マンションの中で下落に転じている　←これも直近は事実

　しかし「管理費等の単価／㎡が高すぎる」、「だから」ツインよりも資産価値が下落している、の「だから」を証明する因果関係の説明が何も示されていないですよね。ひろゆき風に言えば、貴方の思い込みですよね。ここでこんなやりとりをしているからこそ、資産価値が下落している、潜在的な購入希望者が敬遠しているのでは？　他にもツインや他の同時期のマンションとの違いは？　管理費以外の条件は全て一緒だとでも思っている？

　理事会の方針全てに両手を上げて賛成しているわけではないですが、資産価値の低下の原因、スケープゴートを管理費の高さ「だけ」に求めるのは短絡的過ぎて全く納得感が湧きません。管理費をきっちり徴収し、将来の備えを万全にしていることに中古マンションの安定性、安全性を感じる人だって、私以外にも一定数いると思いますよ。

　ここに書けば書くほど、イベントで講演していた某豚さんなど管理クラスタが嬉々として次の講演のネタにし、面白おかしく笑いのネタにすることで、さらに資産価値に悪影響が生じますよ。