THE TOYOSU TOWER Part15

[匿名さん]

早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。

前スレはこちら　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/


[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775

[1035: マンション住民さん]

>>1034 マンション住民さん
マンション総合保険の値上げについて、誤解されているようですね。
　今回の値上げは、従前のマンション総合保険(期間5年、残存１年）を解約することにより個人賠償及び施設賠償の額が上ること（約240万円）並びに新たに役員賠償（約40万円）を付加したこととともに、一番大きな値上げ要因は、水災補償（約900万円。補償の各項目の内訳が総会資料に記載されていなので必ずしも正確な額ではなく、その他項目の値上げ分を合わせた額です。）を新たに付加したことによるものです。※各保険会社の見積比較は総会資料に記載されています。
　まだ保険期間が１年残っているのに水災補償、役員賠償を付加したいが為にあえて途中解約して高くなった個人賠償料、施設賠償料その他の補償料を払うことになります。更に1年分の解約返戻金は殆どないと思います。保険料値上げ分を含め400万円以上の損失・支出増が生じるのではないですかね。
　
　水災補償は、当マンションのある地区が江東区の高潮のハザードエリアに指定（洪水、大雨浸水は指定外）されたとして、殆ど可能性がない数千年に一度（1/1000年～5000年の確率）幾つかの最悪の条件が重なった場合に起こり得る程度のリスクのために、ことさら危機意識を煽ってこの保険に数百万円（5年分）のムダ金を使うと言うことです。(2年前に多摩川の洪水による被害を受けた二子玉川エリア、冠水被害があった武蔵小杉エリア及びそれらの地区に隣接する地区にあるマンションであれば水災補償を付加する必要性あると思いますが、それらのエリアと当マンションのエリアの危険性は全く違います。)
小池流に言うと「Almost no risk,High and unwise spending」ですかね。
　役員賠償保険も理事会は弁護士・マンション管理士の助言・指導・相談の下に組合運営を適切に行うのですから役員の賠償が生じますか。むしろ、賠償責任保険に入っていることにより、何をやっても大丈夫との思いから理事会の暴走行為を助長しかねません。更にマンション管理士は賠償責任保険に加入しているので、実質保険の二重加入で屋上屋を重ねるようなものです。

1030さんも指摘しているとおり豊洲地区のマンション、オフィスビルで高潮による水災補償に加入している所がどれだけあるのですかね。皆無じゃないですか。是非お調べください。
　また、「代理店ぽい動き。」ではなく、当マンションの管理会社である三井不動産レジデンシャルサービス（株）は今回契約しようとしている損保ジャパンの正しく代理店です。
　今回の保険における理事会・管理会社・保険会社のこのトライアングルは、何でしょうか。何かこの三者で話しがついていますか？「①あえて途中解約をして一年分の保険料の損失を管理組合に生じさせる。②解約して保険料が高くなる新規保険にする。③他のマンションが加入しない高潮対応の高額な水災補償を付加する。」その結果、管理組合は解約損失と保険料値上げ等による負担増に、他の２者は収入増になるこの構図は何か不自然ですね。期間満了（来年6月）をもって契約更新すれば良いのです。
それで何か問題がありますか。どうしても金を使いたい？

[1036: 匿名さん]

今週のダイヤモンドでタワマン特集やっていますが有明の物件が載っています。

[1037: 住民板ユーザーさん]

>>1035 マンション住民さん

このあたり、お金を使いたいかどうかじゃなく、リスクをどう見るかの判断ですよね。

2018年の台風21号による関空水没や、2019年の台風19号による武蔵小杉の冠水事例があるように巨大台風による被害は湾岸でも想定する必要があろうかと思います。

2020年7月に改定された東京都の高潮浸水想定区域図によれば、伊勢湾台風クラスが直撃した場合、湾岸一帯は3ｍ以下の浸水可能性があると想定されるようになりました。

ご指摘のとおり公的機関による推定で1000-5000年に一回程度の確率とされていますが、その一回が今年あるいは来年に来るかもしれないわけです。

水災補償無しにした場合、その一回がたまたま今年の夏に来て電気設備関係から何からオシャカになったら、すべて管理組合負担になるわけですし、おそらく「想定される災害に備えて水災補償に入っていなかった理事会判断の責任追及の声」というのは、素人理事たちでは受け止めきれないのではないでしょうか。

この水災補償や役員賠償保険、顧問弁護士、管理士などの措置は素人の組合員でも理事になった時にできる限りリスク少なく担える措置だと思います。

繰り返しになりますが、どうしてもお金を使いたいというよりは、リスクをどう考え、そこに費用をかけるかどうかという内容だと個人的には考えています。

正直なところ一個人としては私もここまでリスク管理にお金を使う必要があるかどうかはよくわかりません。弁護士を顧問にするのは理事会が法的知識を得やすいという事なのかもしれませんが、一般居住者にはあまりピンとはこないからです。

ただ居住者や管理会社とのやり取りで法的解釈まで参照したりするなら必要なんでしょうね。管理費全体額からすれば負担額はそれほど大きくないから別に構わないとも思います。総会で可決されたならそれがマンションとしての判断だと思います。

あなたなら各種のリスクを理事会や組合員で飲み込むことで管理費会計の削減をできるという議案を作れそうですね。役員としてぜひ頑張って欲しいところです。

ちなみに他のマンションが水災補償に入っているかどうかを第三者が知る術はあるんでしょうか?調べずに憶測で書き込んでいるんでしょうかね?

[1038: 入居済みさん]

>1037
コストアップの正当性も成立せず、リスク判断も適切にできない。
よそ様の住民のお金を預かる資格がないということですね。
しかし、あの理事の方々、ご本人はどんな保険に入っているのでしょうか。
一度聞いてみたいものです。

[1039: 住民板ユーザーさん]

>>1038 入居済みさん

理事やる資格は組合員であることだけでしょ。

[1040: 住民板ユーザーさん1]

>>1039 住民板ユーザーさん

理事は素人が手弁当でやるものです。
プロ並みを求めるなら、
プロを雇えばいいじゃない？
少し管理費は上がるでしょうが800で割れば
大した値段じゃないし

[1041: マンション住民さん]

>>1039 住民板ユーザーさん
1038さんが言っているのは、管理組合の財務体質を健全化すると言って管理費、駐車場等各種使用料の値上げして金集めに奔走する一方、コスト意識もなく、リスクマネジメントも出来ずにジャブジャブ金を使うだけの理事会は、管理組合経営者としての資質・資格がないと言ってるんじゃないの。形式上の管理規約に規定している資格のことを言ってるんじゃないよ。そのなこと位分かるだろう。

損害保険の過剰な変更増額だけでなく、トレーニングマシン更新（常時使う人数の何倍の台数あるの？）、植栽、インテリア更新、食えない弁護士の継続、マンション管理士の顧問・お抱え料増額等々思いつくものに屁理屈つけて管理費口の支出予算に管理費値上分全部計上しているだけ。

1037さんは、色々と能書垂れてるけど、理事会の応援団として、理事会のやることを単になぞって後付けで肯定してるだけだろ。
理事会は、次は何に金を使いたんだいよ。コスパを考え必要なものには支出し、不要なものには使わないと言う視点が全くないね。必要以上に管理費を値上げして金が多くあれば、人間の心理として使いたくなるものだよ。（それとも、使いたいという野心に駆られて大幅値上げしたのか。）

「管理組合の財務体質を健全化」と称して管理費値上げ提案して、そんなんてことは、全部吹っ飛んじゃていることは間違いないよ。公約違反も甚だしいよ。
でも、大多数の組合員が予算案に賛成しいるのも事実。数が多い方が正義。このマンションおかしくないか。近隣のマンション管理組合からは馬鹿にされているんだろうな。

[1042: 住民板ユーザーさん1]

>>1041 マンション住民さん
じゃああんたが理事長でも何でもやればいいじゃん。
セーフティーゾーンから好き勝手言うのは卑怯。

[1043: 住民板ユーザーさん]

>>1041 マンション住民さん

ですからあなたの脳内にあるだけで規約にも定義されてない、空想上の「私のかんがえた理事資格」を持ち出しても何か意味あるんですか?コスト意識は大事で理事として備えておいて欲しいものですが、資格とは無関係ですよね。

否定している内容を逆に読むと、損保はリスク許容型の安い方で契約して、植栽は管理せず枯れさせてドクダミでも植えて、ボロボロのインテリアを見栄え関係なくなるべく長く置いとくか撤去だけする、あるいはニトリかイケヤで買ってきた組立家具を理事にボランティアで組立させる。管理士や顧問弁護士は解任して理事会や部会でしっかり法的知識を勉強して、マンションの専門知識を身に着けてオーナーや住民のためにボランティアでしっかり仕事をしなさい、という事でしょうか?

それでやってくれる理事がいて、住民からの批判にさらされても耐えられるなら、それもありかもしれませんね。

あなたの意見はコストダウン意識ははっきりしていても理事会の施策が金かかるという否定だけで、具体的なものはないですね。

おかしいマンションと思ったら早く変えるよう行動して役員にでもなって率先して汗をかかないとこのままの路線が継続しますよ。コスト意識を徹底して管理費や修繕積立金値上がりを抑えた立派な理事長になるというのも良いと思いますよ。その時は「コストダウンのために共用部は最低限レベルにしよう」がスローガンですかね。

ただおっしゃる通りコストアップしているのは間違いないですが、それを止めるために自分は役員立候補して流れを変えようとまでは思いません。そういう意味では、理事会の支持者でしょうね。

今後何したいかは理事会次第だと思いますが、管理費が一息ついたから時期的には大規模修繕の実施と、修繕積立金アップが検討されてきそうですね。大規模修繕委員会の委員募集があれば、立候補して大切にお金を使うように尽力されるのはいかがですか?
現行理事会はコストアップでしか解決策を図れなかったわけですから、コスト意識高く具体的な施策を提案して実行できる人材を求めていると思いますよ。

[1044: 住民板ユーザーさん7]

>>1042 住民板ユーザーさん1さん

始まったね。

[1045: 入居済みさん]

まじめな話、件の残留理事が辞めると言い出しても、自ら、主体的に、誰のお膳立ても無い中で、慰留を懇願する住民は1/3もいませんよ。
というか1/10もいないでしょう。
皆、「ああ、そうなの」程度ですよ。

[1046: マンション住民さん]

>>1044 住民板ユーザーさん7さん
主語がないので分かりづらいですが、「それじゃあ　あんたがやれよ。」が始まったと言うことですか。総会で理事会提案に対して反対意見を言うと、こんな言い方をする上から目線の理事がたまにいます。
1042さん　理事会メンバーの方ですか？
1043さんは理事会の提案は対して肯定的な考えのようですし、一方1041さんは、反対・否定的の立場のようです。それぞれ考え方があって良いと思います。

理事会の施策・提案に対して批判・反対したり、問題点を提起したりする側に対して何の論証もなく一方的に「卑怯」と言ってくる。そんなあなたが一番卑怯です。

この住民板は、住民が思ったことを自由にものを言うところに過ぎません。
ただ、この様な方が理事会メンバーだとすれば、理事会提案には素直にアグレできません。

[1047: 住民板ユーザーさん1]

>>1046 マンション住民さん
ほんで結局理事はやらんの？これからも外野から好き勝手言うだけですか？

[1048: マンション住民さん]

単に「余計なことするな」というだけの話なんですけどね。
別に俺がやりたいとか、そういうことではなく。
なんで分からないのかな。
会社にもいるけどね。突然に提案をしてくるので、否決すると「対案出してくださいよ」とかいう輩。
ただ彼らは「対案以前に必要性が認められない。目的・費用対効果・リスク分析等々きちんと整理しなさいよ」と返すと静かになる。
その分、まだましだな。

[1049: 住民板ユーザーさん4]

明け方、物音がすごいので、逆に深夜にゴルフドライバーで、天井叩いて静かにして欲しいと訴えています。周囲に配慮して欲しいです。よろしくお願いします？

[1050: マンション住民さん]

暫くぶりにこの板を見たら、理事会に意見を言うと「お前が理事やれよ」とほざく奴がまだいるんだね。「お上に逆らうんじゃない」と言うことかね。
1048さんも言っているようだが、コスパを考えて金を使えばいいだけだよ。
ジャブジャブ金を使うと、このマンションが良くなるのかね？
ほくそ笑んでるのは、管理会社だけだよ。理事会の顔色を伺って能書言うだけのマン管もそうかな。
こんなこと分からんかね

[1051: マンション住民さん]

駐車場の工事、かなり大々的だったね。相当な金額がかかってそうだが、回収できるのかな？また管理費と修繕積立金アップにつながりそう。

[1052: 住民板ユーザーさん1]

駐輪場の洗い替え、理事会、無策すぎ。

管理会社も無策で落ちてきたのを遂行しただけなのに、管理会社宛てのクレームとなって可哀想。

分譲時の抽選準備か、環境の良い順で、新区画か現区画の空きを選ばせるべき。

頭にきたので、今後は議決行使書や委任状は出さないことにします。
(反対より、不成立のほうが現実的なので)

[1053: 住民板ユーザーさん1]

久しぶりにこの掲示板見たけど、管理会社に理事会のクレーム言うと、理事会に立候補と言われるw

だいぶ、管理会社にクレームが向かっているのかな。理事会のせいで管理会社かわいそう

[1054: 住民板ユーザーさん1]

新区間の平置き駐輪場は950円とのこと。
この感じだとトランクルームはいくらになることやら。
↑の自動車駐車場の工事代だけかかって、利用率悪くて、回収できないに、同意します。