第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1: 元お節介理事]

他人の家の冷蔵庫の中身を見るようだね。
そんなことしなくても、普通に見れます。
例えば、利害関係者になればよい
Bマンションの一室を購入予定だからと、
総会資料を観覧請求したら、
理事会は拒否の理由はないのですよ

[2: 匿名さん]

コメント、ありがとうございます。

＞他人の家の冷蔵庫の中身を見るようだね。

私も「冷蔵庫」を見られるのは抵抗があります。が、それとは違うという感覚を持っています。つまり、私のマンションの当該情報については、誰に見られても特に抵抗はありません。

ただ、私が気づいていないだけかもしれません。何か、決定的に「見られては困る」情報があるのでしょうか？ご指摘いただければと思います．

それから、中古マンション購入の際には、過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、通常行われているのでしょうか？

[3: 第三者]

>>スレ主
まずは「第三者管理方式」のメリットとデメリットを簡潔に説明してごらん。
組合運営の内容を第三者に公開するのは、まったく異次元の発案だよ。メリット皆無。

[4: マンション住民さん]

第三者管理方式は全戸オーナーズマンションみたいな場合に有効では？

[5: 杉作]

スレ主、すまんが第三者管理方式というタイトルと、提案内容の関連性を教えてくれい。

[6: 元お節介理事]

>>それから、中古マンション購入の際には、過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、通常行われているのでしょうか？
過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、当たり前のように観覧できますよ。
区分所有者が「過去の議事録や収支決算報告書」などの閲覧することは権利で認められています。
中古マンション購入時は、売主が区分所有者なので、買主が見たいと要望したら、売主が理事長に観覧請求を出します。
実務は、不動産会社が売主の代理でするので問題ありません。

過去の議事録や収支決算報告書を観覧できないマンションなんて、怖くて購入できませんよ。
もし、理事会などが、観覧を阻止してマンション売却の商談が破談になったら、
理事会は売主から損害賠償を請求される恐れがあるので、観覧させてくれるでしょう。

[7: 元お節介理事]

>>2
>>ただ、私が気づいていないだけかもしれません。何か、決定的に「見られては困る」情報があるのでしょうか？ご指摘いただければと思います．
過去の議事録や収支決算報告書に記載された個人情報を
権利者である区分所有者が観覧することに関して何も問題がありません。

「見られては困る」情報とは？
管理会社は管理委託契約書を見られて他のマンションと比較されると困るので
出来るだけ公開しないように理事会を誘導することぐらいでしょうね。

[8: 匿名さん]

みなさん、ありがとうございました。

＞No.3
メリット: 物理的な要因で管理者をたてられないマンションにも、管理者をおくことができる。
デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。

＞No.4
私も、そう思います。

＞No.5
前記のデメリットを考えての提案です。私の提案も第三者方式ではありますが、それが数名でなく不特定多数であること、そして、同時に「密室」でないことで、このデメリットを解消するものです。

＞No.6
大変わかりやすい説明、ありがとうございました。確かに、「怖く」て購入できないですね。ただ、多くの方は、閲覧することなく、購入しているのでは、とも思います。国交省等が、「購入にあたっての閲覧はあたりまえ。マスト。」という気運を盛り上げてくれると、いいのですが・・・。

＞No.7
私の説明にある「見られては困る」で、「見る」のは他のマンションの区分所有者です。

ここでは、管理会社の事情はどうでもいいと考えております。

[9: 杉作]

>私の提案も第三者方式ではありますが、

すまん。一体どこが第三者方式なのかが、さっぱり解らん。

よその住民（確かに第三者だが）が資料一式見て、何をしてくれるって？

[10: 第三者]

08さんの発想の根本は
＞デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
これがすべてなのです。
一人に任せるのは危険だから、なるべく多くの人で「管理する」という発想なのでしょう。
理事会を全組合員で構成せねば安心できない人かもしれません。

[11: 元お節介理事]

デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
デメリット: 管理会社に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
デメリット: 理事長に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
マンション住むの止めた方がいいよ。

[12: デベにお勤めさん]

戸建に住んだらいい。

[13: 匿名さん]

介護マンション化したら第三者管理しかないよ。
その為にも第三者の管理者の資格と管理規制の厳格化が必要だ。
国交省の画策する失業者なみのマン管士を使うのは危険極まりない。

[14: 匿名さん]

No.0 です。

失業対策でしたか。ひいては、天下り先の安定化。

余計なつぶやきはさておき、

だからこそ、フルオープンではないでしょうか？
(他者に)見られて困るものはないと思うのですが・・・。

[15: 匿名]

堂々巡りだな。見られて困るものはないよ。だから見せてもいい。誰も見に来ないし、見たからって何か言って来たりはしない。つまり、意味なしで終了！

[16: 匿名さん]

見られて困るものは管理組合の実情でしょう。
程度の低い理事長を始めとする役員、杜撰な会計、大規模修繕を請負たくない貧しい修繕積立金額などで、立場が変わればぼられたり、手抜き工事やられたりするからどれをとっても大切なことです。

[17: 匿名さん]

自分（組合員）が見て、指摘しなさい。
他力本願である限り
＞デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
から抜け出せるはずもありません。

[18: 匿名さん]

みなさん、レスをいただき、ありがとうございます。

No.15さん
＞誰も見に来ないし、

いささかバイアスがかかり過ぎとの印象を持ちました。

根拠はありますでしょうか？例えば、世には多くの「マンション管理士」がいらっしゃると思うのですが・・・。いい忘れましたが、もちろん、ウェブサイトでの公開です。

No.16
＞見られて困るものは管理組合の実情でしょう。

困るのは区分所有者では「ない」ということですね。であれば、全く問題ないと考えております。

No.17
＞他力本願である限り

管理規約、
管理委託契約書、
収支決算報告書
等（履歴も含めて）のウェブサイトでの公開を考えておりますが、
「他力本願」とは、明らかに異なるものです。

※もちろん、個人名は塗りつぶします。

[19: 匿名さん]

>等（履歴も含めて）のウェブサイトでの公開を考えておりますが、

一般に公開する目的が何処にあるのか不明である。
常識的な組合であるならば組合員に限定するべきで、一般公開したら組合のセンスの無さの周知や契約の相手が尻込みをする等管理組合にマイナスの効果しかない。

[20: 杉作]

まあ、やってみりゃあいいと思いますよ。
自分のところの議事録や財務をwebで公開し続けられるけど、管理はどこの誰ともつかない人に頼るしかない組合って、想像できないけどね。
いや、web作るのが難しいって意味じゃなく、管理会社に指示して、やるべきことしてもらうのも同じくらいに難しくないからね。

[21: 匿名さん]

やってみるもなにも、賛成する人いないだろうし、議案にすらならない。
総会でいきなり発言した時の空気がみものだ。

[22: マンション住民さん]

話題がずれてる。

[23: 匿名さん]

話が全然かみあっていないと思うのは私だけ？
スレ主の問題提起が内容を省略しすぎだと思う。

スレ主は非常に評判の悪い第三者管理方式の必要性は認識していて、
最大のデメリットである管理者の暴走に歯止めをかけるために、
管理情報の外部への完全開示を義務づければいいと
言っているだけだと思うけど。

第三者管理方式を取っていない管理組合にまで開示義務を課すとは
言ってないよね。

ちなみに、うちの理事会議事録等を開示すると、
デベとその子会社の管理会社は社会から葬ることができると思います。
社会正義遂行のためにそれもいいかなと最近では思ってます。

[24: 匿名さん]

>ちなみに、うちの理事会議事録等を開示すると、 デベとその子会社の管理会社は社会から葬ることができると思います。

強がりを言わないで、実行したらどうですか？
総会の議事録と同様に理事会の議事録も閲覧することが出来るのですよ。
それともそれこそお上か第三者にお願いベースですか？
それは情けない限りですから始めから強がりは言わない事です。

[25: 入居済み住民さん]

管理組合内で議事録を開示するのは問題ない。
毎回議事録を全組合員に配布してる管理組合は多い。
そうすれば住民なのに議事録閲覧申請をするなんて馬鹿なことしなくて済む。
対外的に開示するのは、それぞれの管理組合の判断になる。

[26: 匿名さん]

23です。
うちも全組合員に議事録は配布してます。
管理会社は今期いっぱいで替える予定です。

開示というのは当然、外部に開示するという意味です。
悪徳デベや悪徳管理会社にひっかかる人を減らすのに役立ちそうですから。
理事会の同意はすぐにでも得られます。
総会が必要だとちょっと面倒ですね。

[27: マンション住民さん]

うちは議事録の要約を理事会報として組合員に配布している。
議事録と同じ内容の会報なら無駄だからやめろと言ってるけど、
過去の慣行だからとやめようとしない。
会報担当理事は暇なのかもしれない。
それでいて総会は議事録を組合員に配布してる。

[28: 匿名さん]

＞それでいて総会は議事録を組合員に配布してる。

中味によりけりで総会決議には組合員が規約同様に遵守義務のある事項もある場合には全組合員に周知する意味で当然に配布すべきです。例えば管理費等の変更の場合は細則にする場合もあるが総会の議事録で済ませる場合もある。

[29: 購入経験者さん]

議事録の要約を新たに会報として作成するとは暇な管理組合執行部ですね。
普通は会報の方は別の観点で広報する内容にするのですが。

[30: 匿名]

ここは理事会経験者が多いので、発言には注意したほうがいいよ。

[31: 契約済みさん]

そんなこといちいち意識してないよ。匿名掲示板だから。

[32: 匿名さん]

No.23, 26 さん

No.0 です。

舌足らずを補足いただき、ありがとうございます。まさに、ご意見のとおりです。

区分所有者「全員」が、しっかりウォッチするのであれば、全資料の開示(※１)は当該管理組合に閉じても有効だと思いますが、実状においてそうではないので、「当該管理組合に閉じることのない」開示を提案させていただいた次第です。

哲人政治、つまり利害関係の当人である管理組合がマンション管理の知識を有するのが最適なのですが、簡単ではないので次善の策というところです。ただ、これだけネットが普及浸透していますので、ベストといってもよいかもしれません。


(※１) 全ての事項の決定プロセスおよび予算執行に関する

[33: 匿名さん]

>そうすれば住民なのに議事録閲覧申請をするなんて馬鹿なことしなくて済む。

このような無知な人の為に。
(議事録の作成、保管等)
第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合 において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければ ならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

[34: マンション住民さん]

他人のマンションの内情知ってどうするの？

[35: 匿名さん]

>34
23です。
管理者に管理内容の公開義務を課すことで、管理者の暴走を予防するだけです。

公開されていれば、管理内容を比較しようとした一般の人が
目を通して、管理者の悪意のある行為に気がつく可能性があります。
また、自分のマンションと他の物件の管理状態を比較したい役員は
いっぱいいると思います。
ぼったくり管理会社かどうか判定するのに、他の管理会社に
いちいち相見積をお願いするのも大げさですから。

もちろん、監督官庁の役人もいつでも目を通せます。

詳細な決算書類の公開義務だけでも、暴走予防効果はかなりあると思います。
あとは公開内容と実態の乖離がないことをどうやって担保するかですね。
通帳の金の出し入れも公開すればよさそうですね。

スレ主のこの案はかなり実効性があると思います。

[36: 匿名]

組織内の情報を法規制がない限り外部公開する必要はない。

[37: 匿名さん]

第三者管理方式じゃ管理者と管理会社が結託すればやりたい放題ですよね。
せめて法規制で公開義務を課すのは当然だと思います。
これが嫌なのは第三者管理によって儲けようとしている悪徳管理会社ぐらいです。
ということで、36は管理会社の関係者ですか？

[38: 匿名]

第三者管理方式で、管理会社（法人）を管理者にすれば結託などなくなる。
これが一番安心できる方法だろう。

[39: 匿名さん]

確信犯（愉快犯）なんだろうけど、
管理会社が管理者やるのが最悪なのは自明。
それこそ情報の一般公開の義務化は必須。

[40: 匿名]

合理的だと思うよ。
多くのやる気のない理事会が管理会社におんぶに抱っこの現状を見れば。
管理組合法人でなければ理事も監事もいらないから、管理会社にそれこそ丸投げできる。

[41: 杉作]

> 公開されていれば、管理内容を比較しよ うとした一般の人が 目を通して、管理者の悪意のある行為に 気がつく可能性があります。

不正ってのは書類じゃほとんど解らないよ？
頑張れば解るものもあるかも知れないけど、他人のマンションをそこまで頑張って読む人はいないでしょう。
一方、管理上の費用が高い安いってのも金額だけじゃ判断し辛いし、明らかだったところで、そのマンションの理事長の連絡先調べてして「高いですよ！」とか連絡する人がいる？
少なからずいるってことを前提に提案してんでしょ？
管理もできない住民が、そういう人がいると信じてマンション管理を第三者に任せるの？

>また、自分のマンションと他の物件の管 理状態を比較したい役員は いっぱいいると思います。

これは、少なくないかもね。
でも、開示してるマンションには何も起こらないよ？
誰も何も言って来たりしないから。
誰も教えちゃくれない中で、第三者に任せるしかなくって任せちゃった住民は他の物件の資料見たって何も解らないし、何も出来ないてしよ。

でもまあ、別に誰にも迷惑かからない、一応の自己満にはなるセレモニーなんだから、好きにやってみりゃあいいと。

[42: 匿名さん]

マンションで情報公開してるところはありますが、それを見たり調べたりするのは、自分のマンションで何かしようと思った時に参考例として見るくらいです。
後は、管理組合と自治会の関係を調べる時に見ます。

[43: 匿名さん]

＞多くのやる気のない理事会が管理会社におんぶに抱っこの現状を見れば。 管理組合法人でなければ理事も監事もいらないから、管理会社にそれこそ丸投げできる。

昔良く言ったもんだ。親の顔を見てみたいもんだ。

[44: 匿名さん]

>41

公開して内容が酷いことが判れば、その物件を担当する管理会社を
誰も使わなくなりますし、自分のマンションがその管理会社なら
交替させるなり、監視の目を強めたりします。

これによって自然と問題のある管理会社や管理者は淘汰されますので、
別に公開元のマンションに通報してもらわなくても、
効果は期待できます。

現存の管理会社で各物件の会計報告（伝票類を含む）や通帳を堂々と
公開できる会社が何社あるか個人的にも知りたいです。
うちの今の管理会社は絶対にそんなことはしないし、
やれないですね。やれば警察にごやっかいになるレベルです。

[45: マンション住民さん]

自分の財布の中身、公開する人いるの？

[46: 匿名さん]

個人の財布の中身じゃなくて、管理組合の財布の中身ですよ。
公開した方が健全に運営されるなら、公開してもいいという人の方が多いと思います。

それに第三者管理になっているマンションは理事長や役員をやれる人もいない
状態なのでしょうから、公開してみんなに見守ってもらうしか手はないでしょう。

営利企業に管理者を情報非公開でやらせるなんて、そんな馬鹿な法律を作った
人間の気がしれません。当然、情報をちゃんと公開しなかった場合の厳しい罰則も
設けるべきです。

[47: マンション住民さん]

法規制されないと無理。
例えば第三者管理したの場合の情報開示義務とか。

[48: 匿名さん]

まさにそういう法規制（法改正）の話をしているんだと思ったのですが。
私の勘違いですか？

第三者管理のざる法がいまのまま本格的に使われだしたら、
問題続出だと思いますよ。
官僚が悪徳管理組合から賄賂でも受け取ったとしか思えない内容です。

[49: マンション住民さん]

第三者って一体誰のこと？マン管士？

[50: 杉作]

> 公開して内容が酷いことが判れば、その 物件を担当する管理会社を 誰も使わなくなりますし、自分のマン ションがその管理会社なら 交替させるなり、監視の目を強めたりし ます。

意味不明だよ。
どちらもそうならないことくらい、想像してね。
全部が無理なら、せめて「管理に無知な人」が見たときに何が起こるか、だけでもいいよ。