第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1501: 匿名さん]

>>1499 匿名さん
>>1500 匿名さん
ご教示くださり、ありがとうございます。
では、第三者管理方式では印鑑は監事が保管することが望ましいが、管理会社で同時保管することは可能であるということですね。更に、口座名義に組合名が入っていたとしても、管理会社が破産した場合に組合の預金が差し押さえられる？可能性が否定できない、と解釈しました。

管理会社に印鑑保管をさせないために、監事をおくことが望ましいというのはわかるのですが、第三者管理者方式になると口座名義は管理会社名義になるのは不可避なので、そこはどうやって対処すればいいのでしょうか？

[1502: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
だから、あの悪徳管理会社は監事廃止に固執するんですね。
とてもわかりやすいご説明ありがとうございました。

[1503: 匿名さん]

第三者管理者方式の預金名義は、管理業者によっても違うと思われるが、実際は、どうなのでしょうか？

○外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要より。
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf

【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。

【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】

　～

【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、今の、１点なんですけれども、今、管理業協会さんから発言があったんですけれども、管理会社の名前を入れてないのはやっぱりよくないんじゃないですかね。管理者はやっぱり管理会社という法人なので。

[1504: 匿名さん]

管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで想定されていなかった？！

○第２回外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ議事概要
2023年11月17日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf
＜３ページ＞

（委員）
・ マンション管理適正化法は、理事長がいて、理事会があり、管理業者がいるというパターンが通常想定されており、過去の国総動（平成13年7月31日国総動第51号マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について）では、管理業者が管理者に就くパターンも想定しているが、管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで議論されてこなかった。

そのため、第三者管理者方式における通帳印鑑同時保管について、明確な解釈は出ていないという認識である。

[1505: 匿名さん]

>>1504 匿名さん
この委員さんがどういう立場の人なのかは分かりませんが、国交省が適正化法、同法施行令の施行に当たっての留意点を管理業者団体に対し注意喚起した国総動第51号を通達した時点で、同省は、管理業者が管理者に就くとともに管理委託契約を締結することを認識していたはずで、そもそも管理業者が管理者業務のみを受託するという想定の方が不自然です。
同省が同通達に管理業者が管理者に就く場合の分別管理の特例を記した経緯も議論が尽くされたのかも分かりませんが、おそらく自発的に記したというよりも既に管理者に就くとともに管理委託契約を受託していた管理業者からの質問・要望に応える形で記したものと推測されます。
同通達時の分別管理方式は現行と異なり、管理業者は保管口座に当たる管理組合名義の口座の印鑑保管自体は禁止されておらず、通帳、印鑑のどちらかを保管することになっていましたが、同通達の「（管理業者が管理者に就く場合）管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」との文言は、結局、通帳、印鑑の同時保管を許容したものと解釈されます。
この文言は分別管理方式の改正後の通達（平成21年 国総動第47号）でも変更されていません。
管理組合法人では、管理業者が理事に就いても、区分所有法上、管理組合側の印鑑保管者として少なくても監事を想定できますが、非法人の管理組合において管理業者が管理者に就く場合に、同時保管の禁止を達成するためには、監事等の印鑑保管者を別途選任する必要があり、通達でそこまで求めることはできないということでしょう。
国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

[1506: 匿名さん]

>>1505 匿名さん

＞国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

自分も同感ですが、実際問題として、外部専門家の監事の報酬を払えないかもしれない管理不全マンションも多いと思います。
そうだとすると、どこまで手厚い行政支援が受けられるかという現実問題に解決策を見出さない限り、たとえ区分所有法を改正して監事設置義務化が実現したとしても
法律が形骸化する恐れがあるのではないでしょうか。
また、管理者である管理会社と重大なトラブルが発生した場合、管理組合の訴訟コストを国が肩代わりする支援制度も必要です。

[1507: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[1508: 匿名さん]

管理会社に勤めている者が可哀そうな書き込みだね。

[1509: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
真剣にそう思うのであれば、管理会社に勤めている者が法令違反すれすれの行為を行わわないですむように、また、管理組合の資産損失を招かないようにするにはどうしたらよいか対策を考えるべきでは？

[1510: 評判気になるさん]

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401?page=1&imp=0

[1511: 匿名さん]

https://gendai.media/articles/-/125447?page=5

>第三者管理方式は管理会社だけでなく、メガバンクなど、異業種でも参入が検討されているという。

メガバンクは、どこかな？
三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行

[1512: 匿名さん]

>>1510 評判気になるさん

リンク先の、更にその次の記事に

>理事会負担と言っても、通常の輪番制なら、50戸のマンションでは10年に1度あるかないかくらいで、

は、現実にそぐわないですね。
賃貸部屋や外国人の部屋は理事を免除してしまうことが多く、
理事長、副理事長、監事、書記、会計、防災、の理事が必要なので、
50戸だと、実需住の人は数年ごとに理事が回ってくるのが普通でしょう。
職務を複数兼務すると、それだけ重荷になるわけですし。
理事長と防災は、特に重荷みたいですが。

[1513: 匿名さん]

>>1511 匿名さん
財閥系のデベロッパーの代わりにやるんじゃないの？
海外の投資家は利益相反に厳しいから

[1514: 通りがかりさん]

>>1512 匿名さん

そんなことないよ。50戸なら、理事長と幹事だけ。担当なんてない所が多い。そもそも3人が最低限と決められてるだけで、中規模以下なら総戸数わる10で逆算して理事の数が決まる。

最低3人でいいんだから、理事負担は第三者管理導入の為の管理会社が作り出した方便でしょう。

[1515: 通りがかりさん]

管理会社は慈善事業ではない
性善説ではぼったくられて当然

[1516: 匿名さん]

管理会社のやりたい放題にさせないために
監事は絶対に設置しなくちゃダメ

[1517: 匿名さん]

監事が監査をどうやるのかが重要。管理者からの報告を承認するだけなら、素人の組合員監事でもできる。
日管連に所属するようなプロのマン管士なら、それ以上のことができなければ報酬を払う価値はない。

[1518: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[1519: 匿名さん]

悪徳組合員に気を付けよう。管理会社は道具に過ぎない。

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
おバカフロントは悪徳管理会社の道具に過ぎないのにねｗ