第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1474: 匿名さん]

２０１８年のマンション管理士（全体の約３０％が回答）へのアンケート調査によると、約２０％がマンション管理業者の社員、約１５％が不動産業者の社員。

[1475: 匿名さん]

>>1472 匿名さん
締め切りまで、あとわずか１時間です！
悪徳管理会社から日本中のマンション管理組合を守るために！

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

[1476: 匿名さん]

管理会社が「管理者」になり、（管理会社と「共闘」する？）マン管士が「監事」になるのがベストということかな？！

●副会長10年　ついに大役　日管連第3代の会長に就任　瀬下義浩さん　新陳代謝出来る組織を　管理士業法道筋づくりも　☆この人　マンション管理新聞第1115号より
2019年9月18日
https://www.pro-ners.com/7448.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。
　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

●８月２８日：一般社団法人日本マンション管理士会連合会の会長に就任
2019年9月19日
https://www.pro-ners.com/7452.html

　総会後の懇親会で瀬下会長は「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」と現状を指摘。
「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

[1477: 匿名さん]

>>1476 匿名さん

もう数年前だけど、自分はこれを読んだとき頭の中が？？？だったけどね。
共闘とか両輪とか、大手管理会社のフロントだったらしい人の発想だと思う。
監事として管理組合の役に立つマンション管理士は管理会社に対する監視能力と不正を見抜く洞察力と管理組合目線での判断力の三つだと思われる。
社会の仕組みについて語るならば、マンション管理における
利益相反という問題をうやむやにしてはならないはずだ。

＞「マンション管理士が管理業の中において、正常な歯車になりきれていない部分が非常に多くある」

管理会社と共闘しても正常な歯車にはなれない。
むしろ監事などのポストに就任したマンション管理士は、
行政や地方のNPO団体などに報告義務を課すべきだと思う。
やりたい放題の管理会社をコントロールするのが、それらの連携に課せられた使命ではないのか。管理会社が管理者になると、さまざまなリスクが生じる。
しかも、事前説明は非常にいい加減なものだった。リスクやデメリットの説明は一つもなかった。このような状況においても、マンション管理士にとって、管理会社と共闘や両輪となることが重要であると、果たして言い切れるのだろうか。

[1478: 匿名さん]

住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

１．概要
令和５年 12 月 27 日（水）～令和６年１月 24 日（水）でパブリックコメントを実施し、最終的に約 200 名から約 600 件程度のご意見をいただいたとこ
ろ。本参考資料３においては、いただいた意見（24 日 13 時締切り時点）の概要をお示しする。

[1479: 匿名さん]

ただ貼り付けをするだけでなく、まとめてほしい。
貼り付けしたのはみないから。

[1480: 匿名さん]

>>1479 匿名さん

＞■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

もしあなたが第三者管理方式に関心があるのであれば、
上記のファイルを開けて、多種多様な意見を最初から最後まで
読めばいいと思います。関心がないのであれば読まなくても良いのです。
すでにひとつひとつの意見がその主旨に沿ってまとめられています。
他人にまとめろなどと言っていると、いずれ
あなたの脳の機能はどんどん衰え、悪徳管理会社に利用されてだまされても気が付かない脳レベルにまで劣化してしまうことでしょう。

[1481: 匿名さん]

読売新聞
マンション管理会社が自社グループに修繕工事発注、総会決議を条件に…国交省が
指針改訂案

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20240126-OYT1T50165/

何と言おうか、レベルの低い記事。
記者が何も調べていないことだけがわかる。

[1482: 匿名さん]

ワーキンググループの第4回の資料を拝見しましたが、すでに第三者管理者方式を採用している管理組合は救済されますかね？すでに管理規約が管理会社に都合のいいように改定されている場合、監事設置も含め、対応は難しいと感じたのですが…。

[1483: 販売関係者さん]

>>1482 匿名さん
国土交通省による改善命令、場合によっては営業停止処分や訴訟コストのサポートなどが必要だと思います。監事設置には地方自治体による費用サポートが必要ではないでしょうか。

[1484: 匿名さん]

ガイドライン改訂案が推奨する外部専門家監事の報酬の費用負担は、不在区分所有者の役員免除の協力金として認められた１戸当たり月額２５００円が目安になると思いますか？

平均的な、５０戸のマンションなら、月額１２５０００円で引き受けるマンション管理士がいると思いますが。


・資料２ 「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましい

[1485: 匿名さん]

第三者管理の監事に限らず、公認会計士等は会計監査だけしかできない、業務監査が重要という趣旨の意見がある。（日管連（マンション管理士の団体）の会長？）

第７回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2023年5月22日

・ 大規模マンションの監査は資料が膨大であり、一般の区分所有者だけで行うことは難しい面もある。会計監査については、公認会計士や税理士に依頼することも考えられるが、監事の仕事はそれだけでなく、理事会に毎回出席して業務を監査することも非常に重要である。大規模マンションにおける組合運営は難しく、会計士だけではできないこともあるため、検討が必要だが、業務監査の重要性についても留意いただきたい。

[1486: 坪単価比較中さん]

>>1485 匿名さん
実際に雇うとしたら、監事はマンション管理士で、必要に応じて会計士、税理士を一年契約で顧問として雇うのが、合理的だと考えている。あと、W資格の人たちも結構いるので、大規模修繕の時は一級建築士＆マンション管理士のW資格者に依頼したい。専門家が二人いれば双方の意見も聞けるしね。

[1487: 匿名さん]

>>1478 匿名さん
国土交通省のHPは、リンク先がよく変わるので、
以下の公式URLからアクセスしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

[1488: 匿名さん]

大規模修繕工事の監査が難しいとは
どういう点がですか。

[1489: 匿名さん]

Ｗ資格者より、別々の方がいいのでは。
経費の節約にはなるでしょうが、どうしてもＷ合格者は
どちらかの資格に偏りがありますから。

[1490: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるときの施工会社や設計コンサルタントの
資格要件としては、大規模修繕工事の経験の有無が大事。
会社も担当者も両方ともね。

[1491: 匿名さん]

マンションの工事は、住民が生活をしている中で
行われるので、その経験が必要です。

[1492: 匿名さん]

大規模修繕工事時は、第三者管理というより、
設計コンサルタントにある程度は任せますね。

[1493: 匿名さん]

やはり技術的なことは専門家に任せるべきだね。
しかし、工事の進め方についての知識は知って
おく必要がある。