宅地開発業者が分譲地を売り出すにあたり、仲介業者を指定することに違法性はないのでしょうか？

[不動産購入勉強中]

丸正産業というところが神奈川県海老名市で宅地の分譲販売をしています。そしてそれを宣伝するホームページには
お問い合わせ・ご予約はこちら　＜仲介＞＜媒介＞朝日土地建物株式会社
と表示されています↓
http://www.marusho-s.co.jp/aun/

これを見た殆どの人は、仲介業者に朝日土地建物が指定されていると思うでしょう。そしてこの分譲地を購入したいならば、朝日土地建物に仲介を依頼しなければ買えないのではないかと考える事でしょう。
丸正産業がどういった意図でこのような表示をしているのかわかりませんが、このように売主が買主側の仲介業者まで指定するような事が望ましい行為だとは思えません。
これは違法ではないのでしょうか？また違法ではないとしても、皆さんはどう思われますでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>38
基本、仲介手数料が０でも良いのですから。
たまには片手で我慢しなよ。

[42: 匿名さん]

仲介専門の不動産屋って差別化図るの難しいよね。
大変だと思うよ。

[43: 匿名さん]

>>40
A社の社員は仲介手数料を払わないですむと思う。
自社の社員なので、A社は仲介会社であるB社をとおさないことを承諾すると思うから。
（承諾しなければ払う必要が生じる）

一方、Ｂ社の社員は仲介手数料を払わざるを得ないでしょう。
なぜならB社としては、自社の社員が購入したときは手数料をとらない
なんてことにしてしまうと会社に利益が入らない。
仲介手数料は社員の給料の数ヶ月分だもの。
手数料ゼロにしたら、特別ボーナスを払うようなもので、会社としてはやってられない。
（社員割引程度の減額はあるかもしれないけど）

[44: 匿名さん]

No,35です。

No,37さんへ
仲介手数料をかわすというのは、直接取引きという意味だったんですね。
仲介者がいるケースでどのようにして仲介手数料をかわすのかと勘違いしていました。

仲介者が介在しないようにすれば払う必要はありませんよね

[45: 匿名]

特別な時以外は必ず仲介業者を介して買うのが普通では？
じゃなかったら誰もが直で買うに決まってるじゃん。

[46: 匿名さん]

>>43
40ですけど
B社の社員は2パターンかもしれませんね。
お前の家だから0で良いよって言ってくれる会社か
しっかり取られる若しくは割引してくれるパターン。

[47: 匿名さん]

>>45
そうですね。
言い方を変えれば、ドシロウトが大勢いるから
仲介専門の不動産屋の経営が成り立っている。
私は売主から購入しますけどね。
仲介専門の不動産に支払う価値ないと思っているから。

[48: 匿名]

>47
だからさー、買いたい土地の売り主が「はいわかりました」って言うかどうかなのよ。
このスレの物件の場合、売り出し中なら必ず「指定の不動産仲介業者から買って下さい」と言われる。

[49: 匿名さん]

売主から直接購入したくても、売主が嫌だと言ったら諦めざるを得ない。直売を強制する権利はないからね。
いつも仲介をとおして分譲専門でやっているような業者は、買主と直接契約交渉するのが苦手。
なぜ直売をいやがるかというと、まず販売事務所費、営業マンを雇う人件費、広告費用等が発生する。
それだけの経費が発生するなら、不動産仲介会社に手数料を払って客付けを依頼し、銀行との交渉や広告など手間暇かかることは丸投げしたい。
逆に直売を主にやっている業者は、自社で営業マンを抱えているから、売買代金は人件費その他の経費を上乗せした金額に設定している。じゃないと商売やってられない。
だから「売主につき仲介手数料不要！」という広告を見てお得だと思ってしまうのはどうかと思う。

直売を嫌がる分譲業者に対し俺だけに直売してくれって頼んでも、○○会社を通してくれと言われる可能性が大。
分譲会社も、仲介業者に嫌われたくないしね。

[50: 匿名さん]

>>48
だからさー。世の中裏道ってのがあるってことよ。
例えばこのスレ物件でもいいわ、居住してから
全155世帯をどこから購入したか調査してごらんよ。

[51: 匿名]

>50
全155世帯に聞いたら100％になるわけないじゃないですか。
そんな当たり前のこともわからないの？

[52: 匿名さん]

現金払いだったら直接取り引きも簡単ですよ。

[53: 匿名さん]

>>51
あっ知ってた?
知らないかと思ってさー

[54: 匿名]

>>38
それも、その銀行のOBがやってる業者が多いね。

[55: 匿名]

実際、強力なコネとかでなければ仲介手数料がなくてもその分別んとこで取られるよね。
ここで「売り主から直接買えば良いじゃん」なんて言う人は、
過去に建売とかで「ここだけの話、この物件は売り主直販だから手数料がかからないんです！」
みたいな手口で舞い上がったような人だろう。

[56: 匿名さん]

>>55
47ですけど、私は違いますよ。

なんかこのスレは仲介手数料の食い付き凄いな。
仲介専門の不動産屋に勤めてる人が多いのか？

[57: 匿名さん]

思うのだけど、仲介手数料って3パーセント上限っておかしい。
事案によっては1パーセントでも利益が出る思われる案件もあるし、10パーセントでも業者にとって割に会わないと思われる案件もあります。
損害賠償リスクがあるから、取引額に応じて手数料が上がるのは仕方ないけど、時間あたりいくらっていう報酬制度ってできないかな？アメリカの弁護士みたいに。

[58: 匿名さん]

>>49
「売主につき仲介手数料不要」という物件を素人が購入するのは危険。
相手は不動産取引のプロ。
カモは言いくるめられるまま。
仲介物件より高いし。

[59: 匿名さん]

>57さん

＞事案によっては1パーセントでも利益が出る思われる案件もあるし、10パーセントでも業者にとって割に会わないと思われる案件もあります。

間とって3％＋6万円ってなってるんでは？
3％だったらトータルしたら割りに合うでしょってことで。

[60: 匿名さん]

1千万円の物件も10億の物件も、仲介するのに手間は同じ。
緊張感は違うし責任も違うだろうから、金額が大きい物件に高い手数料を取るのはわかる。
けど、前者が３０万円(＋6万)に対し、後者は3千万プラス6万円。
これはいくらなんでも、おかしい。

[61: 匿名]

>>58
それは偏った意見だな。
良い売主会社もあるし、悪い売主会社もある。
有資格者比率の高い専門知識を持った仲介会社もあれば
見た目も怪しく専門知識も乏しい悪名高い仲介会社もある。

[62: 匿名さん]

仲介業者の経営者が見ていたらお答えいただきたいです。
30万の手数料じゃ、広告費や人件費、交通費、通信費、その他かかる経費を考えるとやっていられないでしょ？
自分も零細企業の経営をやっているので、損益分岐点に感心あります。
営業一人あたり1時間で5千円程度の粗利がないと会社は潰れると思います。
そうすると30万じゃ1人で60時間しか仕事できません。実際、1人じゃできない仕事もありますから実質50時間程度で、
売主との打ち合わせ、広告紙面作成、買い希望者を何人も現地案内、契約書や重要事項の説明、銀行や役所の手続代行、決済立会いをしなければならないですよね？
これだけの作業を60時間でこなすのは無理ですよね。
案件にもよるでしょうが、80万くらい平均で手数料をもらわないと赤字営業になりませんか?

[63: 匿名さん]

>>61
ん？
悪徳業者もいるということを認めているのだから、>>58の言い分は正しいということにならない？

[64: 匿名さん]

>>63
悪い売主もいるのは認めるが
良い売主もいるので『売主につき仲介手数料不要』
という物件が危険であるというのは誤り。
寧ろ、仲介専門不動産の悪徳の方が危険。

[65: 匿名さん]

>62さん
仲介手数料って、施主からも売主からももらえます。
地域によるのでしょうけど、家買うとなると建売で4～5千万円、土地のみだとしても2～3千万円だと思いますから1軒で数百万円にはなります。

それに1ヶ月で1件ではないですから、十分な利益ではないですか？

[66: 匿名]

スレ主は売主である丸正産業に「朝日土地建物を介さず購入したいのですが」と問い合わせてみてよ。
話はそれからだよね。

[67: 匿名さん]

>>62
>>営業一人あたり1時間で5千円程度の粗利がないと会社は潰れると思います。

営業マンがどんなに頑張っても仲介が成立しない場合がある（というよりもそのほうが遙かに多いでしょうね）
だろうから、その場合、仲介会社にとっては、それまで費やした広告代、人件費などの経費はすべてパー。
仲介が成立したときの手数料でこれらを穴埋めするわけだから、１時間５千円じゃ大赤字だろう。
自分の勘だと、仲介手数料は１時間あたりざっと３万円だな。あくまで勘ね。
ところで、仲介業者の営業マンって、金額ベースで年にどれくらい契約を成立させるのかな？
優秀な人で４千～５千万円くらい？

[68: 不動産業者さん]

ここのスレ主は、海老名近辺の不動産業者。お客さんに紹介したいと思っても入るスキがなく、
難癖付けて僻んでるだけ。普通に仲介とか、媒介とか業者名も入れるだろ？アホか？
社員が５人とかでは155区画は売り切れないで沈没だろ？それだけ朝日土地は、販売力があるんじゃないの？
このエリアだけなら間違いないよな。

[69: 素人]

出た~朝日土地

[70: 匿名さん]

>>68
スレ主ですが、私は業者ではありません。一般人の素人ですよ。
丸正産業と朝日土地建物に限った話ではないですが、例えばあ・うんの国のような開発分譲地それだけを指定で買いたいのに、「手数料を払って業者に仲介を依頼しなければ買えない」という販売方法がどうしてまかり通っているのか？ただただ疑問に思うのです。
皆さんは、仲介手数料を何の対価だと考えて支払うのでしょう？

[71: 匿名]

だからさー、売る側はスレ主に売りたくないってことなんだよ。
あちらさんも売る人を選ぶ権利あるからね。

[72: 匿名さん]

>>「手数料を払って業者に仲介を依頼しなければ買えない」という販売方法がどうしてまかり通っているのか？

丸正産業の立場になれば、言いがかり以外の何モノでもないな。
自社で販売しようが、仲介業者を使って売ろうが、売主の自由なのに。
自分だったら絶対に直接相手にしたくない、こういう人とは。仲介をとおさないと売らないね。

[73: 匿名さん]

スレ主はカレーを作るとき、市場で野菜を買いますか？
買いませんよね？
それと同じです。

[74: 匿名]

売主業者の営業さん、誰かスレ主の担当をやってあげて下さい。

[75: 契約済みさん]

スレ主さん。直接言ってみた訳？言ってないのにグチグチ言わないの。
だからヒガんでる他業者って言われるんだよ。断られたら言えばいいのに。
断られたの？たしかに売る側も選ぶ権利はあるよね。売りたくない場合もあると思う。
それは自由だと思います。仲介手数料ケチるなら買わないことです。次回に売主直売で
行う業者がやるまで待つのみです。いつだかわかりませんが。

[76: 匿名さん]

まあ胡散臭く、古臭い、不動産業界の悪しき商習慣
に問題があるのも事実だと思うよ。
昔は購入者の情報入手が困難だったから成立していたが
今は売主も早期に情報発信するし、購入者も情報収集できるからね。
現在の情報化社会に既にミスマッチな取引形態かもね。
現に両手取引の原則禁止等言われた事もあったしね。
まあ、昔も今も不動産業界は胡散臭い業界だし
胡散臭いブローカーや風貌から怪しい輩がいるよ。

[77: 匿名さん]

両手取引とか、そういう問題じゃない。
売主が開発分譲に特化した業者であれば、売買契約とか重要事項説明とかやりたくないのは当然。
経営方針として仲介業者をはさむのは自由。
売主に文句いうのは筋違い。

[78: 匿名さん]

なるほど、すれ主は、売主がどんなに忙しかろうと何があろうと、購入希望者が希望したら売買交渉は仲介を入れずに売主が
自分自身で直接しないとけしからん、違法だと主張してるんだ。
最近多いよね、こういうタイプ。自分の不利益になることがあると、スレッド立ち上げて議論したくなるひと。

[79: 匿名さん]

スレ主さん、もしも仮に自分が自分の自宅を売りに出すとしたら？
仲介業者に頼みますよね、普通は。
頼まれた仲介業者は広告を出したり、営業に人件費その他の経費をかけます。
一般媒介契約であれば当然、仲介業者が出す広告には売主の連絡先は書きません。
書いたら、その不動産を買いたい人が売主となるスレ主さんに連絡して直接取引を打診する可能性が大きいからです。
直接取引をされたら、仲介業者にとっては手数料なしで広告その他の費用を売主のスレ主さんのために負担してあげたようなものですから、売主のスレ主さんとしては手数料を節約できて嬉しいでしょうが、仲介業者はこんな他人のふんどしで相撲を取る以上に卑怯な行為は決して許しません。

朝日が丸正を売主だと公然と記載して広告を出したりできる理由の一つとして、媒介契約の形態として、朝日の仲介なしで買主と契約することを禁じているからでしょう。
スレ主さんが直接取引をしないことをもって売主の丸正を非難しても、丸正としてはそれができないんですよ。
こんなことはビジネスの常識というか社会人の良識だと思うのですが、スレ主さんは、利益度外視できる公務員とかですか？

[80: 匿名さん]

76ですが、売主でもスレ主でもありませんよ。
思い込みが激しいな。

[81: 匿名]

76のどこを読んだら売り主やスレ主に見えるの？

[82: 匿名さん]

>>80 >>76
誰もあなたをスレ主とは思っていませんよ。
思い込み激しすぎです〜

[83: 匿名さん]

スレ主です。
71～79さんの投稿を要約すると、論点は以下の３つだと考えましたので意見を述べさせて頂きます。

１）売買条件は売る側の業者が決めるもの。
２）業者には誰に売るか選ぶ権利もあるから、それが嫌ならば買わなければ良い。
３）宅地開発に特化した業者は自分で販売部隊を待たないから、仲介業者を使うのは当然である。
４）仲介業者は売るために経費をかけるのだから、直接取引きして仲介料を払わないというのはけしからん。

まず１）についてですが、おっしゃる通り交渉は可能でも売買条件は基本的に業者が決めるものだと思います。但し、いくらでも勝手に出来るものではなくて制限があります。まず法令に従わなければなりません。また世間一般の道徳や慣習にも従う必要があるでしょう。そうすると、価格以外で業者が決められるのは建築条件を付ける事くらいではないでしょうか？
次に２）ですが、一般消費者市場で商売をする場合、正当な理由がなければ等しく平等に売らなければいけないと思います。もし気にいらない奴がいたとしても、他の人よりも不利な条件を飲まなければその人には売ってやらないなどという態度は許されないでしょう。
３）私はこのことは別に問題だと考えていません。これは丸正産業の問題ですから、仲介業者との間でどのような契約をしようとも、どうぞご勝手にという感じです。
４）も仲介業者にすればもっともだと思います。しかしこの売るための経費は、売り主が仲介業者に支払うべきものであって買主が直接請求されるようなものではないはずです。
以上のように皆さんの言われることには概ね違和感を感じないのですが、だからこそ私の疑問が上手く伝わっていないのではないかと思うので、もう一度具体的に書いてみたいと思います。

私は、なんで朝日土地建物に仲介を依頼せずに、ただ買主として購入する事が出来ないのかを疑問に思うのです。勿論こういった場合でも事務手続きをするのは、丸正産業と媒介契約をしている朝日土地建物になるでしょう。なぜこんな事を考えるのかと言うと、あ・うんの国のような開発分譲地は、個人の売物件とは違って宅地建物業者しか売主になれません。売主自身が宅地建物業者ですから、宅地建物取引業法で規制されますし、庇護が無い事などプロとして当然期待される責任を問えます。ですから買主側にすれば、わざわざ仲介を依頼する必要性を感じないのです。仮に仲介をお願いしたとして、提供されるサービスに高額な仲介手数料の対価として釣り合うだけのメリットが何かあるのでしょうか？

[84: 匿名]

>83
長いし要約できていない上に全然理解できていない。
しかも数も数えられない。
一生賃貸の方が良いんじゃない？

[85: 匿名]

スレ主は不動産業者に相手にされないタイプに思われます。良い物件が出ても後廻しにされてしまいますよ。仲介業者も客を選びますから、面倒な客は放置プレイです。

[86: 匿名さん]

全ては属性じゃないの？

[87: 匿名]

トラブル臭いがしたら基本的に絡まない。それでも絡む営業は成績が悪く、他の営業がやらない客をやらざるえない。が、こいつは面倒臭いと思われたら相手にされなくなる。後は新人だったら相手してもらえるかもしれないね。たとえ公務員だろうが、一部上場に勤めていようが、年収が500万以上あろうがこいつと契約したら後でトラブリそうだなと思ったら後廻しになる。他決しても全く悔しくない、というか良かったと思う。そのような業者に全く相手にされず、何社も廻っていても何処にも相手にされていない客はたまにいる。

[88: 匿名さん]

>>87
年収は500万円以上がラインなんだ？

[89: 匿名]

>>88
400万〜500万だと勤め先にもよるが返比が厳しくなりがちな為、融資の枠が伸びにくかったりする事がままある。500万を超えてくるといろいろと緩くなってくる事が多い。
まぁすべての金融機関がそうという訳ではないが、500万以上あると土俵に有利な条件であがりやすい。
子供の数とか、勤務年数とか、細かい所でのプラスマイナスはあるが、まぁ一つの目安ではある。

[90: 匿名さん]

>>89
なるほどねー。参考になります。